1、要做到“五勤”

a、腦勤

管理主任是一個項目（或幾個項目）的領頭人、主心骨、是團隊的領導。領導的第一要務就是“出主意”。因此，要經常進行“頭腦風暴”，想想問題，找出解決問題的方法。

“頭腦風暴”的方法：

（1）了解和掌握掌握問題的事實；

（2）不要先入為主；

（3）先分析問題的事實，找出原因，然后提出解決的辦法；

（4）發揮團隊的頭腦作用，以集體的智慧找出解決問題的辦法；

（5）吸收團隊成員的主意完善自己的方案。

b、眼勤

勤觀察。善于全面地觀察事物，把事物發展的趨勢。善于細致地觀察事物，從細微之處發現現問題。

從一個物業管理項目來講，分為內部和外部兩種動態。內部動態：就是要觀察管理處員工的活動、工作、思想動態；外部動態：就是要觀察業主、用戶對物業管理處的意見，對公共秩序的行為動態。

c、腿勤

勤走動，熟悉管理區域的每一個部位，每一個角落，每一個設施，每一臺設備；

勤走動，每天要定時查看各項服務工作的狀態，每個員工的工作情況；

勤走動，要熟悉管理區域每個業主、住戶的基本情況。

d、手勤

勤記錄：記錄應有兩種形式：一種是個人的工作記錄或工作筆記、日記；另一種是服務規范要求的作業記錄、檢查記錄：如保安值班、巡邏記錄，設備、設施養護維修記錄，業主住戶投訴求助記錄，回訪記錄、保潔綠化作業記錄、車輛進出記錄工作質量檢查記錄等等。

e、口勤

溝通是管理活動的一項重要內容，語言表達，是溝通的一種重要形式。因此，作為管理人員必須善于進行語言溝通。

要勤溝通，溝通分為兩個部分的溝通，即內部和外部溝通。內部溝通，即與下級員工和與上司的溝通。外部溝通是與業主、用戶、開發商、政府有關部門的溝通。

2、要有開放的經營意識和經營理念

a、要有以人為本的服務意識

物業管理服務活動，其本質是服務，是以人為本的一種管理服務活動。

管理實際上也是一種服務，是服務者招待業主共同授權的一種管理行為。

在社會主義市場經濟條件下，物業管理服務應該符合并充分體現社會主義的生產目的。

物業管理服務的基本出發點和歸宿點是一切這了人。這了人的生存、方便和舒適、為了人的健康、交往和成長。物業管理服務不僅僅是提供對房產物業本身的管理服務，與日俱增重要的是通過這種服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和-諧、人與文化融通，健康，開放的工作和生活環境。可以說，物業管理服務是構建和-諧社會的一項重要活動。

從微觀方面來認識：

（1）以奇新的經營思想制勝，

（2）以奇異的經營方向制勝。

（3）以奇妙的經營特色制勝，

（4）以奇特經營策略制勝。

（5）以奇特的經營戰術制勝。

目前在物業管理行業出現的“1拖n管理模式”、“零干擾服務”、“首問負責制”、“換位思考”、“110聯動服務”就是創新的服務思想和服務特色。

b、有品牌經營的戰略思想；

c、品牌在現代經濟社會的激烈競爭中已成為重要的武器。

品牌是一個企業或其化品牌主體的一切無形資產總和的全部濃縮，并以特殊的形象或符號表現給消費者的產物。一種品牌在消費者群體中的認知度越高，這個企業在市場中的競爭力就越強，如海爾、萬科品牌。

品牌的基本是管理，品牌的`本質是質量。

d、要有專業化經營觀念

專業化的分工是現代經濟社會的顯著特征。專業化分工促進生產力的發展，生產力發展又加強市場的細分，市場的細分進一步提高專業化的水平。

e、要有成本經營理念

物業管理服務也是一種商品，商品是有價值的，它的價值包括成本和利潤稅收兩大部分。

物業管理要遵循價相符的收費原則。

f、要有人才競爭，歸根到底是人才的競爭。物業管理企業的成敗，在于人才，特別是專業管理體制人才的競爭，物業管理企業必須重視人才的引進，培養和愛護。

g、要有風險意識

經營企業是有風險的，物業管理企業的風險無處不在。物業管理人員必須要有強烈的風險意識，要有提高識別風險的水平，要增強規避風險的能力。

h、要有法律的意識

i、市場經濟是法制的經濟。從事物業管理活動必須依法實施，規范服務。業主維權意識逐漸增強，物業管理人員更應熟悉和掌握物業管理的法律法規。

二、應該具備的管理能力

1、物業管理方案策劃；

a、期物業管理方案的策劃

b、物業管理服務流程的策劃

2、物業管理服務質量的控制能力

a、建立質量管理體系

（1）所謂質量管理體系就是為使產品（服務）滿足顧客的要求而建立的一套管理系統。

（2）iso9001：2000質量管理體系要求的具體條款：

b、學會管人用人的藝術

要以制度管人，不能以我為準，隨心所欲

要正確地認識員工，視才而用

要妥善分配工作，灌輸正確的觀念

要聽取員工的心聲，鼓勵員工自我管理，充分發揮員工的自主性和創造性

要建立科學的、人情化的激勵機制

要做部屬的楷模

c、內部的溝通協調

“溝通從心開始”認真聽取，以誠相待，耐心開導

與企業內部各部門的溝通

與管理處內部員工的溝通

3、外部溝通協調

外部溝通的技巧

主動登門拜訪

主題和目的明確

注意語言表達技巧

掌握原則性與靈活性

注意及時性

重要事件注意用文字報告

注意記錄和可追溯性

隨著全國房地產業的高速發展，被視作現代城市朝陽產業的物業管理也因此獲得了蓬勃發展。作為一名物業管理人員，我認為只有提高每位員工的個人素質才能更好的為物業保值﹑增值做出貢獻。

首先，我們每一位員工都應當具有高尚的職業道德。能夠依照國家政策﹑法律及法規熱情﹑沉著﹑耐心﹑細致的解決每一個問題，要有強烈的職業責任感，對待工作認真負責﹑刻苦鉆研不斷增強我們的服務意識，熱情服務﹑謙虛謹慎﹑文明禮貌﹑忠誠可靠﹑公平公正的對待我們的每一位業主。

其次，物業管理人員應當具有一定的專業知識和技能，為了實現物業管理的現代管理與科學管理，降低成本﹑提高效益，要求我們必須具有科學頭腦﹑科學思想，運用科學手段從事物業管理工作，把學習的東西用于實踐，把實踐的經驗上升為理論，應用計算機和其他現代設備收集﹑整理﹑儲存﹑提取各種信息，將物業管理提高到一個更高的水平。

第三，從事物業管理要求我們必須提高自已的語言表達和溝通能力，能夠準確地傳達信息，交流思想，沒有藝術的語言是難以完成各項工作任務的。在語言表達和溝通能力的基礎上具備良好的身體條件﹑心理素質和個人形象才能成為一個很好的物業管理人員。

5.服從安排，包括甲方管理人員。對有爭議的安排先服從后申報，不得擅自離崗。?

6.上班不準吸煙、酗酒、會客、到客戶公司內聊天。?

7.對撿拾物品，按規定上交，不得私分占用。?

8.工服整齊、不吃異味食品、不用有怪味的化妝品。?

9.有禮貌，熱情幫助需要幫助的客戶，但不要過份熱情。?

10.對大廈內部地形、管理方式、客戶電話、名稱不要外傳。?

11.遇突發事件，不慌不亂、注意安全、保證自身安全和客戶安全后按程序處理。?

12.精神振作、舉止端正，工作態度不卑不亢。?

13.不倚墻靠物，不袖手、背手、插手。

儀表儀容

a.頭發要整潔，不留長頭發，頭飾不許過大，過多。?

b.服裝襯衫要常換，保持干凈，整潔。?

c.不準紋身，不留胡須，不留指甲，不染指甲?

d.皮鞋干凈光亮，常上油?

e.不準帶bp機、手機上崗（管理人員除外）?

f.不準備帶多余手飾（結婚戒指除外）?

g.不準留怪發式、染黑色以外的頭發。?

h.不準在上崗時間吃任何有異味食品，噴怪味香水。

著????裝

a.清潔員上崗必須按規定著工裝上崗，保持整齊?

b.上衣扣子扣好，不挽袖，內衣帶不外露，胸牌端正。?

c.腳穿黑色布鞋或皮鞋，穿白襪或肉色絲-襪。?

d.外圍員工統一著裝，不得穿著自己服裝。?

e.在環境較差的場所工作，不許裸露（男不許光背，女不許裸露四肢）

禮貌用語

b.與人交談先說“您好”?

c.要求對方時應先說“請”結束問話時說“謝謝”失誤時一定說“對不起”?

d.給對方添麻煩時說“對不起”?

e.對本公司領導在每天第一次見面稱“您早”前面加上×××經理或×××主任?

f.遇到總經理、副經理時身邊有客人不要招呼，停留原地等領導過去后，再干自己的工作。

工作中的“五個一樣”

上崗與下崗一樣?

平時與假日一樣

檢查與不檢查一樣?

白班與夜班一樣

領導在與不在一樣環境衛生管理標準

八、保潔、綠化標準

2．所管區域道路和地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。

3．階梯：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。?

4．扶手：無污跡、無水跡。?

5．墻面：無污跡、無亂張貼物。?

6．門戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

7．指示牌（包括大廈招牌）：無污跡、無積塵、?

8．消防栓：無污跡、無積塵。?

9．出入口欄桿：無污物、無阻塞。?

（二）、洗手間?1．地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。?

2．墻面：無污跡、無亂張貼物。?

3．天花：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

4．光管罩：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

5．窗戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

6．鏡臺：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

7．洗手盆：表面光潔、無污跡。?

8．鏡面：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

9．排氣口：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

10．尿槽：表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。?

11．廁座：廁蓋及廁體內外表面光潔，其內無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。?

12．廁紙箱：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

13．手紙箱：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

14．門戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

15．地漏及水溝：無污物積聚、無堵塞。

（三）、茶水間1．地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。?

2．墻面：無污跡、無亂張貼物。?

3．天花：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

4．光管罩：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

5．洗手盆：無污跡、無茶葉及雜物。?

6．垃圾桶：垃圾不可超過桶蓋。?

7．地漏及水溝：無污物積聚、無堵塞。

2．天花：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

3．光管罩：無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。?

4．墻面：無污跡、無亂張貼物。?

5．銅牌：無污跡、無積塵、無銅油跡。?

6．水牌及指示牌：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

7．門戶（管井門、隔煙門、廁所門）：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

9．消防栓：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

（五）、露臺（包括天臺、平臺、陽臺）1．消防栓：無污跡、無積塵、無亂張貼物。?

2．地漏及水溝：無污物積聚、無堵塞。?

3．地面：無堆放雜物、無垃圾、無污跡。?

（六）、垃圾房

無堆積垃圾。垃圾做到日產日清。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味，經常噴灑藥水，防止發生蟲害。

（七）、消殺 無蠅、少蚊、少蟲。?

（八）、滅鼠、滅蟑螂

九、保潔管理規范

當值領班交接-班制度?

一、當值領班應提前10分鐘到崗，做好保潔員交接-班前準備工作。?

二、認真填寫交接-班登記，填寫內容：?

1、員工到崗情況：應到人數、實到人數、缺勤原因。?

2、當班工作內容。?

3、須交下班繼續完成的工作內容。?

4、存在的問題。?

三、仔細閱讀交接-班記錄，并分類安排落實。?

工具交接制度1、保潔部工具的管理與發放，由倉管員登記造冊，統一管理。?

2、各崗位工具由各崗位、領班負責，工具落實到人。?

3、倉管員每周清點抽查一次各崗位工具。?

2、申購物品的時間為每月兩次，具體每月截止為：10號、25號。?

4、價值超過100元高值物品的領用（含租借）必須經過部門主管同意方可辦理。?

5、在設備使用前，要了解設備的使用性能、特點。?

6、操作前，先清理場地，防止接線板、電機進水或因電線卷入設備中而損壞設備。?

7、高壓水槍不能在脫水的情況下操作。?

8、使用設備時發生故障，不得強行繼續操作，違著罰款。?

十、保潔管理

安全操作規程1、牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。?

2、在超過2米高處操作時，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。?

3、在使用機器時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。?

4、不得私自撥動任何機器設備及開關，以免發生故障。?

5、在不會使用機器時，不得私自開動機器，以免發生意外事故。?

6、應嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發生火災。?

7、在操作與安全發生矛盾時，應先服從安全，以安全為重。?

8、室外人員在推垃圾車、上垃圾時，應小心操作，以免傷及身體。?

保潔員管理規范?1、遵紀守法，遵守員工手冊和公司的各項規章制度。?

2、遵守部門考勤制度和保潔操作程序。?

3、履行職責，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，不做本職工作無關的事。?

4、上班穿工服、戴工號牌、儀表整潔、精神飽滿。?

5、文明服務，禮貌待人。?

6、服務態度端正，有較強的奉獻精神。?

7、工作時間不準脫崗、串崗、大聲喧嘩等。?

8、未經許可，不得擅入住戶家中。?

9、不做有損公司形象的事，不收取住戶或業主的錢物。?

10、絕對服從上級的領導、團結同事、互相幫助。?

11、愛護公物，損壞、遺失工具照價陪償。?

12、愛崗敬業，在規定時間保質保量完成任務。?

13、做好每日工做記錄。

保潔員崗位職責1、負責園區樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區域的清掃保潔。?

2、負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。?

3、負責樓道雜物的清理。?

4、負責垃圾的收集、轉運集中。?

5、負責垃圾桶的清洗工作。?

6、負責垃圾中轉房的衛生及消殺工作。?

7、對園區內發生的違章現象進行勸阻和及時匯報。?

8、負責員工活動室、更-衣室的清潔。?

9、負責工具設備的清潔及保養工作。?

10、完成領導臨時交辦的其他任務。?

綠化員崗位職責?1、負責園區花草樹木雜草的拔除。?

2、負責園區花草樹木的松土、澆水、施肥工作。?

3、負責園區花草樹木的修剪及對枯病枝、傷害枝等的修理。?

4、負責園區花草樹木病蟲害的防治工作。?

5、對園區內發生的違章現象進行勸阻和及時匯報。?

6、負責綠地的清潔衛生工作。?

7、負責工具設備的清潔及保養工作。?

8、負責員工活動室、更-衣室的清潔。?

9、完成領導臨時交辦的其他任務。?

倉庫管-理-員崗位職責?1、負責日常工具用品的收發工作。?

2、負責部門每月物料采購計劃。?

3、負責入庫工具用品的驗收、登記工作。?

4、負責部門物料每月定期盤點工作，及時結出月末庫存數據和消耗數量。?

5、負責部門工具報損（廢）的核實工作。?

6、負責辦理工具用品的租借工作。?

7、負責工具的定期檢修及修繕工作。?

8、負責倉庫的安全和清潔工作。?

9、完成領導臨時交辦的其他任務。?

保潔領班崗位職責1、負責監督執行公司及部門的各項規章制度。?

2、負責檢查保潔員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄。?

3、根據當日工作任務，負責每日工作的分配指派。?

4、負責檢查所轄范圍各責任區的清潔衛生狀況。?

5、負責隨時檢查保潔員的工作狀況，及時調整各種工具及人力的配置。?

7、負責對清潔工具、設備的使用維護進行指導。?

8、負責檢查設備、工具的清潔保養工作。?

9、協助處理涉內外糾紛、投訴。?

10、負責每日工作記錄的填寫及交接-班工作。?

11、完成領導交辦的其他任務。

綠化領班崗位職責?

1、負責監督執行公司及部門的各項規章制度。

2、負責檢查綠化員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄?

3、根據當日工作任務，負責每日工作的分配指派。?

4、負責檢查所轄范圍各責任區的綠化養護狀況。?

5、負責隨時檢查綠化員的工作狀況，及時調整各種工具及人力的配置。?

7、負責對綠化工具、設備的使用維護進行指導。?

8、負責檢查設備、工具的清潔保養工作。?

9、協助處理涉內外糾紛、投訴。?

10、負責每日工作記錄的填寫及交接-班工作。?

11、完成領導交辦的其他任務。?

保潔主管職責?1、負責監督執行公司的各項規章制度，制定部門規定。?

2、負責制定園區清掃管理和綠化養護管理的實施方案。?

3、負責制定園區各清潔項目和綠化養護的實施執行標準。?

4、負責編制人員的計劃安排。?

5、負責制定消殺服務實施方案。?

6、負責核實工具用品的'申購計劃。?

7、定期巡查園區，檢查保潔和綠化任務完成的情況。?

8、對一些專用設備進行使用指導。?

9、負責處理涉內外糾紛、投訴。?

10、負責各種清潔、綠化業務的接洽。?

11、負責對員工進行業務培訓和考核工作。?

12、完成領導交辦的其他任務。?

保潔部考勤規定?一、日常考勤：?

1、嚴格執行部門作息時間表，現行為：?

上午7：30—11：30，下午 14：00—17：00?

5、員工請假（包括病、事、婚、傷、喪、產假等）均按《員工手冊》有關規定執行。?

6、員工應服從上級安排的加班否則視為曠工。?

二、 公休：?

1、員工采用輪休制，每周工作六天，日期當月固定。?

2、員工休息日有所屬部門主管按月安排。?

3、部門主管在月底前將下月排休表以書面的形式報物管處及行政人事部，并出表示眾。?

5、未經部門批準，不可以加班或攢公休，自愿加班按盡義務考慮。?

三、班次：?

1、員工的班次采用輪換制。?

2、員工的換班原則與換休做法相同。?

四、節假日：?

2、節假日補休審批手續要提前填寫書面補休申請，由部門審批。?

3、其他休假手續均按《員工手冊》有關規定執行。

物業保潔主管在服務中心主管領導下，負責實施住宅區的物業保潔工作，美化、凈化居住環境。其職責如下：

一、物業保潔工作的現場管理，及時了解物業保潔員的思想和生活動態，解決疑難問題，并定期向服務中心主管匯報。

二、嚴格按保潔物業管理作業程序和保潔物業標準及檢查考核評分標準，實行工作檢查制度，包括：自查、互查、主管檢查、抽查、服務中心定期檢查等檢查制度，考核結果切實與員工工資掛鉤。

三、合理配置住宅區內保潔物業和清掃工具的數量，合理配備保潔物業人員，確保住宅區內不留衛生死角。

四、堅持每天巡視住宅區2次，有效制止各種違章現象，現場督導保潔物業工作。

五、經常檢查商場、店鋪，落實“門前三包”責任，嚴禁擺攤設點，占道經營。

六、負責保潔物業內務管理工作的安排和實施，每月組織召開保潔物業情況分析會，總結一周保潔物業工作。

七、負責物業保潔員的崗位技能培訓工作。

八、負責業主家庭鐘點服務的安排及落實工作，確保服務質量。

九、帶領物業保潔各班完成服務中心安排的臨時任務。

第二章? 物業保潔組長職責標準

物業保潔組長在物業保潔主管領導下，負責實施住宅區物業保潔工作，美化、凈化居住環境。具體崗位職責如下：

一、熟悉住宅區樓宇結構、單元戶數、樓座排列、車行道、人行道分布及面積，綠化地分布及面積。

二、堅持高質量、高標準，根據公司作業指導書制定車行道、人行道、樓梯走動道、商場、大堂等具體作業程序和物業保潔標準，檢查考核評分標準和獎懲措施，經物業保潔主管批準后組織并實施。

三、合理配置住宅區內垃圾桶數量、分布地點，垃圾轉運車，清掃工具數量及保管場所，合理配備物業保潔人員，住宅區內不留衛生死角。

四、住宅區物業保潔工作實行“劃片分區包干”作業管理，做到員工之間任務劃定清楚、責任明確、檢查、考核標準公開，獎懲對象明確。

五、嚴格本部門考勤制度。對物業保潔員，每天定時集中講評，對全年出全勤，無遲到早退員工，報請服務中心主管給予獎勵。安排好員工節日期間的探親活動，確保住宅區內保潔工作有條不紊。

六、堅持每天巡視住宅區2次，有效制止住宅區亂貼字畫、廣告，外墻亂寫亂畫，亂倒（拋）垃圾，隨地吐痰等不良現象；培養業主愛護小區清潔衛生的自覺行為，現場督導保潔工作。

七、經常檢查商場、店鋪，落實門前“三包”責任，嚴禁隨地擺攤設點，占道經營。

八、嚴格執行保潔工作檢查制度，實行自檢、互檢、組長檢查、主任抽查，服務中心定期大檢查五級檢查制度，檢查、考核結果切實與員工收入掛鉤。堅持把責任區域、責任人、考核評分定期公開，廣泛接受業主監督。

九、定期組織員工學習，關心員工文化生活，倡導在平凡崗位上，干出不平凡事跡。

十、完成服務中心主管交辦的其他任務。

第三章? 保潔員職責標準

保潔員職責標準如下：

一、守崗位，按時上下班。上班佩戴工作卡，做到服裝整潔、干凈。

二、熟悉各自分工所負責范圍內的清潔衛生情況，對所負責范圍內衛生全面負責。

三、每日??? 和????? 分2次清運垃圾到中轉站。

四、每日負責清掃公共走廊、樓梯、電梯、停車場、綠地、公共設施周邊環境等1次。每周清潔樓道扶手2次，清潔公共場所門窗1次，并保持區內公共面積無紙屑、煙頭、污垢等，保持清潔衛生。

五、每日巡視各責任范圍的清潔衛生狀況，發現問題及時解決，并做好工作記錄。

六、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。

七、處理與清潔衛生相關的其他事宜。

第四章? 清潔工職責標準

清潔工職責標準如下：

一、清潔工必須依時清潔大堂、走廊、樓梯等共用地方。

二、勸喻各業主勿將垃圾桶或袋置于走廊、樓梯等公用地方，請將其放入通往樓梯門旁的垃圾桶內，以免影響衛生和阻塞通道。

三、如發現有雜物置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻業主自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到業主，清潔工除自行清理外，還應將情況登記在服務中心記事本內，向上級報告。

四、如發現天臺、天井等公用地方積污水，應立即清理。難以清理的地方，可暫時淋上油渣，防止蚊蟲繁殖，再研究處理辦法。

五、如發現本樓宇的污水渠和沙井等堵塞或破爛，應迅速安排修理。

六、勸喻業主淋花時要特別小心，不要將水淋到陽臺外，以免影響下層和下面行人。

七、如發現冷氣機或發出大量熱氣或噪音時，勸業主從速修理，以免影響鄰居和市容衛生，并根據城-管條例，對影響市容者報行政執法機關處理。

八、如有需要，通告或口頭勸業主切勿拋垃圾出窗外，也不得將可引致淤塞的雜物投入廁盆和污水渠內。

九、若上層業主的水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層業主修理；如無結果，則應詳細記錄及請示上級處理。

十、如有不顧公共衛生的業主，經多次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關衛生部門。

第五章? 樓內外保潔員職責標準

樓內外保潔員職責標準：

一、每天對樓內外清掃，樓道內、停車場、綠化帶等，保持干凈，定時清運樓內垃圾。

二、每日需對樓內信箱、標牌、墻面等公用部分進行保潔工作。

三、每日需對樓內消防箱、防盜門、天臺等公用通道的外露管理進行保潔工作。

四、每月需對走道燈罩進行清潔工作，以保持干凈整潔。

五、每次使用完保潔工具，器具應清洗干凈，統一存放于指定地點，并及時補充或申領保潔工具。

六、定期對樓內外蚊蟲、鼠害進行消殺，確保無“四害”。

七、對樓內外來訪人員的可疑情況，及時與保安員聯系。

八、每月需對豎井、井道、溝渠全面清洗一次，定期進行消殺。

九、完成保潔組長交辦的其他工作。

保潔員崗位職責

保潔員在管理部經理領導下進行工作，要認真履行本崗位職責：

一、 遵守物業管理公司各項管理制度，統一著裝上崗，樹立良好形象。

二、 聽從上級領導指揮，按照《衛生管理實施細則》保證質量地完成本人所分管區域內的保潔工作。

三、 遵守職員紀律，堅守工作崗位，工作時間不準干私活或做與工作無關的事情。

四、 發揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。

五、 清潔過程若發現異常現象，如跑、冒、漏水和設備設施損壞、故障等，及時報告主管領導或專管人員，必要時積極協助專業人員排除故障。

六、 發現事故隱患和可疑跡象，立即報告上級領導，并有義務監視事態過程或采取有效措施，控制事態發展。

七、 妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和認為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用和帶回家中使用。

八、 及時辦理業主（住戶）對保潔質量提出的意見和建議，不得與其發生爭執。

九、 拾金不昧，拾到物品立即上交或送還給失主。

十、 認真完成上級主管臨時交辦的其他任務

業務管理部主管是在分管總經理的直接領導下，全面負責**小區的安全管理、設備設施管理、家庭維修、裝修管理、工程質量返修、清潔綠化各項業務管理工作。其主要職責如下：

a．制定部門內部的各項管理制度，崗位職責，制定各類業務工作人員的作業程序及考核評分標準和獎懲措施，經批準后組織實施。確保各項工作有序進行。

b．部門人員工作崗位、職責的合理安排和制定，不斷提出合理化建議，完善部門組織架構及人員崗位職責，并對所管轄人員之工作績效進行公正合理的考評。

c．參加小區物業管理驗收和交接工作，負責監督指導技術主辦對工程資料的交接和使用管理工作。

d．全面負責對公共設施維修、住戶家庭維修、裝修管理、工程質量返修、安全消防管理、清潔綠化管理等工作的安排、實施和檢查，每周組織召開部門工作例會，及時了解工作難點及工作中存在的問題，積極采取各種措施予以改進。

e．每周定期組織有安全主辦、清潔綠化主辦、技術主辦參加的聯合業務檢查，審核各業務主辦制定的整改措施，并監督落實。

f．制定部門內部的夜間查崗計劃，組織夜間查崗。

g．負責監督檢查、參與小區公共設施、機電等設備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養護，審核部門設備年度檢修計劃并監督執行。

h．負責部門內有關人員的業務培訓及職業安全教育，不斷提高業務技術素質。

i．負責監督檢查小區治安、消防、交通及控制中心等安全管理工作的實施狀況，協調相關工作，提出合理化建議。負責小區公共預警信息公布的監督工作。

j．負責監督檢查小區清潔綠化、家政服務、泳池及其他運動設施管理等工作實施狀況，協調相關工作，提出合理化建議。

k．負責協助監督小區內住戶裝修管理工作，負責監督小區各項工程質量驗收、返修等管理工作，并協助裝修管-理-員及時與施工單位或發展商聯系、協調，確保住戶房屋質量問題在短期內得到圓滿解決。

l．負責審核房屋及公用設施大、中修的計劃及改建 、擴建項目的施工、現場監督管理，辦理竣工驗收工作。

m． 負責監督機電設備、消防設施及技防設施的檢查工作，參與重大項目維修施工，確保維修質量。

管理處經理崗位職責

一、負責管理處的日常管理工作,并對員工進行業務指導；?

二、組織本部門員工的專業技能培訓；

三、負責小區管理服務的'質量控制和費用控制；?

五、檢查監督各項業務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告；?

六、熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；了解行業最新規定?

七、配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作。?

八、推廣新的有效的管理方法,并總結分析,提出合理的建議。?

九、負責組織小區公益性活動。?

十、完成公司交辦的其他任務。??

業戶接待員崗位職責

一、負責接待及處理業主咨詢、投訴工作，并定期回訪。?

二、負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳及每月的收費統計和報表工作；

三、負責為業主辦理入伙、入住、裝修及非公共性服務手續。

四、負責服務處管理、技術、業戶檔案與資料的管理工作；?

五、負責服務處辦公用品的保管和發放工作；?

六、負責服務處員工的考勤統計工作；?

七、保持與業戶的聯系和相互溝通，組織社區公益性活動；?

八、完成領導交辦的其它工作。?

收費員崗位職責

二、?負責票款核對、送存、結款工作；

三、?負責催繳通知單打印及發放工作；?

四、?負責管理處欠費情況統計分析工作；?

五、?負責業戶欠費律師函編制發放工作；?

六、?負責督促物業費催繳工作；?

七、負責其它一些公司指定的費用收取工作。??

水電維修工崗位職責

一、?負責小區水、電及有關設施、設備的運行、維修、保養和管理；?

四、?提出采購日常維修材料及配件的意見；?

五、?妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借。?

七、?完成領導交辦的其它工作。?

保安主管崗位職責?

一、負責部門內部管理和工作安排，制訂部門工作計劃，并組織具體實施；?

二、負責對當值保安進行崗位督導，對各班保安質量記錄進行初審；?

三、負責對突發事故應急處理的現場協調；?

四、負責對消防設施及保安器材、公用物品的檢查和管理；?

五、負責員工的消防培訓及小區消防安全知識宣傳；?

六、負責對隊員的考勤和請假審批及工作考核；?

七、負責對裝修施工現場進行安全監督和現場管理；?

八、協助完成管理處布置的業主特約服務；?

九、完成經理交辦的其他工作。?

保安員崗位職責

一、負責小區的安全保衛工作，保障小區物業管理工作的順利進行。??

四、進行經常性治安防范巡視和防火安全檢查，發現隱患及時上報上級主管和服務處。??

五、嚴禁外來閑雜人員進入小區，來訪人員必須登記，準許后方可入內。??

七、做好各項登記及交接-班記錄。??

八、完成上級交辦的其它工作。????

監控中心保安員職責

三、負責對重點部位和可疑情況的電視錄象工作。?

四、負責錄象資料的保管工作。?

五、負責查出報警位置，及時調動保安員現場查看并處理。。?

七、做好各項登記及交接-班記錄。?

八、完成上級領導交辦的其他工作。?

保潔員崗位職責

一、遵守公司各項管理制度，服從管理、為業主提供優質服務；

二、負責衛生區域的清潔衛生，及時清運垃圾；?

四、在所負責區域內發現有需維修之處，要及時上報主管；?

五、衣冠整潔，著工裝，禮貌待人，虛心聽取業主意見，不與業主發生爭吵；?

六、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還給失主；?

七、完成部門主管交給的其它工作。