房地產的發展對于城市形象、居民生活質量和社會穩定有著深遠影響。以下是一些房地產交易中的注意事項的總結，希望能幫助大家避免一些常見的風險。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇一

一、世界各國的財產稅制比較。

廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產稅比重的比較。

據oecd組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產稅制要素的比較。

1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產稅制的現狀及存在的問題。

目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。

（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。

（五）建立內外統一的財產稅制。

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面。

1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。

2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規。

定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。

（二）擴大財產稅征收范圍。

1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的'提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據。

1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。

2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產稅的稅率。

1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自主權。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。

（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系。

1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。

2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。

（六）財產稅的稅收優惠問題。

1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優惠。

2、借鑒瑞典、荷蘭，日本等國的做法，適當確定林地免稅和農村土地的稅收優惠。

3、改革事業單位的財產稅優惠。企業化的事業單位按照企業身份征收財產稅；對于改革后具有一定行政職能的事業單位仍視同行政機構對待，對其業務用財產給予免稅優惠。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇二

摘要：經濟日漸發展使得房地產市場經濟在國民經濟發展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發展打下良好的基礎。

關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策。

一、前言。

作為國家發展中最為有效的經濟調節手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態以及住房條件等等，充分發揮財政稅收政策在房地產市場經濟發展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協調發展。

二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響。

（一）財政稅收政策有利于實現房地產消費理性化以及科學化。

從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發展。房地產市場經濟的不斷發展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩定化發展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發商往往并不給于稅收方面的優惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節，促進房地產市場穩定發展，提升房地產發展質量，為房地產市場發展的健康性以及穩定性提供保障。

（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策。

作為人類行為的重要規范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩定、快速發展環境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環節使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優化配置，盡可能滿足房地產市場發展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。

（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。

為了能夠有效規范房地長市場經濟發展，相關政府工作部門需要改進物業稅，結合房地產市場發展實際運行情況來進行評估。在設置物業稅的過程中，需要結合我國發展國情，區別物業稅的稅率，在城市發展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發揮物業稅調節作用，結合人群經濟收入能力來進行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發展國情，有利于規范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。

三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策。

（一）保證房地產市場供應量充足。

從目前發展來看，房地產行業給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。

（二）重視房地產市場征稅環節。

作為房地產市場經濟發展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環節，諸如，利用物業稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優化配置，提升房地產價格穩定性。

（三）實現征稅對象的區別性對待。

由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。

四、結束語。

隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發展預期來實現房地產市場經濟發展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發展。從近些年的發展來看，我國的房地產市場在發展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節作用，利用財政稅收政策來有效調節房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規來穩定房地產發展市場。

參考文獻：

房地產稅制論文（優秀18篇）篇三

包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應納稅金額計算。

房地產企業的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業的計算方法進行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國家在《土地增值稅鑒證業務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產企業土地增值稅清算中的問題。

1.計算方式復雜。

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業務繁雜、產品開發周期較長、投資的活動更為復雜的企業來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

房地產行業和企業的產品銷售類公司有著一些明顯的區別。在市場經濟的大環境下，為了規避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業的賬目越發的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規范。

稅收部門對于房地產企業所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業技能不過關，導致企業所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業為了增加企業的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進行稅務清算。

5.收入確認不規范。

企業的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。

三、做好房地產企業土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準確性。

在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區分，將該企業的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業及時繳納該部分的稅金。

2.準確計算工程項目的竣工面積。

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定。

在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴格控制扣除項目審核。

同樣為了漏稅部分企業甚至鋌而走險通過虛開發票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分攤。

房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。

6.土地增值稅的計算過程要規范。

土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規定堅決執行，確保稅收的清算過程規范科學。

7.提高清算工作的質量。

清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。

四、結語。

通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業能夠穩扎穩打，健康的持續發展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發展。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇四

摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產業工人的工資和居住費用脫節,之所以形成這種局面,主要是我國房地產上漲的最大動力來源于投資性購房。論文分析了我國房地產現狀及應對策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產論文范文盡在top期刊論文網。

政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產市場進行密集調控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產市場。

首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數據，研究當期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產相關政策的頒布，分析政府宏調的作用與效果。結合政策理論分析和房地產市場實際價格趨勢來研究政府宏調的效果，從而總結出宏調政策的優劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協助政府完成對房地產市場價格穩定的調控。

我們決定通過計算房價收入比來對房地產市場發展狀況和居民購買負擔進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。

房價收入比(housingprice-to-incomeratio)計算方法：是指住房價格與城鎮居民家庭年收入之比。本課題以城鎮三口之家為標準，住房價格指城鎮家庭在當年的居住面積乘以當年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：pir=p/i.

一、政府政策對房價的影響分析。

查閱資料得知房價收入比(pri)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結合政府對房地產市場的調控政策，對房價收入比數據進一步分析，以得出政府密集調控政策對房價收入比的影響。

我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經濟和社會的穩定發展，因此，政府在這十年間對房地產進行了一系列密集調控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務院各部委、各直屬部門機構下發“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產市場健康發展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對稅收政策進行了細化和完善。結合數據我們看出，2010年國家采取的密集調控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩定房地產宏觀調控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導這一政策。盡管“新國八條”的調控力度更大，調控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價收入比也是史無前例的高漲。

總觀04年以來國家頒發的一系列房地產調控政策，調控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩定房地產市場的健康發展;調控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行;政策逐步細化，如市場監管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調控的政策緊跟改革風向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強調堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調最多的方面：一是高度重視穩定住房價格工作和切實負起穩定住房價格的責任;二是大力調整和改善住房供應結構;三是加強市場監管與監理考核問責機制;四是加強保障性安居工程建設。

由此可見，政府根據我國國情不斷在調整政策，這一系列密集調控政策對房價收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。

政府對房地產調控要逐步區域化，進行分類(雙向)調控。針對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產商的土地供應，適當的放松限貸和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩過渡，避免城鎮化末期出現類似日本房地產市場崩潰的危機。

建議政府盡快開征物業稅，制定出臺一部公正、公平的房地產物業稅，讓房子多的、房子好的房地產投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結合我國的具體情況做出合理的設計和安排，就能夠將對普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。

影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內需來解決房地產存量過多的問題。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇五

如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。

1收費的去向。

1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規范的政府籌資的主要方式和調節經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區域的或社區的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業也可以有“收費”，但這屬商業行為，與政府財力運作系統無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。

1.2轉入使用階段。居民購買物業，要交物業管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發生的費改為保有階段是最直接的方法。

1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。

2最重要的保有稅——物業稅。

物業稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。

我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。

地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。

發展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。

3問題最多的交易稅——土地增值稅。

我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難。“我國現行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等。”

我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。

土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快牛”的現象難以克服。

4結語。

從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇六

作為世界上稅收制度最復雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內容包括：1、稅收署可制定補充規定，以企業雙方關系的實質為準，嚴格界定適用稅法的關聯企業；2、國內收入署有權對關聯企業間往來款是債務還是投資的性質進行審查認定；3、按照債務與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認定的債務總額與資產凈額之比超過這一標準的即屬資本弱化，其債務超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預提稅。美國在《收入調和法案》中對資本弱化問題作了稅法規定，不允許扣除“不符合規定的利息”。這里“不符合規定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關聯公司支付的利息：1、當國外關聯公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產經營有實際聯系的所得，所以國外關聯公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據美國與其他國家的稅收協定，該利息可以不繳或少繳美國的預提所得稅。此外。“不符合規定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎上，“不符合規定的利息”，還應該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當年調整后應稅所得的5o加上上一年結轉下來的余額；2、公司在納稅年末的債務一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業的債務股權比例時，與大多數國家針對單個非居民股東，債權和股權都是特定非居民股東對居民企業享有不同，美國并不要求接受股息分配的關聯方必須是非居民。此外，美國稅法還規定，如果非關聯企業之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關聯企業之間(要求股權控制在50以上)發生了這樣的貸款，稅務當局則應當認定該貸款為“非正常交易”，關聯企業內部的貸款就應當視為股權，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發展的趨勢。

(二)英國．。

作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務部門在確定資本弱化稅務稽查對象時，并沒有嚴格而確定的標準，主要采取正常交易法進行判斷，不過債務股本比例超過1：1的企業通常會備受關注。英國國內稅務局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環境下會產生什么樣的安排，以及其他相關的因素。在檢查中，英國國內稅務局會從銀行和無關聯第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務水平，借款人所在產業特點，借款人的經營狀況、現金流量以及資產狀況，該企業的其他特殊因素，進而會確定如果沒有關聯關系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規模和利息水平以及超額利息數額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預提所得稅。當然，在此之前要判斷雙方是否為關聯公司，判斷的標準是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關聯公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規則的另外一個特點是：不區別對待居民和非居民關聯企業，即給英國居民公司提供貸款的企業無論是在英國境內的公司，還是設在英國境外的公司，只要符合上述標準，都要受有關法規的限制。

(三)德國。

德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負債股權比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認定為股息按25稅率征收預提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區分居民公司與非居民公司，適用于所有企業，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權的公司關系密切，稅務當局就要加以特殊審查。但是德國稅法規定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務按相同條件可以從與公司無關聯的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配。可以從稅前扣除。根據這一規定，負債和股權只包括可以分攤到股東的數量，股權包括已發行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負債包括無息貸款和背對背貸款。

(四)日本。

日本資本弱化條款的適用對象包括國內外資法人、外國法人在日本的分公司、內資法人(主要指從國外關聯企業借款數額較大的法人)。日本對關聯方關系的確定標準為：1、直接或間接持有國內法人已經發行的股票或股權總數的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內法人擁有全部或者部分實質性經營決策權；3、國內法人大部分經營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內法人經營是從該非日本居民或特定的外國企業借款或者得到擔保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規定了國外控股股東的債務股本比例和固定的法人債務股本比例兩大標準，只有當這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業的國外控股股東的債務股本比例達到3：1，只要日本企業總的付息債務(包括關聯和非關聯方負債)等于或者少于該企業在本營業年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務當局允許還外資企業以其他類似日本外資企業的總債務和凈資產的比率為參照物來取代3：1的債務資產比例，如果該企業采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業應符合：1、該企業從事類似的商業活動；2、按日本內閣法案中規定條款的計算，該企業的商業規和其他情況應該與這家外資企業相仿。此外，日本稅法也規定了正常交易原則，即不允許外資企業或者外國法人在日本的分支機構向關聯方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機構的債務利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機構向國外控股股東支付的可列支的利息數量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機構向其總部進行支付債務利息行為有特殊規則加以處理。

三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。

(一)資本弱化的危害。

受資本弱化危害最大的應屑接受跨國企業投資的國家，資本弱化增加了跨國企業的債務資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應稅所得，逃避了部分本應在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調節作用的有效發揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經濟秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產生消極影響，由于轉移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環境差的假象。

對通過資本弱化避稅的跨國企業來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負債籌資造成資本結構不合理，高比例的負債資本導致跨國投資者在獲取高比例的債權收益的同時，卻以低比例的股本承擔著經濟及社會責任。跨國投資者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業承擔風險，這對東道國股東來說是極其不公平的。

此外，如果公司的債務資本比重過大，公司賬面上的經營業績將不能如實反映其實際的財務狀況和經營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態，將容易導致公眾及其他債權人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導致公司股價大幅下跌。

(二)對我國的借鑒意義。

從我國的現實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統一的反避稅立法，有關避稅港避稅、濫用國際稅收協定、資本弱化等方面的法律規范還有待建立完善，現有比較成熟的立法也僅限于轉讓定價和預約定價制度，部分已有法規還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于2007年3月16日通過，并已自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》對反避稅問題進行了專門規定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規定，對于規制各種避稅行為，維護國家稅收權益，強化稅收調控作用，實現公平競爭將起到重要作用。

通過以上分析可以發現，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優點在于簡單易行，便于納稅人執行和稅務當局管理，可以有效減少實務中的不確定因素和稅務糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發生的情況，更接近公平交易原則。根據我國目前的經濟情況和稅務機關的執法水平，以及我國制定法的歷史傳統，固定比例法顯然更為合適。可以采取從寬政策，將固定比率設為在3：1。至于金融機構，除了應滿足相關金融法規規定的資本充足要求之外，我國稅務當局也應當設定一個科學的固定比率，如lo：1，以應對入世后日益增多的外資和合資金融機構及隨之可能產生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規則的目的是避免居民企業的特定股東通過以貸款方式替代股權出資方式，虛增居民公司利息從而規避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應以單個股東為對象來計算，以遵循“責任自負”原則。

明確關聯控制者的條件也有利于規制資本弱化行為。我國關聯關系的認定標準采用《關聯企業間業務往來稅務管理規程》的規定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關系或為第三者所擁有或控制”作為認定關聯控制者的標準顯然過于嚴厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規則。這也使得我國公司法和稅法的控制標準一致。此外，還要明確債務資本和股權資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應的處理方式。這些都將有利于維護我國的稅收權益，規制各種避稅行為，強化稅收調控，促進公平競爭。

在新稅法環境下，加強對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關法規、借鑒其成功經驗，并結合我國國情構建出我國嚴密應對資本弱化行為的規則，以嚴格規范將會日益突出的資本弱化行為以維護國家的稅收權益，同時避免過多地干預投資人和企業在融資、經營過程中的自主權，是我們政府工作的新挑戰，也是我們急需解決的問題。

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房地產稅制論文（優秀18篇）篇七

目前，我國已初步建立了房地產稅收體系。

房地產稅收在促進房地產業的健康發展，完善稅制、保護和合理使用土地資源等方面發揮了積極作用。但我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系還存在稅收政策不統一、稅制結構不合理、稅收級次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。

我國現行的房地產方面稅收主要分為房地產財產稅、房地產收益稅、房地產資源稅、房地產流通環節稅、房地產行為目的稅等幾大類別。

房地產業己成為我國國民經濟的支柱產業，房地產稅收在國家財政收入中占的比例越來越重，是國家與城市政府收入的重要來源。國家不僅通過房地產稅收取得收入，維持國家機器運轉，而且還通過稅收調節國民經濟和房地產經濟的運行。我國房地產稅收收入主要來自房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和契稅等幾個主要稅種，其收入在地方稅收入中的比重已達到10%以上，如果再加上間接以房地產為課稅對象的營業稅和所得稅，房地產稅收收入占地稅收入的比例已達到20%左右，是地方財政收入的重要來源。我國房產稅實現收入575.05億元，同比增長1l.62%，土地使用稅實現收入385.45億元，同比增長117.90%，土地增值稅實現收入403.15億元，同比增長74.28%。

隨著我國城市化建設步伐的不斷加快，到我國的城市化程度計劃達到70%左右，大約有超過9億的人口將要住在城市。為此在未來的中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產企業發展空間在今后相當一段時間內是非常巨大的，房地產企業稅收將在國家稅收收入占有重要地位。

(一)稅收政策不統一。

這種稅制不公平主要表現在內外資企業和個人適用兩套房產稅法、兩套企業所得稅法，且內外資企業和個人適用的稅種數量不同，使得內外資房地產開發企業在費用列支、稅率、稅收優惠等方面享受不同待遇。這主要表現以下二個方面：一是內資企業和外資企業分別實行兩套稅制。按現行稅制體系，中外合資、中外合作、外商獨資企業免繳耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅。房產稅、城鎮土地使用稅儀適用于內資企業，不適用于“三資企業”。

另外，內外資企業實行不同的所得稅，這造成了內外資企業在所得稅稅負上的嚴重不均。

二是內資企業也因地區差異而實行不同的稅收政策。比如，經濟特區的企業所得稅仍按15%執行，而內地企業的所得稅稅率為33%，稅收政策的不統一，稅率不一，優惠各異，不符合稅負公平、平等競爭的市場規則。

(二)稅收級次分配不夠合理。

根據國務院關于分稅制財政管理體制的規定，我國稅收稅款入庫預算級次分為中央收入、地方收入、中央與地方共享收入。而房地產企業繳納的各項稅收均為地方財政收入，政府性的收費就更不用說了。目前，我國的房地產稅收絕大部分屬于地方政府的財政收入。地方財政收入過多的依靠房地產業，必然造成地方政府為了財政收入的大幅增長，或明或暗鼓勵和刺激房地產業的急速發展，為房地產企業大開綠燈。從這個角度上說，地方政府在房地產行業快速發展中發揮了推波助瀾的作用。

(三)稅制結構不合理。

目前，我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數稅并課，造成房地產保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重。

(四)稅收征管的配套措施不完善。

我國現行的房地產稅制，立法層次偏低，稅收法規多變，嚴重影響著國家稅法的嚴肅性和權威性。在分稅制財政體制下，稅權過多地集中于中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產的區域性特點，無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要。

(五)征稅范圍過于狹窄。

我國現行的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外。同時，鎮土地使用稅和房產稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。

因此，應積極建立統一、規范的房地產稅收體系，拓寬房產稅征稅范圍，進一步完善房地產稅課稅的相關配套制度，完善收入籌措機制和強化宏觀調控功能相結合等政策，促進房地產業的健康、快速發展。

參考文獻。

[1]李潼：淺談我國目前房地產稅收政策，新西部，(20)。

[2]聶銀學：我國當前房地產稅收制度問題探討，理論學刊，2009(5)。

[3]吳z：試論我國房地產稅制改革，財會月刊，2009(4)。

[4]付俊花：改革與完善我國房地產稅收制度的探討，會計之友，(1)下。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇八

論文摘要：資本弱化已成為跨國公司乃至國內公司避稅的一種重要手段，也是國際稅收領域面臨的新課題。考察美、英、德、日等國的稅收制度及相關狀況可以發現，發達國家多已制定了相應的反避稅措施。我國也應該借鑒相關的國際經驗，以促進公平貿易和我國稅制的規范化。

一、資本弱化的概念。

從形式上看，資本弱化就是指公司的資本結構中負債資本遠遠大于權益資本的資本結構安排。但如果投資者不是有意識的通過操縱債務和股權比例失調來追求一定稅務利益的話，企業融資時盡量利用借貸融資，而較少利用股份融資這一現象不應成為各國稅務當局關注的問題，也不會成為稅法學研究的對象。只有當投資者是為了逃避其本應承擔的稅收負擔，而有意識地過多選擇負債籌資而非股本籌資時，這一現象才會為稅務當局和稅法學界所關注，因此稅法學(特別是是國際稅法學)是把資本弱化作為一種避稅方式加以研究的。與稅收學更多關注稅收資金的運動過程，研究如何提高稅收經濟活動效率相比，稅法學更多的著眼于稅收關系中主體之間的權利義務關系，因此稅法學對資本弱化這一種避稅方式進行研究主要是防止納稅人逃避其應承擔的稅負，維護國家作為稅收征收法律關系中債權人的合法利益。從法理上講，資本弱化這種損害國家法定稅收利益的行為顯然是無效的，國家有權對其進行糾正，從而對受損害的國家稅收利益進行救濟。從這一角度出發，資本弱化是指公司投資者投資于公司的資本中，不恰當的提高負債比例從而相應的降低股本的比重，增加利息獲得更多的稅前扣除，以減少應納所得稅[2]。與之相對應，資本弱化稅制可以定義為關于資本弱化的基本原則、方法、措施以及有關協調的實體性和程序性規則的總稱。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇九

房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。

（二）房地產企業財務風險的外部原因。

房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。

二、房地產企業財務風險的治理措施。

綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。

（一）提升房地產企業財務管理工作質量。

房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。

（二）加強房地產企業項目運作流程的優化。

房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。

（三）加強財務管理工作的預算機制應用。

房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。

（四）加強市場調查。

房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。

三、結語。

綜上所述，通過對房地產企業所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十

作為世界上稅收制度最復雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內容包括：1、稅收署可制定補充規定，以企業雙方關系的實質為準，嚴格界定適用稅法的關聯企業；2、國內收入署有權對關聯企業間往來款是債務還是投資的性質進行審查認定；3、按照債務與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認定的債務總額與資產凈額之比超過這一標準的即屬資本弱化，其債務超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預提稅。美國在《收入調和法案》中對資本弱化問題作了稅法規定，不允許扣除“不符合規定的利息”。這里“不符合規定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關聯公司支付的利息：1、當國外關聯公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產經營有實際聯系的所得，所以國外關聯公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據美國與其他國家的稅收協定，該利息可以不繳或少繳美國的預提所得稅。此外。“不符合規定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎上，“不符合規定的利息”，還應該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當年調整后應稅所得的5o加上上一年結轉下來的余額；2、公司在納稅年末的債務一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業的債務股權比例時，與大多數國家針對單個非居民股東，債權和股權都是特定非居民股東對居民企業享有不同，美國并不要求接受股息分配的關聯方必須是非居民。此外，美國稅法還規定，如果非關聯企業之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關聯企業之間(要求股權控制在50以上)發生了這樣的貸款，稅務當局則應當認定該貸款為“非正常交易”，關聯企業內部的貸款就應當視為股權，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發展的趨勢。

(二)英國．。

作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務部門在確定資本弱化稅務稽查對象時，并沒有嚴格而確定的標準，主要采取正常交易法進行判斷，不過債務股本比例超過1：1的企業通常會備受關注。英國國內稅務局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環境下會產生什么樣的安排，以及其他相關的因素。在檢查中，英國國內稅務局會從銀行和無關聯第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務水平，借款人所在產業特點，借款人的經營狀況、現金流量以及資產狀況，該企業的其他特殊因素，進而會確定如果沒有關聯關系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規模和利息水平以及超額利息數額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預提所得稅。當然，在此之前要判斷雙方是否為關聯公司，判斷的標準是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關聯公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規則的另外一個特點是：不區別對待居民和非居民關聯企業，即給英國居民公司提供貸款的企業無論是在英國境內的公司，還是設在英國境外的公司，只要符合上述標準，都要受有關法規的限制。

(三)德國。

德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負債股權比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認定為股息按25稅率征收預提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區分居民公司與非居民公司，適用于所有企業，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權的公司關系密切，稅務當局就要加以特殊審查。但是德國稅法規定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務按相同條件可以從與公司無關聯的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配。可以從稅前扣除。根據這一規定，負債和股權只包括可以分攤到股東的數量，股權包括已發行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負債包括無息貸款和背對背貸款。

(四)日本。

日本資本弱化條款的適用對象包括國內外資法人、外國法人在日本的分公司、內資法人(主要指從國外關聯企業借款數額較大的法人)。日本對關聯方關系的確定標準為：1、直接或間接持有國內法人已經發行的股票或股權總數的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內法人擁有全部或者部分實質性經營決策權；3、國內法人大部分經營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內法人經營是從該非日本居民或特定的外國企業借款或者得到擔保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規定了國外控股股東的債務股本比例和固定的法人債務股本比例兩大標準，只有當這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業的國外控股股東的債務股本比例達到3：1，只要日本企業總的付息債務(包括關聯和非關聯方負債)等于或者少于該企業在本營業年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務當局允許還外資企業以其他類似日本外資企業的總債務和凈資產的比率為參照物來取代3：1的債務資產比例，如果該企業采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業應符合：1、該企業從事類似的商業活動；2、按日本內閣法案中規定條款的計算，該企業的商業規和其他情況應該與這家外資企業相仿。此外，日本稅法也規定了正常交易原則，即不允許外資企業或者外國法人在日本的分支機構向關聯方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機構的債務利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機構向國外控股股東支付的可列支的利息數量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機構向其總部進行支付債務利息行為有特殊規則加以處理。

三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。

(一)資本弱化的危害。

受資本弱化危害最大的應屑接受跨國企業投資的國家，資本弱化增加了跨國企業的債務資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應稅所得，逃避了部分本應在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調節作用的有效發揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經濟秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產生消極影響，由于轉移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環境差的假象。

對通過資本弱化避稅的跨國企業來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負債籌資造成資本結構不合理，高比例的負債資本導致跨國投資者在獲取高比例的債權收益的同時，卻以低比例的股本承擔著經濟及社會責任。跨國投資者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業承擔風險，這對東道國股東來說是極其不公平的。

此外，如果公司的債務資本比重過大，公司賬面上的經營業績將不能如實反映其實際的財務狀況和經營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態，將容易導致公眾及其他債權人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導致公司股價大幅下跌。

(二)對我國的借鑒意義。

從我國的現實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統一的反避稅立法，有關避稅港避稅、濫用國際稅收協定、資本弱化等方面的法律規范還有待建立完善，現有比較成熟的立法也僅限于轉讓定價和預約定價制度，部分已有法規還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于3月16日通過，并已自1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》對反避稅問題進行了專門規定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規定，對于規制各種避稅行為，維護國家稅收權益，強化稅收調控作用，實現公平競爭將起到重要作用。

通過以上分析可以發現，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優點在于簡單易行，便于納稅人執行和稅務當局管理，可以有效減少實務中的不確定因素和稅務糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發生的情況，更接近公平交易原則。根據我國目前的經濟情況和稅務機關的執法水平，以及我國制定法的歷史傳統，固定比例法顯然更為合適。可以采取從寬政策，將固定比率設為在3：1。至于金融機構，除了應滿足相關金融法規規定的資本充足要求之外，我國稅務當局也應當設定一個科學的固定比率，如lo：1，以應對入世后日益增多的外資和合資金融機構及隨之可能產生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規則的目的是避免居民企業的特定股東通過以貸款方式替代股權出資方式，虛增居民公司利息從而規避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應以單個股東為對象來計算，以遵循“責任自負”原則。

明確關聯控制者的條件也有利于規制資本弱化行為。我國關聯關系的認定標準采用《關聯企業間業務往來稅務管理規程》的規定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關系或為第三者所擁有或控制”作為認定關聯控制者的標準顯然過于嚴厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規則。這也使得我國公司法和稅法的控制標準一致。此外，還要明確債務資本和股權資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應的處理方式。這些都將有利于維護我國的稅收權益，規制各種避稅行為，強化稅收調控，促進公平競爭。

在新稅法環境下，加強對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關法規、借鑒其成功經驗，并結合我國國情構建出我國嚴密應對資本弱化行為的規則，以嚴格規范將會日益突出的資本弱化行為以維護國家的稅收權益，同時避免過多地干預投資人和企業在融資、經營過程中的自主權，是我們政府工作的新挑戰，也是我們急需解決的問題。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十一

在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創新的類型及發展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產業的發展提供有效依據。

0.引言。

金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創新視為創新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。

1.房地產金融工具創新的類型及發展特點分析。

1.1房地產金融工具創新的類型從不同角度為出發點，房地產金融工具創新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創新通常具備五個類型：

(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創新[2]。

(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創新。

(3)流動性增強型。該類型工具創新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現性增強。

(4)引致信用型。此種工具創新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

(5)引致股權型。該工具創新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。

1.2房地產金融工具創新發展的特點。

在各種金融創新工具的產生下，房地產金融工具創新發展特點主要體現在四大方面：

(1)不可逆性。指的是產生創新的原因消除之后，金融創新工具仍舊存在。

(2)組合性。大部分金融創新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯系的收益等。

(4)具備“金融創新群”。在一個基礎創新產生之后，圍繞著這個基礎創新而產生的諸多其他創新，由諸多創新聯系起來便形成了創新群。

2.加強房地產金融工具創新的有效策略探究。

目前，我國房地產金融工具創新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創新不是基于金融與經濟發展中由經濟體系內部力量發動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現重塑，一方面，需要對專業銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創新機制，發揚創新精神，營造良好的創新氛圍，并培養專業素質強的創新人才。

2.2加強引導和監管力度。

一方面，監管部門必須對金融風險的監控進行強化。將創新可能引發的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創新進行重點監管。另外，以創新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。

2.3重視技術主導型創新。

目前，我國具備的金融工具創新大多數是避免管制型的創新，這樣便使創新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創新供給，進一步使日益增長的創新需求得到充分滿足。

2.4加強房地產金融市場的競爭力度。

現狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態”還沒有發生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環境。其次，對金融業市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創新奠定良機。

三、結語。

通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創新主體、加強引導和監管力度、重視技術主導型創新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現房地產金融工具創新，還需與我國實現國情充分聯系起來，然后實施有針對性的創新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現創新，進一步為我國房地產業的發展起到推波助瀾的作用。

參考文獻：

[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創新與發展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十二

隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節，房地產行業向著更健康的發現發展，更為社會發展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻。現階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業乃至國民經濟健康發展有著積極的現實意義。

1財政稅收政策的概述。

眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發展創造良好的環境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。

2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響。

2.1有利于房價的穩定，消費的理性化與科學化。

從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發展的相關規范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩定的發展。

2.2有利于實現利益分配的公平性。

土地作為房地產市場經濟發展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發展體現公平性具有重大意義。

2.3有利于房地產市場經濟建立規范的政策與制度。

我國是法治國家，法律是保障一切發展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規范了市場秩序，還使房地產市場經濟發展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。

3優化我國房地產市場積極發展的有效策略。

3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡。

在房地產市場經濟發展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發展。

3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為。

在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環節的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環節稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發展。

房地產在市場經濟下，有自動調節的功能，但要想讓其更穩、更快地向前發展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規范市場的發展。可以利用財政稅收政策中的物業稅來進行調節規范，對于不同群體實施區別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發生給買房帶來的經濟損失，監察一切違規行為，形成規范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。

4結束語。

房地產業作為我國經濟發展的重要產業，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩定地長期發展下去。

參考文獻。

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[2]潘夢瑤.促進房地產行業健康發展的稅收政策研究[d].云南財經大學，20xx.

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[4]張俊.房地產稅收制度對山西省房地產市場的影響研究[d].太原理工大學，20xx.

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十三

20xx年以來，金融動蕩已經逐步蔓延到世界各地的很多領域，對我國實體經濟產生一定的影響，其中包括我國的房地產行業，房地產市場持續低迷，進入了周期性調整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發展，我國住房金融領域創新不斷涌現。但是，相關的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關注。如何在金融危機的大環境下協調推進房地產行業的金融創新、風險防范與監管等問題已經成為當務之急。房地產金融創新是房地產金融業發展的必然要求，對促進房地產業發展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產金融創新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發展規律。但是，房地產金融創新也會產生風險，次貸危機的爆發生動而深刻地展示了房地產金融創新的現實風險，引起了金融界關于加強監管的反思。

一、房地產金融對我國的影響。

自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發展壯大，房地產金融的發展壯大，對我國的經濟穩定發展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發展所有事，很多專家學者針對這一環境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。

二、當今我國房地產金融遇到的危機。

1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。

2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。

3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。

三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議。

1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的`發展與進步。

2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段。現在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。

3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。

4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段。科學嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。

參考文獻：

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[2]崔滿紅，李志峰.房地產金融戰略研究的整體思路——金融理論研究的一個視角[j].經濟研究參考，20xx，（29）.

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[責任編輯陳麗敏]。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十四

當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面。

從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯。

21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目。

房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的'手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策。

為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃。

在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持。

政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施。

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率。

房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：

(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭。

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業財務管理水平。

房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。

(三)有利于實現房地產企業利益的最大化。

在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。

房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

[4]劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究[d].財政部財政科學研究所，20xx.

[5]李哲.房地產開發企業稅收籌劃空間探究[d].西南財經大學，20xx.

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十五

由于受制于技術發展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產發展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產成本増加。這不僅需要房地產業在投入雄厚的資金來進行技術研發。同時低碳經濟的發展，可以有效地代替傳統的能源，這就決定了在低碳技術的研發使用上具有高成本的特點，在房地產開發中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產業主要以中小規模為主，在發展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。

2.低碳經濟的發展會抬高房價。

在當前房地產行業中，如果要走低碳經濟發展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發，這樣房地產業勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產建設過程中應用低碳技術，房屋質量必然會有所提升，高質量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。

3.低碳經濟短期對房地產發展起抑制作用。

房地產行業的發展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產業的發展起到一定的抑制作用。

1.制定低碳地產發展政策。

當前經濟環境較為復雜，而且經濟發展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產發展政策，那么低碳房地產的發展必然會產生較多的問題，如缺乏完善的法律法規，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產發展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產價格還會出現虛假等情況。所以在當前低碳經濟背景下，房地產發展過程中需要加快各項政策及法律法規的完善。

2.倡導綠色環保。

在當前低碳經濟環境下，房地產業低碳的實現，需要加快在材料和技術上的創新，利用綠色環保材料來有效地代替高能耗的材料，實現材料的綠色環保。利用新型材料作為房地產的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠實現隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環保的目的。近年來，我國科學技術的快速發展，各種新技術不斷涌現出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環保、綠色的房屋建筑。

3.提高環保意識。

低碳經濟背景k房地產經濟管理創新發展相關措施：

1.健全法律法規控制排碳量。

最近幾年來房地產產業在我國發展很快，法律法規的健全能夠讓房地產經濟更加健康的發展’但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規定經營的房產商處罰力度不夠。

2.低碳前提下對企業成本的控制在低碳經濟背景下’房地產建筑過程中多。

會使用環保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現象發生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

3.低碳前提下策劃房地產業發展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。

低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。

4.低碳背景房地產經濟管理體制的完善原本房地產的發展就有很多問題，而目前。

提倡的低碳經濟對房地產發展影響更大，問題也就越來越多，而房地產市場環境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產經濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經濟的前提下，國家要對房地產市場環境和企業本身的問題進行分析，制定一些列規章制度，對房地產的經濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產經濟管理體制，確保房地產在低碳經濟下穩步發展。

5.低碳背景下地產財稅政策的完善在低碳經濟背景下，房地產業的發展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業低碳發展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業向低碳經濟方向的發展。

結束語。

隨著能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業發展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業的發展能夠有效地實現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節能環保意識，有效地推動房地產業低碳的發展進程。當前我國房地產行業的低碳發展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創新，在加快推動房地產經濟快速發展的基礎上，有效地對居民生活的環境質量進行改善，確保經濟和環境的和諧發展。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十六

從我國目前房地產企業的發展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產企業在我國經濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產企業開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業良性運轉，但就目前我國房地產企業整體經濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發現和解決，勢必會影響房地產企業日后的發展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創新管理方式，使其能夠順應時代發展的需求，是當前房地產企業重點關注的話題。

（一）盲目投資，資金規劃不合理。

房地產企業從建立之初到穩定的運營發展具有周期長、耗費大等特點，在發展的過程中，完全依賴企業自身的資金運轉是不可能實現的，因此房地產企業需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產企業的負債率較高，幾乎每個房地產企業都有大筆的負債額。某些企業資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產出的形式流回企業，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業而言，有效的資金預算和合理的資金規劃，是企業最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業在資金投資和規劃上還存在著諸多的不足[3]。

（二）融資渠道單一，主體不明。

資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產企業在此方面的規劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數房地產企業巨大數額的投資和收款，并沒有明確監督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發現資金已經被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產企業本身的資金不足以支撐企業正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產企業融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產企業想要穩定長期的發展，就必須要解決上述所有問題。

（一）做好資金預算，促進資金良性運轉。

房地產企業不同于一般的企業，每一筆進賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產出比例也較大，因此做好房地產企業的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環節，更是確保企業良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節。每年年初，財務部門則根據上一年的企業運營情況以及當年企業發展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業的發展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業的“脈搏”，突出計劃重點，有效節約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執行。

（二）合理規劃資金，重視風險管理。

在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業能夠運轉的資金優先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現實發展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業財務管理者嚴格依照合理規劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產企業的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發生在企業資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規避風險發生的概率[5]。

（三）擴寬融資渠道，加強資金動態流向的監督力度。

房地產企業應定期，不定期地對資金使用情況進行監督和核查，明確企業資金的動向。一般情況下，可通過企業的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產企業的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產企業應該制定明確的責任制度，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業的經濟效益。

房地產企業的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產企業資金數額較大，在企業本身資金不足以支撐企業發展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業的發展。因此房地產資金管理工作是企業發展的核心任務，有效的資金預算和規劃，在強有力的監督體制下落實施行，能夠保障企業在激烈的競爭中獲取一定的優勢，從而在房地產企業更好更快的發展。

[2]高峰.探討房地產企業資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.

[4]董剛.房地產企業資金管理存在的問題及對策[j].東方企業文化，20xx，24：202.

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十七

在經濟不斷發展以及社會持續化進步的時代背景下，我國房地產經濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現今我國房地產企業在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產企業進一步發展的重要因素，人才是企業生存和發展的重要推動力量，在房地產企業中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構建企業培訓評價指標體系，實現人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建，促進房地產企業的發展，實現社會和經濟的雙向進步。

優秀的人才隊伍往往是構成企業生存和發展的決定性力量，是企業實現戰略化發展的有力保障，對企業的穩定發展具有十分重要的影響。現今我國房地產行業針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業的長遠發展，構建起企業培訓評價指標體系已成為房地產行業必須解決的問題，通過本文對房地產投資企業培訓評價指標體系的研究和分析，從而強化企業實力，保證房地產行業的順利發展。

（一）重視程度不高，工作積極性不高。

企業領導對員工的培訓工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓工作放在實際之中，對員工培訓工作的重視程度不高。雖然一部分房地產企業已經逐步建立起培訓規劃，但卻沒有切實將培訓工作落實到實處，沒有嚴格按照規劃行事。另外，企業員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態度，自我學習能力較為薄弱。

（二）企業培訓評價指標體系內容和方法過意單一化。

企業的培訓工作缺乏科學合理的評價指標體系，沒有通過科學的調查分析進行培訓工作的設計，其培訓方法和內容較為單一化，缺乏培訓效果評估環節，缺乏系統、科學、全面的培訓評價指標體系，無法對企業員工的實際情況進行深入的調查研究，培訓工作缺乏針對性，所涉及的培訓工作并不能滿足企業的長遠發展和員工的切身利益。

（三）企業對培訓工作缺乏充足的硬件設施和資金投入。

我國房地產企業對員工的培訓工作缺乏相應的重視和認識，所以在資金的投入、教學授課以及硬件設施等方面無法予以充分提供，企業的培訓工作往往只是在內部簡單進行，卻沒有提供專業性的培訓場地，只是借助企業會議室、多媒體設備等場地和設施簡單地展開，培訓方式過于單一化，其培訓結果也無法預知。

（四）培訓效果轉化與跟蹤機制存在不協調因素。

大部分房地產投資企業培訓評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調查或者書面測試的方式在企業中進行，也就是沒有一套專業化的評估體系，也沒有長久性、持續性的企業員工，員工對培訓工作的意識還需要跟蹤性的調查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓效果，跟蹤機制和培訓效果轉化彼此之間互不協調，其培訓評價指標體系缺乏系統性和科學性。

（一）強化企業領導的重視程度，樹立員工良好的工作意識。

第一，積極宣傳和引導良好的房地產投資企業培訓評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業領導及上下層都可以認識到培訓工作的重要性，從而通過積極主動培訓方法予以改革。第二，確保企業領導對具體化的企業培訓指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業員工樹立正確良好的培訓觀念，有效提高企業員工綜合能力和道德素質，為房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建提供保障。

（二）實施多樣化的培訓方式，實現企業培訓評價指標體系的內容豐富化。

通過多樣化的培訓方式以豐富企業培訓評價指標體系的內容和形式，積極構建房地產投資企業培訓評價指標體系。比如，企業可以適當在自身內部建立定期的培訓課程，不斷提高企業員工的專業化能力，企業和企業之間應當彼此建立良好的交流培訓機制，選擇優秀的企業員工參與培訓工作，在提升企業員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務。引導企業員工積極參加企業外部開展的培訓活動，實現企業的發展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學嚴格的考核評價體系，為企業的穩定發展和質量效率提供保障，降低培訓工作所帶來的風險問題，為企業更為長遠的發展方向努力進步。

（三）加大企業培訓成本投入，建立科學有效的.激勵體制。

所謂經濟基礎決定上層建筑，為此，房地產行業培訓評價指標體系的有效構建應當提供有利于培訓工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業培訓工作的進步，房地產行業必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓方式和培訓內容，積極聘用專業的講師提供合理的幫助和輔導，更新培訓使用的硬件設備和軟件設備，完善培訓開展的外部環境，構建良好的培訓氛圍，積極拓展企業員工自身的內在潛能，為員工的未來發展提供保障。

綜上所述，房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建可積極推動房地產行業的長期穩定性發展，同時會對企業員工產生較為積極的能力塑造，房地產投資企業培訓評價指標體系的構建是實現房地產行業穩定發展的關鍵，且產生了較為積極的重要作用。在房地產企業的發展過程中，企業必須正確認識培訓評價指標體系的重要作用以及在現實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產行業的進一步發展創造條件。（作者單位為山東中潤置業有限公司）。

房地產稅制論文（優秀18篇）篇十八

要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。

什么叫泡沫經濟?《辭海》(版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊。

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系。

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。