時間就如同白駒過隙般的流逝，我們的工作與生活又進入新的階段，為了今后更好的發展，寫一份計劃，為接下來的學習做準備吧！那么我們該如何寫一篇較為完美的計劃呢？下面是小編整理的個人今后的計劃范文，歡迎閱讀分享，希望對大家有所幫助。
融資計劃篇一
a在市場競爭面前，對外選擇品牌擴張。舉起素食餐飲連鎖的大旗，使百年老店a的品牌優勢深入人心，讓全國人民都有機會分享中華素食餐飲的博大精深，迅速搶占并擴張在餐飲市場中的份額。目前，全國已有80多家a連鎖店開門迎客，又有幾十家加盟店在籌備培訓和洽談中。a在原有基礎上又增加了配送中心等部門，從而形成了素食、清真、速凍食品等幾大系列，各大超市、大賣場也紛紛設置店中店、專場柜，以滿足消費者的需要，順應“素食養生”的餐飲潮流。成功的連鎖局面形勢喜人，加盟a餐飲連鎖行業，您既不必為菜肴口味特色擔心，也不必為店面的正常營運煩惱，a餐飲連鎖體系擁有系統的、全面的、完善的培訓機制及高素質的管理團隊，負責地將所有的廚藝技術和管理經驗傳授給您，輔助您直至正式開業，直到您能獨立營運為止。
如今，百年老店a正以特色鮮明的素食文化，優質的產品，規范的管理，專業的領導核心為a餐飲連鎖加盟商鋪就出一條成功之路！百年老字號“a”作為中華素食文化的代表，不遺余力地向現代都市人推廣時尚飲食觀。顧客們評價a的菜肴是“看著美，吃著香，不長脂肪，益健康”。a不僅營造了一種健康取向的飲食新風尚，更兼顧美味，在保留原有傳統素食的基礎上，廣泛采集信息，汲取各地素食精華，每年都策劃出富有新意、精彩紛呈的嘆為觀止，在市民心目中樹立了“吃素食就到a”好口碑。
本次合作經營及部分股權轉讓所籌集資金主要為了整合社會資源，迅速抓住市場時機，充分發揮a品牌及百年積累的核心技術的作用，組建中國最大、海外有影響的素食餐飲連鎖機構，進而形成包括素食餐飲原材料生產和供應、素食半成品和產成品的配送以及相應電子商務系統的素食餐飲產業。
第一章公司基本情況
1。公司簡介
公司名稱：n市a餐飲連鎖有限責任公司
注冊資本：150萬元人民幣
企業類型：有限責任公司
經營地址：n市集慶路198號l省通信大廈11樓
法定代表人：xxx
經營范圍：餐飲業連鎖網絡管理、咨詢；配送、電子商務（服務）；
餐飲業技術開發、管理、咨詢（服務）；企業形象策劃；電腦軟硬件、食品機械設備（開發、銷售）；包裝副食品、日用百貨（銷售）。
2。歷史沿革
a餐飲連鎖（中國）總部是中國目前最大的素食餐飲連鎖機構，是具有悠久歷史、博大精深的中華素食的集大成者。公司嚴格按照現代企業制度組建，兩個主要的投資方：一方是擁有百年老字號且經百年經驗積累而成的素食核心技術和經營模式——銀都集團；另一方是擁有先進的企業理念和經營理念、具有現代企業管理水平和現代企業制度——加拿大北美投資公司。
連鎖總部自正式組建以來發展迅速，已在全國及海外開設了近40多家大型連鎖店，主要的合作方為：香港西恩國際企業顧問公司、中國飯店協會、中國烹飪協會、印尼駐華大使館、大連華隆集團、石家莊三義集團、山東勝利油田服務公司、新疆百花村股份有限公司、北京金雞集團、山東嘉和實業總公司、北京宜誠厚商貿有限公司、山西煜海實業有限公司、湖南南湖賓館等，其中有數家是上市公司。
3。股本結構
3。1法人股股東
n市銀都飲食服務（集團）總公司（占股28%）總經理：xxx
n市銀都飲食服務有限公司擁有賓館、餐館、旅游、娛樂、商業、培訓、廣告等企業10余家，是一家集多功能為一體的大型服務性企業，銷售過億，多年榮獲省、市行業先進稱號。公司麾下幾乎囊括了n市所有聲名顯赫的“中華老字號”，如四川酒家、大橋飯店、a菜館、l省酒家、建康飯店、永和園酒家、清真馬祥興菜館、鼓樓賓館等，它們繼六朝金粉之盛，襲十代王朝之風，精肴美饌代代傳承，飲譽四海；同時公司還擁有檔次各異、設備先進的賓館旅社，溫馨環境、星級服務令人流連。
n市清真a菜館（占股10%）總經理：xxx
a菜館創建于清末民初1921年，因座落于秦淮河畔桃葉渡的楊柳中，故名“a”。該店以經營正宗素菜而名聞遐邇，當年店堂的墻上幅“八仙過?！钡谋诋?，栩栩如生，仿佛在告訴食客，這八仙皆因吃素而道。解放后，a菜館曾一度銷聲匿跡，1963年在太平南路楊公井附近重新開張，繼續經營正宗素菜。1987年，該店在經營素菜的基礎上增加清真菜，滿足了回民的消費需求。1995年，a在原地翻建成一座五中式建筑，面積達到1480平方米。a的素食歷史悠久，清真菜至清、真、至純，已成為該店兩大特色。
加拿大xx投資集團（占股30%）ceo：xxx
加拿大xx投資集團（xx國際顧問有限公司）上世紀90年代成立于香港，它聚集了來自西方世界各地營銷，投資等經濟研究領域的各路精英，并在香港，中國大陸及北美等區域創造了一個又一個的輝煌業績。
3。2自然人股東
xxx（占股26。67%）
xx（占股3。33%）
xxx（占股2%）
4。組織結構
為高效有序推進a素食餐飲連鎖機構發展，總部設置相關事業部、職能部門，明確管理層次，具體組織結構見下圖：
5。管理團隊
公司有一支全國一流的管理技術團隊，主要領導層都具有碩士、博士學位；董事長蔣忠勤是emba、中國飯店協會的副會長，國內一流的餐飲管理權威；總經理楊順璋，工商管理碩士（mba），高級經濟師，資深連鎖經營管理專家；副董事長宋敬博士，畢業于加拿大名校、一流的管理專家和投資專家；副董事長馬榮霞是國家級服務師的評委、高級國宴設計師、服務大師；總部的員工80%以上具有管理、營銷本科學歷，相當部分擁有烹飪餐飲的等級管理證書。
公司管理層人員情況簡表：
姓名職務/職稱學歷
xxx董事長/高級經濟師/高級政工師/全國內貿系統勞動模范/中國飯店協會的副會長emba
xxx副董事長博士
xxx副董事長/國家級服務師的評委/高級國宴設計師/服務大師
xxx總經理/高級經濟師/資深連鎖經營管理專家mba
6。公司文化
a
——綠色孕育著生命
楊柳寓示著長青
精神理念
我們立足歷史，播種希望；
我們弘揚傳統，超越時尚；
我們創造未來，收獲輝煌。
經營理念
源遠流長，財寬路廣；
獨具特色，享譽八方；
普結善緣，喜樂安康。
服務理念
用品牌打造市場；
融資計劃篇二
1、公司簡介 主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀 在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力 股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績 對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議 對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
1、項目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷 項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件 項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位 指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
1、地方宏觀經濟分析 房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析 房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜 些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來 代替。
3、競爭對手和可比較案例 分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素 未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測
1、人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構 企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規范性 管理制度，管理結構等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項 對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。 其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協議書 a、對融資方的債務債權進行核查確認
b、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
c、在有關管理部門辦理登記手續
(2)債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信托融資
(5)多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。) 對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
c、破產風險
d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
e、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ?。
c、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
a、股權方式融資的退出 項目進行中投資方退出; 項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
b、債權方式融資退出 項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制; 項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
融資計劃篇三
項目介紹：西安市北大街大廈(圖1)，位于陜西省西安市北門里黃金地段，南臨鐘樓，北臨經濟技術開發區，東臨羅馬市步行街，西臨鼓樓，每天的顧客可人數總流量大約有30萬多人次。
北大街大廈始建于1995年，總面積達16700平方米。總樓共有6層。分為三棟。正門1(圖2)可以用來做賓館，ktv，和各種娛樂場所。正門2(圖3)可以用來做各種大型的超市，賣場和大型的店鋪和各種廣告設施。正門3(圖4)可以用來做辦公室，餐廳和大型的餐飲場所北大街大廈因欠各類款項不明。因此法院與最近折合拍賣。總價1。2億人民幣。初步估計投資兩億可以因為地皮的炒作，房價的升高?？梢栽?年之后盈利，6年之內可以還完各類款項。
項目總負責人：黃鵬
項目業務：大型ktv，賓館，網吧，大型賣場，餐廳，寫字樓。
項目計劃財務：20xx年1月~20xx年~12月
大型ktv，賓館，網吧。500萬rmb
大型賣場。200萬rmb
餐廳，寫字樓。100萬rmb
20xx年1月~20xx年~12月
大型ktv，賓館，網吧。800萬rmb
大型賣場。500萬rmb
餐廳，寫字樓。140萬rmb
項目總融資：2。1億人民幣（2。6千萬美元）
項目目標：未來5年之內的成長最迅速的消費娛樂和商業結合性公司。
短期目標：項目的各項運作基本到位，項目的管理，技術基本能夠形成完整的體系。
項目收攏資金介紹：基本的各個子系統的收入（1。3千萬/年）。品牌戰略盈利（400萬/年）
項目基本工作年限：3年/人
項目品牌戰略概述：項目如果各類運作內容到位，基本上能夠實現以人為本，提高項目的個體素質和項目的競爭力。加強各類業務的提高，
大力提高項目在各種條件下的實力，達到每年項目的利比上年超高20個百分點，在兩年之內達到項目在全市，全省，全國的知名度和企業的影響力，在項目的發展初期能夠大力的和國際具有500企業的資格公司合手，加強自己的競爭力。
項目的競爭資本：1）資源基本80%具備國內大型公司的決策能力和具備國內一流本科院校的知識。
2）項目有獨特的銷售和運作模式，走在流行的最前沿。
3）加強自己的經濟能力和資本的合理運用模式。
項目優勢：地理位置服務態度員工素質領導能力宣傳策劃
融資計劃篇四
金融租賃公司的存在促進了不同經濟方之間的交流，當一個企業的發展面臨著資金或者其他方面的短缺時，金融租賃公司在幫助其解決燃眉之急的同時也降低了因購置大型設備及物資產生大額債務及占用大量資金所帶來的風險。金融租賃成為眾多企業熱衷采用的辦法。要真正弄清金融租賃公司的融資渠道及特點，只有真正了解金融租賃。
(一)金融租賃的概念
所謂金融租賃就是當出現租賃需求時，資金或者資產的出租人就會根據需求方和供貨方的評價和選擇，從供貨方處所取得的資金或者物品按照約定的合同和要求出租給需求方使用，并同時向需求方收取事先確定的費用。由此可見，金融租賃不僅可以是資金領域的租賃，同時也是對資產的租賃，將資金和資產相結合所產生的新型融資形式，實現了金融在各個領域之間的流通，為經濟領域的不斷發展提供了支持，加大了資本的流通速度和范圍，為企業創造更大經濟效益提供了便利。
(二)金融租賃的特點
1. 金融租賃所涉及到的交易人較為復雜，在一次金融租賃活動中至少會涉及到出租方、供貨方以及承租方三個主體。
2. 金融租賃一般的租賃時間都較為長久，極少存在時間較短的金融租賃，通常設備的租賃都會與設備的使用壽命相等，屬于一種中長期的投資。
3. 由于金融租賃涉及到的主體較多且主體之間的性質不同，所以在一次金融租賃活動中至少需要簽訂兩份合同。一個是出租方與供貨方的合同，這個合同確保了可以獲得投資;另一個是出租方與承租方的合同，這個合同確保了租賃活動可以獲得投資的利益。
4. 當租賃合同生效后，該合同各方就不能在執行過程中隨意停止履行，只能終結或者雙方自愿解除。
(一)資本金
金融租賃公司作為一種對資金要求較高的公司，屬于資金密集型的業務種類。隨著國家對金融租賃公司采取政策方面的支持，金融租賃公司的注冊資本已經由原來的最低5億元降至最低1億元，這就使得金融租賃公司可以使用更多的資金進行投資、發展和擴大自己的業務。
(二)向金融機構拆借資金
金融租賃公司的融資途徑還可以選擇與其他的金融機構合作，從金融機構借取資金，但是這種融資方式不僅受到資產負債的影響，使得企業的負債加大，同時還受到時間上的制約。所以這種向金融機構拆借資金的融資方式只有在時間和業務急切的情況下才會使用，往往只是為了解除燃眉之急。
(三)發行金融債券和股票
金融租賃公司的另一個融資方式就是可以通過發行股票或者債券進行融資，因為現在中國的債券市場的市場準入要求較高，且霸占債券市場的基本上都是國有的大型公司，發行債券的難度比較大，程序也比較復雜。股票市場的情況與債券市場相比就顯得更為嚴峻，因此，目前我國的金融租賃企業想要通過這種融資方式進行融資的難度還是非常大的。
(四)商業票據
金融租賃公司還可以通過商業票據進行融資，因為商業票據具有再貼現和承兌的功能，因此，可以保證資金的流通不受大的影響。但是目前商業票據的發展狀況并不是非常的理想，金融租賃公司要想通過這條途徑進行融資還需要多加考慮。
(一)融資渠道的選擇
金融租賃業的發展，需要金融租賃企業根據自身需求及特點，選取合適的融資渠道以適應當今市場經濟環境下激烈的競爭局面。只有將金融租賃的主體更加多元化，不斷地使擴寬融資渠道，才能促使金融租賃企業的整體實力上升。下面介紹目前主要的融資渠道。
1. 當一個金融租賃企業它具有足夠多的資本和高水平的管理能力以及每年可以獲得穩定的、較高的效益時，可以支持這些企業發行自己的股票或者債券，以獲得更加多的資金來源，豐富該公司的融資渠道，為進行中長期的投資給予支持。
2. 通過政府或相關金融機構向金融租賃公司提供資金或政策支持，鼓勵金融租賃業的發展，為金融租賃公司提供充足的資金支持。
3. 國家允許金融租賃公司同保險公司之間展開合作，為金融租賃企業的發展提供更多的資金來源，通過吸收保險公司的資金，加大對投資的擴展。
4. 金融租賃領域還會涉及到資產的證券化，這是一種新的融資途徑，到目前為止，主要是信托和真實銷售這兩種基本的運作方式。兩種方式各有優缺點，現在我國使用較多的為信托模式。
(二)租賃業資金來源的特點
1. 金融租賃業獲得政府的大力支持。在發達國家，政府為了促進本國的經濟增長，大力倡導和扶持金融租賃業的發展，在政策方面給予了大力支持，通過直接補貼和各種低利率的方法使得金融租賃業取得良好的發展。
2. 金融租賃業與銀行展開充分的合作，使得資金來源變得格外充足。在發達國家，大多數的金融租賃公司都具有和銀行合作的傳統，且很多規模較大的租賃公司都具有銀行背景，隨時可以獲得銀行的支持。與銀行展開合作成為租賃業發展的首選途徑。當金融租賃公司與銀行展開合作之后，金融租賃公司的資金鏈就可以保持足夠大的穩定性，不會出現資金斷流的局面，這就使得金融租賃公司的業務可以盡可能地擴大，同時銀行在與金融租賃公司的合作過程中，也可以使得自身資金得到優質的投資。
3. 加速折舊使得金融租賃公司的成本越來越少。由于金融租賃公司的業務屬于投資行為的一種，同時受到美政府政策的支持，享受著各種政策及稅收方面的支持，規定金融租賃公司可以將每一年這項所產生的稅收予以免除，這就使得金融租賃公司所面對的稅收壓力大大的降低，同時金融租賃公司通過此項政策還可以將原本自己該承受的稅收轉移給承租方，為自身發展減輕壓力。
中國金融租賃業的發展只有短短的三十年，隨著市場環境的改變及自身的不斷調整和變革，目前我國的金融租賃業正處于一個發展的關鍵時期。但是，目前我國的金融租賃業的發展也面臨著許多的問題，因此需要重視并解決。
(一)完善融資租賃領域相關法律法規
金融租賃行業要想獲得良好的發展，就必須具備完善的法律法規，法律法規可以優化金融租賃業的行業發展環境，為金融租賃業的發展給予政策上的支持。發達國家的金融租賃業之所以可以獲得如此好的發展，離不開國家法律的'支持。所以，需要強化政府職能，為金融租賃業的發展創造良好的法律環境。
(二)完善融資租賃領域政策扶持體系
一個國家要想發展金融租賃業務，單靠企業的努力是遠遠不夠的，還需要政府的大力支持。中國金融租賃業的發展時間較短，各方的資金來源還不完善。所以需要政府采取相應的措施支持金融租賃業的發展。政府可以通過減輕金融租賃企業的稅收負擔，為金融租賃企業創造更加便捷的融資環境來支持金融租賃業的發展。
(三)建立融資租賃人才培養體系
金融租賃業的發展離不開具有高度專業素質的人才，金融租賃業由于其自身具備的高風險、復雜性的特點，加大了對高素質人才的需求。目前我國從事金融租賃業的人員素質參差不齊，與發達國家相比差異較大。因此，需要加大對金融租賃的從業人員的培訓，提升從業人員的專業素質，通過更加專業的操作手法為金融租賃業的發展注入動力，提高金融租賃業的公眾形象。
本文通過介紹金融租賃公司的概念和它的特點，并結合了國外金融租賃公司融資的渠道選擇和各個渠道的特點，為我國金融租賃業的發展提供了參考借鑒作用。只有通過各方的支持及協助，不斷地完善現有的金融租賃的制度體系，才能更好地促進金融租賃業的不斷發展，為經濟的發展提供更加有力的保障，促進我國經濟的實力提升。
融資計劃篇五
一、公司基本情況：
湖南集方家居投資管理有限責任公司成立于20xx年，經過10年的積累，20xx年通過對行業資源整合、重組成立“集方投資”，公司注冊資金1000萬。成為集銷售網絡體系、產品體系、工程體系、設計體系、融資體系，五大運營體系為核心的人居配套服務投資集團公司。
戰略上：裝飾行業主要是高度勞動密集的手工制作為主流的作坊式運作模式，公司提出國際化設計，工廠化定制，模塊化施工，把行業由手工作坊式粗放式制作提升為工業化精密制作，把復雜作坊運營方式升級為模塊化規范運作，把區域性零散采購升級為規?；到y采購，把個體競爭升級為產業集群競爭。
業務上：公司擁有管理輸出、產品輸出、設計輸出、工程輸出、人力資源輸出、模式輸出、資金輸出、營銷管理輸出八大業務板塊，為運營艱難或渴求更大發展的同行提供了涅槃重生的機會。
產業布局涉及家居研發、裝飾企業托管、家具制造及裝飾工廠化生產等多重領域。集裝飾設計，施工管理，材料配送，售后服務于一體的專業化裝飾集團。
二、目前公司主要股東情況：
三、目前公司內部部門設置情況：
一、項目概況
華僑星都項目位于長沙市開福區伍家嶺北，項目規劃用地4178㎡，建筑面積25993.52㎡。項目共計25層，其中包括地下二層，地上商業裙樓五層和辦公寫字樓十八層。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率≤8.4，建筑密度≤52%。
華僑星都原為長沙市農行1998年建設為自用辦公用樓，由于省行規劃及政策調整原因，20xx年改由長沙東林置業投資有限公司拍賣后開發建設建設;項目相對其他舊樓改造而言，債權清晰。
截至20xx年8月，項目已完成主體施工并已獲得規劃批準(已取得土地證，規劃用地許可證和規劃建設許可證已于20xx年6月3日完成進窗公示【詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建筑擬調整公示】，并已進入施工圖審查和投標程序，即將取得建設施工證)。
目前項目規劃外立面改造及內部裝修和開發期為1年，湖南集方家居投
資管理有限責任公司即將對“華僑星都”項目及長沙東林置業投資有限公司全面收購，并投入后期開發建設。
二、項目地塊優勢
1)中央商務區
隨著芙蓉路這條金融大脈向北延伸，喜來登、鉑爾曼、華悅等高檔商務酒店環伺四周，美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會等高端消費體依次排開。深國投商業規劃、世紀金源mall開業、北辰三角洲啟動，構成北城商業黃金三角，長沙“曼哈頓”商務集群已現雛形。
2)交通核心區
雄踞城市黃金中軸芙蓉路上，1號線地鐵口岸帶動物業急速升值，伍家嶺波隆立交橋下行東西通道的提質改造，連橫三一大道與銀盆嶺大橋，貫穿城市東西兩岸，暢達市區各大站點，享受10分鐘經濟圈，提速未來。
3)區域未來規劃
鐵1號線施工，福元路大橋、營盤路過江隧道即將通車， 大北城的交通路網正在升級;高層住宅群、超級購物中心、超五星級酒店等地標建筑，將陸續密集呈現，輻射出北城樓宇經濟的浦東效應;秀峰公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動、瀏陽河風光帶的延長線動工、兩館一廳的即將開放等，使大北城資源不斷升級，具備無限升值潛力。
三、目前定位
高品質、高配置、高形象的寫字樓成為未來發展趨勢，市場供應逐步遞增，城市中心多極化趨勢日益明顯，傳統中央商務圈逐漸向外擴散。本項目通過規劃調整以及外立面重新裝修和內部裝修，根據項目本區域的發展趨
勢、前景和客戶需求，一定期間內區域型中高端標桿寫字樓將成為本項目的定位方向。
四、新規外立面(詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建筑擬調整公示)
五、基本數據
一、行業簡析
城市綜合體迎來井噴式發展 。據相關統計，20xx年長沙至少有36個大型城市綜合體項目籌建或者面市，總建筑面積達1740萬平方米，其中非住宅建筑面積至少有800萬平方米。
二、長沙寫字樓市場供需情況
20xx年前，長沙市寫字樓年均供應量為19萬平/年。
20xx年開始，住宅調控下引發了商業地產投資熱潮，多個城市新中心規劃籌建寫字樓，寫字樓供應持續攀升，高檔品牌寫字樓容易獲得市場較高認同。
三、項目周邊長沙寫字樓價格調查
一、市場定位：區域中高端5a級寫字樓
一方面：產品打造需體現項目區位優勢，順應未來發展趨勢，通過形象和檔次的提升避免與現有大量商住樓項目進行價格競爭，并搶占更為廣泛的優質客源。
另一方面：考慮到本項目的局限性，應利用周邊商務資源等附加值，從局部和特色(商務配置、物業管理等方面)上打造專業、便捷、高效、超值的高檔商務平臺。
二、寫字樓客戶群劃分：
三、項目核心客群
發展層面：以初具規模、需要專業化辦公場所的發展型中型企業為主，
國內大企業及外資、合資企業的辦事處、分公司為輔。
來源層面：客戶主要集中在伍家嶺、四方坪、河西濱江新城及北城等區域，或是市內辦公氛圍不夠濃厚的區域，以及一些較為老舊的商住樓、住宅辦公的樓宇內。
心理層面：以改善公司辦公條件(自用)目的為主。注重寫字樓所處區域，具備很大增值潛力;強調樓宇品質及商務配套;關注物業公司的管理水平。
四、產品定位
1、彈性商務空間，維持標準層59-140平5個戶型設計布局不變，商業裙樓部分設立公共衛生間
2、7-16層(分戶銷售)做精裝;17-23層(整層銷售)不做精裝，可根據客戶需求靈活把控。具體執行需依據市場實際情況而定。
3、為適應現代化辦公，全網絡地板，豪華酒店式大堂，大氣尊貴
4、采用進口品牌鋒速電梯(如蒂森克勞伯等)助推商務效率。中央空調系統，承載高檔商務環境。
5、5a甲級智能標準配置
oas辦公自動化系統：﹥局域網系統
sas保安自動化系統：﹥門禁系統(電梯廳或大堂出入口)﹥防盜報警系統﹥閉路電視監控像系統﹥電子巡更系統﹥智能停車管理系統
bas樓宇自動化系統：﹥暖通空調系統﹥給水與排水系統﹥供配電與照明系統
一、入市時機
在北辰三角洲商務集群、芙蓉路金融中心、河西濱江商務區(奧克斯廣場、綠地中央廣場、世貿鉑翠灣等)尚未對本項目形成包圍之時，并參考周邊兩個同類項目的銷售情況，應盡快加速入市步伐，搶占先機。
二、銷售策略
目前市場各中高端寫字樓銷售結合散賣和整層銷售兩種模式，以獲得更為廣泛的客戶來源，因此：7-16層分割銷售，精裝修;17-23層整層銷售，精裝修，但可根據客戶需求而定。保持標準層59-140平5個戶型的設計布局不變。
三、價格定位
1、靜態價格初判
寫字樓整體均價(含精裝)：120xx-13000 元/㎡
二、價格細分
一層整體均價：35000元/㎡
二層整體均價：28000元/㎡
三層整體均價：21000元/㎡
四五層整體均價：14000元/㎡
六~二十三層：120xx-13000元㎡
車位：10萬/個
四、推廣定位
地段—高檔商務環境
產品—高端商務旗艦
北城首域●甲級智能寫字樓
五、銷售執行
在建立良好銷售管理隊伍的情況下進行聯合銷售
一、項目投資規模及款項計劃
1、項目總投資16955萬元(不含稅費)，其中收購款120xx萬元，建筑安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1060萬元，開發間接費1045萬元等。
2、收購“華僑星都”付款方式：
1)總價款：120xx萬元;
2)付款周期及方式：
(1)先簽訂框架協議，東林置業辦理完成三證(國土證、規劃用地許可證、規劃工程許可證);
(2)東林置業完成三證后，簽訂正式合同，集方家居支付首付款5000萬元。
(3)在集方支付首付款后的15天內，雙方完成公司、項目各項交接，集方人員進場開展工作;東林置業完成四證辦理和其他相關手續并交接;法人名稱、股份100%按集方家居要求變更。
(4)20xx年5月30日前，集方家居支付東林置業原股東二批款5000萬元;
(5)20xx年12月30日前，集方家居付清東林置業原股東尾款20xx萬元。
二、融資計劃
1、為保證項目實施，需要新增投資是多少 16955 萬元， 新增投資中，需投資方投入 3000 萬元，銀行借貸 7000 萬元， 公司自身投入 20xx 萬元。
2、投入資金的用途：前期收購款項以及代繳報建費用。 3、融資回報方式：
1)現金回報：根據協議，進行股權和證件抵押，按融資款的額度，按期返還融，資款及利息;
2)回購方式：按銷售價格基礎上優惠10%的價格簽定投資款和利息等值的商品房住宅預售合同。并可約定一定的期限內，集方公司按銷售價格回購。
一、項目投資估算
項目總投資16955萬元(不含稅費)，其中收購款120xx萬元，建筑安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1060萬元，開發間接費1045萬元等。
二、項目銷售收入
銷售項目收購操作后，集方公司擬持有的自有物業包括商業2層、3層、4層、5層，共計四層。擬對商業首層、寫字樓6-23層以及地下車庫對外銷售。根據對開福區以及項目所在地附近房產項目市場的調查，商業的價格預計平均售價為35000元—45000元/
平米，住宅和公寓的平均售價7500-8000元/平米，寫字樓平均售價為13000-18000元/平米。本項目保守預計項目可售部分首層商業35000元/平米，精裝修寫字樓120xx元-13000元/平米估計銷售收入。
三、還款來源、保障及計劃
1、三證齊全后，可向融資公司進行證件抵押; 2、四證齊全后，進行銀行貸款，支付融資款及利息;
3、收購合同完成后，可按集方公司持有的東林置業股份向投資方進行抵押; 4、五證齊全后，可向投資公司進行商業住宅預售合同簽定，并可在約定的時間周期內進行回購。
四、財務分析： 1、稅前項目收支估算 1)全銷售收入估算
(1)項目成本：收購成本120xx萬元+后續工程費用(內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元)+融資成本1036萬元+管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=16955萬元
(2)項目收入：18層辦公樓16374萬元+五層商業13551萬元+車位1070萬元=30995萬元
(3)稅前利潤：項目收入-項目成本=30995萬元-16955萬元=14040萬元，利潤率82.8%
2)持有物業銷售收入估算
(1)項目成本：收購成本120xx萬元+后續工程費用(內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元)+融資成本1036萬元+管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=16955萬元
(2)項目收入：18層辦公樓16374萬元+首層商業7504萬元+車位1070萬元=24948萬元
(3)稅前利潤：項目收入-項目成本=24948萬元-16955萬元=7993萬元，利潤率47.14%
2、項目收支總結 從動態投資的角度來看，集方持有物業的實際利潤=收入利潤+持有物業=7993萬元+6047萬元=14040萬元，更具備可持久發展的基礎。
本項目如能操作成功，對集方家居有重要的商業和社會價值：
2、本項目目前已經封頂，基礎工程基本完成，避免了普通商業地產漫長的操作周期; 3、本項目能在短期內提供五證，即可快速盤活;
4、本地商業區域已趨成熟，項目的操作有豐厚的投資回報率;
5、操作本項目投入資金較少，相對其他投資，風險較小，在回報較大的基礎上能使集方有較好的品牌效益，并可將規劃理念得到實質性的操作經驗。