方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。寫方案的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關內容，希望對大家有所幫助。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇一

一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。 序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。 2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。 5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。 6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。 7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。 員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

12.6萬元 30000*12*0.35=126000(元)

(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(4) 清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。

六、 前期物業接管 a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。 b) 物業接管驗收 l 既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 l 是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收; l 供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用; l 房屋幢、戶編號已經有關部門確認; l 落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。 l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、 入伙

2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 l 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。 l 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場 入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。 舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。 注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、 物業裝修與管理 業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。 業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、 日常管理

(四)安全護衛、停車管理

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇二

傾聽業主心聲，落實整改措施，全面提升物業軟硬件管理水平。

一、基礎管理存在問題

1)、管理人員監督檢查不到位。

2)、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現象。

3)、與業主代表交流溝通不夠，對部分業主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。

4)、對小區商家監管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環境治理不能得到有效的控制。

5)、小區已交房6年，小區各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經營壓力巨大，工作開展較為困難。

整改措施

1)、項目經理每天對小區巡查不少于兩次，對發現的問題，發整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。

2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯系相關部門，切忌推諉。

3)、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。

4)、與業主委員會加強溝通和交流，就小區部分違規現象，和業委會一起采取措施及辦法進行處理。

5)、就商家擾民問題與小區業主委員會一到聯系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內使擾民問題得到一定遏制，部分環境景觀得到改善，取得業主基本滿意。

6)、對小區欠費業主進行清理和統計，會同業委會對小區欠費大戶進行費用催繳。

二、公共秩序維護

1、存在問題

1)、安防隊員新隊員較多，素質參差不齊，部分秩序維護隊員雖經培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。

2)、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。

3)、小區門口亂停車現象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業主意見較大。

4)、小區內安全設施(如監控、紅外線等)幾乎癱瘓，小區內公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。

5)、小區內車位隨著業主增多，日益緊張，已不能滿足業主停車需要，部分業主經常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監控設施癱瘓，一旦發生車輛擦掛，物業公司就有責任。

2、整改措施

1)、加強安防隊員基礎素質的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。

2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。

3)、門口因車輛停放發生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現象，一旦發現堅決開除。

4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。

5)、加強和業主委員會合作，就小區安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區各項安全設施設備正常運作起來。

6)、加強出租戶管理，對小區租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。

7)、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;

10)增加秩序維護隊員大門實行雙崗;

三、工程維護

1、存在問題

1)、目前小區內設施設備、房屋屋面據已過質保期，業主反映的滲水、漏水問題及室內報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。

2)、小區內弱電問題如門禁對講系統、監控系統等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。

3)、小區排水系統因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數量不夠，經常導致排污管道積油多，并與小區住戶排污管道相通，因此小區排水系統不暢，經常需要疏通及清掏。

4)、小區路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。

5)、小區內木制作較多，經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。

6)、小區圍墻欄桿及部分鐵飾品(如彩虹橋)等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。

7)裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章亂搭亂建現象嚴重。

2、整改措施

1)、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問題應和現業主委員會達成協議，暫由物業公司進行墊付費用處理。

2)、加強和左岸花都業主委員會溝通，啟用維修資金，就小區內大型的設施設備進行更新和維護。

3)、加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。

4)、聯系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。

5)對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進行處理。本月內完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統及門禁系統的整改，保證其正常運用。

6)建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

針對侯集中學的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的侯集中學物業管理領導小組，負責監督協調侯集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

6、完善各項管理制度

(1)來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

(4)每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

(5)發現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。

(6)開展意見調查，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

7、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

8、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衛生管理

1、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。

3、遇到有損害環境衛生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。

宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

(1)檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。

(2)檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節輕重報校方后給予一定的處罰。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份，以務出現突發事件后聯系。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

一、服務宗旨：

服務第一、租戶至上、規范管理、追求創新。

二、追求目標：

管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。

三、 物業服務整體策劃與構想

1、指導思想

用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。

2、管理服務方式

完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今后的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環境。

3、安全、消防真抓實干

為確保租戶的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的創新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。

4、環境管理責任到人

多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。

五、管理指標承諾及實施措施：

(1)、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。

(2)、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。

(3)、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。

(4)、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。

(5)、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。

(6)、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。

(7)、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。

(8)、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。

六、 服務意識

物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們著重要培養員工服務意識和觀念;樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質，物業管理面對的是享受服務的群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。

七、 收費標準

結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積__ m2 ，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。

八、 物業的發展與拓展;

物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。

一、 項目分析

根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50%，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

1、管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書(附后)，在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的bi行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

的服務等級為準。

1.1 客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員(財務)1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成)

庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

1.2 維修部

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員)，分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施(如：配電箱、水泵房、給排水系統等)進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定)。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

1.3 安防部

根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的bi行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

1.4 環境部

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

項目水系的衛生維護工作。

綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則根據項目物業服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

1.1 火災突發事件處理

1.2 水浸突發事件處理

1.3 電梯困人突發事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

2、社區文化的開展

服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。

一、公共設施設備治理

1.治理目標保證設備運行正常，無重大治理責任事故。治理措施

(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等治理制度。

(2)配備所需專業技術職員，嚴格執行操縱規程，設備治理和維修職員持證上崗。

(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

(4)建立供電、供水的治理制度，供配電、供水系統配置職員24小時值班。

(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。

(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

(7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種題目。

(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施，水池、水箱四周無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修職員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線同一下地或進公共管道，無排擠管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。

二、安全治理

1.治理目標

(1)確保大廈內無因治理責任引發的重大火災。

(2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進進。

(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況，采取防范措施。

2.建立交互式聯動治安網絡

(1)在大廈設立活動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要，治理處通過對講機下達指令，巡邏職員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。

(3)與當地派出所建立警民共建關系，并商請其警官兼任治理處安全治理指導員，定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應急處理措施

(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時，治理處迅速調集巡邏安全治理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。

(2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。

(3)發生案件時，立即報警并維護現場，協助公安機關調查破案。

(4)治理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。

三、裝修治理

1.日常裝修治理

(1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。

(2)跟蹤施工情況，治理處主任逐日巡視，了解各施工點施工情況，安全治理主管逐日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

(3)安全治理員24小時值班，控制職員進出并做好相應記錄。

(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區內外環境。

(5)安全治理組負責裝修日常安全工作。

(6)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。

(7)裝修材料按指定時間進進，安全治理員進行認真查驗，發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進內。(4)需要進行燒焊等動火作業，應向治理處提出申請，經批準后在治理職員監護下，方可作業。

(8)安全治理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發現不安全隱患，及時處理報告。

(9)發生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。

四、消防治理

1.消防組織機構的建立

(1)治理處負責建立消防安全小組。

(2)治理處主任為消防安全負責人。

(3)治理處其他職員為義務消防員。

(4)安全治理主管為專職安全監視員。

(5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。

(6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。

2.建立各項消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員逐日檢查小區內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業監視、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由治理處主任審核。

(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發現消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。

(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患，應向業戶發放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。

(6)治理處制定《動火審批制度》，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業戶要樹立防火意識，治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員，全面負責小區的消防工作。

(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找治理處安排施工。

(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。

(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

(6)嚴格裝修審批手續，動火審批手續，保證每樓、每層有必要的消防設施。

(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。

(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。

4.消防知識培訓

(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業戶須知》、《治理公約》傳達到各業戶，并向業戶發放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。

(2)治理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防治理條例，內部的消防治理制度，設備設施的操縱方法等，學習情況須具體記錄。

(3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。

(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行

在活動記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。

5.消防設備治理

(1)治理處負責建立消防檔案。

(2)治理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。

(3)制定《設備治理制度》，對消防設備進行檢查和維護。

(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見由治理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部分。

(2)消防演習后，治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的題目，及時調整、糾正并驗證其結果。

五、車輛治理

1.小區停車場實行晝夜24小時值班制度，由小區安全治理員負責治理，車輛可以隨時進出、停放。

2.本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進進停車場。

3.車輛進進：車輛進進停車場應一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排，取得治理員同意后方可進進。

4.車輛停放：車輛停放時必須服從治理員指揮，留意前后左右車輛的.安全，在規定位置上停放，并與四周車輛保持適當間隔，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。治理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

5.駛離：車輛駛離停車場時應留意四周車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向治理員交回停車牌，治理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

6.治理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、飲酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關職員進進停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的公道要求應給予滿足。治理員交時應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。

7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

六、清潔治理

1.職員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。

2.工作流程及質量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業服務公司實施。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇三

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

(1)房屋

a、房屋完好率達98%以上；

b、房屋零修、急修及時率92%以上；

c、房屋零修工程合格率98%以上；

d、外觀良好、整潔、無缺損現象；

e、房屋裝修貼合管理規定。

(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環衛設施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛

(1)主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

(2)安全護衛人員24小時巡查；

(3)小區24小時監控；

(4)交通、車輛管理有序；

a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衛生

(1)綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

(3)修剪及時，整齊美觀；

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；

(5)小區內全方位持續清潔；

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

(8)環衛設施整潔；

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象；

(10)噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

(1)硬件環境

a、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

b、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

d、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

e、有集中監控設備；

f、有生活服務配套設施；

g、有教育、文體活動及商務服務設施；

1、便民服務(部分收費)

(1)清洗空調過濾網；

(2)室內清潔；

(3)檢修電器(室內自用部位)；

(4)修理家具配件；

(5)安裝、更換配件；

(6)修理，開關、插座、電話盒等；

(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

(11)代辦繳納電費；

(12)代辦繳納電話費；

(13)代辦電話開戶；

(14)代辦有線電視開戶；

2、商務服務(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞；

(2)代訂車、船、機票；

(3)中英文打字、傳真；

(4)電話留言服務；

3、社區娛樂、文化活動服務

(1)棋類；

(2)牌類；

(3)球類；

(4)健身活動；

(5)書刊閱覽；

(6)歡慶節日；

(7)義務服務活動。

1、企業須持有物業管理企業資質證書；

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

(1)企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

(2)檔案管理規范，資料齊全；

(3)用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

3、嚴禁改動入戶門、門套；

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水(排污)管道；

2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

廚房及衛生間：

1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇四

1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

2、對市政道路的保潔;

4、24小時水電維修;

5、對業主生活垃圾的定時清運;

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護;

7、項目范圍內綠化的種植與養護;

8、業主能源費用的代收代繳;

9、定期花木殺蟲及滅鼠;

10、暫住證等社區性證明。

11、業主院落檔案的管理。

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題;任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的資料：

a、業主訂購報刊的派送(報紙需經過熨燙，免費)

b、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求(付費)

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

c、為業主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)

1、保衛部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統

停車管理系統(如有大規模公共停車位需要管理)

安防器材(對講機、滅火器、警棍等)

3、保衛部門帶給的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛(主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛)

(以上兩種服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目)

4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇五

1.一級物業管理企業資質必備條件：

(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上;

(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;

(6)企業經營年限必須在3年以上;

(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業管理企業資質必備條件：

(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上;

(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。

對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業管理公司資質申請報告;

(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書;

(5)驗資證明;

(6)經營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書);

(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關資料。

2.外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)

(1)業主身份證明(復印證);

(2)業主的工作簡歷;

(3)申請資質審批的報告;

(4)管理章程;

(5)驗資證明;

(6)經營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業的證明;

(8)雇員的名冊;

(9)專業技術人員的資格證書;

(10)其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

(一)組織機構設立 物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記 根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。

(1)物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。

(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值， 延長其使用壽命，最大限度地實現社會財富的節約。 (3)物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。

(4)發揮物業的最大使用功能，為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

(5)履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。

(1)管理方面： 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設備的維修、保養管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環衛管理;綠化管理; 消防管理; 物業保險管理等。

(2)服務方面： 物業修繕; 物業租售代理; 物業清掃保潔; 搬家、裝潢服務。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應;蔬菜糧食供應; 服裝清洗供應; 美容美發; 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務; 家教服務; 商業服務等。物業管理經營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業范圍內的居民或單位提供優 質、方便的各種服務。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇六

一、指導思想和總體要求

以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。

二、工作目標

緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識;加強管理，提高服務水平;加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。

時間活動內容日常工作責任部門審核結果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創優方案和聯系一個物業服務對象實施創優服務，取得經驗，啟動創優工作。

1、發揮社會監督作用，邀請監督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓。3、每月搞2次質量檢查。

4、中心辦公室召開兩月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗。

5、實施計劃在執行過程中可以修訂完善。

四月份

各個部門搞2次職業培訓;搞一次副經理以上管理人員到社會物業小區參觀學習考察;派遣人員到社會物業小區實習，學以致用;發放優質服務卡，方便業主服務需要;中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，聘請業主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。

開展“優質服務年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題;中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環節的優質服務活動，促使其物業條件根本改善，并且長期保證質量。

七月份

全面檢查、鞏固落實本學期創優情況，寫出物業創優工作小結。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業服務創優方案，并付諸實施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實“假期物業服務創優方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結合新生入學江津校區建設，進行物業服務創新大討論，搞好物業服務創新培訓和物業服務創新的改進實施。

十月份

進行物業技術創新大討論，搞好物業技術創新培訓和物業服務技術的改進實施。

十一月份

進行物業管理創新大討論，搞好物業管理創新培訓和物業管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調查。

十二月份

進行溫馨、和諧物業大討論及其培訓，搞好溫馨、和諧物業。管理層研究先行進入江津校區物業人員名單。

一月份

總結全年優質服務創優經驗，予以評價，形成文件，使之規范化制度化。

為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二管理原則

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

三管理方法

(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理;

(六)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。

一、物業服務的企業文化

員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。

工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。

服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。

三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。

三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。

發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。

二、物業總體服務標準

(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。

(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。

(五)常規性服務

1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。

2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

三、物業資源，人員配置

1、物業管理服務收費標準：

(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。

(2)水費：2.00元/噸。

(3)電費：0.6元/度

(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。

(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

一、施工管理

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計;

3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;

二、設備安裝調試

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案;

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

三、竣工驗收及接管驗收

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

四、人員配置及素質要求：

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷;有電梯前期介入相應經驗;了解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證(電梯)

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調制冷兩年以上工作經驗;具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書;有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓運行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高(電監會頒發)、低壓電工證(安監局頒發);一年以上星級酒店或超高層建筑物業供配電運行值班經驗;有10kv高壓環網柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗;有變壓器運行、報停管理經驗。

一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺性。

1.在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。

2.保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場滅火操作。

3.長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。

二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。

1.建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。

2.搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產(服務)，以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。

①. 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。

②. 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。

③. 安全作業、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。

3.各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。

三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。

1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。

2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。

3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。

4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。

5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。

創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇七

為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

(一)公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

(二)公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內(維護作業標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

(三)公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

(六)其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

(一)居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區(小區)是：xx小區。

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

(二)先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長：xx。

副組長：xx。

辦公室主任：xx。

辦公室副主任：xx。

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題。

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作。

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準。

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作。

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作。

區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作。

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作。

區工商分局：負責對成立物業服務公司的_和資質審批帶給支持。

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合。

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

(一)準備階段。

1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區(小區)名單。

2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、xx月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段。

1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

(三)考核驗收階段。

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(小區)實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

(一)高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

(二)充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的.認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

(三)全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區(小區)明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

物業管理策劃方案物業管理策劃方案篇八

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計;

3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案;

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的`移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷;有電梯前期介入相應經驗;了解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證(電梯)

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調制冷兩年以上工作經驗;具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書;有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓運行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高(電監會頒發)、低壓電工證(安監局頒發);一年以上星級酒店或超高層建筑物業供配電運行值班經驗;有10kv高壓環網柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗;有變壓器運行、報停管理經驗。