導(dǎo)語(yǔ)：為什么進(jìn)行住房消費(fèi)規(guī)劃?制定住房消費(fèi)方案的內(nèi)容你知道嗎?大家跟著百分網(wǎng)小編一起來(lái)看看理財(cái)規(guī)劃師的考試知識(shí)吧。

住房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式是(買(mǎi)房或租房)。

按照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格常常是用(租金)價(jià)格來(lái)衡量的，而對(duì)于自有住房的價(jià)格則用(隱含租金)來(lái)衡量。

住房投資是指將住房看成投資工具，通過(guò)(住房?jī)r(jià)格)上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國(guó)外住房投資有時(shí)還被用來(lái)避稅，在我國(guó)住房投資避稅(作用不大)。

理財(cái)規(guī)劃師在了解客戶的購(gòu)房需求后，應(yīng)幫助其確定購(gòu)房目標(biāo)，購(gòu)房的目標(biāo)包括計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房?jī)r(jià)。

(一)購(gòu)房面積需求：1、不必盲目求大2、無(wú)需一次到位3、量力而行

(二)購(gòu)房環(huán)境需求。房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素：區(qū)位與面積。

(三)購(gòu)房規(guī)劃的流程圖p40

購(gòu)房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房?jī)r(jià)上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負(fù)擔(dān)能力。

人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。

(一)購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

1、以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)

(1)可負(fù)擔(dān)首付款

(2)可負(fù)擔(dān)房貸

(3)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸

(4)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)

例2-2(p41)

經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。

(二)其他需要考慮的因素

購(gòu)房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)等種費(fèi)用，按揭購(gòu)房還需要承擔(dān)按揭保險(xiǎn)費(fèi)等等。

1、契稅：普通住宅成交價(jià)1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價(jià)低于同級(jí)別普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

2、評(píng)估費(fèi)

3、律師費(fèi)：辦理公積金貸款時(shí)不需要支付律師費(fèi)。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

4、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)是貸款費(fèi)用中額度最大的一筆費(fèi)用。公積金貸款不買(mǎi)。商貸中財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保須購(gòu)買(mǎi)，稱(chēng)為“財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”;財(cái)產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證，須購(gòu)買(mǎi);財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保或連帶責(zé)任擔(dān)保，可不購(gòu)買(mǎi)。組合貸款保費(fèi)計(jì)算中房屋險(xiǎn)按商貸，人身險(xiǎn)按公積金貸款方式繳納保費(fèi)。

5、抵押登記費(fèi)：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門(mén)將收取每平米0.3元(建筑面積)計(jì)算的登記費(fèi)。

6、印花稅：商品房買(mǎi)賣(mài)，0.5‰(萬(wàn)分之五);貸款0.05‰(萬(wàn)分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)，按0.5‰(萬(wàn)分之五)。(0611+-82、0611+-83)

理財(cái)規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)：

1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應(yīng)超過(guò)25%-30%

2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

目前我國(guó)各商業(yè)銀行開(kāi)辦的個(gè)人住房消費(fèi)信貸主要包括個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房組合貸款等。

1、個(gè)人住房公積金貸款

(1)住房公積金貸款的定義與特點(diǎn)

定義：個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門(mén)的委托，以(公積金存款)為資金來(lái)源，按規(guī)定要求向購(gòu)買(mǎi)普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

①貸款期限。一般來(lái)說(shuō)，最長(zhǎng)不得超過(guò)(30年)。

②貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

③個(gè)人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。

住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個(gè)人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購(gòu)房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán))及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

連帶責(zé)任保證貸款方式對(duì)保證人要求比一般保證人嚴(yán)格，且僅限于(5)年期以下貸款。

④貸款對(duì)象。對(duì)貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款那么嚴(yán)格，沒(méi)有年齡上的限制。

⑤貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款額度沒(méi)法比較高低。

⑥還款靈活度高

⑦辦理公積金貸款的申請(qǐng)人需提供的資料。p46合法的身份證件、住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名章、購(gòu)買(mǎi)住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

(2)舉例。p46，例2-3。

(1)個(gè)人住房按揭貸款。

貸款期限不得超過(guò)(30年)。個(gè)人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))。

(3)個(gè)人商用房貸p48

個(gè)人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購(gòu)置新建自營(yíng)性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個(gè)人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)或經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的所購(gòu)商業(yè)用房、辦公用房全部?jī)r(jià)款(二者以低者為準(zhǔn))的60% 。貸款期限原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

申請(qǐng)條件：①申請(qǐng)人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

(個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

(5)向集資建房和個(gè)人自建住房等發(fā)放個(gè)人住房貸款

(6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

3、個(gè)人住房組合貸款

貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

1、首付款。一般情況下，銀行會(huì)要求借款人首先自行支付房屋總價(jià)款的`(20%-30%)。

2、期款

(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項(xiàng)中，利息是逐步減少的。

適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。

(2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款，每月所還本金相等。

適合人群：目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較多款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的人。

(

適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來(lái)收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

(4)等額遞減還款法

適合人群：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。

(5)等比遞增還款法

適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢(shì)的年輕人。

(6)等比遞減還款法

適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。

(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

(2)提前還貸的方法

①全部提前還款

②部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

③部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。

(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)

(4)提前還貸需注意的問(wèn)題

①提前償還部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。

③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。

④借款人一般須提前15天向貸款機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)還貸。

⑤貸款期限在一年以內(nèi)，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

⑧組合貸款中不必先還公積金貸款。

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