“報(bào)告”使用范圍很廣，按照上級部署或工作計(jì)劃，每完成一項(xiàng)任務(wù)，一般都要向上級寫報(bào)告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、存在的問題以及今后工作設(shè)想等，以取得上級領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo)。那么報(bào)告應(yīng)該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家?guī)淼膱?bào)告優(yōu)秀范文，希望大家可以喜歡。

物業(yè)管理工作開展情況報(bào)告篇一

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設(shè)。10月17日，區(qū)政協(xié)社會事務(wù)委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽取區(qū)住建局和西關(guān)、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)

全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個、版塊型34個），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質(zhì)3家、三級資質(zhì)52家、暫定5家），實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會小區(qū)72個，建成示范小區(qū)26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區(qū)級15個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。

一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了金臺區(qū)住房保障物業(yè)管理服務(wù)中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)35名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實(shí)行分類管理；
將60個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。

二是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識集中培訓(xùn)、

人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn)；
連續(xù)兩年采用以獎代補(bǔ)形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元；
按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學(xué)雷鋒”活動，積極開展社區(qū)幫困便民服務(wù)、扶老助殘等志愿活動，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報(bào)刊亭進(jìn)行創(chuàng)文宣傳；
先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起。

三是成立協(xié)會，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、問題與原因

一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范。個別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)概念不清，角色定位不準(zhǔn)；
有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識淡薄，重收費(fèi)、輕服務(wù)；
有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；
有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務(wù)意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。

三是開發(fā)商遺留問題較多。個別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量的消費(fèi)心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點(diǎn)大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費(fèi)、贈送頂層花園、24小時熱水供應(yīng)等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；
《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買服務(wù)等問題凸顯。

四是業(yè)主委員會建制滯后。部分業(yè)主自治意識不強(qiáng)，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴(yán)重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有72個成立了業(yè)主委員會，占物業(yè)管理小區(qū)的12%。有的既沒與物業(yè)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；
有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，個別業(yè)主還惡意欠費(fèi)，既不交物業(yè)管理費(fèi)，又將垃圾亂扔亂堆。

三、對策與建議：

物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時間短，但與百姓生活息息相關(guān)，是社會和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。

一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場。一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實(shí)行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

三嚴(yán)把監(jiān)管驗(yàn)收關(guān)，解決遺留問題。認(rèn)真落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，嚴(yán)格按照規(guī)定對建筑質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。承接查驗(yàn)，不但應(yīng)注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)各種配套設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料,并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收報(bào)告簽字后生效。對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,建設(shè)施工單位應(yīng)及時整改,一時無法返修的項(xiàng)目應(yīng)確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題，對群眾反映強(qiáng)烈的開發(fā)商遺留問題進(jìn)行排查，逐個研究解決方案，依法快速解決；
對于沒有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，以社區(qū)服務(wù)為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務(wù)中心，政府適當(dāng)補(bǔ)貼，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況分類型、分階段、分步實(shí)施；
在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。

四多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；
學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；
建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制；
業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。

一、主要成效

近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對20個項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

二、存在的主要問題及原因

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會成員，奉獻(xiàn)意識、責(zé)任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時停車費(fèi)等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強(qiáng)，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識，搭便車時有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機(jī)制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

三、對策建議

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進(jìn)信息公開。依托“智慧**”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實(shí)施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對停車收費(fèi)分類劃檔，出臺最高限價政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時進(jìn)行第三方審計(jì)，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。

六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎(chǔ)上提出了對策建議。

一、基本情況

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個，由單位自管或社區(qū)代管的有264個，由業(yè)主自管或無人管理的有91個。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院，由于當(dāng)時規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實(shí)問題。

**年以來，各級已逐步認(rèn)識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴(yán)重性，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心）工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法，為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子。

但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長效機(jī)制。

二、存在的問題

1、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國迎來改革開放第一輪建設(shè)高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計(jì)等因素制約，加之當(dāng)時沒有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。

大部分老舊小區(qū)多年來未實(shí)施正規(guī)物業(yè)管理，以單位自管，業(yè)主輪流收繳水電費(fèi)和“各掃門前雪”等松散模式運(yùn)轉(zhuǎn)，所以老舊小區(qū)普遍存在房屋漏水、墻體開裂和公用設(shè)施損壞無維修資金；
道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；
各類管線老化，供電供水損耗大，時常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?br/>業(yè)主習(xí)慣于單位無償提供的物業(yè)服務(wù)，“花錢買服務(wù)”的意識不強(qiáng)，物業(yè)管理收費(fèi)難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi)。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費(fèi)用，造成物業(yè)公司留不住，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。

2、物業(yè)企業(yè)存在問題多，服務(wù)水平低。目前，在我區(qū)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有80多家，普遍存在著重管理，輕服務(wù)；
注重經(jīng)濟(jì)效益，忽視企業(yè)自身建設(shè)的問題。主要表現(xiàn)：一是從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，持證上崗率低，企業(yè)普遍規(guī)模小、資質(zhì)低，管理不規(guī)范。二是物業(yè)服務(wù)水平低。一般僅限于打掃衛(wèi)生，值守大門、清運(yùn)垃圾等低水平服務(wù)，有的為節(jié)省成本，雇用廉價勞動力或違反合同約定，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不能提供質(zhì)價相等的服務(wù)。三是侵犯業(yè)主權(quán)益。擅自占用或改變小區(qū)公共用地，開展經(jīng)營活動，為自身謀取利益，引發(fā)小區(qū)矛盾。四是賬務(wù)不公開，收支不透明，特別是公共收益部分和臨時性單項(xiàng)收支，不能很好地提受業(yè)主監(jiān)督。有的賬務(wù)公開也是粗枝大葉，沒有細(xì)化到項(xiàng)目科目。五是有亂收費(fèi)現(xiàn)象。有的增加收費(fèi)項(xiàng)目；
有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；
有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位費(fèi)，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走，最終導(dǎo)致對簿公堂。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙，制造小區(qū)管理混亂。

3、開發(fā)建設(shè)遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用，有的未及時履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。世紀(jì)花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。

4、業(yè)主委員會建設(shè)亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業(yè)主委員會正常運(yùn)行困難。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報(bào)酬，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費(fèi)緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織，機(jī)構(gòu)松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對應(yīng)的獎懲考核辦法，很難對其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。

5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省、市、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權(quán)單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導(dǎo)致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街，不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定。各級政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實(shí)管理中，對物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié)，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應(yīng)對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足。現(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責(zé)權(quán)不對等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力。

三、意見和建議

1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。

堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實(shí)施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo)，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運(yùn)用市場手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策，通過財(cái)政補(bǔ)助，政府以獎代補(bǔ)、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。

同時要加強(qiáng)對居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟(jì)條件下花錢買服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理，自我服務(wù)。

除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動，建立起老舊小區(qū)管理的長效機(jī)制。

2、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供的服務(wù)具有社會性、公共性和有償性，所以物業(yè)企業(yè)既要追求經(jīng)濟(jì)效益，更要注重社會效益。政府對物企實(shí)行資質(zhì)管理和日常活動監(jiān)管意義重大，必須加強(qiáng)。一是要積極向上建議進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)立法，制定完善物業(yè)管理方面可操作性的細(xì)則和實(shí)施辦法。嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定和從業(yè)人員資格管理，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，健全市場退出機(jī)制，認(rèn)真落實(shí)持證上崗。區(qū)政府要結(jié)合我區(qū)實(shí)際，組織調(diào)研，制定出全區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則和各項(xiàng)工作流程；
區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細(xì)的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際，制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，實(shí)行量化考核打分，業(yè)主評議等管理制度，通過考核考評，獎優(yōu)罰劣。對存在問題多、服務(wù)水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào)，建議相關(guān)部門吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管，通過召開工作例會和以會代訓(xùn)等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理，品牌化服務(wù)的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。可會同審計(jì)部門對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì)，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級《物業(yè)管理?xiàng)l例》，做到遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn)，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠信經(jīng)營。要不斷拓寬服務(wù)渠道，增加服務(wù)項(xiàng)目，推動服務(wù)向縱深發(fā)展，以此帶動多元化經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場機(jī)制，實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動服務(wù)水平上臺階。

3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題瓶頸。

近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng)，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題，建議市上相關(guān)職能部門有針對性的加強(qiáng)監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度，重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問題，定期召開聯(lián)席會議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接，推進(jìn)社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎(chǔ)，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，確保以后物業(yè)管理順利開展。

4、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為。

一是積極推進(jìn)老舊小區(qū)業(yè)主委員會組建工作。對于條件成熟的小區(qū)，住建部門和街道社區(qū)要積極引導(dǎo)，依法成立業(yè)主委員會；
對產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率。二是加強(qiáng)對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導(dǎo)，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實(shí)際條件，符合有關(guān)程序。三是通過培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會委員正確履職。加強(qiáng)業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓(xùn)，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為。建立監(jiān)督機(jī)制，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度，引導(dǎo)業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，確保業(yè)主委員會正常有序運(yùn)行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。

5、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，充實(shí)力量，形成監(jiān)管合力。

物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系千家萬戶，是社會治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要體現(xiàn)，區(qū)上要高度重視物業(yè)管理工作。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織。要成立以區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的全區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立起協(xié)調(diào)和聯(lián)席會議制度。區(qū)、街兩級要組建成立物業(yè)管理辦公室，明確領(lǐng)導(dǎo)分工和專職工作人員，鞏固和完善街道辦事處已有的“兩站一中心”管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成對突破性物業(yè)管理工作和突發(fā)性物業(yè)管理事件的領(lǐng)導(dǎo)力量和快速處置工作機(jī)制。二是明確職責(zé)分工，加強(qiáng)協(xié)同合作。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的主力軍作用，做到重心下移，權(quán)限下放，強(qiáng)化日常監(jiān)管，突出矛盾糾紛調(diào)處。區(qū)上要重點(diǎn)做好對上和對下的協(xié)調(diào)溝通，整合市區(qū)兩級物業(yè)管理力量，發(fā)揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理中的重要作用，服務(wù)全區(qū)物業(yè)管理工作。綜合執(zhí)法局要推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)，對居民區(qū)存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執(zhí)法力度，配合社區(qū)和物業(yè)公司做好清理整頓；
環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障。要為區(qū)、街兩級充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員，為一線管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實(shí)街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用，也可采取以獎代補(bǔ)等形式，予以經(jīng)費(fèi)保障。

一、基本情況

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽光、萬達(dá)華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。

二、存在問題

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1、物業(yè)公司自身管理水平較低。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。

（二）物業(yè)管理費(fèi)收取難。

1、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定及時公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識不足，導(dǎo)致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。

2、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。

3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。

三、幾點(diǎn)建議

（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。

1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要及時督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要及時進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。

2、簡化專項(xiàng)維修基金審批程序。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時應(yīng)簡化專項(xiàng)維修資金審批程序。

3、強(qiáng)化責(zé)任主體

。強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。

1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。

2、完善監(jiān)管機(jī)制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強(qiáng)對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。

自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系，形成長效機(jī)制，進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當(dāng)前和今后一個時期面臨的緊迫課題。

一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級、加快發(fā)展的新時期。目前，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級資質(zhì)企業(yè)11家，二級資質(zhì)企業(yè)33家，三級含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個方面，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個大類構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%。

近幾年來，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關(guān)部門、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策，對于商務(wù)物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的作用，運(yùn)用市場化手段規(guī)范其運(yùn)作。而對于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，從**年開始，一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治，一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù)。截止**年底，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。

二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中的主要不足和問題

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。

（一）物業(yè)管理工作起步晚、檔次低，發(fā)展極不平衡

相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制，起點(diǎn)較低，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低，員工素質(zhì)普遍不高，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設(shè)的檔次低，項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質(zhì)，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn)，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進(jìn)專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。

（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大

近年來，**區(qū)物業(yè)糾紛凸現(xiàn)，呈易發(fā)、高發(fā)態(tài)勢，已經(jīng)成為當(dāng)前加強(qiáng)城市管理、美化城市形象和保持社會穩(wěn)定的焦點(diǎn)難點(diǎn)問題。**年至**年底，全區(qū)住宅小區(qū)發(fā)生物業(yè)管理糾紛450余件、涉及小區(qū)172個，由物業(yè)管理糾紛引發(fā)的各類信訪事件700余件。**年，區(qū)房管局物業(yè)管理科就接待群眾來訪來電咨詢250余人次，處理物業(yè)糾紛涉及項(xiàng)目40余個，區(qū)人大信訪辦共接待了涉及物業(yè)糾紛的來訪413人次、來信14件。這些物業(yè)糾紛主要表現(xiàn)為：業(yè)主與開發(fā)單位、業(yè)委會（或業(yè)主）與物業(yè)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主（業(yè)委會）之間的糾紛，糾紛的種類較多、范圍較廣，且呈現(xiàn)出五大明顯特點(diǎn)：一是混合產(chǎn)權(quán)小區(qū)矛盾集中；
二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重；
三是低價導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢明顯；
四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜；
五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會運(yùn)行不規(guī)范、業(yè)主對權(quán)利義務(wù)認(rèn)識不對稱、業(yè)主主張權(quán)利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因，也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn)、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng)、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因。

（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢、不夠完善，制度保障有限

從政府對物業(yè)管理的組織架構(gòu)看，明顯存在缺陷。區(qū)級層面沒有設(shè)立類似成都錦江區(qū)的“社會工作委員會”和物業(yè)糾紛調(diào)處中心；
部門層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無力指導(dǎo)、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設(shè)置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明、協(xié)調(diào)工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問題。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚，法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定。《條例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強(qiáng)有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強(qiáng)力部門來有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業(yè)管理權(quán)的交接、驗(yàn)收程序，《條例》的規(guī)定很簡略，新的物管企業(yè)如何進(jìn)場接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗(yàn)收、居委會與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有公認(rèn)的市場指導(dǎo)價格和標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi)，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán)。

（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化

部分居民群眾的民主自治意識淡薄，沒有認(rèn)識到基層民主自治對于保障群眾的民主權(quán)利、調(diào)動群眾參與管理本地區(qū)公共事務(wù)的重要作用，沒有認(rèn)識到實(shí)行自治式物管或引入專業(yè)物管公司的好處，因而未主動、積極參與到物業(yè)管理中來，不愿意花錢購買物管服務(wù)，存在依賴政府的“等、靠、要”思想。目前，全區(qū)還有300萬平方米老舊小區(qū)沒有實(shí)行自助式物管或引入專業(yè)物管公司，占62.5%。同時，部分居民自治又不夠理性，缺乏依法自治、依法辦事的觀念，發(fā)生物業(yè)糾紛后不是理性對待，依法解決，多是鬧訪、纏訪。目前，全區(qū)512個居民住宅區(qū)中僅有26%成立了業(yè)委會，業(yè)委會中還缺乏有威信、有能

物業(yè)管理工作開展情況報(bào)告篇二

一、深化落實(shí)認(rèn)識公司各項(xiàng)規(guī)章制度

在初步完善的各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出“一年打基礎(chǔ)，二年上層次，三年創(chuàng)優(yōu)秀”的指示精神，不斷學(xué)習(xí)和掌握物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉小區(qū)業(yè)主及設(shè)施、設(shè)備的基本情況。致力于全心全意提高團(tuán)隊(duì)配合協(xié)作意識，在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下朝著服務(wù)創(chuàng)優(yōu)的目標(biāo)不斷進(jìn)發(fā)，并取得了廣大業(yè)主的廣泛支持理解和積極地肯定贊揚(yáng)。

二、深刻了解掌握園區(qū)整體工程基本情況

自覺接受品質(zhì)部的培訓(xùn)與考核，掌握客服部基本作業(yè)程序，在學(xué)習(xí)與工作中培養(yǎng)高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神，力爭工作認(rèn)真細(xì)致，對業(yè)主家維修事項(xiàng)積極與施工單位聯(lián)系，同時及時反饋回訪業(yè)主。

三、落實(shí)客服助理崗位職責(zé)

每月完成一次對空置房的巡檢與記錄工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施及處理隱患__起，糾正違規(guī)、違反裝修管理規(guī)定，在日檢責(zé)任區(qū)內(nèi)情況時下發(fā)整改通知_份，其中包括，裝修垃圾堆放、責(zé)任區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、業(yè)主占用公共區(qū)域、業(yè)主私自改動設(shè)備設(shè)施、空調(diào)機(jī)位雜物堆放和懸掛廣告條幅等情況。

負(fù)責(zé)跟進(jìn)園區(qū)防水報(bào)修維修處理工作，現(xiàn)場漏水情況查看并作整理記錄，通知施工單位維修處理各類滲水、漏水共計(jì)_戶，其中維修產(chǎn)生損失并要求恢復(fù)及賠償客戶已上報(bào)部門經(jīng)理逐級上報(bào)妥善處理解決。責(zé)任區(qū)域內(nèi)土建水暖報(bào)修聯(lián)系處理工作隨時與施工單位溝通，處理率達(dá)到98%以上，其余為業(yè)主在裝修過程中自留隱患造成，已做好業(yè)主溝通解釋處理工作。

四、推陳出新，不斷提升自身素養(yǎng)

業(yè)主的滿意就是物業(yè)服務(wù)的終極目標(biāo)，在工作中磨礪塑造自我性格，提升自身心理素質(zhì)。對于社會工作經(jīng)驗(yàn)不豐富的我而言，工作中不免遇到各種各樣的阻礙和困難，但在領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助和關(guān)懷和包容下，尤其是丁經(jīng)理的悉心教導(dǎo)下，敢于挑戰(zhàn)，性格也進(jìn)一步沉淀下來很多。工作生活中體會到了細(xì)節(jié)的重要性。細(xì)節(jié)因“小”而常被忽視，常使人感到繁瑣，無暇以顧。所以更要時刻牢記領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)的“服務(wù)細(xì)化，從細(xì)節(jié)中產(chǎn)生回報(bào)與效益”。

今后我會繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的基本條例，了解掌握相關(guān)法律法規(guī)。加強(qiáng)文案、表格數(shù)據(jù)等基本工作技能，熟悉了解相關(guān)物業(yè)管理案例解析。進(jìn)一步改善自我性格，提高工作耐心度，更加注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)工作責(zé)任心和培養(yǎng)工作積極性。多與領(lǐng)導(dǎo)、同事溝通學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提升能力，跟上公司前進(jìn)步伐。

物業(yè)管理工作開展情況報(bào)告篇三

一、自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作

我是初次接觸物業(yè)管理工作，對綜合管理員的職責(zé)任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉，較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點(diǎn)，把握住了工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

二、心系本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)

1、耐心細(xì)致地做好財(cái)務(wù)工作。自接手管理處財(cái)務(wù)工作的半年來，我認(rèn)真核對上半年的財(cái)務(wù)賬簿，理清財(cái)務(wù)關(guān)系，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一是做好每一筆進(jìn)出賬。對于每一筆進(jìn)出賬，我都根據(jù)財(cái)務(wù)的分類規(guī)則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認(rèn)真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對賬。按照財(cái)務(wù)制度，我細(xì)化當(dāng)月收支情況，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，按公司的要求及時進(jìn)行對賬，沒有出現(xiàn)漏報(bào)、錯報(bào)的情況。三是及時收繳服務(wù)費(fèi)。結(jié)合的實(shí)際，在進(jìn)一步了解掌握服務(wù)費(fèi)協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上，我認(rèn)真搞好區(qū)分，按照鴻亞公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費(fèi)，定期予以收繳、催收，20____年全年的服務(wù)費(fèi)已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實(shí)現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅(jiān)持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當(dāng)家理財(cái)。特別在經(jīng)常性開支方面，嚴(yán)格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費(fèi)，同時提出了一些合理化建議。

2、積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關(guān)會議記錄，我認(rèn)真搞好錄入和編排打印，根據(jù)工作需要，制作表格文檔，草擬報(bào)表等。二是檔案管理工作。到管理處后，對檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類管理是我的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，我采取平時維護(hù)和定期集中整理相結(jié)合的辦法，將檔案進(jìn)行分類存檔，并做好收發(fā)文登記管理。

3、認(rèn)真負(fù)責(zé)地抓好綠化維護(hù)。小區(qū)綠化工作是10月份開始交與我負(fù)責(zé)的，對我來講，這是一項(xiàng)初次打交道的工作，由于缺乏專業(yè)知識和管理經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前又缺少綠化工人，正值冬季，小區(qū)綠化工作形勢比較嚴(yán)峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區(qū)綠化的日常維護(hù)。二是認(rèn)真驗(yàn)收交接。

三、主要經(jīng)驗(yàn)和收獲

3、只有堅(jiān)持原則落實(shí)制度，認(rèn)真理財(cái)管賬，才能履行好財(cái)務(wù)職責(zé)

4、只有樹立服務(wù)意識，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。

四、存在的不足

2、食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難;

3、綠化工作形勢嚴(yán)峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫

五、20____年的打算

針對工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

1、積極搞好與公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系;

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益;

3、管好財(cái)、理好賬，控制好經(jīng)常項(xiàng)目開支;

4、想方設(shè)法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系;

5、抓好小區(qū)綠化維護(hù)工作。

物業(yè)管理工作開展情況報(bào)告篇四

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

一、走出去、請進(jìn)來，不斷拓展公務(wù)員培訓(xùn)渠道

隨著xx自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的建設(shè)發(fā)展，基層公務(wù)員陸續(xù)展現(xiàn)出“依賴心理、畏縮心理、本領(lǐng)恐慌”。針對這一實(shí)際，我們主動作為、積極探索，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)方式，謀劃“渠道更廣、內(nèi)容更實(shí)”的培訓(xùn)機(jī)制，著力提升公務(wù)員培訓(xùn)工作實(shí)效。首先是堅(jiān)持“走出去”。在開展“不忘初心、牢記使命”主題教育和日常教育培訓(xùn)的同時，組織x期xx省自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港建設(shè)能力素質(zhì)提升培訓(xùn)班，分別到xx國立大學(xué)xx研究院、xx大學(xué)和xx大學(xué)xx研究院進(jìn)行專題培訓(xùn)，實(shí)地了解體驗(yàn)自貿(mào)區(qū)建設(shè)成果。然后是堅(jiān)持“請進(jìn)來”。組織x期xx區(qū)青年領(lǐng)導(dǎo)干部英語能力素質(zhì)提升培訓(xùn)班，邀請外籍人士全程英語授課、交流互動。通過多渠道、貼實(shí)際的公務(wù)員培訓(xùn)，引導(dǎo)我區(qū)公務(wù)員進(jìn)一步更新觀念，拓展視野，提高個人理論基礎(chǔ)和知識儲備，增強(qiáng)推動xx自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)的信心和能力。

二、重培養(yǎng)、勤鍛煉，持續(xù)錘煉一線工作能力

基層公務(wù)員不單單要有“基層”這個標(biāo)簽，下“基層”只是是基礎(chǔ)，更要深入任務(wù)一線，才算得上“一線培養(yǎng)”。為此，我們選派公務(wù)員參加棚改、脫貧攻堅(jiān)、鄉(xiāng)村振興、信訪維穩(wěn)、疫情防控等一線工作，與普通群眾吃在一起、干在一起，不斷深化基層公務(wù)員的使命和擔(dān)當(dāng)。比如：2019年國慶維穩(wěn)工作中，組織部帶頭響應(yīng)，抽調(diào)公務(wù)員深入xx村逐戶開展政策講解和維穩(wěn)工作，與公安干警一起出島開展非訪群眾的勸返工作；在疫情防控工作中，我們號召全區(qū)公務(wù)員第一時間下沉到包點(diǎn)村（社區(qū)），聯(lián)合網(wǎng)格員、公安干警一起走村入戶，做好疫情數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、防疫知識宣傳和村（社區(qū)）急需物資采購等工作，把優(yōu)秀干部派到隔離區(qū)、安置點(diǎn)等特殊崗位，承擔(dān)特殊任務(wù)，讓他們做群眾最可信、最可靠的貼心人。通過這些“一線工作”，不斷提高基層公務(wù)員承擔(dān)急、難、險(xiǎn)、重任務(wù)的能力、魄力和信心。

三、重激勵、嚴(yán)管理，不斷深化嚴(yán)管與厚愛機(jī)制

天下大務(wù)，莫過賞罰。我們緊盯關(guān)鍵時、關(guān)鍵人、關(guān)鍵事，精準(zhǔn)把握嚴(yán)管和厚愛的正確關(guān)系，激勵基層公務(wù)員干事創(chuàng)業(yè)的精氣神，增強(qiáng)基層公務(wù)員擔(dān)當(dāng)作為的責(zé)任感、榮譽(yù)感。一是注重激勵，讓敢擔(dān)當(dāng)、敢作為成為新風(fēng)尚。堅(jiān)持一線選人、一線用人，讓擔(dān)當(dāng)者上、不擔(dān)當(dāng)者下，讓勇于擔(dān)當(dāng)、敢于作為的干部有“盼頭”、有“奔頭”。2019年，提拔重用棚改、執(zhí)法、脫貧攻堅(jiān)一線干部 當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看28人，提拔使用受過處分但工作成績突出的干部x人；對“跌倒”的干部，不是“一懲了之”，而是不拋棄、不放棄，及時談心談話，給予“溫暖”，幫助他們放下包袱、振奮精神、輕裝上陣；針對一些老基層干部，通過職級晉升和崗位調(diào)整，讓他們重?zé)で椋幻糠曛卮蠊?jié)日，集中慰問身患重病的干部，讓他們深切感受到“組織時時刻刻惦記著我”；疫情防護(hù)工作中，安排x名表現(xiàn)突出的衛(wèi)生系統(tǒng)公務(wù)員火線入黨；前兩天還專門發(fā)文，要求一線開展疫情防護(hù)沒有休息的干部輪休。通過實(shí)實(shí)在在的具體行動，讓大家切身感受到組織的關(guān)心、關(guān)愛和激勵，持續(xù)激發(fā)基層公務(wù)員愛崗敬業(yè)的新激情、新動力。二是嚴(yán)格管理，讓紅臉出汗、心存敬畏成為新常態(tài)。強(qiáng)化監(jiān)督，念好“緊箍咒”，注重在重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)人群中觀察了解干部，發(fā)現(xiàn)苗頭，及時談話警醒；堅(jiān)持對新提拔干部開展任前談話，用正反兩方面案例警示教育，讓他們永存敬畏之心。同時，還協(xié)調(diào)紀(jì)檢部門，對重點(diǎn)時期、重點(diǎn)工作中不作為、不擔(dān)當(dāng)?shù)母刹坑枰試?yán)肅處理，讓大家真切感受到“監(jiān)督就在眼前”。疫情防護(hù)工作中，我們暗訪發(fā)現(xiàn)x名鄉(xiāng)村振興工作隊(duì)隊(duì)長工作不作為、慢作為，我們協(xié)調(diào)區(qū)紀(jì)委調(diào)查核實(shí)后，果斷予以嚴(yán)肅處理，并對春節(jié)期間暗訪發(fā)現(xiàn)的未在崗履職的干部進(jìn)行全區(qū)通報(bào)。

機(jī)構(gòu)改革以來，我們在市委組織部的領(lǐng)導(dǎo)和幫助下，公務(wù)員綜合管理工作不斷進(jìn)步，率先派人到市委組織部跟班學(xué)習(xí)，率先完成公務(wù)員職級并行的套改工作，率先完成2019年度績效獎勵實(shí)施等工作。取得成績的同時，我們也認(rèn)識到不足，比如：業(yè)務(wù)能力與xx自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港建設(shè)的需求還有差距、公務(wù)員年齡結(jié)構(gòu)不太合理、公務(wù)員進(jìn)入渠道不暢等問題還依然存在。在今后的工作中，我們堅(jiān)持以“建設(shè)一支信念堅(jiān)定、為民服務(wù)、勤政務(wù)實(shí)、敢于擔(dān)當(dāng)、清正廉潔的公務(wù)員隊(duì)伍”為目標(biāo)，繼往開來，不斷前行！

物業(yè)管理工作開展情況報(bào)告篇五

我于20__年_月_日從事物業(yè)工作至今，在這短短的_個月內(nèi)，我深刻體會到物業(yè)工作是一項(xiàng)特殊的服務(wù)性工作。在工作中我嚴(yán)格要求自己，以身作則，對人或事情一律公正、公平對待，工作上認(rèn)真細(xì)心，態(tài)度一絲不茍，盡量做到讓公司和服務(wù)單位、業(yè)主滿意、認(rèn)可。

為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短，更進(jìn)一步做好物業(yè)工作，在這幾個月內(nèi)我對物業(yè)工作也做如下總結(jié)。

一、應(yīng)做到有“職責(zé)心、愛心、耐心、虛心”的“四有心人”

3、耐心：增強(qiáng)工作觀念和宗旨意識，必須要樹立以人為本的思想，盡可能地為業(yè)主辦實(shí)事、辦好事。即要用耐心、真心、精心解決問題，細(xì)心做好工作。這樣才能把工作做好、做細(xì)、做扎實(shí)，切實(shí)解決工作中遇到的實(shí)際問題。

4、虛心：在工作中必須要本著虛心學(xué)習(xí)、認(rèn)真求教的宗旨，扎實(shí)的工作。虛心向物業(yè)前輩學(xué)習(xí)求教，總結(jié)教訓(xùn)積累經(jīng)驗(yàn)，以誠懇的態(tài)度對待工作。

二、應(yīng)以飽滿樂觀的心態(tài)去對待工作

社會對于物業(yè)這一行業(yè)認(rèn)知欠缺，很多人看不起物業(yè)工作人員，但是我們自己必須要以很好的心態(tài)去應(yīng)對。在工作中必須不要太多抱怨、太多牢騷，在思想上要用心進(jìn)取，樂觀向上，千萬不能停滯不前。

三、工作中以身作則，嚴(yán)格自己的工作態(tài)度

工作期間嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格要求自己，腳踏實(shí)地確保客戶帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在本職崗位上做實(shí)事、做好事。

四、提高專業(yè)水平，提高道德修養(yǎng)

要想真正提高自己的專業(yè)水平，為企業(yè)、個人多創(chuàng)造一些財(cái)富就務(wù)必嚴(yán)格要求自己，不能有絲毫的馬虎和松懈，在自己所從事的工作中刻苦鉆研，成為工作能手;加強(qiáng)道德修養(yǎng)，對自己的不足有清醒的認(rèn)識，并從點(diǎn)滴行為做起，在衣著打扮、言談舉止、尊老愛幼、公正誠實(shí)、社會公德等方面成為別的同事的表率。

在今后的工作中我還會不斷地努力，不斷地總結(jié)各方面的經(jīng)驗(yàn)，做出我自己的貢獻(xiàn)。