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房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇一

：可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價

在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。

總論

項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

開發項目場地的現狀與建設條件分析

原建筑物的現狀，周圍環境的布局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。

規劃設計方案

投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

經濟分析、財務評價、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

內部影響因素

開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬于自己。

外部因素

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

市場風險

房地產和其他行業一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

經營風險

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

利率風險

由于市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。

政策風險

房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。

其他風險

失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。

[1]湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學出版社，1998

[2]李竹成主編.《房地產經濟專業知識與實務》北京團結出版社，2011

[3]潘蜀健主編.《房地產項目投資》北京中國建筑工業出版社，1999

[4]宋春紅.《論房地產開發項目可行性研究》2006

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇二

四川省**市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據**市委、市政府對加快**市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建筑規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。

(二)項目規模建設周期

規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

具有劃時代深遠意義的黨的xxx精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在xxx實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大**，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大**”、構筑“五大平臺”、推進六大產業合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們**市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿易區的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。

1、國內外商家對**市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好**的房地產市場，對**的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在**經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。

xx省xx市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發占地面積xxx畝，總建筑面積約xxxx㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使xxx花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，

進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。

4、小區的建筑規劃，按xxxx㎡的用地，規劃容積率xxxx，可建房屋面積xxxx㎡。

(1)住宅建筑xxxx㎡，可入住xxx戶。其中：a型戶xxx㎡/戶有xx戶，b型戶xxx㎡/戶有xx戶，c型戶xxx㎡/戶有xx戶，d型戶xxx㎡/戶有xx戶，四種戶型的別墅共xxx戶，面積xxxx㎡，連排成幢別墅xx戶，戶均xxx㎡/戶，面積xxxx㎡，住宅全部面積：xxxx㎡。

(2)其它公共建筑xx㎡;合計規劃面積約xxxx㎡。

(3)土地規劃使用情況：總用地面積xxxx㎡，其中道路占xxxx㎡，占xxxx%;綠化xxxx㎡，占xxx%;建筑xxxx㎡，占xx%。

(4)投資分析：①基礎設施投入xxxx萬元;②綠化環境投入xxxx萬元;③建筑投入xxxx萬元;④不可預見投資xxxx萬元(按以上三項之和的x%);⑤流動資金投入xx萬元。合計投資約人民幣xxxx萬元。

我們將根據州內的建筑市場發展態勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入xxxx萬元，承付土地出讓金xxxx萬元，用xxxx萬元投入基礎設施建設，完成小區內xxxx㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的xx%。

2、20xx年xxxx萬元，建成xx萬㎡住宅，可入住xx戶，完成總投資的xx%。

3、20xx年投入xxxx萬元，建成xx萬㎡的住宅和商貿用房，可入住xx戶，完成總投資的xx%。

4、20xx年投入xxxx萬元，建成xx㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的xx%。至此全部完成小區建設，并籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。

1、xx省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金xxxx萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現籌資xxxx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年x月啟動到20xx年，用x個月的時間加強銷售力度實現。

3、向銀行貸款xxxx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時x年。

4、200x年實現銷售xxxx萬元(扣除預約預售xxxx萬元)實際籌資xxxx萬元。

5、200x年實現銷售xxxx萬元，售房率達到xx%以上，除用于歸還xxx萬元貸款外，可有效投入后續開發資金xxx萬元。

該項目按滾動開發模式，xxxx萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發計劃實施。

為保證項目的順利實施，xx省xx市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，

xx省xx市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，并嚴格按房地產市場規則規范公司行為。

公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在x年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實干創一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展，做出應有的貢獻。

(一)、預期效益

1、企業利潤，根據房地產市場的供求關系和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均xx)計算，xxx萬元的投資，可實現利潤。

2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對gdp貢獻率xx%的水平推算(按支出法計算)，xxx萬元的固定資產投資對當地gdp的貢獻為xxxx萬元，按20xx年xx市國內gdp值xx億元計算增幅，每年能拉動xx經濟增長x個百分點。

3、促進相關產業的發展

據投入產出模式測算，每xx萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展xxx萬元，房地產與xx多個產業部門有密切關系，其中建筑行業最直接。可誘發產出xxx萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業、運輸等行業，xxx萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在xxx萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政xx萬元，(xx畝x萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業稅和城市建設附加，教育附加)xxx萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內市場變化的風險

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從xx房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。

2、不確定因素風險

房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，占領和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

xx省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

xx省xx市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在xx市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。

經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入20xx年度計劃。以便盡快展開實質性工作。綜上所述，xx省xx市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支持。xx省xx市xx房地產開發有限公司。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇三

對房地產開發項目開發商而言，房地產投資具有前期資金投入量大、回收周期長，經營風險高等特點。

當今國家對房地產的打壓政策堅持到底，貨幣政策緊縮，項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業債務負擔，會給開發商帶來致命性的打擊。

首先，可行性研究報告可以作為確定房地產開發項目開發建設的必要依據。

房地產開發項目投資者根據可行性研究的結果，決定是否投資開發該項目。

規范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。

其次，可行性研究報告可以作為向金融機構融資的依據，向當地政府和其所屬城市規劃部門、土地管理部門、建設管理部門等申請立項和建設執照的依據，也是環保部門審查項目對環境影響的依據。

再者，可行性研究報告可作為開展房地產開發項目設備和原材料訂貨、施工準備等房地產開發項目建設前期工作的基礎，為后續建設工作順利進行鋪墊;對金融機構而言，要在審查項目的可行性研究得出結論的基礎上，

判斷如果借出資金，在項目建設后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率;

最后，對國家政府部門而言，如果房地產開發項目投資失敗，會導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發進程。

因此房地產開發項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門編制固定資產投資計劃和編制各個階段規劃設計的依據。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇四

一、房地產可行性研究的目的

房地產開發項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序。可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發項目的實施和控制提供參考。

二、規劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇五

房地產項目背景

房地產項目名稱

房地產項目承辦單位

房地產項目主管部門

可行性研究工作的編制單位

研究工作概況

編制依據與原則

編制依據

編制原則

研究范圍

建設內容與規模

房地產項目建設地點

房地產項目性質

建設總投資及資金籌措

投資計劃與還款計劃

房地產項目建設進度

房地產項目財務和經濟評論

房地產項目綜合評價結論

主要技術經濟指標表

結論及建議

專家意見與結論

專家建議

房地產項目提出的背景

國家或行業發展規劃

房地產項目發起人和發起緣由

房地產項目發展概況

已進行的調查研究房地產項目及其成果

試驗試制工作情況

廠址初勘和初步測量工作情況

房地產項目建議書的編制、提出及審批過程

投資的必要性

市場調查

擬建房地產項目產出物用途調查

產品現有生產能力調查

產品產量及銷售量調查

替代產品調查

產品價格調查

國外市場調查

市場預測

國內市場需求預測

產品出口或進口替代分析

價格預測

市場推銷戰略

產品方案和建設規模

產品方案

建設規模

產品銷售收入預測

市場推銷戰略

推銷方式

推銷措施

促銷價格制度

產品銷售費用預測

資源和原材料

資源評述

原材料及主要輔助材料供應

需要作生產試驗的原料

建設地區的選擇

自然條件

基礎設施

社會經濟條件

其它應考慮的因素

廠址選擇

廠址多方案比較

廠址推薦方案

房地產項目組成

生產技術方案

技術來源途徑

生產方法

技術參數和工藝流程

主要工藝設備選擇

主要原材料、燃料、動力消耗指標

主要生產車間布置方案

總平面布置和運輸

總平面布置原則

廠內外運輸方案

倉儲方案

占地面積及分析

土建工程

主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

特殊基礎工程的設計

建筑材料

土建工程造價估算

其他工程

給排水工程

動力及公用工程

地震設防

生活福利設施

房地產項目選址及用地方案

土地利用合理性分析

征地拆遷和移民安置規劃方案

資源利用分析

土地資源利用分析

水資源利用分析

電能源利用分析

節能措施分析

土地資源節約措施

水資源節約措施

電能源節約措施

主要原材料供應

燃料、加熱能源供應

給水供電

外部配套條件

工程建設管理

房地產項目進度規劃

房地產項目招標

建設地區的環境現狀

房地產項目的地理位置

地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

現有工礦企業分布情況;

生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;

交通運輸情況;

其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

房地產項目主要污染源和污染物

主要污染源

主要污染物

房地產項目擬采用的環境保護標準

治理環境的方案

房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

環境監測制度的建議

環境保護投資估算

環境影響評論結論

生產過程中職業危害因素的分析

職業安全衛生主要設施

勞動安全與職業衛生機構

消防措施和設施方案建議

企業組織

企業組織形式

企業工作制度

勞動定員和人員培訓

勞動定員

年總工資和職工年平均工資估算

人員培訓及費用估算

房地產項目總投資估算

固定資產投資總額

流動資金估算

資金籌措

資金來源

房地產項目籌資方案

投資使用計劃

投資使用計劃

借款償還計劃

生產成本和銷售收入估算

生產總成本估算

單位成本

銷售收入估算

財務評價

國民經濟評價

不確定性分析

社會效益和社會影響分析

房地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

房地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;

房地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;

房地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;

房地產項目對合理利用自然資源的影響;

房地產項目的國防效益或影響;

對保護環境和生態平衡的影響。

風險影響因素

可能面臨的風險因素

主要風險因素識別

風險影響程度及規避措施

風險影響程度評價

風險規避措施

對推薦的擬建方案的結論性意見。

對主要的對比方案進行說明。

對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

可行性研究中主要爭議問題的結論。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇六

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸

二、xx市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

一、投資地塊的地理環境

二、xx地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、xx鄉消費者調查分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

一、目標市場定位

二、產品定位

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

1、xx市規劃局規劃方案；

3、國家xxx及xx市頒布的與房地產相關法律與政策；

4、xx市20xx房地產年鑒；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：公頃，合畝。

②容積率： 其中：多層住宅：萬m2

小高層住宅及別墅：萬m2

公建面積：萬m2

④建筑密度：

⑤綠化率：40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

20xx年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表

20xx年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295

商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元）

其中：銷售給個人（億元）

占總銷售額的比重（%） -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。20xx年，個人購買商品住宅億平方米，占商品住宅銷售面積的 ，比上年提高個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 real estate information of china 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、xx市房地產市場分析

1． 20xx年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為億元，個人購買率為。從圖中可以看出：20xx年xx市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。20xx年第四季度房地產投資總額為億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：20xx年各季度xx市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1000

二季度 1963

三季度

四季度 各季度xx市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。20xx年xx房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，20xx年新增9萬平方米，到20xx年底還剩115萬平方米，因此在20xx年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。20xx年xx市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。20xx年xx市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 萬平方米 萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。20xx年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔保公司，20xx年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。20xx年xx市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，20xx年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為20xx年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從20xx年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5．從價格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

20xx年xx房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。

3．3分類物業特點

據《武房指數》統計，20xx年四個季度，xx市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，20xx年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，xx廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入wto后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房20xx年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于20xx年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市20xx年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。20xx年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，xx市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。

3．2001年及未來xx市房地產市場展望

20xx年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是xx市房地產發展的重要一年。 2．2001年，xx市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年xx市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，xx市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。

另據預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如20xx年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》20xx’9）

（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） xx市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為點，明顯低于去年同期點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資億元，同比增長，增幅比去年同期提高個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長。

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府億的目標，公積金使用億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說xx花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，xx地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，xx地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于xx區xx鄉，現在先對xx區房地產市場作簡要的概述。下圖表是xx區20xx年的房地產價格和指數：

xx區價格 xx區指數

一季度 1000

二季度 四季度 xx、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，并且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、xx生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位于該地區的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于xx區的均價，本季度銷售了萬方。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇七

摘要：在房地產項目的開發過程中，前期可行性研究報告的編制與評估，在一定程度上將關系到整個項目的成敗，本文就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：文獻標識碼：a 文章編號：1001-828x（2012）03-0-02

為規范房地產開發項目經濟評價工作，xxx頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，xxx標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產出

生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。

(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應

投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。

(四)在建設方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產項目評價中的市場調研

房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。

2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。

三、房地產項目評價的內容、方法

(一)制定設計評價指標

房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。

(二)對項目整體規劃的評價

在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。

(三)項目的財務分析

房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統的財務評價指標

財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。

綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。

參考文獻：

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房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇八

一般來講，房地產可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為策略，以系統評估指標為結果，總的來講表現在以下兩個問題中：

問題一：是否可行?

問題二：如何經濟收益最大化?

從房地產項目開發的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環境效益。

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算

分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的后果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。

項目 內容 人數 負責項目 費用 時間

注冊房地產估價師

造價工程師

市場調查和分析人員

經濟分析專家

制作人員

社會學，環境等專家

a、宏觀因素分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。

b、區域性因素分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小;其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。

a 需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。

b 供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況

c 預測方法

通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序轉：房地產的可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等;因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

一般來講 成本構成包括以下四個部分：

a 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。

b 設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。

c 市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。

步驟e：財務評價

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：

一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇九

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論

4、可行性研究的主要技術經濟指標

1、項目所在地概況及經濟發展基本情況

2、項目所在地房地產發展及市場的基本情況

a、房地產開發企業發展概況

b、房地產開發工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產開發企業經濟收益概況

e、項目所在地房地產市場的展望

1、供應情況

2、需求情況

3、物業出租情況

4、項目所在地房地產開發的總體評價

5、對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

6、項目開發及技術設計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質

3、附近商業及生活配套；市政基礎及公建配套設施

4、綜合評述

1、基本參數

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內外工程及公建配套

6、不可預見費

7、開發期稅費

8、資金籌措計劃及財務費用

a、資金籌措

b、財務費用

（一）售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

（二）項目經營管理費用收入與支出

（三）經營稅費及所得稅的繳交

（四）土地增值稅

（五）所得稅

1、內部收益率（irr）

2、凈現值（npv）

3、凈現值率（npvr）

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構設想與建議

2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論

4、可行性研究的主要技術經濟指標

1、項目所在地概況及經濟發展基本情況

2、項目所在地房地產發展及市場的基本情況

a、房地產開發企業發展概況

b、房地產開發工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產開發企業經濟收益概況

e、項目所在地房地產市場的展望

1、供應情況

2、需求情況

3、物業出租情況

4、項目所在地房地產開發的總體評價

5、對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

6、項目開發及技術設計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質

3、附近商業及生活配套；市政基礎及公建配套設施

4、綜合評述

1、基本參數

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內外工程及公建配套

6、不可預見費

7、開發期稅費

8、資金籌措計劃及財務費用

a、資金籌措

b、財務費用

（一）售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

（二）項目經營管理費用收入與支出

（三）經營稅費及所得稅的繳交

（四）土地增值稅

（五）所得稅

1、內部收益率（irr）

2、凈現值（npv）

3、凈現值率（npvr）

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構設想與建議

2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十一

房地產開發可行性研究報告格式

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一.可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

房地產項目的.特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟钅靠?⒌某曬α?

二.可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

(二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

(四)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

(一)以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的～。如果機會研究認為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

(二)初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的～。

(三)詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的～，大型復雜的工程約占. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?

(一)封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

(二)摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

(三)目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內容：它是可行性報告的主體

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十二

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經濟效益。

1、項目名稱：

居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。

2)建設規模與目標：

土地面積：畝(平方米)

容積率：

開發周期：

土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3)周圍環境與設施

(1)步行約10分鐘可至a市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優勢及機會

(1)該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3)東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9)物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(1)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(2)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(3)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(4)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(5)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(6)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(7)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(8)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(9)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(10)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

1、a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

項目所在區位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2、a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成億元，投資增幅達,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值億元，帶動社會商品銷售億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

——從購房能力看

伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，xx年到xx年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關系看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由平方公里發展到平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目

套數建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

(一)、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*()*34329平方米=34329*元=元

2、經營性用房：640元/平方米*()*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為元。

按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在xx年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在xx年7月1日開始執行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

元/平方米+100元/平方米=平方米

元*34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地塊內大致布置

一棟15層**15層;

一棟12層**12層;

三棟12層40*15*12層;

一棟15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：

總建筑面積：61460㎡，容積率：

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160**萬元

6、墻改：61460*8=萬元

7、散裝水泥：61460*2=萬元

8、白蟻防治費：61460*2=萬元

9、質量監督費：61460*2=萬元

10、施工圖審查：61460*1=萬元

11、防雷審查：61460*1=萬元

12、消防審查：

13、文物：萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：xx*12+59460*30=萬元

16、地質勘探：61460*2=萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

小計：萬元

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=萬元

3、主體：59460*900+xx*500=萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=萬元

7、監理費：*1%=萬元

小計：萬元

總計、萬元

(三)項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加142392800*

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=

毛利潤：銷售收入—總成本

=

=元

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十三

四川省xx市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建筑規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環境

項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。

(二)項目規模建設周期

規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年。

具有劃時代深遠意義的黨的xxx精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在xxx實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大xx，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大xx”、構筑“五大平臺”、推進六大產業合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。

1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好xx的房地產市場，對xx的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在xx經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。

四川省xx市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞xx畔花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，

進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。

4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規劃面積約46103㎡。

(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占;綠化34668㎡，占;建筑24024㎡，占。

(4)投資分析：

①基礎設施投入萬元;

②綠化環境投入萬元;

③建筑投入萬元;

④不可預見投資萬元(按以上三項之和的3%);

⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣≈9800萬元。

我們將根據州內的建筑市場發展態勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發，逐步就位的思路，計劃在2009年內全部開發完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、2006年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、2007年2744萬元，建成萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、2008年投入2842萬元，建成萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、2009年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。

1、四川省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于2006年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現籌資2000萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從2006年5月啟動到2007年，用10個月的時間加強銷售力度實現。

3、向銀行貸款2000萬元。2005年工程開工后用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。

4、2007年實現銷售3500萬元(扣除預約預售2000萬元)實際籌資1500萬元。

5、2008年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還2000萬元貸款外，可有效投入后續開發資金1300萬元。

該項目按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發計劃實施。

為保證項目的順利實施，四川省xx市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，

四川省xx市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，并嚴格按房地產市場規則規范公司行為。

公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實干創一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展，做出應有的貢獻。

(一)預期效益

1、企業利潤，根據房地產市場的供求關系和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。

2、對當地國民經濟增長的貢獻按2001年房地產投資對gdp貢獻率的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地gdp的貢獻為萬元，按2001年xx市國內gdp值億元計算增幅，每年能拉動xx經濟增長1個百分點。

3、促進相關產業的發展

據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關系，其中建筑行業最直接。可誘發產出萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝x3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內市場變化的風險

房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關系已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達。今年九月，國家六部委局(xxx、國家計委、財政部、xxx、中國人民銀行、國家xxx)就《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產企業新開發項目;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格審核房地產開發項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上信息已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從xx房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。

2、不確定因素風險

房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，占領和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

四川省xx市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在xx市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。

經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支持。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十四

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論

4、可行性研究的主要技術經濟指標

1、項目所在地概況及經濟發展基本情況

2、項目所在地房地產發展及市場的基本情況

a、房地產開發企業發展概況

b、房地產開發工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產開發企業經濟收益概況

e、項目所在地房地產市場的展望

1、供應情況

2、需求情況

3、物業出租情況

4、項目所在地房地產開發的總體評價

5、對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

6、項目開發及技術設計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質

3、附近商業及生活配套;市政基礎及公建配套設施

4、綜合評述

1、基本參數

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內外工程及公建配套

6、不可預見費

7、開發期稅費

8、資金籌措計劃及財務費用

a、資金籌措

b、財務費用

(一)售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

(二)項目經營管理費用收入與支出

(三)經營稅費及所得稅的繳交

(四)土地增值稅

(五)所得稅

1、內部收益率(irr)

2、凈現值(npv)

3、凈現值率(npvr)

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構設想與建議

2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十五

房地產開發可行性研究報告【一】

1 、項目名稱：居住小區(暫定名)

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積：

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。

1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成億元，投資增幅達,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產開發可行性研究報告【二】

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國gdp增長的個百分點中，有個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米。”

2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《xxx關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長。人均消費支出5400元，增長;2003年全市農民人均純收入2502元，增長。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞發布稿》)

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

房地產開發可行性研究報告【三】

房地產開發項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序。可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發項目的實施和控制提供參考。

主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

房地產開發可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區及應對措施

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。

當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產可行性研究工作的一些建議

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。

房地產開發可行性研究報告【五】

本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔項目開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究，特別是項目區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。

本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規模和內容，清楚開發強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。

文中劣勢描敘中，項目區域為未開發區域不對，該項目區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。

該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開發情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。

本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。

該報告中，住宅采用三臺800kva室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800kva干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

該報告財務評價中，企業所得稅應按2019年婁底稅務部門文件規定的額度計算。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十六

1 、 項目名稱： 居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬a市 類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積： 畝( 平方米)

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

(4)西南靠近a市 小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

1 a市概況(參考)

a市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成億元，投資增幅達,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值億元，帶動社會商品銷售億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關系看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由平方公里發展到平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目 套數 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置

向陽小區 1500 22 1400 寶山路

新華小區 785 8 1344 黃河街

銀河小區 170 1460 銀河街

成光小區 130 1400 學院路

太陽神小區500 1508 英雄路

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

秋爽花園 50~~70 5000~120xx 市中心

碧苑小區 36~~50 6800 建設路

桃園小區 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設路

(一)、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，

拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米x()x34329平方米=元=元

2、經營性用房：640元/平方米x()x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米x45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米x80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米x48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶x300元=60000元

經營性用房：9戶x500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米元/平方米x6個月=514935元

經營性用房：600平方米x16元/平方米x6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、 管理費，委托拆遷費：

34929平方米x15元/平方米=523935元

4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元

5)、 獎勵：

34929平方米x100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為元。

按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

元/平方米+100元/平方米 =平方米

元x34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地塊內大致布置

一棟 15層層;

一棟 12層層;

三棟 12層40x15x12層;

一棟 15層40x15x15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：

總建筑面積：61460㎡，容積率：

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡x50元/㎡=萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：萬元

6、墻改：61460x8=萬元

7、散裝水泥：61460x2=萬元

8、白蟻防治費：61460x2=萬元

9、質量監督費：61460x2=萬元

10、施工圖審查：61460x1=萬元

11、防雷審查：61460x1=萬元

12、消防審查：

13、文物：萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：20xxx12+59460x30=萬元

16、地質勘探：61460x2=萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

小計：萬元(18、19項代收代繳，未計)

(二) 工程成本

1、樁基：59460x100元/㎡=萬元

2、地下室：4861x600元/㎡=萬元

3、主體：59460x900+20xxx500=萬元

4、電梯：9棟x50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460x50=萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460x60=萬元

7、監理費：萬元

小計：萬元

總計、萬元

(三)項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900x56160=106704000

商鋪6000x5300=31800000

地下室4861x800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加

各項費用 142392800x4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=

毛利潤：銷售收入—總成本

=

=元

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十七

可行性研究過程中的誤區及應對措施

(一)常見誤區

1.一個標準的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。

3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

(三)提高可行性研究編制人員素質

相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

五、結語

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。

房地產項目可行性研究報告 房地產項目可行性研究報告編制依據篇十八

四川省xx市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建筑規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環境

項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。

(二)項目規模建設周期

規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

具有劃時代深遠意義的黨的xxx精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在xxx實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大xx，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大xx”、構筑“五大平臺”、推進六大產業合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。

1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好xx的房地產市場，對xx的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在xx經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。

四川省xx市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞xx畔花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。

4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規劃面積約46103㎡。

(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占;綠化34668㎡，占;建筑24024㎡，占。

(4)投資分析：①基礎設施投入萬元;②綠化環境投入萬元;③建筑投入萬元;④不可預見投資萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣≈9800萬元。

我們將根據州內的建筑市場發展態勢，采取總體布局，分步實施，

滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。

1、四川省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續開發資金1300萬元。

該項目按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發計劃實施。

為保證項目的順利實施，四川省xx市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，

四川省xx市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，并嚴格按房地產市場規則規范公司行為。

公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實干創一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展，做出應有的貢獻。

(一)、預期效益

1、企業利潤，根據房地產市場的供求關系和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。

2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對gdp貢獻率的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地gdp的貢獻為萬元，按20xx年xx市國內gdp值億元計算增幅，每年能拉動xx經濟增長1個百分點。

3、促進相關產業的發展

據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關系，其中建筑行業最直接。可誘發產出萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝x3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內市場變化的風險

房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關系已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達。今年九月，國家六部委局(xxx、國家計委、財政部、xxx、中國人民銀行、國家xxx)就《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產企業新開發項目;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格審核房地產開發項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上信息已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從xx房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。

2、不確定因素風險

房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，占領和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

四川省xx市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在xx市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。

經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支持。