第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。

發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

【釋義】本條是關于發包人未支付工程價款的責任的規定。

發包人在工程建設完成后，對竣工驗收合格的工程應當按照合同約定的方式和期限進行工程決算，支付價款，在向承包人支付價款后接受工程。

在實踐中，建設工程竣工后，承包人應當按照國家工程竣工驗收有關規定，向發包人提供完整的竣工資料和竣工驗收報告。

發包人接到竣工驗收報告后，應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時組織有關部門對工程進行驗收。

竣工驗收合格后，發包人應當按照約定支付價款。

在工程建設實踐中，當竣工報告批準后，承包人應當按照國家有關規定或合同約定的時間、方式向發包人提出結算報告，辦理竣工結算。

發包人在收到結算報告后，應當及時作出批準或者提出修改意見，在合同約定的時間內將撥款通知送經辦銀行支付工程款，并將副本送承包人。

承包人在收到工程款后將竣工的工程交付發包人，發包人應當接收該工程。

發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款并承擔逾期付款的違約責任。

從90年代初到現在，隨著固定資產投資規模的過快增長，拖欠工程款的現象出現了大幅度增加的勢頭。

不少地區的工程款拖欠數額龐大，有的工程拖欠付款無期限，問題已經相當突出，不僅嚴重地影響建設企業的生產經營，制約了建設企業的發展，也影響了工程建設進度，制約了投資效益的提高。

為了確實解決拖欠工程款的問題，保障承包人價款債權的實現，本條規定了發包人未按約定支付價款，經承包人催告后在合理期限內仍不支付的，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

承包人按照本條規定行使優先受償權，應當注意以下幾點：

1.發包人不支付價款的，承包人不能立即將該工程折價、拍賣，而是應當催告發包人在合理期限內支付價款。

如果在該期限內，發包人已經支付了價款，承包人只能要求發包人承擔支付約定的違約金或者支付逾期的利息、賠償其他損失等違約責任。

如果在催告后的合理期限內，發包人仍不能支付價款的，承包人才能將該工程折價或者拍賣以優先受償。

2.承包人對工程依法折價或者拍賣的，應當遵循一定的程序。

發包人對工程折價的，應當與發包人達成協議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權由發包人轉移給承包人，從而使承包人的價款債權得以實現。

承包人因與發包人達不成折價協議而采取拍賣方式的，應當申請人民法院依法將該工程予以拍賣。

承包人不得委托拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。

3.工程折價或者拍賣后所得價款如果超出發包人應付價款數額的，該超過的部分應當歸發包人所有;如果折價或者拍賣所得價款還不足以清償承包人價款債權額的，承包人可以請求發包人支付不足部分。

4.根據本條規定，按照工程的性質不宜折價、拍賣的，承包人不能將該工程折價或者拍賣。

如該工程的所有權不屬于發包人，承包人就不得將該工程折價。

如國家重點工程、具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。

在房地產建筑工程領域，發包人不按合同約定支付給承包人工程價款，致使承包人訂了合同的目的無法實現，將嚴重損害了建筑施工企業的經營利益，特別是進城務工農民的合法權益。

為保障建設工程的優先受償，《合同法》第286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付。

發包人逾期不支付的，除按照工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。

20**年6月11日，最高人民法院制定下發了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，20**年12月8日，最高院做出了《關于裝修裝飾工程是否合同法第286條規定的優先受償權的復函》，明確規定裝飾裝修工程屬建筑工程，也有優先受償權。

如何正確理解，應從以下幾個方面把握：

一、建設工程價款優先受償權的行駛條件。

發包人未按合同約定支付工程價款，包括未按合同約定的工程價款數額和付款期限履行義務。

在司法實踐中，不以數額確定為前提，承包人在工程價款結算訴訟中，同時請求行駛工程價款優先受償權，人民法院依據《關于審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題》第2、16、20、22條規定的原則或是通過工程造價鑒定確定工程價款數額后，判決承包人在發包人欠付工程價款的范圍內對所承建的某項建設工程享有建設工程價款優先受償權。

關于受償權成立時間應當以承包人的工程價款債權成立時間為準。

其次，承包人對發包人進行了催告，發包人在合理期限內仍不支付工程價款。

在司法實踐中，為減少爭議，催告應采用書面形式。

合理期限法律沒有明確規定，如發包人和承包人采用了《建設工程施工合同(示范文本)》訂立的合同，且專用條款中對通用條款沒有修改或者補充的，合理期限應當確定為56條。

同時，行駛優先受償權不應以工程竣工為前提。

承包人對未完工的建設工程仍享有建設工程優先受償權，這是因為依據《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，沒有竣工的建設工程，承包人行駛優先權的期限從合同約定的竣工之日起算，從而肯定了沒有竣工的工程也具有優先受償權;我國物權法、擔保法中均規定了尚沒有完工的建設工程可以設定抵押，成為抵押權的'客體，而建設工程優先受償權作為法定抵押權，不言而喻。

未完成的工程中包含勞動者的工資，最高院民一庭也認為合同法286條沒有明確承包人享有的優先權的先決條件是建設工程已經完工并經驗收竣工，在合同解除的情況下，承包人對于未完工工程享有優先受償的權利。

再次，建設工程的性質應當事宜折價、拍賣。

不宜折價、拍賣應理解為法律禁止流通物。

如公有物，如國家機關辦公建筑物及軍事設施;公用物，如道路、橋梁、機場、港口、公共圖書館、公共博物館等。

在司法實踐中，應尊重建設工程價款同質量相統一的原則，如驗收不合格或經補救措施，仍然無法滿足合同約定的質量要求，視為承包人要求發包人履行工程價款債務的條件不成就。

另在沒有完工的情況下，如已經完成的工程不合格，視為發包人對承包人是否負有債務尚不確定，不具有行駛建設工程優先受償的條件。

二、建設工程價款優先受償權的權利主體。

1、合同法286條的規定，優先受償的主體僅限于承包人，建設工程的范圍僅限于建設工程施工合同中發包人欠付的工程價款，對于工程勘察合同、設計合同的工程承包人無優先權。

同時，對于合法分包人、轉包、違法分包以及實際借用資質承攬工程的實際施工人也不具有優先權。

因為合法分包人轉包人、違法分包人、實際施工人與發包人無直接的合同權利義務關系，發包人無直接支付工程價款的義務，但發包人直接定了專業分包合同的除外。

如果工程欠款債權事實清楚，合法分包人可依據《合同法》及《合同法司法解釋一》第11條的規定，主張代位權，行駛權利。

因工程價款優先受償實際是一種擔保物權，不是債權。

實際施工人可依據《關于審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題解釋》第26條的規定向發包人主張，無須行駛代位權。

2、建筑工程裝飾裝修合同的承包人具有工程價款的優先受償權。

根據《國務院建設工程質量管理條例》第2條的規定：建設工程包括土木工程、建筑工程、線路管道工程、設備安裝工程和裝修工程。

自然，裝修工程屬于建筑物建造活動中的一道工序，屬建筑工程的范圍。

根據20**年12月8日最高人民法院針對福建省高級人民法院的請示，做出了《關于裝飾裝修工程價款是否享有合同法第286條規定優先權的復函》。

該復函規定：可適用合同法286條的規定享有優先權，但裝飾裝修工程發包人不是該建筑物的所有權人或承包人與建筑物的所有勸人沒有合同關系的除外。

也就是說發包人是建筑物的所有權人可以行使優先權，在發包人與建筑物的所有權人相分離的情況下，應擔由建筑物的所有權人擔保，才能行使優先權。

對于建筑物交付所有權人或占有人使用后，是否可以行使優先權，法律及司法解釋沒有規定，筆者認為該裝飾相對于建筑物的價值非常微小，可通過合同關系實現債權，不享有工程優先受償權。

3、建設工程合同被確認無效后，承包人仍然享有建設工程價款的優先權。

根據《關于審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題》第二條的解釋本意，工程款的結算不宜合同是否有效為依據，應當以是否合格為依據。

因為根據立法本意建設工程過程中勞動、建筑材料已經物化到建筑產品中去。

最高院(20**)法民一終字第18號民事判決書也認為：即使施工合同無效，施工人請求支付工程價款的，該工程性質也不會改變成補償款。

三、建設工程價款優先受償權的權利客體。

該客體當然是建筑工程。

但不包括建筑工程所占用的建設用地，在司法實踐中，房地一體處分原則，但建設工程的優先受償主體僅包括建筑物的價值部分。

另外由于裝飾裝修工程由于具有優先受償權，建筑物價值不應包括在裝飾裝修工程范圍內。

在司法實踐中委托代建很常見，及工程所有權人同發包人不一致的情況下，是否具有優先權，法律及司法解釋均沒有明確的規定。

既然該優先權是一種法定擔保物權，保護承包人勞動力價值及物化到工程款中去的原材料，因此在此情況下，承包人仍然具有工程價款的優先權，除非建筑工程所有權人愿意代為清償工程價款債權。

需要指出的是商品房住宅工程優先受償不能對抗交付購買購房款全部或者大部分款項的購房者。

四、建筑工程價款優先受償權的權利內容。

優先受償權內容，合同法286條規定為工程價款，依據原建設部1999年1月5日發布的《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》第5條的規定，建設工程價款由直接費用、間接費用、利潤和稅金組成。

但最高院《關于建設工程價款優先受償權問題的回復》第3條明確規定：建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用。

根據該解釋，利潤被排除在之外，因發包人違約造成停工、窩工等損失也排除在優先受償之外。

但有些法院判決認為該違約損失系直接費用范圍，應優先受償。

同時拖欠工程價款利息系法定孳息，應是直接費用，屬優先受償保護的范圍。

第二百一十四條租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

本條是關于租賃期限的最高限制的規定。

我國原來的法律并沒有對租賃期限的最高限制做出規定。

在某些情況下，由于時間過長，是合同雙方當事人受合同約束的狀況長期不能改變，不利于保護當事人的利益，針對此情況，《合同法》做出了本條的規定。

租賃期限的長短由當事人根據其使用租賃物的目的和租賃物的性質自主決定。

應當說租賃期太長并不利于當事人權利的實現。

當事人要根據租賃物的性質和承租人的使用目的來確定確定租賃期限長短。

一般而言，動產租賃的租賃期限是比較短的.。

例如，租賃汽車，按照國家有關規定，汽車的使用壽命是十年，雙方當事人不可能約定一個租賃期超過十年的租賃合同。

不動產租賃的期限則比較長。

很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。

例如，《德國民法典》第五百六十七條規定：租賃合同的期限逾三十年者，在經三十年后，當事人的任何一方，均得在遵照法定期限的情形下，為預告終止契約的通知。

《意大利民法典》規定，租賃不得超過三十年，如果約定期間超過三十年或者永久的，則將被減至三十年。

《日本民法典》第六百零四條規定，租賃契約的存續期間不得超過二十年，如果所訂租賃契約比這個期間長的，要縮短為二十年。

我國臺灣地區“民法”規定，租賃契約之期限不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年。

為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益，對租賃期限的最高期限進行限制是必要的。

因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過二十年的規定。

當事人可以續訂合同以延長租賃的期限，所以二十年實際上并不是一個絕對的最高限。

在實踐中，當事人可以采取兩個辦法：一是約定更新。

雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為二十年的合同……二是法定更新。

在租賃合同期限屆滿后，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。

這時法律規定視為原租賃合同繼續有效，但租賃期限變為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系。

第七十三條 因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的除外。

代位權的行使范圍以債權人的債權為限。

債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。

【釋義】本條規定了代位權。

代位權和撤銷權共為合同的保全。

保全，又稱責任財產的保全，指債權人行使代位權和撤銷權，防止債務人的責任財產不當減少，以確保無特別擔保的一般債權得以清償。

從保全責任財產的角度，保全屬于一般擔保的手段。

保全責任財產，最終使債權得以保障，從這個意義上來說，保全又為債權的保全。

擔保分為一般擔保和特別擔保，債務人以其財產承擔債務責任為一般擔保，作為一般擔保的債務人的財產亦稱為責任財產，責任財產的增減與一般債權能否實現攸關。

雖然債權人不能支配債務人的財產，倘若債務人任意處分財產，自由地減少責任財產，就會害及一般債權，故法律賦予債權人干預債務人責任財產的權利。

當債務人消極地怠于行使權利聽任責任財產減少害及債權時，債權人可以行使代位權，維持責任財產。

當債務人積極地減少責任財產害及債權時，債權人可以行使撤銷權，恢復責任財產。

債權人通過行使代位權和撤銷權，可以有效防止責任財產的不當減少，使債權得以保全。

代位權指債務人怠于行使權利，債權人為保全債權，以自己的名義向第三人行使債務人現有債權的權利。

代位權雖有代位訴權、間接訴權之稱，然其仍屬債權人的實體權利。

因代位權是債權人的權利，故代位權與代理權全然不同。

代位權發生的條件有四個：一是需債務人對第三人享有債權，倘若債務人沒有對外的債權，就無所謂代位權。

債務人對第三人的債權尚需是非專屬于債務人本身的權利。

二是需債務人怠于行使其債權，債務人應當收取債務，且能夠收取，而不收取。

債務人已經行使了權利，即使不盡如意，債權人也不能行使代位權。

三是債務人怠于行使自己的債權，已害及債權人的債權。

債務人怠于行使權利若不害及債權人的債權，則不發生代位權。

四是需債務人已陷于遲延履行。

債務人的債務未到履行期和履行期間未屆滿的，債權人不能行使代位權。

債務履行期間已屆滿，債務人陷于遲延履行，債權人方可行使代位權。

但債權人專為保存債務人權利的行為，如中斷時效，可以不受債務人遲延的限制。

具備上述條件，債權人即可行使債務人的權利，以自己的名義請求第三人向債務人清償債務。

債權人行使代位權請求清償的財產額，應以債務人的債權額和債權人所保全的債權為限，超越此范圍，債權人不能行使。

例如，債務人對第三人的債權為100萬元，債權人對債務人的債權為200萬元，債權人只能請求第三人向債務人清償100萬元，而不能請求償還200萬元。

又如，債務人對第三人的債權為100萬元，債權人對債務人的債權為60萬元，債權人行使代位權的請求額只能是60萬元，而不能再請求償還其余的40萬元。

債權人有數人，一人行使代位權能夠保全其他債權人的債權的，其他債權人不能再就同一債權重復行使代位權。

債權人行使代位權，對第三人、債務人和債權人本人都會產生法律效力。

1.對第三人的效力。

債權人行使代位權，是代債務人的地位向第三人行使權利，因此第三人對債務人的抗辯，如不安抗辯、同時履行抗辯、后履行抗辯、時效屆滿的抗辯、虛假表示可撤銷的抗辯等，同樣可以對抗債權人。

2.對債務人的效力。

債權人行使代位權且通知債務人后，債務人的權利并未喪失，其仍可行使自己的權利，惟債務人處分權的行使應受限制，即在不損害債權人利益的情況下可以行使其權利。

倘若妨害債權人行使代位權，如免除第三人的債務，債務人則不得行使，否則代位制度形同虛設。

債權人行使代位權，提起代位訴訟，法院的判決對債務人及其他債權人是否發生效力?如果債務人作為具有獨立請求權的第三人參加訴訟，法院的判決自然對其發生效力。

如果債務人未參加訴訟，法院判決的效力亦及于債務人。

例如，甲法院審理代位訴訟案，判決債權人敗訴，債務人又向乙法院提起訴訟，乙法院如判決債務人敗訴，則是一事二理，勞民傷財;若判決債務人勝訴，則造成兩個法院的判決不一致，既影響法院的威嚴，又使得第三人無所適從。

3.對債權人的效力。

債權人行使代位權，為的是增加債務人的責任財產，充實債務人一般擔保的實力，第三人償還的財產為全體債權人的共同擔保物，故行使代位權的債權人不能因此獲得優先受償債權，而與其他債權人處于同等地位受償。

債權人行使債務人的債權，基于法定的代位關系，故行使代位權的費用，債權人可請求債務人償還。

《合同法》第七十三條：因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的除外。

代位權的行使范圍以債權人的債權為限。

債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。

實踐中債權人行使該條規定的代位權要遵守下列規定：

1、債權人依照合同法第七十三條的規定提起代位權訴訟，應當符合下列條件：

(一)債權人對債務人的債權合法;

(二)債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害;

(三)債務人的債權已到期;

(四)債務人的債權不是專屬于債務人自身的債權。

2、合同法第七十三條第一款規定的專屬于債務人自身的債權，是指基于扶養關系、撫養關系、贍養關系、繼承關系產生的給付請求權和勞動報酬、退休金、養老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身傷害賠償請求權等權利。

3、合同法第七十三條規定的“債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的”，是指債務人不履行其對債權人的到期債務，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務人主張其享有的具有金錢給付內容的到期債權，致使債權人的到期債權未能實現。

次債務人(即債務人的債務人)不認為債務人有怠于行使其到期債權情況的，應當承擔舉證責任。

4、債權人依照合同法第七十三條的規定提起代位權訴訟的，由被告住所地人民法院管轄。

5、債權人向人民法院起訴債務人以后，又向同一人民法院對次債務人提起代位權訴訟，符合本解釋第十三條的'規定和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件的，應當立案受理;不符合本解釋第十三條規定的，告知債權人向次債務人住所地人民法院另行起訴。

受理代位權訴訟的人民法院在債權人起訴債務人的訴訟裁決發生法律效力以前，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十六條第(五)項的規定中止代位權訴訟。

6、債權人以次債務人為被告向人民法院提起代位權訴訟，未將債務人列為第三人的，人民法院可以追加債務人為第三人。

兩個或者兩個以上債權人以同一次債務人為被告提起代位權訴訟的，人民法院可以合并審理。

7、在代位權訴訟中，債權人請求人民法院對次債務人的財產采取保全措施的，應當提供相應的財產擔保。

8、在代位權訴訟中，次債務人對債務人的抗辯，可以向債權人主張

債務人在代位權訴訟中對債權人的債權提出異議，經審查異議成立的，人民法院應當裁定駁回債權人的起訴。

9、在代位權訴訟中，債權人勝訴的，訴訟費由次債務人負擔，從實現的債權中優先支付。

10、債權人向次債務人提起的代位權訴訟經人民法院審理后認定代位權成立的，由次債務人向債權人履行清償義務，債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的債權債務關系即予消滅。

11、在代位權訴訟中，債權人行使代位權的請求數額超過債務人所負債務額或者超過次債務人對債務人所負債務額的，對超出部分人民法院不予支持。

12、債務人在代位權訴訟中，對超過債權人代位請求數額的債權部分起訴次債務人的，人民法院應當告知其向有管轄權的人民法院另行起訴。

債務人的起訴符合法定條件的，人民法院應當受理;受理債務人起訴的人民法院在代位權訴訟裁決發生法律效力以前，應當依法中止。