一、項目摘要:

一、項目簡介：

本項目是農業旅游觀光項目，農業是一個國家、一個民族的根本，國家也深知這一點

所以大力發展農業項目。

本項目坐落在北京的后花園懷柔，全國重點城鎮—懷柔區北房鎮，項目占地100畝，地理位置極為優越，緊鄰101國道，懷柔十八景近在咫尺，走京承高速北京到懷柔只要20分鐘,936，916，980等數條公車通達，潮白河環繞周圍,與自然共從。

本項目是政府大力扶持項目，順應國家政策，享受政府政策補貼，地理位置優越，周圍氣候大好，前景廣闊，投資小，回報快，收益穩定，項目需要資金550萬，當年就收回本錢并且達到盈利。

二、項目分析：

1、項目的基本情況:項目計劃建設100棟觀光大棚，一個生態餐廳和配套的附屬設施，兩者既能相互依托，優勢互補，又能獨立經營，集農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老于一體的綜合性園區。

2、項目來歷：綠色休閑觀光農業是一項正在興起的有著廣闊發展空間的工程，隨著人們生活水平的不斷提高，渴望反樸歸真，追求鄉情野趣成為時尚。連日緊張忙碌的生存競爭之后，偶逢節假閑暇，或在田間勞作，或在熔金落日的傍晚散步于幽靜的小路，呼吸新鮮濕潤充滿泥土芬芳的空氣，使人們心曠神怡，一切煩惱與疲勞都不復存在。我們的生態農業觀光園結合自身優勢，挖掘農業資源優勢，增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加收入，開辟郊區游農業增收新途徑，拓出新農村建設農業新模式，特制定本規劃。

形式發展和實踐證明，以農業為主體發展鄉村游、農家樂是今后的發展形式，又因中國老齡化的到來，城市工薪階層的老人，很難找到一個空氣清新，即便宜又能栽花種草的養老圣地，我們的園區恰恰迎合他們的需要。

3、證件狀況文件：有政府下發的項目補貼文件。

4、建造過程和保證：政府大力發展扶持，只有支持，不會有任何的阻撓，我公司本身就是建筑公司，可以節約高效的完成建設，在建設的同時銷售隊伍就能收回部分資金。

三、財務和建設計劃：

1、項目需用資金550萬，自有資金50萬。

2、先期資金主攻建觀光大棚，需要資金300萬，建設完畢后政府給補貼240萬，在我們建設的同時，大棚的水、電、路、由政府負責統一安裝，然后還會為我們鋪設滴灌，架設電動卷簾機，這幾項將又為我們節省資金近200萬。

3、在完善、銷售大棚的同時，建造生態餐廳，計劃投資100萬。

4、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬。

四、市場分析：

帶生活用房80平米。）

2、如果是我們自己經營，政府給提供項目，政府每年都還要給我們補貼，并且承諾保證我們每個大棚每年純利潤1萬元，利潤還要翻翻。

五、融資方式：融資、借貸、合作。

六、項目建設財務計劃：

1、觀光大棚主體建設300萬。

2、生態餐廳建設100萬。

3、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬。

4、餐廳設備、材料、人工、運營50萬。

5、垂釣池和園區綠化50萬。

七、項目運營計劃：

1、大棚的種植有政府的補貼和承諾，收入以最保守的估計是100萬。

2、生態餐廳以每月10萬的保守估計，一年的純收入在120萬。

3、50個休閑度假房，以每年每個一萬元的最低價出租，一年可獲利50萬。

4、園區以往每年觀光采摘可獲利20萬，園區建好后將會翻一翻，達到40萬。 園區綜合年利潤共計310萬，預計2年收回成本，如果養老房20年一次性買斷的話，以最低價每棟15萬計算，50棟是750萬，我們將提前收回成本并且盈利。

八、可行性分析

1、適應了旅游產業結構優化調整的客觀要求，是旅游開發形式轉型的新探索，推進了現代旅游業和現代農業的發展，不僅拓寬了旅游資源開發的路徑，而且把農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老、新農村建設有機結合起來，加快了結構調整，提升和豐富了旅游的內涵，減少了旅游開發的投資風險，迎合了大眾消費心理。二、計劃書信息:

無

三、項目進度:

無

四、發布的其他項目其他項目.

五、與本項目接近的項目

lt;1gt;.

名稱:農業技術專利轉讓

商業計劃書:無.

lt;2gt;.

名稱:奶牛、肉牛集約化養殖及精深加工尋求投資

商業計劃書:無.

lt;3gt;.

名稱:馬鈴薯淀粉精深加工生產線

商業計劃書:無.

lt;4gt;.

名稱:玉米面尋找各地經銷商

商業計劃書:無.

lt;5gt;.

名稱:5000畝世界優質獼猴桃合作開發

商業計劃書:無.

融資方案

1、公司狀況分析：資本是企業的血脈，是企業經濟活動的推動力。目前該abc公司所需要的總金額為3400萬元，其中進口設備需要1400萬元（按1美元約為7元），國內配套資金需要2000萬元，且公司自由資金為1000萬元，還需2400萬元來投產。鑒于目前國內外的經濟形勢特制定兩套融資方案。如下：

方案一：銀行貸款是企業最便捷的資金來源，銀行根據企業的信用狀況相應給予恰當的貸款，是中小企業長期資本的主要來源。abc公司為一家中型民營高科技公司制企業，其高新技術產品或專利項目具有廣闊的市場前景，發展前途；加之公司具有良好的信譽，過硬的產品，先進的管理經驗，一方面憑借其信用另一方面憑借其先進的技術進行貸款。將信用保證書及信用度調查表以及公司近幾年來的營業狀況寫成書面材料，提交貸款申請，貸款額為1600萬，貸款利率為5%。此外，金融租賃是一種集信貸、貿易、租賃于一體，以租賃物件的所有權與使用權相分離為特征的新型融資方式。abc公司可以將設備委托金融租賃公司出資購得，然后再以租賃的形式將設備進行交付使用，abc公司與金融租賃公司簽訂為期6的租賃合同，租金為每年150萬，屆時公司就加大力度利用租賃來的設備大批生產其高技術的產品，盡快推出市場，以獲得最大的經濟效益，預計全面引進該設備后每年可盈利450萬，當公司在合同期內吧租金還清后，最終將擁有該設備的所有權，如此以來既贏得了利潤又有了設備，兩全其美。

方案二：abc公司具有領先的技術、過硬的產品、良好的信譽、先進的管理，廣闊的市場發展前景，加之產品專利技術的取得，該公司可以辦理申請項目開發貸款，貸款額為900；此外依據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權等無形資產都可以作為質押物。abc公司新項目的產品研發已經取得專利授權，可以把其項目的研發產品的專利權作為質押物，申請無形資產擔保貸款，貸款額為專利權的行為只是一種暫時性的，在轉讓授權書時該公司仍然可以使用該項技術，只是所有權的轉讓而非使用權，銀行也可以將該項技術的使用權進行出租但不能進行買賣，且出租使用權的進而該公司擁有30%的租金占有率。

項目包裝融資是指對要融資的項目，根據市場運行規律，經過周密的構思和策劃進行包裝和運作的一種融資模式，它要求項目包裝的創意性、獨特性、包裝性、科學性和可行性。項目離不開包裝，要想取得良好的經濟和社會效益，必須做好項目的包裝。

項目融資(project financing)是以特定項目的資產、預期收益或權益作為抵押而取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款。該融資方式一般應用于現金流量穩定的發電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。

目錄

1 什么是項目融資？

2 項目融資的內涵

3 項目融資的種類

4 項目融資同其它融資的差別

5 項目融資的參與者

6 項目融資的應用流程

7 項目融資的申請條件

什么是項目融資？

以項目的預期收益作為抵押取得貸款的融資方式。

項目融資的內涵

項目融資始于上世紀30年代美國油田開發項目，后來逐漸擴大范圍，廣泛應用于石油、天然氣、煤炭、銅、鋁等礦產資源的開發，如世界最大的，年產80萬噸銅的智利埃斯康迪達銅礦，就是通過項目融資實現開發的。項目融資作為國際大型礦業開發項目的一種重要的融資方式，是以項目本身良好的經營狀況和項目建成、投入使用后的現金流量作為還款保證來融資的。它不需要以投資者的信用或有形資產作為擔保，也不需要政府部門的還款承諾，貸款的發放對象是專門為項目融資和經營而成立的項目公司。如何融到必備資金，對任何一家企業的誕生或者發展至關重要。對中國企業或企業經營者而言，存在兩個問題，一是對有效的融資方式缺乏了解；二是面對眾多融資方式，不知如何選擇和如何著手，特別是在一些中小企業和創業者看來，融資只是大企業獨有的權利。因此，在我國商業界不乏因資金等問題而失掉發展機會的企業。

項目融資的種類

1、無追索權的項目融資

無追索的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經營失敗，其資產或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

2、有追索權的項目融資

除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。

項目融資同其它融資的差別

項目融資用來保證貸款償還的依據是項目未來的現金流量和項目本身的資產價值，而非項目投資人自身的資信，具有以下特點。

1、有限追索或無追索

在其它融資方式中，投資者向金融機構的貸款盡管是用于項目，但是債務人是投資者而不是項目，整個投資者的資產都可能用于提供擔保或償還債務；也就是說債權人對債務有完全的追索權，即使項目失敗也必須由投資者還貸，因而貸款的風險對金融機構來講相對較小。而在項目融資中，投資者只承擔有限的債務責任，貸款銀行一般在貸款的某個特定階段(如項目的建設期)或特定范圍可以對投資者實行追索，而一旦項目達到完工標準，貸款將變成無追索。

無追索權項目融資是指貸款銀行對投資者無任何追索權，只能依靠項目所產生的收益作為償還貸款本金和利息的唯一來源，最早在上世紀30年代美國得克薩斯油田開發項目中應用。由于貸款銀行承擔風險較高，審貸程序復雜，效率較低等原因，目前已較少使用。

2、融資風險分散，擔保結構復雜

由于項目融資資金需求量大，風險高，所以往往由多家金融機構參與提供資金，并通過書面協議明確各貸款銀行承擔風險的程度，一般還會形成結構嚴謹而復雜的擔保體系。如澳大利亞波特蘭鋁廠項目，由5家澳大利亞銀行以及比利時國民銀行、美國信孚銀行、澳洲國民資源信托資金等多家金融機構參與運作。

3、融資比例大，融資成本高

項目融資主要考慮項目未來能否產生足夠的現金流量償還貸款以及項目自身風險等因素，對投資者投入的權益資本金數量沒有太多要求，因此絕大部分資金是依靠銀行貸款來籌集的，在某些項目中甚至可以做到100％的融資。

由于項目融資風險高，融資結構、擔保體系復雜，參與方較多，因此前期需要做大量協議簽署、風險分擔、咨詢顧問的工作，需要發生各種融資顧問費、成本費、承諾費、律師費等。另外，由于風險的因素，項目融資的利息一般也要高出同等條件抵押貸款的利息，這些都導致項目融資同其它融資方式相比融資成本較高。

4、實現資產負債表外融資

即項目的債務不表現在投資者公司的資產負債表中。資產負債表外融資對于項目投資者的價值在于使某些財力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個公司在從事超過自身資產規模的投資時，這種融資方式的價值就會充分體現出來。這一點對于規模相對較小的我國礦業集團進行國際礦業開發和資本運作具有重要意義。由于礦業開發項目建設周期和投資回收周期都比較長，如果項目貸款全部反映在投資者公司的資產負債表上，很可能造成資產負債比失衡，影響公司未來籌資能力。

項目融資的參與者

由于項目融資的結構復雜，因此參與融資的利益主體也較傳統的融資方式要多。概括起來主要包括以下幾種：項目公司、項目投資者、銀行等金融機構、項目產品購買者、項目承包工程公司、材料供應商、融資顧問、項目管理公司等。

租賃公司、出口信貸機構等)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團。

項目融資過程中的許多工作需要具有專門技能的人來完成，而大多數的項目投資者不具備這方面的經驗和資源，需要聘請專業融資顧問。融資顧問在項目融資中發揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務公司或商業銀行融資部門來擔任。

項目產品的購買者在項目融資中發揮著重要的作用。項目的產品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協議來實現。而這種長期銷售協議形成的未來穩定現金流構成銀行融資的信用基礎。特別是資源性項目的開發受到國際市場需求變化影響、價格波動較大，能否簽訂一個穩定的、符合貸款銀行要求的產品長期銷售協議往往成為項目融資成功實施的關鍵。如澳大利亞的阿施頓礦業公司開發的阿蓋爾鉆石項目，欲采用項目融資的方式籌集資金。由于參與融資的銀行認為鉆石的市場價格和銷售存在風險，融資工作遲遲難以完成，但是當該公司與倫敦信譽良好的鉆石銷售商簽定了長期包銷協議之后，阿施頓礦業公司很快就獲得銀行的貸款。

項目融資的應用流程

項目融資一般要經歷融資結構分析、融資談判和融資執行三個階段。在融資結構分析階段，通過對項目深入而廣泛的研究，項目融資顧問協助投資者制定出融資方案，簽訂相關諒解備忘錄，保密協議等，并成立項目公司。

在融資談判階段，融資顧問將代表投資者同銀行等金融機構接洽，提供項目資料及融資可行性研究報告。貸款銀行經過現場考察、盡職調查及多輪談判后，將與投資者共同起草融資的有關文件。同時，投資者還需要按照銀行的要求簽署有關銷售協議、擔保協議等文件。整個過程需要經過多次的反復談判和協商，既要在最大限度上保護投資者的利益，又能為貸款銀行所接受。

在融資執行階段，由于融資銀行承擔了項目的風險，因此會加大對項目執行過程的監管力度。通常貸款銀行會監督項目的進展，并根據融資文件的規定，參與部分項目的決策程序，管理和控制項目的貸款資金投入和現金流量。通過銀行的參與，在某種程度上也會幫助項目投資者加強對項目風險的控制和管理，從而使參與各方實現風險共擔，利益共享。

1、項目本身已經經過政府部門批準立項。

2、項目可行性研究報告和項目設計預算已經政府有關部門審查批準。

3、引進國外技術、設備、專利等已經政府經貿部門批準，并辦妥了相關手續。

4、項目產品的技術、設備先進適用，配套完整，有明確的技術保證。

5、項目的生產規模合理。

6、項目產品經預測有良好的市場前景和發展潛力，盈利能力較強。

7、項目投資的成本以及各項費用預測較為合理。

8、項目生產所需的原材料有穩定的來源，并已經簽訂供貨合同或意向書。

9、項目建設地點及建設用地已經落實。

10、項目建設以及生產所需的水、電、通訊等配套設施已經落實。

11、項目有較好的經濟效益和社會效益。

12、其它與項目有關的建設條件已經落實。

銀行融資知識：

流動資金貸款

業務綜述

流動資金貸款是為滿足客戶在生產經營過程中臨時性、季節性的資金需求，保證生產經營活動的正常進行而發放的本外幣貸款。

按貸款期限可分為臨時流動資金貸款、短期流動資金貸款和中期流動資金貸款：

1. 臨時流動資金貸款：期限在3個月（含）以內,主要用于企業一次性進貨的臨時性資金需要和彌補其他支付性資金不足。

2. 短期流動資金貸款：期限3個月至一年（不含三個月，含一年），主要用于企業正常生產經營周轉資金。

3. 中期流動資金貸款：期限一年至三年（不含一年，含三年），主要用于企業正常生產經營中經常占用資金。

貸款條件

1. 借款人應是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記注冊、具有獨立法人資格的企業，其他經濟組織和個體工商戶。

2. 遵守國家的政策法規和銀行的信貸制度，在國家政策允許的范圍內生產、經營。

3. 經營管理制度健全，財務狀況良好，資產負債率符合銀行的要求。

4. 具有固定的生產、經營場地，產品有市場，生產經營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用。

5. 在銀行或銀行的代理機構開立了基本帳戶或一般存款帳戶，并領有當地人民銀行核發的“貸款證”，經營情況正常，資金運轉良好，具有按期償還貸款本息的能力。

6. 應經過工商部門辦理年檢手續。

7. 除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產的50％。

申請中期流動資金貸款的企業還須同時具備以下條件：

1. 按銀行信用等級標準評定為a級以上的企業；

2. 規模較大，生產經營活動正常，資產負債率低于70%；

4. 不擠占挪用流動資金搞固定資產投資。

首先借款人提出貸款申請，填寫《借款申請書》，并按銀行提出的貸款條件和要求提供有關資料。（若為新開戶企業，應按有關規定，先與銀行建立信貸關系。）一般情況下，銀行要求提供的重要資料有：

1. 借款人及保證人的基本情況。

2. 經會計（審計）部門核準的上年度財務報告及申請借款前一期的財務報告。

3. 企業資金運用情況。

4. 抵押、質押物清單，有處分權人同意抵押、質押的證明及保證人。

5. 擬同意保證的有關證明文件。

6. 項目建議書和可行性報告。

7. 銀行認為需要提供的其他資料。

固定資產貸款

業務綜述

固定資產貸款是指銀行發放的，用于借款人新建、擴建、改造、開發、購置等固定資產投資項目的本外幣貸款。

貸款條件

經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記，實行獨立核算的企業法人、事業法人和其他經濟組織，均可以作為借款人向銀行申請固定資產項目貸款。但首先應具備以下條件：

1. 在銀行考慮基本帳戶或一般存款帳戶。實行貸款證管理的地區，須持有人民銀行頒發的`貸款證；申請外匯固定資產貸款，須持有進口證明或登記文件。

2. 信用狀況好，償債能力強，管理制度完善，對外權益性投資比例符合國家有關規定。

3. 能夠提供合法有效的擔保。

同時，擬使用貸款的固定資產投資項目必須具備以下條件：

1. 符合國家產業政策、信貸政策和銀行貸款投向。

2. 具有國家規定比例的資本金。行業資本金占比:交通運輸、煤炭項目 35%以上，鋼鐵、郵電、化肥項目 25%以上，其他項目 20%以上。

3. 需要政府有關部門審批的項目，須持有批準文件

應具備的條件:符合國家產業、產品布局和投資項目審批程序，可行性研究經權威部門論證；符合國家產業布局政策、財政稅收政策、行業發展規劃以及國家和行業的可行性研究設計標準和參數；符合人民銀行和銀行信貸管理規定、銀行評估參數；借款人的主要財務指標、項目資本金來源及比例符合國家和銀行規定。

以及具備以下基本資料：

a. 借款人營業執照，公司章程，貸款證，借款申請書。

b. 借款人（出資人）最近三年的審計報告原件及隨審計報告附送的資產負債表、損益表和現金流量表及其報表附注。

c. 借款人現有負債清單及信用狀況。

d. 有權部門對項目立項的批復，項目可研報告、環保部門及其他有權部門對項目的批復文件，權威部門論證結論。

e. 市場供求、產品價格、行業狀況分析資料。

f. 項目建設資金來源證明文件。

g. 項目建設進度表，資金使用計劃。

h. 貸款償還方式及計劃，借款人在項目建設期及貸款償還期內現金流量預測材料。

i. 貸款擔保意向或承諾，擔保人營業執照、財務報表、或有負債狀況，抵押（質押）物的情況說明。借款人營業執照、公司章程、貸款證（卡）、借款申請書。

j. 同級別法律事務部門出具的法律意見書。

企業競爭的勝負最終取決于企業融資的速度和規模，無論你有多么領先的技術，多么廣闊的市場。

融資可比作一個商品項目，交易的標的是項目，買方是投資者，賣方是融資者，融資的訣竅是設計雙贏的結果。

中國人融資喜歡找關系，房西苑老師認為關系不重要，重要的是找對門。融資有商務模式劃分，還有專業分工，程序分工，融資者需根據投資者的特點，去設計自己的融資模式。 融資不是一錘子買賣，是一個過程，關于融資的戰術，房西苑老師列舉了八個戰術，同時介紹了自己的看家本領——圍點打援。

關于國內融資的難點，房西苑老師認為有三個瓶頸：一是項目包裝，二是資金退路，三是資產溢價，這三個難點，房老師認為是有融資者自身的弱點和我國經濟體制存在的問題構成。

投資者退路房老師給出上中下三策：上策是上市套現，中策是溢價轉讓，下策是溢價回購。

*****市*****果蔬專業合作社

基地擴建融資計劃書

一、 項目摘要: 本次融資是*****果蔬專業合作社基地擴建的第一期投資所需資金，計劃融資200萬元，新建四位一體高效大棚20座，資金到位后，預計8月份投產，項目投產后，將為基地周邊菜農提供示范樣本，為今后的擴建積累經驗，為進一步開發其他農業項目打基礎，培訓人才，采取公司+科研院所+ 合作社+農戶合作共贏的運作模式，項目達產后不僅豐富了市民的“菜籃子”，充實菜農的“錢袋子”，而且將探索出一條有中國特色的農業高效發展的新路子，是一件政府支持，群眾滿意，造福子孫后代的宏偉工程。

二、項目簡介： 本項目是農業蔬菜生產+旅游觀光+休

閑養生項目，農業是一個國家、一個民族的根本，國家也深知這一點所以大力發展農業項目。

里。交通便利，地理位置優越，周圍無污染源，水資源豐富，電力供應充足，通訊暢通、農資供給方便，是發展高產、高效的無公害綠色蔬菜的理想場地。本項目是政府大力扶持項目，順應國家政策，享受政府政策補貼，地理位置優越，周圍氣候溫暖濕潤，前景廣闊，投資回報快，收益穩定，項目需要資金200萬，當年就收回本錢并且達到盈利。

三、項目分析：

1、項目的基本情況:項目計劃建設70棟蔬菜生產及觀光用大棚，一個生態餐廳和配套的附屬設施，兩者既能相互依托，優勢互補，又能獨立經營，是一個集農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老于一體的綜合性園區。

農家樂是今后的發展形式，又因中國老齡化的到來，城市工薪階層的老人，很難找到一個空氣清新，既便宜又能栽花種草的養老圣地，我們的園區恰恰迎合他們的需要。

3、政策依據文件：

（1）國家農業綜合開發辦公室國農辦[2015]199號文

件；

（2）山東省、威海市關于農業項目扶持資金的有關文

件。

4、建造過程和保證：政府大力發展扶持，只有支持，

不會有任何的阻撓，合作社已有成功的運作經營經驗，對項目建設投資精打細算，決不浪費一分錢，把資金真正用在刀刃上，決不貪大求快，扎實走好每一步，一步一個腳印分期把基地做大做強，力爭在最短的時間內步入正規，實現規模化高效益穩步發展。

四、財務和建設計劃：

1、基地擴建項目總投資1000萬，一期投資200萬。

2、先期資金主攻建15座蔬菜生產大棚，5座觀光大棚，需要資金150萬，投入到大棚的水、電、路、滴灌鋪設，架設電動卷簾機等配套設施的資金需50萬元。

3、第二期擴建將在完善、銷售大棚的同時，建造生態

萬。屆時*****市*****果蔬專業合作社基地擴建項目總投資將達到1000多萬元。

五、市場分析：

1、項目周邊的大棚一次性租給當地農民使用20年，

2、如果是合作社自主經營，再爭取政府農業投資項目

補貼，每個大棚每年純利潤不低于8萬元，如果市場形勢好，利潤還要增加。

六、融資方式：融資、借貸、合作。

七、項目建設財務計劃：

1、生產用、觀光用大棚主體建設750萬。

2、 生態餐廳建設100萬。

3、 園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬。

4、餐廳設備、材料、人工、運營50萬。

5、垂釣池和園區綠化50萬。

八、項目運營計劃：

1、大棚種植適銷對路、市場行情好的蔬菜，收入以最

保守的估計一年是260萬。

2、生態餐廳以每月5萬的保守估計，一年的純收入在

60萬。

3、50個休閑度假房，以每年每個一萬元的最低價出租，

一年可獲利50萬。

4、園區每年觀光采摘可獲利20萬，如果再增加項目建好后將會翻一翻，達到40萬。

園區綜合年利潤共計410萬，預計2年多收回成本，如果養老房20年一次性買斷的話，以最低價每棟15萬計算，50棟是750萬，我們將提前收回成本并且盈利。

九、可行性分析

1、適應了旅游產業結構優化調整的客觀要求，是旅游開發形式轉型的新探索，推進了現代旅游業和現代農業的發展，不僅拓寬了旅游資源開發的路徑，而且把農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老、新農村建設有機結合起來，加快了結構調整，提升和豐富了旅游的內涵，減少了旅游開發的投資風險，迎合了大眾消費心理。

長春西客站是國家發改委批復（發改交運（2015）876號）立項的國家重點建設項目“哈爾濱至大連鐵路客運高速專用線”的主要站點項目，哈爾濱至大連鐵路客運專用鐵路客車最高時速將達到每小時300公里以上。自長春西客站乘坐高速鐵路客車，3小時可以抵達大連，4小時則可以抵達北京。

長春西客站位置在長春市綠園區四環路以東，景陽大路以南，西三環路以西，自立西街和警備路以北。

與長春西客站項目配套，長春西客站將建五個站臺和九條鐵路線。成為集高速鐵路、城際鐵路軌道交通、公路客運、城市公交、出租車為一體的綜合換乘中心，使居住、現代服務、購物、文化休閑與鐵路相結合。

長春西客站項目占地面積40萬平方米，規劃建筑面積57萬平方米包括綜合換乘中心及各種配套設施和周邊商業公建和住宅。其中，換乘中心占地250000平方米，總建筑面積為375000平方米；房地產部分占地150000平方米，總建筑面積為195000平方米；其中高層104000平方米，多層78000平方米，商鋪13000平方米。

二、項目設計與建設單位

長春西客站項目占地面積40萬平方米，規劃建筑面積57萬平方米的各種配套設施和周邊商業公建和住宅。

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1、項目設計單位

長春西客站設計方案由德國asp公司、同濟大學、長春市城鄉規劃設計研究院等三家單位設計。2015年8月10日，建設部總規劃師陳為邦、建設部地鐵輕軌中心副主任秦國棟、清華大學規劃院副院長梁偉；哈爾濱工業大學領導；深圳研究生院副院長金廣君教授；中國城市規劃設計研究院副總規劃師朱子瑜；北京城建設計研究院總院院長助理劉遷教授；長春市城市科學院研究會副會長閆有總工程師等8位專家參加了項目論證，對項目規劃和設計給予充分肯定和高度贊揚。

2、項目建設單位

吉林省發展改革委員會以吉資字（2015）768號2文件批復長春金奇房地產開發有限公司為長春西客站項目的建設開發單位。

長春金奇房地產開發有限公司成立于2004年，在吉林省具有一定的市場聲譽和行業影響力。。主要從事房地產開發項目，總資產約2億元人民幣。公司員工60人，其中高級職稱10人，中級職稱25人，初級職稱10人。

三、項目可行性

長春市現有鐵路編組站長春站為客貨混合站，其客運和貨運的運營能力已遠遠滿足不了吉林省現代經濟增長的速度。哈大鐵路客運專用線的建設，必將大大推動東北地區交通能力的提升和經濟建設的步伐。因此，哈大鐵路客運專用線的建設得到了國家、地方省市的大力支持。

公司董事長曹玉紅。

作為哈大鐵路客運專用線建設招標引進的多元投資主體之一，國家和吉林省給予了一定的政策優惠和扶植。長春西客站項目由長春金奇房地產開發公司自籌資金建設，長春金奇房地產開發公司對長春西客站擁有土地使用權和地面建筑（除鐵路交通、交換、控制外）的全部產權。國家鐵路局與長春西客站的建設單位長春金奇房地產開發公司簽訂15年的合作協議，合作期間，長春金奇房地產開發公司依約按固定比例從售票收入中計提收入，鐵路局租用長春西客站的辦公用房和配套設施并向長春金奇房地產開發公司支付租金。合作期滿，鐵路局整體租用長春西客站50年。

長春金奇房地產開發公司財務穩健，業績良好，具有很好的的營運能力和融資信用保障。而長春西客站擁有很好的政策支持和運營收入保證，項目經營風險很小，償債能力強。

據專業會計機構估算，長春西客站主體項目在前三年建設期不產生收入，從第四年開始，項目收入每年會穩定在99150萬元。房地產部分在建設期前三年全部實現收入，其中，建設第二年房地產部分實現收入83460萬元，第三年實現收入27828萬元。

項目現金流量分析結果表明，從建設期第四年開始，項目運營實現正現金流，并且，從第六年開始穩定保持68099萬元經營性凈現金流入。

粗略估算，在整個15年合作期間，項目整體運營毛利潤在100億左右，其中，房地產部分毛利潤在5.46億元左右。

四、融資方案與還款計劃 1、融資方案

項目融資總額為30億元人民幣。其中，西客站主體投資

229859.63萬元,；約占項目總投資的75.36%；房地產部分投資68140.37萬元, 約占項目總投資的22.34%。流動資金投資2000萬元, 約占項目總投資的0.66%。

西客站主體項目建設期為三年，投資按年度分三期進行。第一期投資約為計劃投資的55%，第二期投資約為計劃投資的30%，第三期投資約為計劃投資的15%。

房地產項目建設期為二年，分兩期投資。第一期投資約為計劃投資的70%，第二期投資約為計劃投資的30%。

2、用款計劃（見附表）

長春金奇房地產開發有限公司

二00九年十月

附表 長春西客站項目用款計劃

單位： 萬元

充分利用我們的品牌效益和現有市場高湍關系網絡，聯合建筑業；建筑承包商，房地產代理商，融資自然人，建筑機械商，建筑材料商，建設設計商，廣告商共同推廣，實施承辦江蘇省宜興市官林鎮工業集中區，立體綜合開發建筑項目施工利益共嬴工程的勝利開工和竣工。 采取一些促銷手段：如與建筑承包商的企業合作，以及與建筑材料商的公司合作推廣江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目全程實施。

五、項目合作單位和合作方式(略，商業機密)

六、項目風險

1．系統風險，整個建筑業行業衰敗，或者國家政策出現重大變化。

2．組織項目失敗或建筑質量差。

3．宣傳策劃不到位或市場上出現較多同類建筑。

4．新建公司違約。

七、項目投入、項目預計收入、投資者盈利分配、風險承擔(部分略，商業機密)

1．項目投入。

(1)《江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目》。

房租，辦公家具與設備，水電，辦公人員：約××萬元。

其他：(差旅、招待等)約××萬元。

合計：約××萬元。

(2)《江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目》。高端運作融通費：××××元。 文件程序；報批：××××元。跟進：×××元。以上三項每套成本約××元(此項目共計；××元)。 合計約：××××萬元。

2．項目預計收入(略，商業機密)。

(1)《開發江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目》 (略，商業機密)。

(2)《江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目》預計工程量(前期為××平方米，逐步發展為××平方米)為×全年預計收入．(略，商業機密)。

3．投資者盈利分配及風險承擔。

采用項目合作股份制，即投資者有權參與該項目建筑工程施工的所有凈收入的分成，分成比例視投資人資金及所愿承擔的風險等情況代同協商確定。

八、法律：知識產權的取得與保護

知識產權與無形資產——權屬的取得是與組織主體人訂合同的法律保障基礎權益，業務符合中國的《法律》、和《合同法》。能夠保護相關的權益。

九、公司管理團隊組成

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總經理×××，男，48歲，項目組織發起人; 宋志華簡歷

宋志華男 48歲 1959年2月4日生于貴州省貴陽市現任美國國際金融聯合投資集團總裁.中國經濟發展研究院院長.經濟學專家.教授.首席研究員.中國管理科學研究院人文科學研究所.組織行為經濟學專家.教授.首席研究員.建筑聯盟經濟總顧問.北京中科歐亞管理科學研究院經濟學教授.中國招商引資經濟顧問.廣州市民間投資協會金融專家.副理事長，組織策劃與施工的工程項目近30多項。

副總經理×××，男，32歲，碩士，注冊會計師。

市場部經理×××，融資自然人，擁有成功融資經歷與經驗。

組建××江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目的融資計劃書

一、項目背景

在新世紀之初，如何更好地建設、發展和應用以立體綜合地產開發項目優化體系，使之在社會生活，特別是在經濟領域內發揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。

經驗表明，任何一項新的技術和事物不可能超越歷史和脫離現實而取得發展。我國當前的情況是：應用這種體系正在逐步形成并繼續高速發展，前景喜人，將有無限光明的作為和實現戰略誠功的條件，以及達成合作者之間雙贏的前程輝煌。

雖然如此，我國建筑行業事業的發展與國內房地產產業其他領域的發展相比以及與國外同行業的發展相比，無論在規模、人數、還是在工程管理與服務質量以及設盤與放盤程序優化管理工具，以及地產經營資本手段應用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了總體投入不足，購房費用過高等客觀因素外，關鍵還在于業界沒有能夠實現與(以買方和賣方為代表的)經濟活動主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。

盡管眾多開發商，服務商和發展商都在極力宣傳，推廣和探索，以及樓營銷及結算價格為主題的體系，但是綜觀我國當前的房地產市場和區域房地產開發商，幾乎都是形式泛濫，收效甚微，對辦廠商家和購房顧客無法起到吸引作用。原因何在?問題的關鍵在于對客觀經濟規律特別是價值規律在現實經濟活動中的作用分析不夠，認識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒有找到正確的切入點和牽引點。

“立體綜合地產開發項目優化體系”正是這樣一種符合價值規律的.、易于操作的、有效的手段。 近兩年來，發達國家的立體綜合地產開發項目優化體系業務平地而起，發展迅猛。據不完全統計，目前包括一些知名立體綜合地產開發項目優化體系概念，幾乎涵蓋了所有地產商項目品種類。

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培育和提高參與者的社會聲譽和商業信譽水準。

立體綜合地產開發不僅是一種設盤與放盤形式，同時也是一種極佳的療告多角化戰略形式，它充分滿足辦廠商及其購房者對商品的宣傳要求，從而拉動區域市場的競爭力和其他購銷業務的同步發展。

二、指導思想

努力建設和完善以高新科技信息管理與趨勢地產金融為基礎的，適合中國國情并具有中國特色立體綜合地產開發體系及其應用平臺。認真探索和開拓以立體綜合地產開發為先導的、適應買方市場形態的、以社會協作和代理制為基礎的遠程運作形式以及與之配套的售后服務系統。

積極和發展國際間的經濟、科技、文化交流，創建以立體綜合地產開發體系為趨勢金融地產的跨國通道及與之配套的快速反應機制，以滿足國內外投資者日益增長的需求。

充分運用和發揮客觀規律特別是價值規律的杠桿作用，以生動新穎、豐富多彩且簡單易行的形式，匯集和調動購、產、銷乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達到溝通供求、增大內需、市場增溫的目的。

三、項目概況

1．項目名稱：開發江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發。

2．工程名稱：江蘇省宜興市官林鎮工業集中區綜合開發建筑項目。

3．：主辦單位：中國經濟發展研究院

4．：承辦單位：美國國際金融聯合投資集團

5．投資總額：人民幣10000萬元。

6．投資形式：現金、實物及各種服務功能(詳見協議書)。

7．投資比例：由各參加單位商定(詳見協議書)。

四、主要任務

2015年的主要任務如下：

10～l2月，組織實施首屆“蘇南杯” 立體綜合地產開發項目房地產[樣房交易會(國際)；7月中旬以后，實施大面積廣告制作，在電視及報刊上戰略性發布。

聯合各界同仁，積極研討、發起組織并向國家申報成立“中國新蘇南經濟促進會”和“中國新蘇南經濟發展基金”。

五、效益分析

社會效益：

增強全民金融意識；促進區域發展；刺激社會消費需求；擴大國產商品出口。

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經濟效益：

房子建安成本

為800－1500元/m2

總收入=拍賣傭金+廣告收入+部分贊助資金

預計2015年常規完成建筑施工總額不少于160000萬元，合計總額約為160000萬元元。總承包費按4％計算，可分配利潤預計可達16000萬元(160000萬元×4％=16000萬元)。 預計2015年常規內部直接完成建筑施工總額不少于160000萬元，工程利潤按16%計算， (160000萬元×16％=22000萬元)。

六、風險預測

本項目遵循“聯合社會力量，滿足社會需求”、“充分發揮高房地產政策支持與金融高端支持的引導作用，充分運用價值規律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢、多辦事，有什么條件打什么仗”的運營原則。因此，初始投資規模僅為100萬元，且由多家分擔，大部分投入又是投資人已經擁有的設備和功能，現金投入較少。

本項目將搶占多項全國第一，如：開辦第一個大型專業網絡拍賣網站，組織第一次大型網絡拍賣活動等，非常有利于吸引國內外-地產投機商，銷售商、廣告商、贊助商、服務商和廣大消費者。

本項目的特點是準備時間長、運作周期短、參加人員多、成交數量大，只要事先做好安排，堅持“不打無準備之仗”的原則，一般不會有意外情況出現。

本項目是以提供立體綜合地產開發項目優化平臺和相關開發，建設與服務為主的房地產經營業務，并不參加風險較大、競爭較激烈的商品經營活動。這種經營方式和收入構成實際上已避開了主要經營風險。

本項目現因公司需擴大經營，現在尋求大部分資金支持（1-10億），本集團可以部分優良固定資產作抵押，借貸或股權融資。一切以投資方放心為準。

一：借貸，本公司愿以資產作抵押，并付每年百分之二十的利息。

二：股權融資，本公司可以優良資作抵押或股權融資，幾年后，本公司要回購股權，當然，自股權融資以后，參股方同樣可以享受營業分紅和利息。如在此過程當中投資方通過對本公司的了解，有意達成戰略合作伙伴關系，本公司也很歡迎。

因融資在即，誠摯的希望有實力和有興趣的財團或個人聯系商談，本公司可出具一切與抵押物有關的相關資產證明，并可實地考查本公司資產形成情況。

結論：投入小、風險小、利潤也較小，但是周轉快，見效快。宜早下手、早準備、早開張。

七、項目買施單位性名稱：××公司

成立時間、地址、團隊情況、財務狀態(略)

中國經濟發展研究院 美國國際金融聯合投資集團 計劃制作

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一、項目介紹

1、項目開發企業：海南xx有限公司

2、項目情況：本項目名稱xxxx，位于海口市xx號，規劃用地xx平方米，總建筑面積xxxx平方米，由兩層地下室xx平方米，地上x幢（4+1層）多層住宅樓xx平方米和兩棟（x層）高層商住xx平方米以及一幢3層商業樓xx平方米等組成。

3、工程造價：工程造價約x億元，在定額預算價格的基礎上上浮10%為承包包干價。

二、工程內容、承包方式和付款方式

1、工程范圍：xx集團提供的本工程施工圖設計文件，即建筑、結構、通風、人防、消防、水電包括室外管網、紅線內汽車和消防道路的施工圖紙（包括配套說明和有關資料）中，除基樁、基坑、電梯、消防、人防配置、門窗、室內二次精裝修、室外景觀綠化等工程由甲方另行分包（詳細分包項目以施工合同為準）之外的全部工程內容。

2、承包方式：按地下室及各幢類分別計算建筑面積，由承包人采取以每平方建筑面積一次性含稅固定包干單價進行包工包料，包工期，包質量，包安全，包繳納各項規費，包所有風險，包竣工驗收質量達到良好標準的承包方式。

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工期預計36個月。

3、付款方式：xx集團按工程施工形象進度支付工程款的75%，工程竣工經驗收通過并交付使用后支付工程款的20%，工程款的5%作為質量保修金。要求墊資負二層地下室xxxx平方米。

三、施工團隊

施工企業為xx建設股份有限公司，屬國家房屋建筑一級總承包企業，始建于1987年，2001年改制為股份有限公司，下屬海南xx公司為本項目施工團隊，包括預算員、施工員、質檢員、安全員、材料員、建造師、造價師等技術人員12名，管理人員45人，已完成工程包括海口市xx小區（建筑面積9萬平方米）、xx村（6萬平方米）。

四、財務計劃

1、目前已投入約200萬元。前期跟蹤本項目投入約五十萬元，目前參加競標投入80萬元（含投標意向金、圖紙資料押金50萬、預算費30萬）。

2、簽訂合同要投入1000萬元。本月底簽訂施工合同時需支出1000萬元，其中包括500萬元工程履約保證金，由雙方共管，施工材料、設備進場后解付全額退還。

方約定的75%工程量結算模式，長期墊付資金在2500萬元左右。目前施工團隊自有資金1000多萬元，因此資金缺口約15000萬元。

五、融資方案

1、融資計劃：計劃融資1500-2000萬元，投資回報兩年達100%，在第18個月末返還本金，第24個月至第30個月{項目竣工前}分期返還投資回報。

2、資金管理：派人參加施工團隊財務管理。

7.總結與說明

1.資金來源與運用

2.設備清單

3.資產負債表

4.收支平衡分析

5.收入計劃

(1) 三年期匯總損益表

(2) 第一年按月現金流量表

(三)輔助文件

正文部分按“目錄一覽表”組織編寫，但要注意幾個問題：

1.要把企業由小到大的發展經歷概述放在前段，即要突出經營業績，展示各種榮譽，在同行業所處的優勢地位，項目的特點及企業今后發展前景。

2.市場預測編寫

這部分編寫先對整個市場狀況介紹給對方，然后論述本項目在市場中的'地位和發展趨勢，作到三符合，一要符合國家產業政策，二要符合技術的領先性和發展趨勢，三要符合可行性和可操作性。

3.市場競爭態勢與對策編寫

如果您是面向全國市場，要把同行業中主要競爭廠家作以對比分析，包括生產規模、產品類別、主要市場分布及市場份額等。

4.貸款使用與預期效果編寫

這部分主要說明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買設備、技術、鋪面，還是進行基礎設施建設，還是增加流動資金，擴大經營規模;投資預期效果如何，如何還貸等問題。

5.資金來源

項目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財產低壓或擔保。

6.財務分析

必須由專業人員編寫，不可簡單應付，而卻應有相關的附表。

7.輔助文件

應包括：

(1) 項目建議書或可行性研究報告

(2) 政府有關部門批復文件

(3) 技術或專利應有相關證書等文件

(4) 企業資信證明

(5) 營業執照及納稅證明

(6) 其他，如土地證、環保等文件。

2、經營團隊

3、外部支持

第二章 技術與產品

一、技術描述及技術持有

二、液化石油氣升壓設備產品狀況

1、 主要產品目錄

2、 液化石油氣升壓設備產品特性

3、正在開發/待開發產品簡介

4、 研發計劃及時間表

5、 知識產權策略

6、 無形資產

三、液化石油氣升壓設備產品生產

1、資源及原材料供應

2、現有生產條件和生產能力

3、擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4、原有主要設備及需添置設備

5、液化石油氣升壓設備產品標準、質檢和生產成本控制

6、包裝與儲運

第三章 液化石油氣升壓設備市場分析

一、市場規模、市場結構與劃分

二、目標市場的設定

三、液化石油氣升壓設備產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響液化石油氣升壓設備市場的主要因素分析。

五、市場趨勢預測和市場機會

六、行業政策

第四章 競爭分析

一、有無行業壟斷

二.從市場細分看競爭者市場份額

三、主要競爭對手情況：公司實力、液化石油氣升壓設備產品情況

四、潛在競爭對手情況和液化石油氣升壓設備市場變化分析

五、公司液化石油氣升壓設備產品競爭優勢

第五章 市場營銷

一、概述液化石油氣升壓設備營銷計劃

二.液化石油氣升壓設備銷售政策的制定

三、液化石油氣升壓設備銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

四、主要業務關系狀況

五、液化石油氣升壓設備銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六、促銷和市場滲透

1、 主要促銷方式

2、廣告/公關策略、媒體評估

七、液化石油氣升壓設備產品價格方案

1、液化石油氣升壓設備定價依據和價格結構

2、 影響液化石油氣升壓設備價格變化的因素和對策

八、液化石油氣升壓設備銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

九、液化石油氣升壓設備市場開發規劃，銷售目標

第六章 投資說明

一、資金需求說明(用量/期限)

二、資金使用計劃及進度

三、投資形式(貸款、利率、利率支付條件、轉股-普通股、優先股、任股權、對應價格等)

四、資本結構

五、回報/償還計劃

六、資本原負債結構說明

七、投資抵押

八、投資擔保

九、吸納投資后股權結構

十、股權成本

十一、投資者介入公司管理之程度說明

十二、報告

十三、雜費支付

第七章 投資報酬與退出

一、股票上市

二、股權轉讓

三、股權回購

四、股利

第八章 風險分析

一、資源風險

二、液化石油氣升壓設備市場不確定性風險

三、液化石油氣升壓設備研發風險

四、液化石油氣升壓設備生產不確定性風險

五、液化石油氣升壓設備成本控制風險

六、競爭風險

七、政策風險

八、財務風險

九、管理風險

十、破產風險

第九章 管理

一、公司組織結構

二、管理制度及勞動合同

三、人事計劃

四、薪資、福利方案

五、股權分配和認股計劃

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的.評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

a、對融資方的債務債權進行核查確認

b、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

c、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

一、項目簡介： 本項目是農業旅游觀光項目，農業是一個國家、一個民族的根本，國家也深知這一點 所以大力發展農業項目。 本項目坐落在北京的后花園懷柔，全國重點城鎮—懷柔區北房鎮，項目占地100畝，地理位置極為優越，緊鄰101國道，懷柔十八景近在咫尺，走京承高速北京到懷柔只要20分鐘,936，916，980等數條公車通達，潮白河環繞周圍,與自然共從。 本項目是政府大力扶持項目，順應國家政策，享受政府政策補貼，地理位置優越，周圍氣候大好，前景廣闊，投資小，回報快，收益穩定，項目需要資金550萬，當年就收回本錢并且達到盈利。

二、項目分析：

1、項目的基本情況:項目計劃建設120棟觀光大棚，一個生態餐廳和配套的附屬設施，兩者既能相互依托，優勢互補，又能獨立經營，集農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老于一體的綜合性園區。

工薪階層的老人，很難找到一個空氣清新，即便宜又能栽花種草的養老圣地，我們的園區恰恰迎合他們的需要。

3、證件狀況文件：有政府下發的項目補貼文件。

4、建造過程和保證：政府大力發展扶持，只有支持，不會有任何的阻撓，我公司本身就是建筑公司，可以節約高效的完成建設，在建設的同時銷售隊伍就能收回部分資金。

三、財務和建設計劃：

1、項目需用資金550萬，自有資金50萬。

2、先期資金主攻建觀光大棚，需要資金300萬，建設完畢后政府給補貼240萬，在我們建設的同時，大棚的水、電、路、由政府負責統一安裝，然后還會為我們鋪設滴灌，架設電動卷簾機，這幾項將又為我們節省資金近200萬。

3、在完善、銷售大棚的同時，建造生態餐廳，計劃投資100萬。

4、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬。

四、市場分析：

1、項目周邊的大棚一次性租給當地農民20年使用，是10萬一棟，而且供不應求，如果一次性租給北京市里的老人要15-20萬。(住：每個大棚400平米，帶生活用房80平米。)

2、如果是我們自己經營，政府給提供項目，政府每年都還要給我們補貼，并且承諾保證我們每個大棚每年純利潤1萬元，利潤還要翻翻。

五、融資方式：融資、借貸、合作。

六、項目建設財務計劃：

1、觀光大棚主體建設300萬。

2、生態餐廳建設100萬。

3、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬。

4、餐廳設備、材料、人工、運營50萬。

5、垂釣池和園區綠化50萬。

七、項目運營計劃：

1、大棚的種植有政府的補貼和承諾，收入以最保守的估計是100萬。

2、生態餐廳以每月10萬的保守估計，一年的純收入在120萬。

3、50個休閑度假房，以每年每個一萬元的最低價出租，一年可獲利50萬。

4、園區以往每年觀光采摘可獲利20萬，園區建好后將會翻一翻，達到40萬。園區綜合年利潤共計310萬，預計2年收回成本，如果養老房20年一次性買斷的話，以最低價每棟15萬計算，50棟是750萬，我們將提前收回成本并且盈利。

八、可行性分析

1、適應了旅游產業結構優化調整的客觀要求，是旅游開發形式轉型的新探索，推進了現代旅游業和現代農業的發展，不僅拓寬了旅游資源開發的路徑，而且把農業種植、養殖、旅游、觀光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老、新農村建設有機結合起來，加快了結構調整，提升和豐富了旅游的內涵，減少了旅游開發的投資風險，迎合了大眾消費心理。

二、計劃書信息: 無

三、項目進度: 無

四、發布的其他項目其他項目.

五、與本項目接近的項目.

名稱:農業技術專利轉讓 商業計劃書:無.

名稱:奶牛、肉牛集約化養殖及精深加工尋求投資

商業計劃書:無.

名稱:馬鈴薯淀粉精深加工生產線

商業計劃書:無.

名稱:玉米面尋找各地經銷商

商業計劃書:無

融資方案

1、公司狀況分析：資本是企業的血脈，是企業經濟活動的推動力。目前該abc公司所需要的總金額為4400萬元，其中進口設備需要1400萬元(按1美元約為7元)，國內配套資金需要3200萬元，且公司自由資金為1000萬元，還需2400萬元來投產。鑒于目前國內外的經濟形勢特制定兩套融資方案。如下：

abc公司與金融租賃公司簽訂為期6的租賃合同，租金為每年150萬，屆時公司就加大力度利用租賃來的設備大批生產其高技術的產品，盡快推出市場，以獲得最大的經濟效益，預計全面引進該設備后每年可盈利450萬，當公司在合同期內吧租金還清后，最終將擁有該設備的所有權，如此以來既贏得了利潤又有了設備，兩全其美。

方案二：融資的公司具有領先的技術、過硬的產品、良好的信譽、先進的管理，廣闊的市場發展前景，加之產品專利技術的取得，該公司可以辦理申請項目開發貸款，貸款額為900;此外依據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權等無形資產都可以作為質押物。abc公司新項目的產品研發已經取得專利授權，可以把其項目的研發產品的專利權作為質押物，申請無形資產擔保貸款，貸款額為專利權的行為只是一種暫時性的，在轉讓授權書時該公司仍然可以使用該項技術，只是所有權的轉讓而非使用權，銀行也可以將該項技術的使用權進行出租但不能進行買賣，且出租使用權的進而該公司擁有30%的租金占有率。

項目包裝融資是指對要融資的項目，根據市場運行規律，經過周密的構思和策劃進行包裝和運作的一種融資模式，它要求項目包裝的創意性、獨特性、包裝性、科學性和可行性。項目離不開包裝，要想取得良好的經濟和社會效益，必須做好項目的包裝。

2015年6月日 10

一、公司介紹

1、公司簡介

2.8億（含外調銷售），企業固定資產規模1.3億左右，企業員工總人數超過1300人，機械化程度達到80%以上。公司的宗旨是集合醴陵花炮產業群優勢，推動pdc模式在全國主要花炮消費區的市場份額的實施，營造花炮銷售市場的生力軍，為最終直接或間接上市整合資源。主要銷售產品為大地紅、滿地紅、各類煙花及相關花炮產業的配套服務。

2、公司現狀

公司籌建過程中，所有企業生產試制組與質量組組織人力物力訂做高性能安全環保花炮樣品，營銷組著力邀約全國部份重點客戶計劃6月底至7月在河南省不少于五個地區舉行花炮產業pdc模式（生產聯盟、銷售聯盟、消費聯盟）推介暨產品訂貨會，并進行相關宣傳資料的策劃之中，行政組已經向上級有關部門匯報并獲得湖南省醴陵市主管花炮產業發展的部門及河南省相關部門的大力支持，財務組加緊籌集資金保障此次pdc模式花炮推介會的正常運營。

3、股東實力

公司由十幾家醴陵花炮生產企業為整合產業群優勢而組建，各家企業的產品、生產規模、銷售市場各有千秋，十五家企業固定資產規模1.3億左右（包括廠房、土地、設備、安全生產特許證件等），強大的生產能力與市場占有能力促成公司在目前形勢下加速成立，及早占據目前國內市場，隨著花炮市場的規范，產業群的壟斷力加強，未來市場將成為實力花炮生產銷售企業品牌與消費者品牌的市場。對于此次對外融資公司的所有股東（十五家生產企業）希望以各自資產作為抵押，融資規模在6000萬，用于擴大生產能力與市場運作的資金需求，全力在三至五年內達到年銷售規模突破10億以上。

4、歷史業績

公司股東企業均是具有十年以上的生產銷售歷史，有的從技術起家，有的從銷售起家，從小到大的發展至今日生產銷售規模，2015年合計銷售額達到2.8億元，展現了各家企業目前的銷售實力。創業的艱辛發展與成熟的運作經驗讓大家對于目前買方市場的應對方式作出目前最具有突破性的決定――成立湖南省醴陵市花炮銷售股份有限公司，做大做強花炮產業，在未來的資本市場爭取一份屬于自己的蛋糕。

5、資信程度

十五家企業中有14家企業歷年獲得本市工商部門先進生產企業稱號、稅務部門納稅先進稱號、銀行優質客戶榮譽（一家企業由集體轉制不久，前期榮譽不計入在內）、安全監督部門的安全生產先進企業稱號。有十一家企業在7個省市花炮協會及安全部門獲得優秀產品供應商稱號、優質產品金獎稱號及榮譽。

6、董事會決議

對于目前制定的花炮產業pdc銷售模式項目需要融資，經過公司全體十五家股東及決策層的同意以各自固定資產作為抵押融資。

二、項目分析

1、項目的基本情況

融資主體－醴陵市花炮銷售股份有限公司位于湖南省醴陵市，本市產業經濟支柱之一就是花炮產業，目前由各企業準備出資2000萬，再對外融資6000萬作為此項目的發展資金，用于花炮產業pdc模式在河南省、山東省、安徽省、廣東省、河北省、天津等多個市場的推動。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

公司所有股東均具有安全生產部門嚴格審批后發放的安全生產許可證（目前全國只局限湖南瀏陽、醴陵、江西上粟、萬載四個地區為花炮主生產區，所以安全生產許可證審批過關的企業不多），各企業獨立擁有生產銷售花炮的營業證件、稅務證件、土地使用證、房產證件等。

4、資金投入

目前自有資金投入數額2000萬、占總項目投入的比例為25%、其他資金來源集中在對外機構融資75%，即6000萬（可考慮分期投入），供應商材料1000萬左右，經銷商訂金200萬左右資金用于整個項目運營與發展。

5、市場定位

pdc花炮銷售模式市場定位在花炮主要消費與集散地河南省、山東省、安徽省、廣東省等，產品包括大地紅、滿地紅、煙花及各類花炮產業的配套服務等。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

花炮產業是一個區域性經濟的特殊市場，受到地方安監部門保護的影響比較大，所以在某種意義上來說屬于專業的壟斷經濟體。2015年醴陵花炮產業100余億元的產業經濟與20萬員工的就業就說明了一點是該產業在本市經濟主體中占有不可或缺的地位。

2、花炮市場的分析

目前國內花炮市場亂象叢生，價格反差很大，企業整體品牌優勢沒有形成，市場串貨嚴重，產品質量無法得到保證，消費者權益也得不到保障。在河南、山東、安徽、廣東多地經銷商的強烈要求下，本市15家企業聯合組成花炮銷售股份有限公司作為本地區產品銷售的領頭人，集合優勢產品互補，為滿足國內部份地區經銷商及消費者奉獻花炮制作人的所能。

3、競爭對手和可比較案例

的存在，所以我們目前倡導的pdc經營銷售模式作為一種補充來滿足花炮產業的發展刻不容緩。

4、未來市場預測及影響因素

未來的花炮生產銷售隨著各地產業的退出，醴陵作為僅存的四大產區之一，將成為此特殊行業的主導之一，市場前景預測相當可觀，在3至5年時間成為花炮消費品市場的重要基地，我們公司的市場銷售份額隨之達到10億元以上也是可以的。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員由執行官（ceo）、運營官（coo）、財務總監(cfo)、生產總監（pm）、營銷總監（cso）、采購總監（mm）技術總監（cto）組成，其在花炮行業均是歷練多年，經驗豐富并富有事業激情。

2、組織結構

企業內部設立總經理室、行政部、財務部、采購部、生產部、市場營銷部、質控部、技術部等，各級部門中高級技術人員15，公司倡導“市場為先、品牌促進”的企業文化精神進入市場。

3、管理規范性

管理制度對于公司內部及下設廠家來說，均采取花炮行業嚴格的生產銷售制度、倉庫保管運輸制度、質控制度，符合國標管理體系化的運作，管理結構嚴謹，把握現代化公司運營機制在市場化運作中的主體，做大做強醴陵花炮產業，在各廠家歷年來的生產經營來說，在安全管理方面均是市級先進企業。

4、重大事項

對于目前公司來說每年產生重要影響的事項是由于高溫影響，為保障生產員工的安全性，市安全監督局規定每年的'7、8月份全部停產休假，間接在產能方面有2個月無法交貨，部份影響市場的供貨。但由于花炮產品有一定季節性，只需要在經銷商倉庫保障供貨最低庫存量，也不會對市場需求造成較大的影響。

五、 財務計劃

目前公司對于統一銷售、統一采購、統一安全生產管理、協調訂單交貨已經形成一成套較好的計劃，對于項目所需資金的安排都有嚴格的管理制度與責任人制度，財務計劃采取先預算再實施的方式，通過銀行杠桿工具充分發揮資金的使用，爭取給投資者及內部下設廠家、供貨材料商以高標準的企業管理經驗正常運作公司，提高公司形象。具體資金的來源和運用將以財務計劃表形式公布。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式)

方式：融資方式將以融資方股權進行抵押借款

這種投資方式協助融資方快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

a、對融資方的債務債權進行核查確認

b、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

c、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同(以公司股東各自的廠房、設備或股權等作為擔保抵押)進行融資，確定相應回報利率和收回貸款的期限（暫定三年，后期如有資金可雙方再商議）。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，如借款資金償還不足，可商議以公司協定的股權作為抵償。

2、融資規模、期限和價格

項目融資的規模為6000萬，期限為三年，可承受的融資成本在年回報15%之內，最高不超過18%。

3、風險分析

a、投資方的投資資金及收益風險在項目分步啟動的情況下可雙方考慮按簽署的項目計劃書分步注入資金，從而解除投資方的資金與收益風險顧慮及融資方的融資利息成本風險。

b、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險，可考慮財務總監每月將預算資金計劃與實施資金計劃經公司股東簽字后報投資方。

c、破產風險，以雙方簽署的資產抵押為優先償還；

d、融資者為掌控全局經營，在償還借貸資金時利益出讓風險。

f、融資者提前償還而付出的資金成本風險。

風險化解方案

a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

b、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

c、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制

a、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

b、債權方式融資退出

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。所以最有效的安全措施就是有效資產的抵押。

股東簽字：

計劃方：醴陵市花炮銷售股份有限公司籌備組

2015年6月10日

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、學校介紹

1、學校簡介

成立時間：

教學宗旨：做全國最好的會計學校！ 學校戰略：踏實

主要產品：

2、公司現狀

資本結構：

凈資產：

總資產：

年報：

前幾年學員資源：

本期學生：

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

a、對融資方的債務債權進行核查確認

b、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

c、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

b、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

c、破產風險

d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

e、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

b、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

c、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

a、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

b、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

《led節能燈項目商業計劃書》基于產品分析、把握行業市場現狀和發展趨勢、綜合研究國家法律法規、宏觀政策、產業中長期規劃、產業政策及地方政策、項目團隊優勢等基本內容，著力呈現項目主體現狀、發展定位、發展遠景和使命、發展戰略、商業運作模式、發展前景等，深度透析項目的競爭優勢、盈利能力、生存能力、發展潛力等，最大限度地體現項目的價值：

作為項目運作主體的溝通工具。《led節能燈項目商業計劃書》著力體現企業的價值，有效吸引投資、信貸、員工、戰略合作伙伴，包括政府在內的其他利益相關者； 作為項目運作主體的管理工具。《led節能燈項目商業計劃書》可視為項目運作主體的計劃工具，引導公司走過發展的不同階段，規劃具有戰略性、全局性、長期性； 作為項目運作的行動指導工具。《led節能燈項目商業計劃書》內容涉及到項目運作的方方面面，能夠全程指導項目開展工作。

二、led節能燈項目商業計劃書質量保障

我們具備撰寫高質量商業計劃書的能力和資質要求：運通科學高效的溝通技巧，快速全面了解您的需求；我們具有多名8年以上經驗高級產業分析師，他們熟悉各行業的市場需求、供給、政策、技術、企業、投資、行業管理的現狀和未來發展趨勢，這種專業知識能從更高的角度，提供更為全面深入可信的信息；我們具有中國經濟報告課題組強大專家顧問團隊，從國家層面解讀各種政策及法律法規；另外我們所具有的金融和財務知識對高質量商業計劃書的制定也具有同等重要性。

我們的商業計劃書撰寫團隊均來自政府部門、科研高校、行業協會等權威機構，團隊成員多數具有投融資經歷、創業及公司運營經驗，能夠有效地為客戶提供高質量的商業計劃書，保證您達到項目融資、項目商業化運作的目的。

三、led節能燈項目商業計劃書目錄

第一部分 摘要

一. 公司概況描述

二. 公司的宗旨和目標

三. 公司目前股權結構

四. 已投入的資金及用途

五. 公司目前主要產品或服務介紹

六. 市場概況和營銷策略

七. 主要業務部門及業績簡介

八. 核心經營團隊

九. 公司優勢說明

十. 目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還 十一. 融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）

十二. 財務分析

1. 財務歷史數據

2. 財務預計

3. 資產負債情況

第二部分 綜述

第一章 公司介紹

一．公司的宗旨

二．公司簡介資料

三．各部門職能和經營目標

四．公司管理

1. 董事會

2. 經營團隊

3. 外部支持

第二章 技術與產品

一．技術描述及技術持有

二．產品狀況

1. 主要產品目錄

2. 產品特性

3. 正在開發/待開發產品簡介

4. 研發計劃及時間表

5. 知識產權策略

6. 無形資產

三．產品生產

1．資源及原材料供應

2．現有生產條件和生產能力

3．擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4．原有主要設備及需添置設備

5．產品標準、質檢和生產成本控制

6．包裝與儲運

第三章 市場分析

一．市場規模、市場結構與劃分

二．目標市場的設定

三．產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

五．市場趨勢預測和市場機會

六．行業政策

第四章 競爭分析

一 ．有無行業壟斷

二．從市場細分看競爭者市場份額

三．主要競爭對手情況：公司實力、產品情況

四．潛在競爭對手情況和市場變化分析

五．公司產品競爭優勢

第五章 市場營銷

一．概述營銷計劃

二．銷售政策的制定

三．銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

四．主要業務關系狀況

五．銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六．促銷和市場滲透

1. 主要促銷方式

2. 廣告/公關策略、媒體評估

七．產品價格方案

1 . 定價依據和價格結構

2. 影響價格變化的因素和對策

八. 銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

九. 市場開發規劃，銷售目標

第六章 投資說明

一．資金需求說明（用量/期限）

二．資金使用計劃及進度

三．投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等）

四．資本結構

五．回報/償還計劃

六．資本原負債結構說明

七．投資抵押

八．投資擔保

九．吸納投資后股權結構

十．股權成本

十一．投資者介入公司管理之程度說明

十二．報告

十三．雜費支付

第七章 投資報酬與退出

一．股票上市

二．股權轉讓

三．股權回購

四．股利

第八章 風險分析

一．資源風險

二．市場不確定性風險

三．研發風險

四．生產不確定性風險

五．成本控制風險

六．競爭風險

七．政策風險

八．財務風險

九．管理風險

十．破產風險

第九章 管理

一．公司組織結構

二．管理制度及勞動合同

三．人事計劃

四．薪資、福利方案

五．股權分配和認股計劃

第十章 財務分析

一．財務分析說明

二．財務數據預測

1 . 銷售收入明細表

2. 成本費用明細表

3. 薪金水平明細表

4. 固定資產明細表

5. 資產負債表

6. 利潤及利潤分配明細表

7. 現金流量表

8. 財務指標分析

二、融資計劃書

昆明世豪房地產開發有限公司

項目融資說明書

目錄：

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司介紹

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、

凈資產、

總資產、

年報或者其他有助于投資者認識

你的公司的有關參考資料附上。

如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務

報告以附件形式提供。

如果經過審計請注明審計會計師事務所，

如果未經審計

也請注明。

3、股權結構

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。

如果股東中有大的企業，

或者公司

本身就屬于大型集團，

那么對融資會產生很多好處。

如果大股東能提供某種擔

保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，

以前做過什么項目，

經營業績如何，

都是要特別說明的地

方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，

必須經過公司決策層的同意。

這樣才更加強了融資的可

信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本

情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、

用地規劃許可證、

項目規劃許可證、

開工證和銷售許可證

等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、

預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，

如何得到保障可以如期完工。

而不會耽誤工期，

不會導

致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，

受到地方經濟的影響比較大。

而表征一個地區的

經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，

而且說明起來可繁可簡。

簡單說需要定性分析本

地區房地產市場的發展，

平均價格，

各種類型房地產的目標客戶群等。

復雜些

說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，

但是，

因為很多地區沒有進行

常規的價格跟蹤，

所以，

嚴格數據的分析很難完成，

但是可以通過典型項目的

分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

以及未來的市場供應量

等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，

但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法

等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，

工作的經歷和特點。

如果一個團隊有足夠多

經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、

財務計劃

一個好的財務計劃，

對于評估項目所需資金非常關鍵，

如果財務計劃準備的不

好，

會給投資者以企業管理者缺乏經驗的.印象，

降低對企業的評價。

本部分一

般包括對投資計劃的財務假設，

以及對未來現金流量表、

資產負債表、

損益表

的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

商業計劃書(business plan），是公司、企業或項目單位為了達到招商融資和其它發展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料。商業計劃書是一份全方位描述企業發展的文件，是企業經營者素質的體現，是企業擁有良好融資能力、實現跨越式發展的重要條件之一。完備的商業計劃書，不僅是企業能否成功融資的關鍵因素，同時也是企業發展的核心管理工具。

《led項目商業計劃書》基于產品分析、把握行業市場現狀和發展趨勢、綜合研究國家法律法規、宏觀政策、產業中長期規劃、產業政策及地方政策、項目團隊優勢等基本內容，著力呈現項目主體現狀、發展定位、發展遠景和使命、發展戰略、商業運作模式、發展前景等，深度透析項目的競爭優勢、盈利能力、生存能力、發展潛力等，最大限度地體現項目的價值：

——作為項目運作的行動指導工具。《led項目商業計劃書》內容涉及到項目運作的方方面面，能夠全程指導項目開展工作。

我們具備撰寫高質量商業計劃書的能力和資質要求：運通科學高效的溝通技巧，快速全面了解您的需求；我們具有多名8年以上經驗高級產業分析師，他們熟悉各行業的市場需求、供給、政策、技術、企業、投資、行業管理的現狀和未來發展趨勢，這種專業知識能從更高的角度，提供更為全面深入可信的信息；我們具有中國經濟報告課題組強大專家顧問團隊，從國家層面解讀各種政策及法律法規；另外我們所具有的金融和財務知識對高質量商業計劃書的制定也具有同等重要性。

我們的商業計劃書撰寫團隊均來自政府部門、科研高校、行業協會等權威機構，團隊成員多數具有投融資經歷、創業及公司運營經驗，能夠有效地為客戶提供高質量的商業計劃書，保證您達到項目融資、項目商業化運作的目的。

一. 公司概況描述

二. 公司的宗旨和目標

三. 公司目前股權結構

四. 已投入的資金及用途

五. 公司目前主要產品或服務介紹

六. 市場概況和營銷策略

七. 主要業務部門及業績簡介

八. 核心經營團隊

九. 公司優勢說明

十. 目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還

十一. 融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）

十二. 財務分析

1. 財務歷史數據

2. 財務預計

3. 資產負債情況

一．公司的宗旨

二．公司簡介資料

三．各部門職能和經營目標

四．公司管理

1. 董事會

2. 經營團隊

3. 外部支持

一．技術描述及技術持有

二．產品狀況

1. 主要產品目錄

2. 產品特性

3. 正在開發/待開發產品簡介

4. 研發計劃及時間表

5. 知識產權策略

6. 無形資產

三．產品生產

1．資源及原材料供應

2．現有生產條件和生產能力

3．擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4．原有主要設備及需添置設備

5．產品標準、質檢和生產成本控制

6．包裝與儲運

一．市場規模、市場結構與劃分

二．目標市場的設定

三．產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

及品牌狀況

五．市場趨勢預測和市場機會

六．行業政策

一 ．有無行業壟斷

二．從市場細分看競爭者市場份額

三．主要競爭對手情況：公司實力、產品情況

四．潛在競爭對手情況和市場變化分析

五．公司產品競爭優勢

一．概述營銷計劃

二．銷售政策的制定

三．銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

四．主要業務關系狀況

五．銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六．促銷和市場滲透

1. 主要促銷方式

2. 廣告/公關策略、媒體評估

七．產品價格方案

1 . 定價依據和價格結構

2. 影響價格變化的因素和對策

八. 銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

九. 市場開發規劃，銷售目標

一．資金需求說明（用量/期限）

二．資金使用計劃及進度

三．投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等）

四．資本結構

五．回報/償還計劃

六．資本原負債結構說明

七．投資抵押

八．投資擔保

九．吸納投資后股權結構

十．股權成本

十一．投資者介入公司管理之程度說明

十二．報告

十三．雜費支付

一．股票上市

二．股權轉讓

三．股權回購

四．股利

一．資源風險

二．市場不確定性風險

三．研發風險

四．生產不確定性風險

五．成本控制風險

六．競爭風險

七．政策風險

八．財務風險

九．管理風險

十．破產風險

一．公司組織結構

二．管理制度及勞動合同

三．人事計劃

四．薪資、福利方案

五．股權分配和認股計劃

一．財務分析說明

二．財務數據預測

1 . 銷售收入明細表

2. 成本費用明細表

3. 薪金水平明細表

4. 固定資產明細表

5. 資產負債表

6. 利潤及利潤分配明細表

7. 現金流量表

8. 財務指標分析

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

a、對融資方的債務債權進行核查確認;

c、在有關管理部門辦理登記手續。

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的'風險存在作出判斷。

a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

b、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

c、破產風險

d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

e、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

b、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

c、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

a、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

b、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息。

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。摘要是對融資報告的高度濃縮，類似電影的預告片，是吸引資金方繼續與你溝通的重要文件。

在此文件里，你得列出項目的核心競爭力一二三，告訴對方：我的項目有諸多亮點，值得您來投資或借款給我。故言簡意賅就非常重要，300~500字為宜。

三、融資主體簡介：

河北***集團是一家***

四、融資項目簡介：

1、項目地址

衡水市***村預留地開發項目位于***。

2、主要規劃指標

建筑密度：30%

綠地率：35%

2、地塊周邊規劃及環境優勢

該地塊緊鄰衡水市兩條主干道：***和***，根據衡水市政府規劃，地塊周邊將建設醫院（哈勵遜國際和平醫院分院）、幼兒園、小學、中學、文化廣場、新華書店、滏陽河公園等公共設施。

我公司與***村在2015年1月8日簽定了《土地開發合作協議書》見（附件3），原地塊為132.37畝，現為105畝，我公司已向***村支付2億元土地款，現地塊80畝已完成組卷，25畝組卷在近期完成，具備辦理土地證條件。

根據衡水市2015年11月24日頒發的衡政【2015】50號文件《衡水市人民政府關于規范主城區儲備土地留地安置的試行意見》，針對***105畝預留地項目，我集團公司將于近期組建一房地產開發公司。

項目建設期為 年，自 年 月至 年 月。

項目地址位于衡水市桃城區***，注冊（實收）資本***萬元。項目擬建設住宅157507.9平方米，商業17500.9平方米，地下車庫35000平方米。

五、 融資規模、期限及還款進度

項目總投資96926萬元，資金來源為業主自籌 萬元，擬融資 萬元。

預計融資資金一次性到賬，本金按 年分期償還，利息按 支付。 年 月償還本金 萬元， 年 月償還本金 萬元， 年 月償還本金 萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資96926萬元，其中土地款及出讓金26670萬元，前期手續費120萬元，建筑安裝費38829萬元，基礎設施費421萬元，銷售及財務成本24059萬元。

項目建設期預計 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元。

土地征用及拆遷補償費26670萬元。項目共占用規劃面積土地使用權105畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入20000萬元用于支付土地費用。 前期手續120萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等。

建筑安裝工程費38829萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方2219的單位造價、建筑面積175009平方米相乘確定。 基礎設施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務成本24059萬元，如管理及財務費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設住宅公寓面積157507.9平方米；商鋪可售17500.9平方米。 根據衡水市以及項目所在地附近房產項目市場的調查，住宅和公寓的平均售價為4500元/平方米，商鋪的價格預計平均售價為15000元/平方米，車位售價150000元/個，儲物間售價2500元/平方米。預計項目可售部分可實現收入114380萬元。項目銷售期 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成銷售 %，實現收入 萬元；預計 年完成銷售 %，實現收入 萬元；預計 年完成銷售 %，實現收入 萬元； 年完成銷售 %，實現收入 萬元。

與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費 萬元。各項稅費情況見下表：

八、 項目財務分析 項目預計現金流量表如下：

預計項目實現凈收益 萬元，預計利稅總額 萬元，項目內部收益率 %，靜態投資回收期 年，動態投資回收期 年，項目投資收益率 %。

經營虧平衡測算，當項目單位平均售價為 元/平方米時，項目達到盈虧平衡。

經敏感性分析，銷售單價每上升 %，對項目凈收益率的影響為 %，敏感系數為 ；投資規模每上升 %，對項目凈收益的影響為 %，敏感系數為 。銷售單價和投資規模的敏感性分析見圖。

房地產企業（項目）融資計劃書參考模板

項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

（1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。）

方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

a、對融資方的債務債權進行核查確認

b、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

c、在有關管理部門辦理登記手續

（2）債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

（3）債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

（4）房地產信托融資

（5）多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。）

對投資融資雙方有可能的'風險存在作出判斷。

a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

b、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

c、破產風險

d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

e、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

b、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

c、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制（絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）

a、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出；

b、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

項目完成投資方退出，按時還本付息；

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有投資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，摘要中應重點介紹項目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內容。

中商咨詢編制的商業計劃書可作為項目運作主體的溝通工具，會著力體現企業（項目）的核心價值與競爭優勢，有效吸引風險投資者及商業伙伴，促成項目融資。同時，中商咨詢編制的商業計劃書內容涉及企業（項目）運營的方方面面，能為企業（項目）實施提供建議參考。

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