近日，北京市崇文區(qū)人民法院審結(jié)原告馮某與被告某（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司租賃合同糾紛一案。

原告訴稱，2007年11月其通過(guò)被告與一個(gè)自稱“張鵬”的人簽訂了房屋租賃合同，被告為合同見(jiàn)證方。該合同中約定：原告承租“張鵬”的座落于北京市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某住房一套，租期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計(jì)12個(gè)月，房屋租金為1800元/月。租金支付方式為半年付。 合同簽訂后，原告給付“張鵬”房屋租金10800元，并給付被告中介費(fèi)1800元，兩天后入住。12月11日，原告接到金某的給“徐春明”的催繳房租的通 知，后經(jīng)金某證實(shí)，所謂的“徐春明”即為“張鵬”?！靶齑好鳌庇?007年11月14日與真正房屋的所有人金某訂立了房屋租賃合同，租期兩個(gè)月，“徐春 明”只預(yù)交了押金500元。故起訴被告承擔(dān)賠償責(zé)任。1、賠償房屋租金10800元；2、退還中介費(fèi)1800元。

被告辯稱，其與原告沒(méi)有簽訂租賃合同，在租賃合同中，只是見(jiàn)證人的地位。另外其已經(jīng)履行了租賃合同中關(guān)于見(jiàn)證人的義務(wù)，并不存在違約行為。依照該合同第十 一條中約定，見(jiàn)證方只撮合雙方以合理的市場(chǎng)價(jià)格成交，及保證該合同履行期內(nèi)的雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，負(fù)責(zé)雙方的調(diào)解工作，這可以表明見(jiàn)證方只是為承租方和出租方 提供一個(gè)信息平臺(tái)，對(duì)出租方的詐騙行為無(wú)法預(yù)見(jiàn)。在合同簽訂時(shí)，其已提醒原告應(yīng)注意的事項(xiàng)，并如實(shí)報(bào)告出租方的真實(shí)情況，事發(fā)后積極

配合原告解決問(wèn)題。在 整個(gè)過(guò)程中被告都履行了自己的義務(wù)，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

崇文法院經(jīng)審理查明，2007年11月15日，被告作為見(jiàn)證方，與作為承租方的原告和出租方“張鵬”簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由原告承租位于北京 市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某房屋一套；租賃期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計(jì)12個(gè)月；房屋用途為居??；租金1800元/月；租金 支付為半年付；見(jiàn)證方的責(zé)任和義務(wù)為負(fù)責(zé)撮合雙方以合理的市場(chǎng)價(jià)格成交及保證合同履行期內(nèi)，在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)負(fù)責(zé)雙方的調(diào)解工作。同日，“張鵬”收取了原 告半年的房租10800元。隨后，被告收取了原告的中介費(fèi)1800元。另查，北京市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某房屋一套系金某的產(chǎn)權(quán)房?！斗课葑赓U合同》中的 出租方“張鵬”系假名。

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財(cái)產(chǎn)所有人的，其他人無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)。原告與出租人“張鵬”簽訂的《房屋租賃合同》系“張鵬”使用假身份證、假產(chǎn)權(quán)證騙取原告信任后簽訂的，在合同簽訂后收取了原告半年租金10800元，“張鵬”的行為已涉嫌犯罪，依法移交有權(quán)機(jī)關(guān)處理，原告應(yīng)通過(guò)其他途徑解決，本案不加以處理，原告要求被告返還半年租金，于法無(wú)據(jù)，不予支持。但是，作為《房

屋租賃合同》的見(jiàn)證方的被告，雖履行了合同約定的撮合、提醒、調(diào)解義務(wù)，但作為房屋中介的專業(yè)機(jī)構(gòu)，收取了較高的中介費(fèi)用，本應(yīng)從專業(yè)角度幫助原告審核相應(yīng)材料，避免不利后果的發(fā)生，現(xiàn)給原告造成的損失，被告具有不可推卸的責(zé)任，故應(yīng)退還收取的中介費(fèi)1800元。 [案情結(jié)果] 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零七條之規(guī)定，判決被告某（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告馮某中介費(fèi)人民幣一千八百元；駁回原告馮某的其它訴訟請(qǐng)求。 [相關(guān)法規(guī)] 《中華人民共和國(guó)民法通則》 第一百零七條 因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。

房屋租賃合同法律關(guān)系解析

第一種：產(chǎn)權(quán)人（一房東）直接將房屋租賃給我方；

手續(xù)辦理：我方與產(chǎn)權(quán)人（一房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實(shí)房屋權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)人身份；查驗(yàn)房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證原件，提供復(fù)印件；

第二種：產(chǎn)權(quán)人（一房東）將房屋出租給承租人（二房東），承租人（二房東）再將房屋轉(zhuǎn)租給我方； 手續(xù)辦理：我方與承租人（二房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實(shí)房屋權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)人及承租人身份；查驗(yàn)房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人與承租人所簽的租賃合同、產(chǎn)權(quán)人身份證、承租人身份證原件，提供復(fù)印件和產(chǎn)權(quán)人同意承租人轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明；

第三種：產(chǎn)權(quán)人（一房東）將房屋出租給承租人（二房東），承租人（二房東）將房屋轉(zhuǎn)讓給我方； 手續(xù)辦理：我方與承租人（二房東）簽訂房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，我方與產(chǎn)權(quán)人（一房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實(shí)房屋權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)人及承租人身份；查驗(yàn)房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人與承租人所簽的租賃合同、產(chǎn)權(quán)人身份證、承租人身份證原件，提供復(fù)印件；

（一）產(chǎn)權(quán)人（一房東）的材料提供及證明對(duì)象

1.房產(chǎn)證——證明房屋的位置和權(quán)屬，即我方租賃的房屋是不是該房產(chǎn)證上的房屋？房屋權(quán)屬歸誰(shuí)所有？

2.身份證——證明產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)姓名和權(quán)利（權(quán)利行使人是她/他而不是別人），即她/他就是房產(chǎn)證上的那個(gè)人，她/他可以處分該房屋。

（二）承租人（二房東）的材料提供及證明對(duì)象

1.和產(chǎn)權(quán)人簽訂的租賃合同——證明使用和處置該房屋的合法性，即現(xiàn)在誰(shuí)在使用該房屋？使用期限是多長(zhǎng)（是否超過(guò)轉(zhuǎn)租期限而無(wú)權(quán)處分）？房屋使用人是否具有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利？

2.身份證——證明轉(zhuǎn)租人或者轉(zhuǎn)讓人的真實(shí)姓名和權(quán)利（權(quán)利行使人是她/他而不是別人），即她/他就是現(xiàn)在使用房屋的那個(gè)人，她/他在什么期限內(nèi)可以使用該房屋，她/他可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓該房屋。

（三）轉(zhuǎn)租的材料提供及證明對(duì)象

產(chǎn)權(quán)人（一房東）同意承租人（二房東）轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明，或者產(chǎn)權(quán)人（一房東）和承租人（二房東）簽訂的租賃合同中具有產(chǎn)權(quán)人（一房東）同意承租人（二房東）轉(zhuǎn)租的條款——證明承租人（二房東）具有轉(zhuǎn)租該房屋的權(quán)利，否則為無(wú)權(quán)處分。

1.產(chǎn)權(quán)人（一房東）或者承租人（二房東）是個(gè)人的，合同上應(yīng)當(dāng)由本人親自簽字，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)身份證原件，確認(rèn)是本人，提供復(fù)印件。

2.產(chǎn)權(quán)人（一房東）或者承租人（二房東）是單位的，合同上應(yīng)當(dāng)加蓋單位印章，查驗(yàn)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)過(guò)年檢）原件，提供復(fù)印件；

3.產(chǎn)權(quán)人（一房東）或者承租人（二房東）是非正規(guī)單位，或者既有單位又有個(gè)人的，如個(gè)體工商戶，合同上除了蓋章之外，必須有負(fù)責(zé)人本人簽字，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和負(fù)責(zé)人身份證原件，提供復(fù)印件；

4.由個(gè)人簽字的文件必須有本人簽字，建議最好找到本人，如果情況實(shí)在特殊非本人的，必須由本人簽發(fā)授權(quán)委托書(shū)。提供授權(quán)委托書(shū)原件和委托人與受托人的身份證復(fù)印件。

5.業(yè)務(wù)部門承辦人對(duì)以上資信調(diào)查事項(xiàng)必須進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，需要提供的資料文件必須提供，這些資料文件不僅是法律風(fēng)險(xiǎn)防范所需要的，也是辦理門店個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需要的。特別是房產(chǎn)證，如果沒(méi)有房產(chǎn)證的，應(yīng)提供正規(guī)的購(gòu)房合同或者產(chǎn)權(quán)證明，否則，門店個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照將無(wú)法辦理，則門店也無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，那么租房便沒(méi)有任何意義并且還要虧損人力、物力、時(shí)間成本和房租、裝修費(fèi)用。 綜上所述，請(qǐng)大家認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，祝大家一切順利。

《買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！睆亩_立了無(wú)處分權(quán)人訂立的合同，不應(yīng)其無(wú)處分權(quán)而無(wú)效的裁判規(guī)則[1]。因此，可以說(shuō)《買賣合同司法解釋》第3條徹底顛覆了《合同法》第51條，使后者暫時(shí)失去了適用的空間。

《合同法》第51條一直是《合同法》實(shí)施以來(lái)理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議最為激烈的疑難問(wèn)題，被譽(yù)為中國(guó)民法上的“精靈”。之所以會(huì)如此，是因?yàn)樵凇段餀?quán)法》施行前，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式并沒(méi)有確立，經(jīng)常被用來(lái)解釋或批判《合同法》第51條的物權(quán)變動(dòng)模式有兩種：

（一）以法國(guó)為代表的債權(quán)意思主義模式

在債權(quán)意思主義體制之下，本無(wú)嚴(yán)格的處分行為的概念，僅依債權(quán)合同即可依法直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即物債合一，不作區(qū)分。

（二）以德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表的物權(quán)形式主義模式

物權(quán)形式主義采納物權(quán)行為理論，通過(guò)處分行為與負(fù)擔(dān)行為的分離區(qū)別物權(quán)與債權(quán)的不同關(guān)系，即負(fù)擔(dān)行為的效力僅發(fā)生債的請(qǐng)求權(quán)，處分行為才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

正如龍俊博士后所言，采取哪種物權(quán)變動(dòng)模式并不涉及道德因素，只是一個(gè)單純的效率問(wèn)題。

[3]通說(shuō)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行立法至今未承認(rèn)存在所謂的`物權(quán)行為，未來(lái)民事立法也沒(méi)有必要采納物權(quán)行為理論。我國(guó)也并未采取債權(quán)意思主義模式；而是采折衷觀點(diǎn)，區(qū)分物權(quán)變動(dòng)與原因關(guān)系（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分原則）。

《物權(quán)法》施行前，涉及到不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，未經(jīng)登記，常常有當(dāng)事人以未辦理過(guò)戶登記為由而認(rèn)為合同未生效，雖然《合同法司法解釋（一）》第9條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定已經(jīng)初步確立了區(qū)分原則，但對(duì)登記、交付在物權(quán)變動(dòng)中所起到的作用，學(xué)界認(rèn)識(shí)不同。馬特教授稱這種物權(quán)變動(dòng)模式為債權(quán)形式主義，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)非當(dāng)事人合意的直接后果，該合意僅發(fā)生債的效果；除當(dāng)事人合意外，還須登記、交付特定的形式，但不要求獨(dú)立的物權(quán)合意的存在；并認(rèn)為，在債權(quán)形式主義之下，登記、交付等所謂的處分行為（物權(quán)行為）只能理解為事實(shí)行為，一種基于法律行為的履行行為，而非獨(dú)立的物權(quán)行為。王利明教授認(rèn)為，我國(guó)立法要求物權(quán)之變動(dòng),除債權(quán)意思表示外,還須以登記或交付為要件。但對(duì)交付、登記等物權(quán)行為的要件規(guī)定,主要是公示的要求,當(dāng)事人從事登記和交付行為實(shí)際上也是對(duì)債權(quán)合同的履行。[6]而崔健遠(yuǎn)教授則認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)買賣場(chǎng)合,買賣合同、該合同履行和登記一起引起該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)[7]?！段餀?quán)法》施行后，

依據(jù)《物權(quán)法》第14條及第15條，可以得出，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)并不影響合同的效力。理論界普遍認(rèn)為我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式為原因行為（債權(quán)行為）+交付或者登記，有學(xué)者稱之為公示要件主義。

在公示要件主義為原則的物權(quán)變動(dòng)模式下，《合同法》第51條規(guī)定無(wú)處分權(quán)人訂立的合同（以下簡(jiǎn)稱無(wú)權(quán)處分合同）效力待定，并不能更好地保護(hù)真正權(quán)利人，因?yàn)榧热缓贤行Р槐厝粚?dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，而鼓勵(lì)交易原則、意思自治原則以及從從利益衡量的角度著眼，都沒(méi)有否認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同效力的理由。承認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同有效，能兼顧財(cái)產(chǎn)靜的安全和交易動(dòng)的安全?？梢哉f(shuō)，自《物權(quán)法》施行后 ，《合同法》第51條已經(jīng)被架空，最高人民法院的審判思路就認(rèn)為“無(wú)權(quán)處分”不是合同無(wú)效的原因，并認(rèn)為合同的效力與合同的履行，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果有著質(zhì)的區(qū)別。但是，因?yàn)闆](méi)有明文規(guī)定，加之也有學(xué)者持反對(duì)意見(jiàn)，即便在審判實(shí)踐中，也對(duì)無(wú)權(quán)處分合同效力問(wèn)題存在不同裁判，《買賣合同司法解釋》

第3條就是在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生的?！顿I賣合同司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！币运痉ń忉尩男问矫鞔_了不能僅因無(wú)權(quán)處分而否認(rèn)合同效力的原則。至此，《合同法》

第51條徹底喪失適用的空間[10]。

但是，將我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式歸納為原因行為（債權(quán)行為）+交付或者登記并不準(zhǔn)確。無(wú)權(quán)處分的合同雖然有效，但并不能引起物權(quán)的變動(dòng)，即使是已將動(dòng)產(chǎn)交付或者已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，買受人也不能真正獲得物權(quán)。因?yàn)榻桓逗偷怯洷旧聿⒉荒芤鹞餀?quán)的變動(dòng)，若出賣人無(wú)處分權(quán)，即便已將動(dòng)產(chǎn)交付或者已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，買受人也不能真正獲得物權(quán)，而只能獲得權(quán)利外觀及實(shí)際控制權(quán)，物權(quán)實(shí)際上并沒(méi)有變動(dòng)。實(shí)際上，我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式歸納為：

有效的合同+有權(quán)處分+登記或交付=物權(quán)變動(dòng)；

有效的合同+無(wú)權(quán)處分+登記或交付=權(quán)利外觀變動(dòng)；

若不能同時(shí)滿足合同有效，有處分權(quán)，完成登記或交付三個(gè)條件，處分構(gòu)成善意取得，否則物權(quán)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。

對(duì)于善意取得，《物權(quán)法》第106條規(guī)定很明確，除非同時(shí)滿足①受讓人受讓時(shí)是善意的，②支付了合理對(duì)價(jià)，③需要登記的已登記，不需要登記的已交付這三個(gè)條件，買受人可以善意取得物權(quán)，從而使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)外，買受人不能真正取得物權(quán)。

前文提及，《買賣合同司法解釋》施行后，不得以無(wú)權(quán)處分為由而否認(rèn)合同的效力，《買賣合同司法解釋》第3條雖然更加側(cè)重于保護(hù)買受人，但是并不能錯(cuò)誤地理解所有的無(wú)權(quán)處分合同均有效。只有在合同滿足合同生效的一般要件時(shí)，合同不應(yīng)出賣人無(wú)處分權(quán)而無(wú)效。法院當(dāng)然應(yīng)該依據(jù)《合同法》第52條審查合同效力，合同當(dāng)事人在滿足條件時(shí)也可以依據(jù)《合同法》第54條請(qǐng)求變更或者撤銷合同。

《合同法》第132條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣物有處分權(quán)。

出賣人無(wú)處分權(quán)而不告知買受人,而買受人又不知出賣人無(wú)處分權(quán)（即買受人善意），構(gòu)成欺詐,在因此損害國(guó)家利益的情況下,合同無(wú)效（合同法第52條第1項(xiàng)）；在未因此損害國(guó)家利益的情況下,合同可以撤銷（合同法第54條第2款）。無(wú)權(quán)處分合同有效，就是指的得撤銷的有效，也即合同剛開(kāi)始有效，但撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)后，合同效力歸于無(wú)效。[13]

若出賣人無(wú)處分權(quán)，而買受人又知道出賣人無(wú)處分權(quán)時(shí)（即買受人惡意），合同效力如何？王利明教授認(rèn)為，如果對(duì)惡意的相對(duì)人也要予以保護(hù),從客觀上不僅鼓勵(lì)了無(wú)權(quán)處分行為,而且也違背了誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。[14]但是，一律認(rèn)為買受人惡意時(shí)，不應(yīng)受保護(hù)并不符合現(xiàn)行立法，《合同法司法解釋》并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)，只有在買受人善意時(shí)，無(wú)權(quán)處分的合同才有效。在買受人惡意時(shí)，無(wú)權(quán)處分合同的效力需考慮出賣人在主觀上是善意還是惡意。若出賣人是善意，則起可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，以重大誤解為由，行使撤銷權(quán)。若出賣人是惡意，雙方若不存在惡意串通，則買受人可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)，理由是：買賣合同關(guān)系中，出賣人有使買受人取得物權(quán)的義務(wù)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行“有效的合同+有權(quán)處分+登記或交付”的物權(quán)變動(dòng)模式，出賣人就負(fù)有自己享有或者在合同訂立后取得所有權(quán)的義務(wù)，若出賣人履行了該義務(wù)，則可以實(shí)現(xiàn)有權(quán)處分，買受人可以取得物權(quán)。但是，由于買受人明知在訂立合同時(shí)出賣人沒(méi)有所有權(quán)，即其對(duì)出賣人不能完全履行義務(wù)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，即對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)有認(rèn)識(shí)，出賣人可以請(qǐng)求參照《合同法》第58條“雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定而要求買受人自己承擔(dān)部分損失，從而減少自己的損失。同理，在出賣人善意時(shí)，若出賣人未行使撤銷權(quán)，或者因?yàn)闆](méi)有在除斥期間行使撤銷權(quán)而使得撤銷權(quán)消滅，出賣人可以請(qǐng)求參照《合同法》第58條“雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定減少自己的違約責(zé)任。

有人會(huì)提出，上述理解與《合同法》第150條、151條沖突，其實(shí)不然，在《物權(quán)法》施行前，從構(gòu)成要件分析，《合同法》第150條與《合同法》第51條總是有交集之點(diǎn)同時(shí)又有不重合之處,一個(gè)難以包含另一個(gè)，[15]故而，有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該將問(wèn)題簡(jiǎn)單化,直接認(rèn)定第150條為特別法,第51條為普通法,依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則適用。王利明教授就認(rèn)為，因出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)所產(chǎn)生的違約責(zé)任,應(yīng)當(dāng)以合同有效存在為前提,據(jù)此,可以認(rèn)為我國(guó)《合同法》是承認(rèn)在出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的情況下,合同仍然是有效的。至于《合同法》第150條的規(guī)定與《合同法》第51條的規(guī)定即使存在著矛盾,那么按照“特別規(guī)定優(yōu)先于普通規(guī)定”的原則,原則上應(yīng)當(dāng)適用《合同法》分則的規(guī)定。王利明教授也將《合同法》第150條的規(guī)定作為無(wú)權(quán)處分合同有效的一個(gè)論據(jù)，與《物權(quán)法》施行后的效果相同。但其同時(shí)指出，《合同法》分則并非認(rèn)為上述各種轉(zhuǎn)讓行為,在任何情況下都是有效的。實(shí)際上,只是在受讓人、承租人是善意的,即不知且不應(yīng)知道轉(zhuǎn)讓人和出租人是無(wú)權(quán)處分的,才能認(rèn)為該行為有效。而這些觀點(diǎn)都是在無(wú)權(quán)處分合同效力問(wèn)題未有定論時(shí)的觀點(diǎn)，主要是為了達(dá)到使無(wú)權(quán)處分合同有效的目的，而同時(shí)，有想兼顧《合同法》第51條的規(guī)定。而《買賣合同司法解釋》第3條已經(jīng)確立無(wú)權(quán)處分合同的效力，不需要再依靠《合同法》第150條完成“曲線救國(guó)”的目的，就應(yīng)該還其本來(lái)面目，根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的解釋，合同法第九章規(guī)定的權(quán)利擔(dān)保義務(wù)的這些條文的目的只是明確在買賣合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不解決買賣合同對(duì)貨物所有權(quán)所產(chǎn)生的影響問(wèn)題。而《合同法》第151條關(guān)于買受人惡意時(shí)，出賣人權(quán)利擔(dān)保義務(wù)免除的規(guī)定，應(yīng)該作限縮解釋，首先，只適用于買賣合同，而不適用于設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等合同，其次，對(duì)于出賣人享有所有權(quán)或者訂立之后取得所有權(quán)的擔(dān)保責(zé)任不能免除，但是可以免除其他擔(dān)保，如物上無(wú)抵押、無(wú)租賃的擔(dān)保，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)《買賣合同司法解釋》第3條的立法目的。

《物權(quán)法》施行前，《合同法》第51條側(cè)重保護(hù)真正權(quán)利人的利益，將合同能否發(fā)生效力的權(quán)利歸于真正權(quán)利人，使其可以通過(guò)行使追認(rèn)權(quán)的方式彌補(bǔ)合同效力的瑕疵，從而使買受人能夠依據(jù)有效的合同取得物權(quán)。

那么，《物權(quán)法》施行后，尤其是《買賣合同司法解釋》施行后，真正權(quán)利人利益如何保護(hù)？如果這個(gè)問(wèn)題解決不好，前面所說(shuō)的買賣合同司法解釋第三條的所謂先進(jìn)性也就無(wú)從談起。在此前，權(quán)利人往往起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效，這是順理成章的，因?yàn)橹灰嬲龣?quán)利人（包含共同共有人）不追認(rèn)，這個(gè)合同就無(wú)效，合同無(wú)效，取得的財(cái)產(chǎn)該返還，想要達(dá)到目的很簡(jiǎn)單。

此處有一個(gè)觀念上的誤區(qū)，使得買賣合同的當(dāng)事人尤其是買受人在法院判決合同有效卻最終不能實(shí)現(xiàn)合同目的而耿耿于懷，買受人認(rèn)為既然買賣合同有效，那就可以要求履行，不僅如此，出賣人也有顧慮，覺(jué)得如果不解除合同，即便是賠償買受人損失，事情依舊沒(méi)有完。其實(shí)這是一種誤解，合同有效并不代表具有可履行性。我們仔細(xì)分析買賣合同司法解釋第三條第二款，可以得出，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人有權(quán)選擇①要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，要求解除合同并主張損害賠償。其中要求承擔(dān)違約責(zé)任中“違約責(zé)任”一詞與合同法一百零七中“違約責(zé)任”的范圍是不同的，因?yàn)榇朔N情況下，出賣人是無(wú)法繼續(xù)履行的。此時(shí)，無(wú)論買受人是選擇要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任還是要求解除合同賠償損失的，均無(wú)權(quán)要求出賣人繼續(xù)履行。

上帝為你關(guān)上一扇門，一定會(huì)為你打開(kāi)一扇窗。法律雖然關(guān)上了通過(guò)確認(rèn)合同無(wú)效保護(hù)真正權(quán)利人的門，卻打開(kāi)了物權(quán)保護(hù)的窗?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。”只要物權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，即買受人沒(méi)有善意取得物權(quán)，真正權(quán)利人都可以行使追回權(quán)，以保護(hù)自己的物權(quán)。

在此，需要明確的是，合同有效并不能阻止真正權(quán)利人追回自己的物權(quán)，如前文所述，物權(quán)變動(dòng)不僅需要合同有效，還得擁有處分權(quán)。至于說(shuō)善意取得，出賣人沒(méi)有處分權(quán)，卻依舊取得了所有權(quán)，這是法律為了保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全而設(shè)定的例外情況。此時(shí)能否取得物權(quán)與合同效力無(wú)關(guān)，善意取得，買受人取得物權(quán)也并非依據(jù)的合同，而是依據(jù)法律的直接規(guī)定，故而，善意取得被定性為原始取得，而非繼受取得。筆者認(rèn)為，買賣合同作為以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同，出賣人所負(fù)的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)可以拆分為兩個(gè)部分，即使買受人獲得權(quán)利外觀（包含使買受人獲得標(biāo)的物的實(shí)際控制權(quán)）以及使物權(quán)發(fā)生法律意義上的變動(dòng)。若買受人未能獲得物權(quán)，屬于出賣人的不完全履行，同樣，買受人獲得權(quán)利外觀，也是出賣人履行義務(wù)的效果之一。如此，可以解釋為什么善意取得時(shí)，合同有效，法律承認(rèn)買賣雙方的交易行為，但買受人取得所有權(quán)的依據(jù)卻并不是該合同。合同只是讓買受人獲得了權(quán)利的外觀（即占有或者登記），但是取得權(quán)利卻是依據(jù)的法律的直接規(guī)定。

如果一定要否認(rèn)合同效力，權(quán)利人就只能依據(jù)合同法第52條第2項(xiàng)主張買賣雙方惡意串通，損害第三人利益，但想要證明惡意串通是極度苦難甚至是不可能完成的任務(wù)。通過(guò)物權(quán)保護(hù)，

而保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，簡(jiǎn)單明了。此時(shí)，只要權(quán)利人能夠證明買受人不滿足善意取得的條件，則可以追回自己的財(cái)產(chǎn)，買受人已經(jīng)善意取得，只要能證明自己確系權(quán)利人，也可以要求無(wú)權(quán)處分人賠償，從而保護(hù)自己的權(quán)益，這當(dāng)然要比依據(jù)合同法第51條第2項(xiàng)主張買賣雙方惡意串通要經(jīng)濟(jì)的多。因?yàn)橹鲝垚阂獯?，你不僅要證明買賣雙方均系惡意，而且還要證明買賣雙方有通謀！這是極困難的，但是請(qǐng)求法院進(jìn)行物權(quán)保護(hù)，只要你能夠證明買受人尚未善意取得，財(cái)產(chǎn)就可以追回。就像債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)給第三人，債權(quán)人行使撤銷權(quán)即可，而不必去證明惡意串通，反過(guò)來(lái)說(shuō)，不能證明“知情”，就更無(wú)法證明“惡意串通”。總之，請(qǐng)求進(jìn)行物權(quán)保護(hù)比之請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效要現(xiàn)實(shí)得多。

在具體操作中，因?yàn)榭赡懿粌H僅是返還原物、變更登記的問(wèn)題，還可能涉及到賠償損失（如租金損失等）問(wèn)題，故而立案可以不立三級(jí)案由返還原物糾紛，而可以立二級(jí)案由“物權(quán)保護(hù)糾紛”。