近日，北京市崇文區(qū)人民法院審結原告馮某與被告某（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司租賃合同糾紛一案。

原告訴稱，2007年11月其通過被告與一個自稱“張鵬”的人簽訂了房屋租賃合同，被告為合同見證方。該合同中約定：原告承租“張鵬”的座落于北京市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某住房一套，租期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計12個月，房屋租金為1800元/月。租金支付方式為半年付。 合同簽訂后，原告給付“張鵬”房屋租金10800元，并給付被告中介費1800元，兩天后入住。12月11日，原告接到金某的給“徐春明”的催繳房租的通 知，后經(jīng)金某證實，所謂的“徐春明”即為“張鵬”。“徐春明”于2007年11月14日與真正房屋的所有人金某訂立了房屋租賃合同，租期兩個月，“徐春 明”只預交了押金500元。故起訴被告承擔賠償責任。1、賠償房屋租金10800元；2、退還中介費1800元。

被告辯稱，其與原告沒有簽訂租賃合同，在租賃合同中，只是見證人的地位。另外其已經(jīng)履行了租賃合同中關于見證人的義務，并不存在違約行為。依照該合同第十 一條中約定，見證方只撮合雙方以合理的市場價格成交，及保證該合同履行期內(nèi)的雙方發(fā)生爭議時，負責雙方的調(diào)解工作，這可以表明見證方只是為承租方和出租方 提供一個信息平臺，對出租方的詐騙行為無法預見。在合同簽訂時，其已提醒原告應注意的事項，并如實報告出租方的真實情況，事發(fā)后積極

配合原告解決問題。在 整個過程中被告都履行了自己的義務，故不同意原告的訴訟請求。

崇文法院經(jīng)審理查明，2007年11月15日，被告作為見證方，與作為承租方的原告和出租方“張鵬”簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由原告承租位于北京 市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某房屋一套；租賃期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計12個月；房屋用途為居住；租金1800元/月；租金 支付為半年付；見證方的責任和義務為負責撮合雙方以合理的市場價格成交及保證合同履行期內(nèi)，在雙方發(fā)生爭議時負責雙方的調(diào)解工作。同日，“張鵬”收取了原 告半年的房租10800元。隨后，被告收取了原告的中介費1800元。另查，北京市崇文區(qū)東花市南里東區(qū)某房屋一套系金某的產(chǎn)權房。《房屋租賃合同》中的 出租方“張鵬”系假名。

法院經(jīng)過審理認為，財產(chǎn)的處分權是屬于財產(chǎn)所有人的，其他人無權處分他人財產(chǎn)。原告與出租人“張鵬”簽訂的《房屋租賃合同》系“張鵬”使用假身份證、假產(chǎn)權證騙取原告信任后簽訂的，在合同簽訂后收取了原告半年租金10800元，“張鵬”的行為已涉嫌犯罪，依法移交有權機關處理，原告應通過其他途徑解決，本案不加以處理，原告要求被告返還半年租金，于法無據(jù)，不予支持。但是，作為《房

屋租賃合同》的見證方的被告，雖履行了合同約定的撮合、提醒、調(diào)解義務，但作為房屋中介的專業(yè)機構，收取了較高的中介費用，本應從專業(yè)角度幫助原告審核相應材料，避免不利后果的發(fā)生，現(xiàn)給原告造成的損失，被告具有不可推卸的責任，故應退還收取的中介費1800元。 [案情結果] 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零七條之規(guī)定，判決被告某（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司返還原告馮某中介費人民幣一千八百元；駁回原告馮某的其它訴訟請求。 [相關法規(guī)] 《中華人民共和國民法通則》 第一百零七條 因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外。

房屋租賃合同法律關系解析

第一種：產(chǎn)權人（一房東）直接將房屋租賃給我方；

手續(xù)辦理：我方與產(chǎn)權人（一房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實房屋權屬和產(chǎn)權人身份；查驗房產(chǎn)證、產(chǎn)權人身份證原件，提供復印件；

第二種：產(chǎn)權人（一房東）將房屋出租給承租人（二房東），承租人（二房東）再將房屋轉租給我方； 手續(xù)辦理：我方與承租人（二房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實房屋權屬和產(chǎn)權人及承租人身份；查驗房產(chǎn)證、產(chǎn)權人與承租人所簽的租賃合同、產(chǎn)權人身份證、承租人身份證原件，提供復印件和產(chǎn)權人同意承租人轉租的書面證明；

第三種：產(chǎn)權人（一房東）將房屋出租給承租人（二房東），承租人（二房東）將房屋轉讓給我方； 手續(xù)辦理：我方與承租人（二房東）簽訂房屋使用權轉讓合同，我方與產(chǎn)權人（一房東）簽訂租賃合同；

資信調(diào)查及材料提供：核實房屋權屬和產(chǎn)權人及承租人身份；查驗房產(chǎn)證、產(chǎn)權人與承租人所簽的租賃合同、產(chǎn)權人身份證、承租人身份證原件，提供復印件；

（一）產(chǎn)權人（一房東）的材料提供及證明對象

1.房產(chǎn)證——證明房屋的位置和權屬，即我方租賃的房屋是不是該房產(chǎn)證上的房屋？房屋權屬歸誰所有？

2.身份證——證明產(chǎn)權人的真實姓名和權利（權利行使人是她/他而不是別人），即她/他就是房產(chǎn)證上的那個人，她/他可以處分該房屋。

（二）承租人（二房東）的材料提供及證明對象

1.和產(chǎn)權人簽訂的租賃合同——證明使用和處置該房屋的合法性，即現(xiàn)在誰在使用該房屋？使用期限是多長（是否超過轉租期限而無權處分）？房屋使用人是否具有轉租、轉讓等權利？

2.身份證——證明轉租人或者轉讓人的真實姓名和權利（權利行使人是她/他而不是別人），即她/他就是現(xiàn)在使用房屋的那個人，她/他在什么期限內(nèi)可以使用該房屋，她/他可以轉租、轉讓該房屋。

（三）轉租的材料提供及證明對象

產(chǎn)權人（一房東）同意承租人（二房東）轉租的書面證明，或者產(chǎn)權人（一房東）和承租人（二房東）簽訂的租賃合同中具有產(chǎn)權人（一房東）同意承租人（二房東）轉租的條款——證明承租人（二房東）具有轉租該房屋的權利，否則為無權處分。

1.產(chǎn)權人（一房東）或者承租人（二房東）是個人的，合同上應當由本人親自簽字，應當查驗身份證原件，確認是本人，提供復印件。

2.產(chǎn)權人（一房東）或者承租人（二房東）是單位的，合同上應當加蓋單位印章，查驗單位的營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)過年檢）原件，提供復印件；

3.產(chǎn)權人（一房東）或者承租人（二房東）是非正規(guī)單位，或者既有單位又有個人的，如個體工商戶，合同上除了蓋章之外，必須有負責人本人簽字，應當查驗單位的營業(yè)執(zhí)照和負責人身份證原件，提供復印件；

4.由個人簽字的文件必須有本人簽字，建議最好找到本人，如果情況實在特殊非本人的，必須由本人簽發(fā)授權委托書。提供授權委托書原件和委托人與受托人的身份證復印件。

5.業(yè)務部門承辦人對以上資信調(diào)查事項必須進行調(diào)查核實，需要提供的資料文件必須提供，這些資料文件不僅是法律風險防范所需要的，也是辦理門店個體工商戶營業(yè)執(zhí)照所需要的。特別是房產(chǎn)證，如果沒有房產(chǎn)證的，應提供正規(guī)的購房合同或者產(chǎn)權證明，否則，門店個體工商戶營業(yè)執(zhí)照將無法辦理，則門店也無法正常營業(yè)，那么租房便沒有任何意義并且還要虧損人力、物力、時間成本和房租、裝修費用。 綜上所述，請大家認真做好各項工作，祝大家一切順利。

《買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”從而確立了無處分權人訂立的合同，不應其無處分權而無效的裁判規(guī)則[1]。因此，可以說《買賣合同司法解釋》第3條徹底顛覆了《合同法》第51條，使后者暫時失去了適用的空間。

《合同法》第51條一直是《合同法》實施以來理論界和實務界爭議最為激烈的疑難問題，被譽為中國民法上的“精靈”。之所以會如此，是因為在《物權法》施行前，我國物權變動模式并沒有確立，經(jīng)常被用來解釋或批判《合同法》第51條的物權變動模式有兩種：

（一）以法國為代表的債權意思主義模式

在債權意思主義體制之下，本無嚴格的處分行為的概念，僅依債權合同即可依法直接發(fā)生物權變動的效力，即物債合一，不作區(qū)分。

（二）以德國及我國臺灣地區(qū)為代表的物權形式主義模式

物權形式主義采納物權行為理論，通過處分行為與負擔行為的分離區(qū)別物權與債權的不同關系，即負擔行為的效力僅發(fā)生債的請求權，處分行為才發(fā)生物權變動的效力。

正如龍俊博士后所言，采取哪種物權變動模式并不涉及道德因素，只是一個單純的效率問題。

[3]通說認為，我國現(xiàn)行立法至今未承認存在所謂的`物權行為，未來民事立法也沒有必要采納物權行為理論。我國也并未采取債權意思主義模式；而是采折衷觀點，區(qū)分物權變動與原因關系（以下簡稱區(qū)分原則）。

《物權法》施行前，涉及到不動產(chǎn)時，未經(jīng)登記，常常有當事人以未辦理過戶登記為由而認為合同未生效，雖然《合同法司法解釋（一）》第9條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”的規(guī)定已經(jīng)初步確立了區(qū)分原則，但對登記、交付在物權變動中所起到的作用，學界認識不同。馬特教授稱這種物權變動模式為債權形式主義，認為物權變動非當事人合意的直接后果，該合意僅發(fā)生債的效果；除當事人合意外，還須登記、交付特定的形式，但不要求獨立的物權合意的存在；并認為，在債權形式主義之下，登記、交付等所謂的處分行為（物權行為）只能理解為事實行為，一種基于法律行為的履行行為，而非獨立的物權行為。王利明教授認為，我國立法要求物權之變動,除債權意思表示外,還須以登記或交付為要件。但對交付、登記等物權行為的要件規(guī)定,主要是公示的要求,當事人從事登記和交付行為實際上也是對債權合同的履行。[6]而崔健遠教授則認為，在不動產(chǎn)買賣場合,買賣合同、該合同履行和登記一起引起該不動產(chǎn)所有權的移轉[7]。《物權法》施行后，

依據(jù)《物權法》第14條及第15條，可以得出，不產(chǎn)生物權變動并不影響合同的效力。理論界普遍認為我國物權變動模式為原因行為（債權行為）+交付或者登記，有學者稱之為公示要件主義。

在公示要件主義為原則的物權變動模式下，《合同法》第51條規(guī)定無處分權人訂立的合同（以下簡稱無權處分合同）效力待定，并不能更好地保護真正權利人，因為既然合同有效不必然導致物權變動，而鼓勵交易原則、意思自治原則以及從從利益衡量的角度著眼，都沒有否認無權處分合同效力的理由。承認無權處分合同有效，能兼顧財產(chǎn)靜的安全和交易動的安全。可以說，自《物權法》施行后 ，《合同法》第51條已經(jīng)被架空，最高人民法院的審判思路就認為“無權處分”不是合同無效的原因，并認為合同的效力與合同的履行，物權變動的原因與物權變動的結果有著質(zhì)的區(qū)別。但是，因為沒有明文規(guī)定，加之也有學者持反對意見，即便在審判實踐中，也對無權處分合同效力問題存在不同裁判，《買賣合同司法解釋》

第3條就是在這種背景下應運而生的。《買賣合同司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”以司法解釋的形式明確了不能僅因無權處分而否認合同效力的原則。至此，《合同法》

第51條徹底喪失適用的空間[10]。

但是，將我國物權變動模式歸納為原因行為（債權行為）+交付或者登記并不準確。無權處分的合同雖然有效，但并不能引起物權的變動，即使是已將動產(chǎn)交付或者已經(jīng)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人也不能真正獲得物權。因為交付和登記本身并不能引起物權的變動，若出賣人無處分權，即便已將動產(chǎn)交付或者已經(jīng)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人也不能真正獲得物權，而只能獲得權利外觀及實際控制權，物權實際上并沒有變動。實際上，我國的物權變動模式歸納為：

有效的合同+有權處分+登記或交付=物權變動；

有效的合同+無權處分+登記或交付=權利外觀變動；

若不能同時滿足合同有效，有處分權，完成登記或交付三個條件，處分構成善意取得，否則物權不會發(fā)生變動。

對于善意取得，《物權法》第106條規(guī)定很明確，除非同時滿足①受讓人受讓時是善意的，②支付了合理對價，③需要登記的已登記，不需要登記的已交付這三個條件，買受人可以善意取得物權，從而使物權發(fā)生變動外，買受人不能真正取得物權。

前文提及，《買賣合同司法解釋》施行后，不得以無權處分為由而否認合同的效力，《買賣合同司法解釋》第3條雖然更加側重于保護買受人，但是并不能錯誤地理解所有的無權處分合同均有效。只有在合同滿足合同生效的一般要件時，合同不應出賣人無處分權而無效。法院當然應該依據(jù)《合同法》第52條審查合同效力，合同當事人在滿足條件時也可以依據(jù)《合同法》第54條請求變更或者撤銷合同。

《合同法》第132條規(guī)定，出賣人應當對出賣物有處分權。

出賣人無處分權而不告知買受人,而買受人又不知出賣人無處分權（即買受人善意），構成欺詐,在因此損害國家利益的情況下,合同無效（合同法第52條第1項）；在未因此損害國家利益的情況下,合同可以撤銷（合同法第54條第2款）。無權處分合同有效，就是指的得撤銷的有效，也即合同剛開始有效，但撤銷權人行使撤銷權后，合同效力歸于無效。[13]

若出賣人無處分權，而買受人又知道出賣人無處分權時（即買受人惡意），合同效力如何？王利明教授認為，如果對惡意的相對人也要予以保護,從客觀上不僅鼓勵了無權處分行為,而且也違背了誠實信用原則的要求。[14]但是，一律認為買受人惡意時，不應受保護并不符合現(xiàn)行立法，《合同法司法解釋》并沒有強調(diào)，只有在買受人善意時，無權處分的合同才有效。在買受人惡意時，無權處分合同的效力需考慮出賣人在主觀上是善意還是惡意。若出賣人是善意，則起可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第1項規(guī)定，以重大誤解為由，行使撤銷權。若出賣人是惡意，雙方若不存在惡意串通，則買受人可以要求出賣人承擔違約責，理由是：買賣合同關系中，出賣人有使買受人取得物權的義務，結合我國現(xiàn)行“有效的合同+有權處分+登記或交付”的物權變動模式，出賣人就負有自己享有或者在合同訂立后取得所有權的義務，若出賣人履行了該義務，則可以實現(xiàn)有權處分，買受人可以取得物權。但是，由于買受人明知在訂立合同時出賣人沒有所有權，即其對出賣人不能完全履行義務有較為清楚的認識，即對這種風險有認識，出賣人可以請求參照《合同法》第58條“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定而要求買受人自己承擔部分損失，從而減少自己的損失。同理，在出賣人善意時，若出賣人未行使撤銷權，或者因為沒有在除斥期間行使撤銷權而使得撤銷權消滅，出賣人可以請求參照《合同法》第58條“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定減少自己的違約責任。

有人會提出，上述理解與《合同法》第150條、151條沖突，其實不然，在《物權法》施行前，從構成要件分析，《合同法》第150條與《合同法》第51條總是有交集之點同時又有不重合之處,一個難以包含另一個，[15]故而，有觀點認為，應該將問題簡單化,直接認定第150條為特別法,第51條為普通法,依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則適用。王利明教授就認為，因出賣人違反權利瑕疵擔保義務所產(chǎn)生的違約責任,應當以合同有效存在為前提,據(jù)此,可以認為我國《合同法》是承認在出賣人違反權利瑕疵擔保義務的情況下,合同仍然是有效的。至于《合同法》第150條的規(guī)定與《合同法》第51條的規(guī)定即使存在著矛盾,那么按照“特別規(guī)定優(yōu)先于普通規(guī)定”的原則,原則上應當適用《合同法》分則的規(guī)定。王利明教授也將《合同法》第150條的規(guī)定作為無權處分合同有效的一個論據(jù)，與《物權法》施行后的效果相同。但其同時指出，《合同法》分則并非認為上述各種轉讓行為,在任何情況下都是有效的。實際上,只是在受讓人、承租人是善意的,即不知且不應知道轉讓人和出租人是無權處分的,才能認為該行為有效。而這些觀點都是在無權處分合同效力問題未有定論時的觀點，主要是為了達到使無權處分合同有效的目的，而同時，有想兼顧《合同法》第51條的規(guī)定。而《買賣合同司法解釋》第3條已經(jīng)確立無權處分合同的效力，不需要再依靠《合同法》第150條完成“曲線救國”的目的，就應該還其本來面目，根據(jù)全國人大常委會的解釋，合同法第九章規(guī)定的權利擔保義務的這些條文的目的只是明確在買賣合同中當事人的權利義務關系，而不解決買賣合同對貨物所有權所產(chǎn)生的影響問題。而《合同法》第151條關于買受人惡意時，出賣人權利擔保義務免除的規(guī)定，應該作限縮解釋，首先，只適用于買賣合同，而不適用于設定擔保物權等合同，其次，對于出賣人享有所有權或者訂立之后取得所有權的擔保責任不能免除，但是可以免除其他擔保，如物上無抵押、無租賃的擔保，只有這樣，才能實現(xiàn)《買賣合同司法解釋》第3條的立法目的。

《物權法》施行前，《合同法》第51條側重保護真正權利人的利益，將合同能否發(fā)生效力的權利歸于真正權利人，使其可以通過行使追認權的方式彌補合同效力的瑕疵，從而使買受人能夠依據(jù)有效的合同取得物權。

那么，《物權法》施行后，尤其是《買賣合同司法解釋》施行后，真正權利人利益如何保護？如果這個問題解決不好，前面所說的買賣合同司法解釋第三條的所謂先進性也就無從談起。在此前，權利人往往起訴要求確認合同無效，這是順理成章的，因為只要真正權利人（包含共同共有人）不追認，這個合同就無效，合同無效，取得的財產(chǎn)該返還，想要達到目的很簡單。

此處有一個觀念上的誤區(qū)，使得買賣合同的當事人尤其是買受人在法院判決合同有效卻最終不能實現(xiàn)合同目的而耿耿于懷，買受人認為既然買賣合同有效，那就可以要求履行，不僅如此，出賣人也有顧慮，覺得如果不解除合同，即便是賠償買受人損失，事情依舊沒有完。其實這是一種誤解，合同有效并不代表具有可履行性。我們仔細分析買賣合同司法解釋第三條第二款，可以得出，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人有權選擇①要求出賣人承擔違約責任，要求解除合同并主張損害賠償。其中要求承擔違約責任中“違約責任”一詞與合同法一百零七中“違約責任”的范圍是不同的，因為此種情況下，出賣人是無法繼續(xù)履行的。此時，無論買受人是選擇要求出賣人承擔違約責任還是要求解除合同賠償損失的，均無權要求出賣人繼續(xù)履行。

上帝為你關上一扇門，一定會為你打開一扇窗。法律雖然關上了通過確認合同無效保護真正權利人的門，卻打開了物權保護的窗。《物權法》第106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。”只要物權沒有發(fā)生變動，即買受人沒有善意取得物權，真正權利人都可以行使追回權，以保護自己的物權。

在此，需要明確的是，合同有效并不能阻止真正權利人追回自己的物權，如前文所述，物權變動不僅需要合同有效，還得擁有處分權。至于說善意取得，出賣人沒有處分權，卻依舊取得了所有權，這是法律為了保護財產(chǎn)動的安全而設定的例外情況。此時能否取得物權與合同效力無關，善意取得，買受人取得物權也并非依據(jù)的合同，而是依據(jù)法律的直接規(guī)定，故而，善意取得被定性為原始取得，而非繼受取得。筆者認為，買賣合同作為以轉移所有權為目的的合同，出賣人所負的轉移所有權的義務可以拆分為兩個部分，即使買受人獲得權利外觀（包含使買受人獲得標的物的實際控制權）以及使物權發(fā)生法律意義上的變動。若買受人未能獲得物權，屬于出賣人的不完全履行，同樣，買受人獲得權利外觀，也是出賣人履行義務的效果之一。如此，可以解釋為什么善意取得時，合同有效，法律承認買賣雙方的交易行為，但買受人取得所有權的依據(jù)卻并不是該合同。合同只是讓買受人獲得了權利的外觀（即占有或者登記），但是取得權利卻是依據(jù)的法律的直接規(guī)定。

如果一定要否認合同效力，權利人就只能依據(jù)合同法第52條第2項主張買賣雙方惡意串通，損害第三人利益，但想要證明惡意串通是極度苦難甚至是不可能完成的任務。通過物權保護，

而保護真正權利人的權利，簡單明了。此時，只要權利人能夠證明買受人不滿足善意取得的條件，則可以追回自己的財產(chǎn)，買受人已經(jīng)善意取得，只要能證明自己確系權利人，也可以要求無權處分人賠償，從而保護自己的權益，這當然要比依據(jù)合同法第51條第2項主張買賣雙方惡意串通要經(jīng)濟的多。因為主張惡意串通，你不僅要證明買賣雙方均系惡意，而且還要證明買賣雙方有通謀！這是極困難的，但是請求法院進行物權保護，只要你能夠證明買受人尚未善意取得，財產(chǎn)就可以追回。就像債務人無償轉讓財產(chǎn)給第三人，債權人行使撤銷權即可，而不必去證明惡意串通，反過來說，不能證明“知情”，就更無法證明“惡意串通”。總之，請求進行物權保護比之請求確認合同無效要現(xiàn)實得多。

在具體操作中，因為可能不僅僅是返還原物、變更登記的問題，還可能涉及到賠償損失（如租金損失等）問題，故而立案可以不立三級案由返還原物糾紛，而可以立二級案由“物權保護糾紛”。