中華人民共和國最高人民法院民事判決書

(2000)民終字第 83 號 2000)

上訴人(原審被告)：北京華普國際大廈有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普國際大廈有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普國際大廈有限公司 法定代表人：翦英海，董事長。 陽區朝外大街 19 號。法定代表人：翦英海，董事長。

委托代理人：董葭，北京市元正律師事務所律師。 委托代理人：董葭，北京市元正律師事務所律師。

委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務所律師。 委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務所律師。

上訴人(原審被告)：北京華普科技企業有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普科技企業有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普科技企業有限公司 陽區朝外大街 19 號華普國際大廈 l7 層。

法定代表人：翦英海，董事長。 法定代表人：翦英海，董事長。

委托代理人;周曉，中兆律師事務所律師。 委托代理人;周曉，中兆律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：北京住總集團有限責任公司， 被上訴人(原審原告)：北京住總集團有限責任公司，住所地北京市 )：北京住總集團有限責任公司 朝陽區吉祥里 208 樓。

法定代表人：郝有詩，董事長。 法定代表人：郝有詩，董事長。

委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務所律師。 委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務所律師。

委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務所律師。 委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務所律師。

上訴人北京華普國際大廈有限公司〈以下簡稱華普國際〉、北京華普 上訴人北京華普國際大廈有限公司〈以下簡稱華普國際〉、北京華普 〉、 科技企業有限公司(以下簡稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團 科技企業有限公司(以下簡稱華普科技) 有限責任公司(以下簡稱住總公司)追索工程款糾紛一案， 有限責任公司(以下簡稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京 市高級人民法院(1999) 號民事判決 判決， 市高級人民法院(1999)高民初字第 187 號民事判決，向本院提起上 訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。 本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

公司在合作合同上加蓋了公章。 公司在合作合同上加蓋了公章。

1993 年 2 月 20 日， 住總公司開發都與華普科技簽訂 補充 合作合同〉 《 〈合作合同〉 》 (以下簡稱補充合同)，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定， 以下簡稱補充合同)，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定， )，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定 華普科技保證按期履行， 支付罰金。 華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的 1%支付罰金。其中 第三條還約定，因房價上漲、設計變更、層高增加、建材價格調增等 第三條還約定，因房價上漲、設計變更、層高增加、 情況，致使成本增加，華普科技理解費用增加， 情況，致使成本增加，華普科技理解費用增加，原則上同意合理調增 投資(額度雙方另議)。 投資(額度雙方另議)。

住總公司開發部與華普國際簽訂了《關于全部投入，華普國際同意作為合作條 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊資本及投資額， 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊資本及投資額， 不再向合資公司出資。 不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項目已由住總公司開發部項目 轉為合資項目，該項目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負責。 轉為合資項目，該項目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負責。

年底開工， 月竣工， 華普大廈項目工程自 l993 年底開工，1996 年 6 月竣工，根據北京市朝 日作出的《 陽區建設工程質量監督站 1996 年 9 月 20 日作出的《工程質量竣工核 定證書》，大廈建成后的實際建筑面積為 72， 平方米。 定證書》，大廈建成后的實際建筑面積為 72，375 平方米。自 1992 年 》， 23， 萬元; 9 月至 1995 年 11 月， 華普科技共向住總公司支付工程款 23， 萬元; 818 由華普國際向住總公司支付工程款 自 1996 年 3 月至同年 7 月，由華普國際向住總公司支付工程款 2，150 萬元。 萬元。

1996 年 7 月 31 日，住總公司開發部與華普科技簽訂《元， 集團代為向住總公司開發部支付工程及材料款 1，730 萬元，共計 4， 萬元。 500 萬元。

1996 年 10 月 10 日，華普國際召開董事會通過決議，要求公司各股東 華普國際召開董事會通過決議， 迅速執行各股東方之間簽訂的結算協議、 迅速執行各股東方之間簽訂的結算協議、加速辦理協議要求的有關事 之間簽訂的結算協議 華普科技與住總公司開發部簽訂《 宜。同年 11 月 13 日.華普科技與住總公司開發部簽訂《保證還款合 13， 萬元， 同》，雙方確認，華普科技尚欠付住總公司開發都 13，288 萬元，華 》，雙方確認， 雙方確認 普科技以其購買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。 普科技以其購買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。由 于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷商品房的所有 于華普大廈尚未交付使用， 權，該項財產未在北京市房管局登記備案。 該項財產未在北京市房管局登記備案。

7 月 日住總公司就大廈項目所作的概算， 21， 9 日住總公司就大廈項目所作的概算，華普大廈建筑安裝費應為 21， 501， 萬元， 萬元。 501，97 萬元，要求住總公司返還多付出的 8，766.03 萬元。

13， 萬元， 日內給付住總公司工程款 13，288 萬元，由華普科技承擔給付的連帶 責任。(二 華普國際于本判決生效后三十日內給付住總公司以 13， 責任。(二)華普國際于本判決生效后三十日內給付住總公司以 13， 。( 日起至付清之日止的利息， 288 萬元為本金計算的自 1997 年 8 月 1 日起至付清之日止的利息，上 述利息按照中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算， 述利息按照中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算，華普科技承擔 給付的連帶責任。(三 駁回住總公司的其他訴訟請求。(四 給付的連帶責任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請求。(四)駁回 。( 。( 華普國際的反訴請求。 869， 華普國際的反訴請求。案件受理費 869，645 元，由華普國際和華普科 萬元， 69. 448，311. 技各負擔 40 萬元，由住總公司負擔 69.645 元;反訴費 448，311.5 元，由華普國際負擔。 由華普國際負擔。

公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 一審判決認定住總公司與華普國際簽訂的項目合同確認了住總公司與 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規定， 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規定，認定華普國際對住總 公司與華普科技結算協議予以認同，是導致判決錯誤的根本原因; 公司與華普科技結算協議予以認同，是導致判決錯誤的根本原因;一 審判決因華普科技是華普國際的控股公司， 審判決因華普科技是華普國際的控股公司，其應承擔給負的連帶責任 違反了公司法的規定;華普大廈工程款應據實結算;請求住總公司退 違反了公司法的規定;華普大廈工程款應據實結算; 還華普國際多付的工程款。 還華普國際多付的工程款。

普國際的股東，面臨不簽該協議，住總公司即不交付大廈的威脅; 普國際的股東，面臨不簽該協議，住總公司即不交付大廈的威脅;一 審判決華普科技承擔連帶責任缺乏事實和法律依據。 審判決華普科技承擔連帶責任缺乏事實和法律依據。

華普國際提交了一份筑安裝協議， 15， 萬元， 的建筑安裝協議，工程款應為 15，000 萬元，華普國際應按此支付工 程款，住總應返還華普國際多付的工程款 20，656 萬元。后又提出， 程款， 20， 萬元。后又提出， 結算協議中因建筑標準提高， 結算協議中因建筑標準提高，華普國際應向住總公司支付 3，909 萬元 的約定，違反國家的定額標準，屬無效條款;電貼、 的約定，違反國家的定額標準，屬無效條款;電貼、電權調增費的余 款應由華普國際直接支付給電力部門， 華普國際代住總公司交付了 300 款應由華普國際直接支付給電力部門， 華普國際代住總公司交付了 萬元的電貼費; 21，926，002. 萬元的電貼費;華普國際自付設備款 21，926，002.02 元(其中包括 結算協議前和結算協議后發生的)購買國產電梯、空調、潔具等，未 結算協議前和結算協議后發生的)購買國產電梯、空調、潔具等， 計入結算范圍，應包含在綜合造價中，由住總公司負擔。 計入結算范圍，應包含在綜合造價中，由住總公司負擔。

開發后全面負責和主持大廈工程方面的具體事務，其承擔工 程款支付的連帶責任不違反公司法或合資企業法的有關規定; 程款支付的連帶責任不違反公司法或合資企業法的有關規定;華普科 技作為本案的被告有事實和法律依據。 技作為本案的被告有事實和法律依據。

結算協議簽訂前的，結算協議訂立時已予考慮， 結算協議簽訂前的，結算協議訂立時已予考慮，在結算協議訂立五年 后，華普國際提出設備款的問題，不但超出了訴訟時效，而且違反雙 華普國際提出設備款的問題，不但超出了訴訟時效， 方的約定;結算協議訂立后發生的款項，均與住總公司無關。 方的約定;結算協議訂立后發生的款項，均與住總公司無關。

當事人雙方真實 意思表示，應認定為有效。 意思表示，應認定為有效。合作合同和補充合同雖然是華普科技與住 總公司簽訂的，但華普國際成立后， 總公司簽訂的，但華普國際成立后，華普大廈項目轉為華普國際的開 發項目，在華普國際與住總公司開發部簽訂的項目合同中， 發項目，在華普國際與住總公司開發部簽訂的項目合同中，明確約定 根據住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補充合同及有關文件， 根據住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補充合同及有關文件，在 項目建設期間以及合資合同執行過程中，華普國際對上述合作合同及 項目建設期間以及合資合同執行過程中， 補充合同和有關文件確認有效， 補充合同和有關文件確認有效，由此說明華普國際作為華普大廈項目 的所有人確認了合作合同中關于華普大廈工程具體建設條款的效力， 的所有人確認了合作合同中關于華普大廈工程具體建設條款的效力， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設中的權利義務， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設中的權利義務，華普國際由此 與住總公司形成了建筑工程發承包關系， 與住總公司形成了建筑工程發承包關系，住總公司成為華普大廈工程 發承包關系 的承包人，而華普國際成為華普大廈工程的發包人，進而應是華普大 的承包人，而華普國際成為華普大廈工程的發包人， 廈工程的付款人， 廈工程的付款人，華普國際主張住總公司開發部與華普科技間的合作 合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據。 合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據。

而有效，華普國際應按結 算協議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應的利息; 算協議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應的利息;華普 科技與華普國際主張結算協議是在受脅迫的情況下簽訂的，應當無效， 科技與華普國際主張結算協議是在受脅迫的情況下簽訂的，應當無效， 沒有證據，不予支持。華普國際上訴主張華普大廈工程應據實結算， 沒有證據，不予支持。華普國際上訴主張華普大廈工程應據實結算， 不符合結算協議的約定;一審判決對其反訴主張予以駁回，是適當的。 不符合結算協議的約定;一審判決對其反訴主張予以駁回，是適當的。

華普科技與住總公司簽訂的相關協議均事后經華普國際確認， 華普科技與住總公司簽訂的相關協議均事后經華普國際確認，作為合 同約定權利義務的承接者及華普大廈項目的所有人，華普國際應是完 同約定權利義務的承接者及華普大廈項目的所有人， 有人 全的付款義務人; 全的付款義務人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關的合同及結 算協議，是協議約定的付款人，且該公司是華普國際的控股公司為由， 算協議，是協議約定的付款人，且該公司是華普國際的控股公司為由， 判決對華普國際支付工程款的義務承擔連帶責任， 判決對華普國際支付工程款的義務承擔連帶責任，沒有事實和法律依 據，應予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯系，是本案適格的 應予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯系， 被告。 被告。

華普國際關于結算協議的約定顯失公平， 華普國際關于結算協議的約定顯失公平，有關條款應予調整或撤銷的 日二審期間提出的， 請求是在 2000 年 12 月 1 日二審期間提出的，即使認定其一審反訴已 包含此意思表示，該請求也早已超出法律規定的期限; 包含此意思表示，該請求也早已超出法律規定的期限;根據最高人民 法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見〈 法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見〈試 可變更或者可撤銷的民事行為， 行〉》第 73 條與住總公司入股華普國際 18%的股份是兩個完 全不同的概念，本案不存在重復計算的問題。依據合資合同，住總公 全不同的概念，本案不存在重復計算的問題。依據合資合同， 18%的股份，住總公司據此應投入多少股本金， 司在華普國際占有 18%的股份，住總公司據此應投入多少股本金，是 合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。 合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。

華普大廈項目最初是由北京市朝陽區人民政府作為危改項目交由住總 華普大廈項目最初是由北京市朝陽區人民政府作為危改項目交由住總 公司開發建設的，改為華普國際的項目后， 公司開發建設的，改為華普國際的項目后，華普國際與政府簽訂了土 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應該認定應履行向國 家繳納土地出讓金義務的是華普國際。華普國際繳納的土地出讓金， 家繳納土地出讓金義務的是華普國際。華普國際繳納的土地出讓金， 合資公司內各股東間如何負擔，是合資公司內部的事情，與本案無關。 合資公司內各股東間如何負擔，是合資公司內部的事情，與本案無關。

證不予認可， 000kva， 62. 證不予認可，認為華普大廈的實際用電量是 5，000kva，僅占 62.5%， 但均沒有提供證據。 華普國際向法院提交的付款明細表明其支付的 300 但均沒有提供證據。 萬元電貼費，已經在華普國際支付的工程款中沖抵。 萬元電貼費，已經在華普國際支付的工程款中沖抵。

關于華普國際提出自付設備款應包

含在綜合造價中的主張， 關于華普國際提出自付設備款應包含在綜合造價中的主張，結算協議 包含在綜合造價中的主張 簽訂前發生的設備款，屬于變更結算協議的內容，本院不予支持;結 簽訂前發生的設備款，屬于變更結算協議的內容，本院不予支持; 算協議簽訂后發生的設備款，不屬本案審理范圍， 算協議簽訂后發生的設備款，不屬本案審理范圍，華普國際可依法另 尋途徑解決。 尋途徑解決。

雙方根據合作合同所確定的投資比例， 雙方根據合作合同所確定的投資比例，在結算協議中對各自應承擔的 工程款進行了結算，其中包括了工程總款、差額補償、 工程款進行了結算，其中包括了工程總款、差額補償、政府稅費等整 個華普大廈的費用，而非僅指建筑安裝費用， 個華普大廈的費用，而非僅指建筑安裝費用，住總公司依據結算協議 起訴追索工程款，也是針對整個華普大廈工程而言; 起訴追索工程款，也是針對整個華普大廈工程而言;華普國際與住總 公司之間是建筑承包關系， 公司之間是建筑承包關系，住總公司與住總三公司之間是工程分包關 系，兩者是兩個不同的法律關系，應依據各自間的合同進行認定和處 兩者是兩個不同的法律關系，應依據各自間的合同進行認定和處 理。華普國際依據住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國際多 華普國際依據住總公司與住宅三公司間的合同， 付工程款，住總公司應予退還，本院不予支持。 付工程款，住總公司應予退還，本院不予支持。

變更北京市高級人民法院(1999) 二、 變更北京市高級人民法院(1999)高民初字第 187 號民事判決第 一項、第二項為： 一項、第二項為：華普國際于本判決生效之日起三十日內給付住總公 13， 司工程款 13， 萬元及按中國人民銀行同期固定資產貸款利率自 1997 288 日起計算的利息。 年 8 月 1 日起計算的利息。

一審、二審案件受理費共計 1，739，290 元，由華普國際承擔 l，217， 一審、 739， 217， 521， 896， 503 元，住總公司承擔 521，787 元;反訴案件受理費共計 896，623 元由華普國際負擔。 元由華普國際負擔。

本判決為終審判決。 本判決為終審判決。

審判長 劉竹梅

審判員 張 章

審判員 于曉白

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商鋪是商人進行經營活動必不可少的組成部分，商人在從事經營活動中更愿意租賃商鋪而非高成本的自購商鋪，商鋪租賃在商事經營活動中也越來越受到青睞。受到青睞多了，也產生了不少糾紛。以下是本站小編為大家帶來的關于商鋪租賃合同糾紛案例，歡迎閱讀!

原告：重慶某某實業有限責任公司

被告：重慶某某某保健品有限公司

訴訟請求：

3、本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：

20xx年12月30日，原告與被告簽訂《重慶大都會廣場西側裙樓西樓商廈商鋪租賃合同》，約定由被告承租大都會西側裙樓西樓商廈五樓商鋪(共壹個，建筑面積2378平方米)，承租期為20xx年12月30日至20xx年12月29日止，被告的租金繳納時間為每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交納下一期租金，租金以叁個月為一期繳納。同時，合同第十條第3項明確約定：“乙方如有下列情況之一者，視為乙方違約，甲方有權解除合同，收回商鋪，不退還履約保證金和已交納的其他費用，并依法追究乙方的違約責任：①乙方不按約定時間繳納租金及相關費用達七天(自本合同約定的應繳租金之日起算)以上者”。合同訂立后，原告隨即按照約定將該商鋪交付被告使用。按照合同的約定，被告應于20xx年6月15日前繳納五月費水電費及七月份物管費，20xx年6月23日前繳納當期租金，經原告多次催收，被告一直未予交納。由于被告的違約行為非常嚴重，達到了合同約定的解除合同的條件，原告遂于20xx年7月3日依據合同約定解除了《重慶大都會廣場西側裙樓西樓商廈商鋪租賃合同》并通知被告于20xx年7月8日前退場。但直到今日，被告仍未退場。

綜上所述，被告沒有權利在租賃合同解除后繼續使用原告所有的房屋，理應搬出。原告為了維護自己的合法權益，遂根據國家有關法律規定，起訴至法院，請求法院依法判決。

案情簡介：

林某是一個下崗在家的普通上海本地人，為維持生計，在路邊商鋪開設一家小飯店。這家小飯店是林某于20xx年2月花了7萬元轉讓費從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對飯店進行了裝修。正式開業后飯店每天上午10點開業，一直營業到凌晨3點，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火。可是天有不測風云，20xx年春節前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發公司不同意林某在該商鋪經營飯店，要求林某在20xx年2月29日合同到期后搬走。對此，林某堅決不肯搬離，原來在20xx年簽署合同時，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續租條款，合同約定：20xx年2月合同到期后，再續簽兩年，租金上漲10%。不過在20xx年簽署合同時，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因為其時鄭某正在國外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負責人。林某認為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會投資近17萬元來經營，現在僅兩年時間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個月的時間，該期間內僅收取1個月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對林某的補償。

5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補償金7萬余元。對此雙方未能達成合意。

6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動手，關于合同糾紛可以協商，協商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達現場進行調解。不料到達現場后，情況發生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關，因此無效，現在可以續租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因為與鄭某鬧僵，情緒激動，堅持要求解除合同，并起訴對方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據證明劉某確實有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時安撫林某的情緒，如果現在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補償，還得承擔違約責任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時協商續簽合同的事宜。

6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進行了會談，林某補交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對續租合同條款進行了商議，達成一致。

6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場商鋪租賃糾紛完滿解決。

律師觀點：

本案的案情并不復雜，但是在實際生活中卻有很多類似的案例發生，其根源在于簽訂合同的雙方對于合同法不夠了解，對于合同中應當注意的事項不明確，導致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。

就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點：

1、合同簽訂雙方的主體資格。

很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產權所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉租。

2、合同期限以及續租條款。

這些條款直接關系到合同的有效期限，有效期限內無故解除合同顯屬違約，需要承擔違約責任。

3、解除合同以及違約事項的約定。

合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國強制性法律法規的前提下，應當對解除合同的條件，違約后果等內容詳細約定，越詳細越好。這樣即使在合同履行中產生爭議，也比較容易溝通和解決。

最后，筆者勸告廣大讀者，產生爭議時，不要意氣用事，能夠協商或者通過第三方調解解決的情況下，盡量不要訴至法院。現在法院的案件數量巨大，法官們都在超負荷工作，一旦進入訴訟程序，解決問題的周期可能很長。

原告承諾于20xx年9月3日開業，且達到90%的開業率，沒有為被告的經營提供條件與氛圍，被告要求更換鋪位也未能得到滿足。故本案是原告違約在先，被告不同意解除合同。

被告未提供證據。

經質證，被告對原告提供的證據無異議。

經審理查明：20xx年5月15日，原、被告簽訂《##國際商業廣場進場承包經營合同》一份，約定原告將位于上海市閔行區滬青平公路479號上海##商業廣場內二樓c237號市場營業用房(攤位)出租給被告經營。用途為服裝。租期為20xx年5月28日起至20xx年8月29日止，共計兩年三個月。該營業用房總承包金額為58000元整。承包方式為先付款后使用，承包金于本合同簽訂時一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，還應另行向原告交付本合同的保證金1000元整，合同到期歸還被告。合同并約定，承包期間，被告不得隨意關門或停業，故無故拖延開業或關門停業一次/天，原告有權給予被告貳佰元處罰;被告連續或累計十五天不營業，原告有權收回承包攤位，終止合同，承包金不予退回。承包期滿未能續包或合同因解除等原因終止的，被告應當在合同終止將承包的營業用房(攤位)及原告提供的配套設施以正常使用的狀態交還原告并退還保證金，拒不交還的，原告有權采取必要措施予以收回。合同簽訂后，原告告向被告交付了鋪位，但被告在經營了一個月后即未再經營。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。

二、被告返還原告承租的c237號市場營業攤位;

三、被告支付給原告的58000元承包金不予退回。

負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費625元(已減半)，由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達只日起十五日內，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

原 告：張小姐。代理人：楊生順律師。

被 告：昆明某房地產開發經營有限公司。住所：昆明市西昌路。

原告訴狀：

訴訟請求：1、判令被告承擔違約責任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費損失42800元。以上款項合計為79340元。2、判令被告承擔本案訴訟費。

事實和理由：

原告在報紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經協商遂與被告于20xx年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪租賃合同一份，約定原告租用被告4103號鋪面專用于“服裝”經營，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納20xx年12月22日-20xx年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責任、乙方責任和違約責任等內容。合同簽訂當日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費1260元一次性足額交給了被告。并經被告同意進行裝修，于20xx年12月10日開張營業專賣“法國·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經營原因造成原有大部分租戶撤走市場凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯，月凈收入達5000余元。

然被告于20xx年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶發出書面通知要求解除合同，至此整個市場被迫關門停業，原告等租戶血本無歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規劃改造完成重新招商時續租該鋪面，若不愿意續租同意全額退還已交租金、押金和物業管理費用和賠償裝修損失。因被告重新規劃的經營項目與服裝經營大相徑庭，續租合同目的不能實現，故一開始就說明不愿意續租，但被告除愿意退還收取款項外，僅同意賠償壹萬元裝修損失費。20xx年8月30日原告代理人向被告發出律師函，被告承認爭議事項并書面告知已委托律師全權處理此事，經原告律師與被告律師聯系，被告律師不愿意協商，故原告為了維護自身合法權益，將本案訴至貴院，請求依法判決。

本案亮點：出租方格式合同對其非常有利，其合同義務僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點為：第一、未保障服裝經營氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒有顧客，合同目的不能實現;其次，出租方擬將商場改為花市，在花市里賣衣服，顯然不合適;第三、被告的違約行為如何證明的問題。律師通過拍照證實商場大部分鋪面空虛，部分已經改成花市;通過證人證實出租方曾經發出過商場改行花市的書面表示，但原告僅僅持有復印件;第四、原告的裝修費用損失如何證明，律師通過裝修方出具的發票證實;第五、原告停止經營的時間如何界定，律師認為是出租方在招租過程中的欺詐行為導致原告上當受騙，而簽訂該合同，而當原告將房屋裝修完畢后，經營過程中發現被告招商不足，且原有大部分商戶卻撤出。第六、格式條款的認定，要求法院認定格式條款無效。

一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請求。在霸王合同對原告不利的前提下，通過代理律師的努力舉證轉被動為主動。

出租方上訴：出租方認為其根本沒有違約，違約的是原告人，一審判決認定事實、適用法律錯誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請求。

二審結果：經昆明中院主持調解，原告要求被告當即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項基礎上做出稍許讓步;被告當即同意，雙方達成調解協議。被告當即支付了全部賠償款項，原告的裝修款、支付的租金、物業管理費、被告承擔的違約金全部得到了支持。

附：一審原告律師代理詞：

尊敬的審判長、審判員：

一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場正常經營已經構成違約。

證人證實早在20xx年7、8月份，就因為被告經理等人管理不善毆打租戶等綜合原因，造成“昆某之春”租戶撤走三、四十家，并停業幾天，之后，被告與租戶之間經常發生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經營的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項后，仍管理不善再一次造成大部分租戶撤出商場，至20xx年1月左右，商場凋零。被告已經無法保障原告等剩余租戶的正常經營，使原告合同目的不能實現，已經構成違約。

二、被告無法經營狀態下決定重新規劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實非常清楚。

被告為了改變經營不善造成的商場無法經營狀態，決定重新發展新的行業，故于20xx年1月23日發出書面通知(證據四)給原告等剩余租戶，“通知”第三條：“租期未滿的商戶愿意繼續經營的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內免收三個月的租金;不愿意繼續經營的……”，第四條：“同意留下的原有商戶必須服從今后商場統一的規劃調整。招商期內停止營業……”。上述條款足以證實被告違約，首先證實被告不能保證商場正常經營;其次證實被告強行解除合同后，原告無論續租與否都要停止營業，重新簽訂合同;其三、依商場狀況及被告重新改行花市事實，原告除接受解除合同外別無選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認經過七八個月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無法實現。實際上發出通知后，被告的工作人員就已經向原告說明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經營服裝卻不會經營花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費并賠償裝修損失。被告同意退還相關費用，裝修費也同意退給，但要求原告出示裝修費用發票，經原告將裝修票據相關材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬元裝修費。律師也進行了多次協商，被告蠻不講理，毫無解決問題的誠意，找出種種理由要求降低賠償數額。

三、原告主張賠償數額事實、法律依據充足，理應全額支持。

根據合同第八條第2款約定，被告違約應退還未滿租期的租金，賠償裝修費用及承擔已付剩余租金10%違約金責任。

1、退還原告剩余租金，原告經營不到兩個月，扣除兩個月租金5880元，應退還剩余租金為29400元。合同簽訂于20xx年11月21日，而合同期限為20xx年12月22日-20xx年12月21日，原告裝修完成后20xx年12月22日開業經營不到兩個月時間，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管費1260元應全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實現，并造成10余萬元的損失，依合同法的規定應予退還。

3、依約違約金為剩余租期內租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。

4、原告支付鋪面裝修費42800元，依約被告也應該全額賠償。被告企圖以裝修未“書面同意”推卸承擔裝修費賠償責任，沒有合同和事實依據。考慮到裝修時間，雙方簽訂時被告就給出1個月時間裝修，原告裝修時請示了被告，被告并沒有要求辦理任何手續，原告企圖偽造間接證據證實裝修需書面同意沒有合同依據，主張更無合理性，合同第七條5款雖然約定經同意，但并沒有“書面”字樣，根據《合同法》第四十一條：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。”，此合同被告單方提供為了重復使用而制作的，屬于格式合同，既然同意有“書面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時提出來了，也不至于等到糾紛引起才提出來。

綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經營并實現合同目的行為構成違約，并且被告無法經營研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實其應該承擔違約全部責任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責任。原告訴訟事實法律依據充分，請求法官給予全部支持，以維護合法的市場秩序，保護租賃關系中的受害者。

運輸合同的客體是指承運人將一定的貨物或旅客到約定的地點的運輸行為;運輸合同大多是格式條款合同。

今天本站小編將與大家分享：運輸合同糾紛案例解析?;具體內容如下，僅供參考，希望能夠對大家有所幫助!

管轄上，有管轄權的地方可能有四個：被告所在地、運輸始發地、運輸目的地。因為根據合同法第三百一十三條：兩個以上承運人以同一運輸方式聯運的，與托運人訂立合同的承運人應當對全程運輸承擔責任。損失發生在某一運輸區段的，與托運人訂立合同的承運人和該區段的承運人承擔連帶責任。在單式聯運的情況下，可能突破合同的相對性發生連帶責任，于是可有兩個被告，亦即可能有兩個被告所在地。另外，法律并未規定貨物必須實際運輸了才可適用始發地與目的地管轄。

如上所述，單式聯運下產生連帶責任。實際上這種情況還是相當普遍的，多數運輸公司都是將貨物又交由他人運輸。很多運輸公司就是一種代理公司或負責配貨的信息部。所以，這時，可根據管轄或執行的方便而選擇被告，只起訴第一承運人的情況也很常見。

這類糾紛有一個現象很有意思：即按合同法，托運人才是合同當事人。收貨人不是，類似于為第三人利益的合同。因此收貨人收不到貨的情況下，仍只能由托運人起訴。但是我們注意到：在收貨人與托運人是買賣關系時(這種情況占多數)，如為代辦托運(亦很常見)，則一旦貨交承運人，交付即完成，風險即轉移。之后無論發生什么情況，無損托運人利益。所以，在出現貨物丟失等情況時，受損的是收貨人，可是卻只有托運人能起訴。當然，這在理論上仍有爭議，但通說如此。

另外，如前所述，有不少運輸公司并不實際組織運輸，而是轉手由他人運輸。所以可能會主張其只是代理人，與托運人之間是委托關系，而委托關系是過錯責任。這需要根據托運單來確定，一般情況下這樣的運輸公司出具的仍然是標準的托運單，因而主張按委托代理處理沒有事實依據。我們可以通過比較委托關系與運輸關系來區分這一點。還有一點，就算該公司只有貨運代理的經營范圍亦不影響，因為根據最高人民法院關于合同法的解釋，公司超越經營范圍簽訂的合同一般情況下仍然有效。

在貨物丟失或受損的情況下，有兩種案由可供選擇。托運人作為合同當事人按貨物運輸合同糾紛起訴，或由貨物所有人(經常是收貨人，如上所分析)按侵權糾紛起訴。但在后一種情況下，只能選擇貨物在其手中受損的承運人起訴。(當然，如果是被第三人損壞，也可起訴該第三人)作侵權糾紛起訴時，除管轄、原被告均有不同外，值得注意的一點是：歸責責任不同。侵權糾紛是過錯責任。而違約責任是無過錯責任。所以如果不能證明確屬被告過錯(比如貨物被冒領，被偷)，或原告亦有過錯時，按貨物運輸合同糾紛起訴較為有利。

根據合同法第三百一十一條規定：承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔損害賠償責任，但承運人證明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物本身的自然性質或者合理損耗以及托運人、收貨人的過錯造成的，不承擔損害賠償責任。因此，在此三種免責事由之外的任何情形，承運人均需賠償，包括貨物被盜、車禍、被冒領、不知原因的丟失等情形。

一是是否能證明貨物價值。一般而言，證據主要有收貨人與托運人之間的買賣合同等書證，收貨人向托運人給付貨款的收據或發票，再與托運單上的內容相對照，如果吻合，則證據基本足夠。如果沒有貨款收據或發票，在起訴前不妨叫當事人開具一張(當然，不是造假)。

二是托運單上的免責條款問題。幾乎目前所有的托運單上均有免責條款，寫明自己買保險，如出事，賠款不超過運費的三倍云云。但也可以說幾乎所有司法實踐均否定了這種格式條款。其違法之處有這些：1、根據合同法第五十三條，免除因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。在承運人有重大過錯時，顯然無效。2、違反關于格式條款的規定。合同法第40條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。上述免責條款顯然屬于免除己方責任、排除對方主要權利。同時合同法第39條規定了公平原則及提供方需以合理方式提請對方注意，這也有可能被違反。

至于要求托運人買保險顯然無理。略作幾點辯駁：1、托運人在很多情況下，對貨物沒有可保利益(如上述代辦托運的情況下)2、買不買保險是托運人跟保險公司之間的事，不影響托運人與承運人之間的責任，就算買了保險，別忘了保險公司還有追償權;3，不妨舉個例子。假如甲對乙說：我打壞你的東西可以不賠。這顯然無理。但假如甲對乙說：你應該給你的財產上保險。這樣我打壞你的東西你可以向保險公司索賠，但我不賠。這是不是同樣荒謬呢?而前述免責條款何其相似。

由此可見，如果承運人要規避風險，靠上述免責條款是不行的，必須選擇其他途徑：1、最簡單的當然是購買責任保險;2，在托運單上要求托運人詳細列明貨物及價格，這會對其要求索賠構成約束;3，在2的基礎上，保價運輸是目前最常用的手段。因保價運輸對托運人與承運人是公平的，貨物價值越大，承運人的風險越大，因此托運人需支付更多運費，這體現了權利與義務一致的原則，所以在司法實踐中一般被認可。當然，保價條款同樣是格式條款，應當遵循格式條款的規定，以合理的方式提請托運人注意，應該讓托運人在該條款處簽字。

最后補充一點，根據證據規則。證明已履行合同義務由債務人一方負責，因此如果承運人無法舉出證據證明收貨人已收到貨，則視為未收到貨。所以承運人一方應有基本的收貨手續，一般而言，應由收貨人提供身份證復印件，并簽名。當然，如果有貨物回單是最好的，但這比較麻煩。生活實際中，有一些小貨運部甚至毫無收貨手續，只是打個電話叫收貨人來領貨即可，這是有極大的風險的。一旦收貨人不承認，僅憑電話記錄證明力是極其有限的。