房地產開發是一項綜合性工程，需要考慮到土地、建筑、規劃等多個方面的因素。以下是市場專家對于未來房地產市場的預測和分析，大家不妨一起來看看。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇一

標題可以有兩種寫法。

一種是規范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。

另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業生就業情況調查》，提問式如《為什么大學畢業生擇業傾向沿海和京津地區》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。

二、列出調查的主要內容，格式如下：

調查時間：

調查地點：

調查對象：

調查方法：

調查人：

調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數不得超過3人）。

三、報告正文。

正文一般分前言、主體、結尾三部分。

成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。

2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。

3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發人們的進一步思考；或展望前景，發出鼓舞和號召。

（一）一、基本情況。

調查運用國家統計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數據，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括兩類：

1、獨居戶;。

2、夫妻戶。

老年類空巢家庭包括三類：

1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。

2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。

3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。

空巢、類空巢家庭分布呈現較明顯的地區差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。

隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%。空巢、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。

老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養老院，但因經濟條件不允許加之不是收住對象，或當地沒有養老機構而不能如愿。

二、存在的主要問題。

空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。

(一)養老保障不穩定問題。

農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%。空巢、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養老能力以及子女自身經濟狀況和養老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經濟困難，49%的人認為經濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。

(二)基本醫療缺乏保障問題。

空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫療保障，參加新型合作醫療的老年人多數反映合作醫療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫，“拖”病現象比較普遍。

(三)照料服務供求矛盾突出問題。

空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆说恼樟现饕颗渑?，占52.3%，國家、集體、養老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。

(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。

獨居老年人(包括散居“五保”老人)約1004萬人。其中，覺得經濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。

(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。

子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養還要贍養其高齡父母，他們參與農業勞動的比例高達80%，得到子女經濟支持的只占44.3%，醫療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。

三、農村老年人家庭空巢化現象及問題成因分析。

(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態勢仍將持續。

造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業化、城鎮化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續發展，空巢、類空巢將成為我國農村地區老年人家庭的一種重要居住形態。

(二)子女“缺位”削弱了家庭養老的作用。

老年人勞動自養、夫婦互相扶養和子女贍養是傳統家庭養老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養老的穩定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養老”，困難相對更多。

(三)農村社會保障與社會服務發展滯后導致部分老年人養老和照料服務的“真空”。

家庭養老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養老服務不發達，使老年人的養老特別是服務需求得不到保障。調查發現，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當地有此服務的僅占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。

(四)對農村老年人家庭空巢現象及其問題重視不夠，措施不力。

主要表現為一是政策“缺位”。各地關于居家養老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發育，解決農村老年人養老服務問題難度很大?；谝陨显颍夏昕粘布彝ピ黾訋淼恼樟戏盏葐栴}在許多地方沒有擺上議事日程。

(五)敬老意識和贍養觀念淡化。

農村“重小輕老”現象比較普遍，少數子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯系。還有“外嫁女兒不養娘”的傳統習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養得不到落實。

四、對策與建議。

農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮化和農村土地承包經營權流轉等因素影響下，農村以家庭養老為主，依靠老年人勞動自養、子女贍養和土地保障的傳統養老模式受到進一步挑戰，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續鞏固家庭養老的基礎上，大力發展社會養老保障和公共服務，建立健全社會養老和家庭養老相結合的養老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。

(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫療衛生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫療需要。

(二)加快建立農村社會養老服務體系。

加強農村綜合性養老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。

施院0托老年群眾i在農村社區建設綜合性養老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養、定點與上門服務相結合的養老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。

(三)充分發揮家庭養老的基礎性作用。

進一步推進農村家庭贍養協議書簽訂工作，鞏固家庭贍養，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。

(四)加強對農村老齡工作的組織領導。

各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發展和社會主義新農村建設，統籌研究和解決。要制定農村養老服務機構、設施發展規劃和推動農村養老服務的政策措施，將相關經費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫療衛生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經費，發揮好綜合協調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協會，在村委會的領導和支持下，實現自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。

（二）5月25日至27日我縣衛生系統外出對衛生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經過學習考察，總結經驗。發現我鎮衛生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮衛生院運作模式的改革,完善我鎮衛生系統,多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發展鄉鎮衛生事業,提高農民健康水平。

一、基本概況。

(一)縣集團化動作模式。

縣集團化管理是縣縣醫院、中醫院分別對縣旺草鎮衛生院、莆老場鎮衛生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮衛生院由縣中醫院幫扶，衛生院法人由以前院長變更為中醫院法人，由中醫院直線管理。衛生院的醫療服務收費不變，主要是對上下兩家醫院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮衛生院的醫務人員根據需要到中醫院進行理論和實際操作的進修，縣醫院、中醫院的醫務人員按需要及時到鄉鎮衛生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現在和將來的工作績效的提高。

1、集團化管理的經濟效。

旺草鎮衛生院的業務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業務上的收入主要是以衛生院的綜合業務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫院、中醫院與衛生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉鎮衛生院業務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉鎮衛生院的收費，老百姓享受到了縣級醫院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優勢帶來的好處。

2、集團化管理的資源利用。

通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節省成本和費用。衛生院的藥物按需要由上級醫院統一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統一技術和研發平臺以研發高難度的課題、統一銷售可以節約營銷費用、統一結算可以節省財務費用和解決融資的難題等。

2、優勢互補，提升了醫院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發揮，從而帶動其它成員企業提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經驗的借鑒等等。提高了企業創新能力和綜合競爭能力。技術創新、營銷創新以及成本和費用的降低等，使企業及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮衛生院、莆老場衛生院都是基于這種模式將資源優勢互補，得于合理安排利用。在中醫院、縣醫院的統一管理，合理利用資源的現況下繼續發展。

(二)黔西衛生院股份合作模式。

1、黔西衛生院基本情況。

黔西衛生院全院共67個職工，3個主任醫師，所轄人口為2萬多人。黔西衛生院主要以股份合作模式運作。黔西衛生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫院的生存與全體職工緊密地聯系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯合和資本聯合相結合形成的新型企業的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業承擔責任，企業以全部資產承擔責任的企業法人。而黔西衛生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫院實際出臺政策。

2、黔西衛生院資金的籌集與去向。

黔西衛生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫院的股，管理層、業務骨干、一般職員所能買的股份數是不同的。這樣，每個職工都是醫院的主體，醫院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現為工資與獎金。

二、與我院實際情況相結合的分析。

安場鎮中心衛生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫院內部管理和發展過程中發現的問題也不少。

(一)人才培養穩步不前，留不住人才。

我院實施績效工資以來，醫院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業務部門，但在業務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫生，黔西衛生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮衛生院面臨著人才較少，而培養人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。

安場鎮衛生院以每月兩次的院內業務培訓學習例會來解決人才的培養問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛生院業務技術長期停留在沒長進的現況，每次學習培訓照本宣科已經使部分職工生厭。

(二)職工工作積極性對比。

完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮所轄14個村，從年底14個村衛生完全合并之后，各村衛生均有反應基藥品種不全，黑醫盛行等原因也大大地影響了村醫生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉鎮衛生院到中醫院或縣醫院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫院對鄉鎮衛生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。

(三)老百姓利益相關的比較。

在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛生院當然以業務技術為優先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛生院都是以縣級醫院的管理模式，從技術業務范圍都是引用縣級醫院的標準。而安場衛生院沒有這樣的平臺，人才流失現象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業務人員少、床位設施不全、業務科技含量小、激勵機制不健全造成的。

三、方法與建議。

(一)方法。

安場鎮衛生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛生室管理有待加強的情況下。

加強職工業務學習，這只能依靠上級業務部門的統一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛生院的綜合實力，沒有較好的業務都是空談。即要發展人才，又要保住人才。

完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。

加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業務部門下發的相關的政策性任務，更要為醫療患者創建一個好的醫療環境，通過改革創新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫院才能生存發展。

(二)建議。

安場鎮所轄人口為7萬多人，經濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規模太大，加之14個村衛生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉鎮比較大，那不管縣級那個醫院來統一管理安場衛生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉鎮，也有地利條件卻沒有發展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發現這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創新，改革安場衛生院的現況。

鑒于兩種模式的經驗，結合安場衛生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。

學黔西衛生院股份運作模式部份經驗，在醫療衛生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業務部門作為服東，提供業務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。

大力引進人才，安場衛生院人力質量和數量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發展的前提。

為進一步確立市場化的觀念，真正把醫療作為企業來搞、項目來抓、產業來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫院兩種模式經驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發展業務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據醫院實際和醫院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛生院醫療事業發展、有利于醫療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛生事業的發展努力。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇二

物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。

2、物流行業的特點。

國家政策有力支持，2012年12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。

行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，12年雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業的運作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。

市場聯盟型。

主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。

綜合批發市場型。

建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。

物流園區(基地)型。

近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。

二、物流行業發展現狀。

（一）物流行業發展現狀。

從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國物流行業發展現狀。

中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。

三、行業發展前景。

據中科院預計，2007年我國現代物流將保持快速發展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。

2012年月社會物流需求及總費用增長情況。

資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。

據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。

國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。

從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。

四、行業競爭格局。

（一）物流公司的類型。

我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。

（二）行業競爭特點。

物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。

企業類型。

優勢劣勢運輸型。

具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。

倉儲能力較弱。

倉儲型。

地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。

運輸能力較弱。

綜合服務型。

可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。

倉儲能力和運輸能力不突出。

五、行業主要上市公司。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇三

房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。

目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。

選股思路：

1）看圖說話：看好京津冀區域和海西平潭，兩個區域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發展），受益公司有首開股份、華業地產、廊坊發展等。海西平潭：推薦中福實業。

2）優先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。

3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業、華發股份、深振業、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇四

對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發商第一位的核心競爭力。

在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發商為了避免陷入開發出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。

一環境因素。

文化背景：

中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經成熟了，跟70后基本上沒區別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區的健身和娛樂設施也很看重。

政策鼓勵：

如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。

文化水平：

這群消費者至少都是大學本科畢業，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發商要多用些環保節能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。

市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業服務，交通，周邊生活環境，配套設施，小區內各項設施，是否環保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。

消費動機：買房子，成家。

生活形態：他們的生活節奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間。可以回歸到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇五

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。

房地產業，是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益;企業投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現。

我國處于快速發展階段，城市化發展在推動我國經濟發展的同時，也為經濟發達的城市帶來了越來越多的人口，城市區域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業的發展造成了較大的影響，行業資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發控制。房地產行業的發展過程中，區域發展存在顯著的差異性，同樣也表現在房地產發展規模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區域的經濟水平的發展較為良好，這是因為房地產行業的發展時間較長，積累了豐富的發展經驗。中部地區的發展呈現出領先發展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現象，部分房地產企業將發展逐漸發展到中部和西部，且區域結構也出現了一定的變化，特別是在中部區域的經濟水平的發展中，不同指標的提升更高。我國城市化發展是舊區創新和基礎設施重新建設作為主要發展內容，因此，我國城市不論是在規模和發展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發商還是規劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發行了相應的調控政策，但是監督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執行起來并不嚴格，而且商業銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業的持續性發展戰略的實施。

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。

4.1關于投資區域，如何選擇。

不同的區域有不同的房地產發展前景，所以投資房地產實質上是投資該區域的發展前景。所以需要分析區域投資環境，選擇好的投資區位，尋找投資機會。良好的投資區位包括：交通、學校、醫院、菜市場、商貿、良好發展前景等因素。

4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶。

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現泡沫化的趨勢。而品牌開發商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發商，應充分考慮自身的發展戰略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環境低迷的時候應儲備土地。

4.3強調項目可行性分析和市場監測。

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業需要做好可行性研究，做好項目開發成本和財務分析。房地產開發中既涉及土地、稅費、工程、開發、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態分析為主，以靜態分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。

進行充分的市場調研和監測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。

5結語。

隨著社會的發展，我國的房地產市場也在不斷地發展，規模也在不斷地增加，雖然房地長行業有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發現，我國的房地產的相關法律、法規在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現較多風險。本文針對我國目前房地產行業的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇六

1,區位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄。總面積1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉鎮、3個農林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。

考慮城鎮化空間發展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區域中心城市區。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規模達到150萬人以上，規劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。

3,交通概況。

工業發展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業興縣”戰略不動搖，深入開展“工業突破年”、“企業服務年”、項目建設“百日會戰”等活動，不斷掀起承接產業轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產運行，從開工到建成投產僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養3萬名產業工人，3年實現勞動力就業10萬人。大用集團肉雞養殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養殖小區17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產。大用集團還和世界知名企業、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現強強聯合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿、華達電力、金鑫車業等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業企業發展到110家,實現增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產業。工業經濟發展正實現著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。

產業聚集區建設全面推進，始終把產業集聚區建設作為推進工業發展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產業集聚區規劃實現了與城市總體規劃、土地利用總體規劃的“三規合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產業集聚區道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區、職工宿舍等配套設施建設。目前產業集聚區建成區面積6.1平方公里，入駐企業30家，2011年完成固定資產投資32.5億元，主營業務收入32.3億元。其中，主導產業企業發展到19家，占入駐企業總數的60%，主營業務收入24億元，占入駐企業主營業務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產業。產業集聚區在縣域經濟發展中的支撐作用日益彰顯。

現代農業長足發展，圍繞打造國家糧食核心區，認真落實各項惠農政策，保護和激發群眾生產的積極性。整合小農水等涉農項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農業綜合生產能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩定在150萬畝以上，糧食產量連續8年創歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農業結構調整力度，努力壯大優質畜產品、優質雜果、優質無公害蔬菜、優質食用菌、優質苗木花卉生產與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養殖小區為代表的規模養殖企業達到2996家，畜牧業產值占農業總產值的比重達到45%，西華農業品牌更加響亮。實現了以傳統農業到現代農業的轉變，確保了“三化”協調發展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農產品生產基地，成為全國商品糧生產和優質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產基地縣、全國經濟林發展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業發展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。

需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區各類職業技術學校每年可培養各類專業人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網點布局合理，信用卡，銀聯卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。

水電資源豐富。能滿足居民及各類工業項目用電，西華縣供水系統、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區生活用水和用氣需求。境內溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內，水資源豐富。

郵電、通訊發展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區，移動通訊同85個國家和地區實現漫游和國內自由漫游，開辦了數字數據專線，寬帶連接，電子數據交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業務，對外通訊十分快捷。

2013年，西華縣主要經濟發展指標持續平穩較快增長。全縣實現生產總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產投資107.7億元，增長23.5%；實現社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮居民人均可支配收入17313元，農民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。

人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農業人口近80萬人。

4,城市規劃和發展方向。

為“南拓西跨，東控北抑”。縣城優先發展區：位于現狀城區的南部，箕城路南段及南環路兩側用地，位于城區聯系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經濟流向、交通區位條件優越，適宜大規模的城市開發建設，是城市空間近期拓展的熱點地區。

南拓：西華城區南部的南環路沿線用地，是西華城區未來的核心地區，是體現西華城市新經濟、新建設、新形象的集中區域。規劃按照生態型新城區的要求，優化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區一流的綜合性新城區。

西跨：雙狼溝以西地區是西華工業發展主要方向。規劃集中布置污染較小的二類工業，努力培育和發展具有西華特色的產業體系，形成優勢產品、優勢行業和支柱產業,發揮產業的高效集約化。遠景作為城市發展的戰略儲備空間控制。

東控：隨著東環路的建成，東部地區已具備開發建設的條件，規劃沿線布置科研用地和高新科技工業園區。城區東北部的賈魯河以東地區，靠近阿—深高速公路城市出入口，規劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態敏感區，規劃從提升城市空間品質，保證城市環境質量，建設生態城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態維護用地。

北抑：北環路以北地區。因背離城市主要經濟及交通流向；發展用地與現狀城區被北環路分隔，聯系不便，故劃定為限制建設的地區。規劃定為限制建設的地區，重點發展生態農業、林業和觀光旅游業。本次規劃確定西華縣城區布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區”的規劃結構。

兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現現代化城市建設風貌。

雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區的商貿、行政、文化中心及城南新區的行政、文化、體育中心。

三園：指城西科技工業園、城西北加工工業園和城東北物流儲運園。工業園區用地以工業用地為主，物流儲運園區以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。

五區：指城市以生活居住職能為主的居住區，即城中片（舊城區）、城南片（南環路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區片（南環路以南）。規劃結合居住區規劃，在各片區中心分別設置居住區級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。

樓盤情況：

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇七

從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，為企業管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。

此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。

(一)了解會計部運用電算化的重要性。

1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。

(二)學習如何運用電算化。

在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業，屬于加工制造業，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。

為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。

在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。

(一)操作電算化人員的業務素質偏低。

xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。

(二)運用電算化處理賬務程序不夠規范。

在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規范化、標準化，才能使會計信息系統順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。

(三)單位領導的不重視。

會計電算化隨著現代化進一步發展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業中企業領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業的生產經營活動基本上是由市場調節，領導具有很大的經營自主權;大量的企業屬于私營企業，在企業生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業能否實施會計電算化。

(一)加強會計人員的業務素質。

1、引入高素質電算化人才。

目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業完全可以從市場招聘大學畢業生從事會計電算化工。

2、加強會計人員的電算化培訓。

企業應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。

(二)規范電算化處理賬務。

建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環節。在實施過程中，企業要定期對各項制度的執行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。

(三)加強領導對電算化的重視。

要促進該企業實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統的動力而非阻力。使企業領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現代化，更是企業生產、經營、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過會計電算化，能夠實現財務業務一體化管理，最大限度提升企業的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環，意味著被淘汰。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇八

一、房地產開發行業現狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。

（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規定。

新國19條規定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規定使得開發商拿地的門檻提高，對開發商自有資金實力提出了更高的要求。

據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區地塊出讓唯一競買者。

新國19條規定，各地當年的保障性住房、棚戶區改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。

石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。

國家發改委2010年3月16日下發的《商品房銷售明碼標價規定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。

針對發改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。

（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。

國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。

（一）、上游行業發展及影響。

1、建材價格進入上升通道。

2011年二季度水泥產業將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態勢。

從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。

從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創出歷史新高。而限電結束后，部分區域價格聯盟發揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。

對于2011年二季度水泥產業的發展趨勢，數據統計分析顯示，二季度全國大部分區域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。

鋼鐵行業，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業。

2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業來說，節能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業規劃和政策的重點。按照已公布的規劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區間波動運行。

房地產上游關聯行業價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業的利潤空間。

1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。

統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。

2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。

2、企業信心大幅增強拉動辦公樓需求。

企業對自用辦公物業需求的增長主要源于幾個因素，包括企業強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業入駐頂級辦公樓的要求。

3、城市化進程促進商業地產。

由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。

（一）、商品房銷售狀況分析。

商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉居民儲蓄、人均生產總值、城鎮居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。

1、城鄉居民儲蓄：城鄉居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。

2、人均生產總值：經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區的整體經濟發展。一般情況下，經濟發展水平越高，房地產業越發達。

3、城鎮居民的人均可支配收入：隨著城鎮居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。

5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數變化。

商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業持續處于景氣狀態。

資料顯示，2011年2月房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業營業用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業營業用房435億元，同比增長22.1%。

據統計數據資料，2010年房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發企業另一重要資金來源。

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。

（一）、房地產企業融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。

央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。

存款準備金率的收緊，更使得各商業銀行抑制了放貸沖動，開發商從銀行貸款也越來越難。

（二）、房地產企業開辟多渠道融資，但融資環境趨向更加嚴峻。

應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監管。2010年11月份，銀監會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。

自行業步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業充分利用了境外融資的便利，發行相當規模的優先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。

（四）、預售資金監管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。

資金進行監管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。

（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。

房地產的開發重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發展良機。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發量占到60%，三、四線房地產開發量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。

（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態下，保障房項目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發建設進行合作。合作開發建設保障性住房，包括開發建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規模預計為6000-8000套。

（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優惠政策。根據?十二五?住房保障建設規劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區各類保障性住房、危陋住宅區改建（棚戶區改造）的建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業性收費和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開發保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰略合作關系。

?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩定，風險較低。除此之外，還可以規避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發商應該更愿意接受這種開發機遇。

在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。

隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區市的調控落實持肯定的態度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇九

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高?，F有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策。

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析。

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治觯铱h房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構筑?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求。

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

p1=w1·n+w2·r·f·n。

式中：p1：新增人口住房需求總量。

w1：新增人口中非農人口增量。

n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。

w2：新增人口中暫住人口增量。

r：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。

f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。

2005年新增人口住房需求總量：

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。

2006年新增人口住房需求總量：

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求。

由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求。

由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十

xx年至20**年全縣共發生各類煤礦生產安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經濟損失138.45萬元。

二、當前煤礦安全生產存在的主要問題。

當前煤礦安全生產存在的主要問題表現在以下幾個方面：

1、從事故類別分析，3年中國共產黨發生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發生，說明全縣煤礦安全生產工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。

2、從事故的性質分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發生都是由于企業人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業從業人員安全教育滯后，安全素質普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產法律法規的自覺性不強。

3、從事故發生的原因分析，頂板事故發生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業，井下電器有失爆現象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產生突然集聚，造成瓦斯事故的發生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產操作規程或者是企業沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規程，致使從業人員有章不循或無章不循，企業的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發。

4、從事故發生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發生的僅有3起，而10:30以后發生的占22起，也就是說在企業現場管理人員要下班、或者已經下班、或者現場管理人員沒有跟班作業致使安全生產事故發生。說明了企業的現場管理責任不落實，監督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結、分析事故以前所忽視的。

5、從事故發生的年度分析，3年中以20xx年發生的事故最多，也就是在煤礦行業效益明顯、搶生產、爭利益的時候容易發生安全事故，說明了企業老板仍然存在著重生產、輕安全的老問題。

三、對策措施。

1、進一步提高煤礦安全生產的認識，牢固樹立安全第一的思想。

煤礦安全生產關系到人民群眾的生命財產安全，關系改革發展和社會穩定大局。搞好煤礦安全生產工作，切實保障人民群眾的生命財產安全，體現了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產力的發展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產工作是全面建設小康社會、統籌經濟社會全面發展的重要內容，是實施可持續發展戰略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產工作的重要意義和現實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產的投入、教育培訓、現場管理等各個方面入手，努力提高企業安全管理水平和員工素質，真正做到生產安全，減少傷亡事故的發生。

2、堅決貫徹國家安監局5號令，努力提高煤礦安全生產水平。

國家安監局5號令對煤礦安全生產基本條件做了明確的規定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產整頓，但企業改變不大。為此，縣煤炭、安監部門和產煤鄉鎮進一步加強煤礦安全監督管理，促進煤礦企業按照國家安監局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業安全生產的條件。

3、狠抓安全培訓，努力提高企業管理人員和從業人員的安全意識。

當前從煤礦安全生產存在的問題來看，主要表現為企業的。

管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產管理中失誤較多，不能夠根據煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業人員自身素質較低，自我防護意識較差，“三違”現象嚴重，為此做好企業管理人員和從業人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業主管部門和安全生產綜合監督管理部門要依法強化對生產經營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業人員的培訓工作，強化對《安全生產法》等法律法規和煤礦安全生產規程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業自身要加強對從業人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規操作，確保生產安全。從而降低傷亡事故的發生。

4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發生。

一、提出問題。

現在電視上都在放關于節能的廣告，經過這幾年來的改革，，節是節了一點，但是還有很多人沒有養成節能的習慣。今天我們來看看，不節能的結果，一直想現在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！

二、調查方法。

通過電視、書籍、網絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！

去訪問對這一方面有一些成就的人。

搜集一些有關節能的數據或者一些節能的小妙招。

三、調查過程。

雖然廣告中一直放節能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據統計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。

四、節能小妙招。

看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發現。

當前，正處于轉變發展方式、加快產業升級的關鍵階段。律師業是調整產業結構、調節社會關系、規范經濟運行、改善投資環境、推動轉型升級、實現科學發展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業發展現狀及發展趨勢進行了專題調研和思考。

一、不斷發展的律師業。

改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經濟快速發展的宏觀背景下，我市律師業不斷發展壯大，隊伍素質不斷增強，服務質量不斷提升，律師業促進經濟社會發展、維護社會穩定的作用進一步顯現。

(一)律師隊伍不斷壯大，結構日趨優化。全市有律師執業機構36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業從業人員326人，其中執業律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業內勤人員36人。執業律師人數與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規模小、人員少的格局，逐步轉變成中等規模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區唯一一家具有承辦破產案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發展勢頭良好。

(二)業務規模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數量和業務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業務領域已涉及股權轉讓、對外商貿、破產重組、知識產權、金融證券、勞動爭議和房地產等各類民商事糾紛，基本覆蓋經濟社會生活各領域。

(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區、進鄉村活動，律師服務不斷向社區、鄉村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執業律師每年都按規定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業、就學、就醫、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩定。

(四)監督管理持續加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執業道德與執業紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內部管理規范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式，推行信息公開和網上監督，不斷推進管理體制創新，努力健全監督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發揮市律協行業管理優勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯合支部5個，實現了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執業律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區兩級人大代表、政協委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發揮自己的職業優勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。

二、律師業發展中存在的缺陷和問題。

(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質、律師職業的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值；政府部門普遍將律師業歸類于普通中介服務機構，而未作為知識密集型的高端服務業予以重視扶持。

(二)律師執業環境有待改善。一是律師執業會見難、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現實沖突，以及實踐執行中紅頭文件、上級規定大于法現象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權利均出臺規定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規定，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權利的情況時有發生，律師合法的執業權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執業風險大，雷區多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監管。目前按照規定，可以提供有償法律服務的有執業律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協調不夠，冒充律師執業的事情時有發生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協會只能對律師和律師事務所的執業行為進行有效監管，很難對其他冒充律師執業的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規定，更增加了監管的難度。

(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執業律師數僅為0.3，遠低于全國和全省平均數，辦案總量和業務收費均在全省排名靠后，xx年業務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創造社會需求、業內差異競爭、業務錯位發展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業務平均收費同全省相比偏低，而且業內收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業務較好的律師受發達地區的吸引而流出執業。據統計，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執業，80%的年輕律師坦言公務員職業對他們更有吸引。

(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升。個別律師執業思想不正，業務水平不高，辦案過程中存在一定的違規行為，嚴重影響了律師行業的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業不熱心，對政治業務學習不積極；對律師業的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業發展的獎勵和支持措施。

三、發展壯大律師業的建議。

發展壯大律師業，要堅持拓展與規范并舉，圍繞服務經濟發展和維護社會穩定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質、專業化的法律服務隊伍，拓展法律服務業務領域、完善法律服務管理體制，努力構建一個主體明確、功能完備、秩序規范、管理科學的法律服務體系。

(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業不僅是行業發展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優惠支持政策和措施，切實解決制約律師業發展的瓶頸問題。

(二)引導扶持律師在服務發展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產業體系發育不全，市場需求培育不足，業態布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區)、鄉鎮(街道)三級政府法律顧問網絡，其中市、縣(區)兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉鎮(街道)建立法律顧問制度，發揮社會資源優勢，節約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現拓展律師業務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業法律顧問工作。引導企業建立常年法律顧問制度，深化“企業法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規模以上企業率先實現全覆蓋，重點骨干企業和困難企業可在工業扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿、破產重組、知識產權、環境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優化農村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農村建設提供法律保障。各級政府可在新農村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經費，明確標準、分類獎補，滿足農村法律需求，強化農村法治保障。同時借鑒外地經驗，在村莊整治、農房改造、土地流轉等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現關口前置，降低法律風險。

(三)采取多項措施，優化法律服務市場環境。一是加大法律實施監督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執業權利的相關措施，切實監督落實，解決律師會見難、閱卷難、調查取證難等問題；二是加強法律服務市場監管，打擊假冒律師執業的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協調處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執業行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執業；四是切實保障律師的合法執業權利和人身權利。對阻礙律師合法執業的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。

(四)積極采取措施，充分發揮律師在維護社會穩定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩定風險評估工作。政府在執行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發揮律師作用，加強訴前調解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網絡法律咨詢服務。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十一

在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。

1.1總論。

項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

1.2市場調查和需求分析。

通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析。

原建筑物的現狀，周圍環境的布局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。

1.4規劃設計方案。

開發項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性。

1.5投資估算。

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價。

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

2.1內部影響因素。

開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬于自己。

2.2外部因素。

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

4.1市場風險。

房地產和其他行業一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

4.2經營風險。

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

4.3利率風險。

由于市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。

4.4政策風險。

房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。

4.5其他風險。

失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十二

1、按項目分期和總體分別說明。

2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發生投資額、未發生投資額、當月投入和下月需求。

3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。

4、單獨分析預計新增成本項。

二、融資計劃及執行情況分析。

1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。

2、分析目前公司可繼續融資渠道、融資額度。

3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。

三、租售收入預算及執行情況分析。

1、按協議和合同分類。

2、按項目分期業態樓棟分類。

3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數、面積和均價）、實收現金額。

4、分類說明未收到款項狀態（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。

四、成本計劃及執行情況說明。

1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。

2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。

3、按成本項目分類。

4、按有無合同狀態及合同類別分類。

五、管理費用計劃及執行情況分析。

1、進行本月實際發生與預算的比較分析。

2、按大類重要項目分析說明（薪金、執行費）。

3、進行和項目累計核算。

六、營銷費用計劃和執行情況分析。

1、進行本月實際發生與預算的比較分析。

2、進行和項目累計核算。

3、按有無合同狀態說明。

4、非管理性費用分析欠款情況。

七、稅金。

1、按稅種分類。

2、計提基數、計提金額和實繳金額。

3、進行當月、和項目累計核算。

八、利潤核算及完成情況分析。

1、毛利和凈利分析。

2、毛利按項目分期、業態分析、；凈利潤進行綜合分析。

3、進行當月、和項目累計核算。

九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十三

為做好市場信息引導和服務，促進貧困地區特色產業健康發展，農業農村部市場與信息化司組織中國農學會農業監測預警分會、中國農業大學、中國熱科院、中國食用菌協會等有關機構的專家，形成一系列特色農產品市場與產業分析調研報告。經農業農村部市場與信息化司同意，中國農業監測預警網站和微信公眾號將全文轉載《特色農產品市場與產業分析調研報告》。

大閘蟹養殖在我國發展歷史悠久，是我國漁業經濟中的支柱產業之一。作為特種名優水產品，大閘蟹成為很多地區實施精準扶貧、拉動經濟增長、促進農民增收的重要突破口。為全面了解我國大閘蟹市場與產業發展情況，江蘇省農業科學院等單位受委托成立專題研究組，通過查閱資料、電話咨詢、面對面訪談、現場查看等方式，對我國大閘蟹產業進行了綜合調查分析。近幾年大閘蟹產業規模呈增長趨勢；市場消費能力與養殖產量同步發展，利潤空間有限；消費渠道與模式多元化；產品精深加工業發展空間巨大；價格有明顯的季節性波動。未來大閘蟹養殖模式將向規?；靥辽鷳B精細養殖轉變，養殖理念將向現代“低密度、養大蟹”標準化養殖轉變，市場競爭將向品質保障提優轉變；出口流通將向出口外銷帶動外貿產能轉變。

（一）生產情況。

1.養殖規模有所擴大，從江蘇向全國擴散。全國大閘蟹養殖區域范圍和規模有所擴大。而江蘇作為大閘蟹養殖主產區，養殖面積波動不大，保持在400多萬畝。

2.養殖產量略有波動，波動幅度有限。全國大閘蟹養殖產量總體穩中略降，年際間略有波動。20xx年大閘蟹養殖產量達到峰值，為82.33萬噸；20xx年降至最低值；20xx年產量75.69萬噸，較上年增幅0.79%。

圖120xx-20xx年全國大閘蟹養殖產量變化情況。

3.養殖主產區較為集中。近5年，全國有大閘蟹養殖報告的省份共計29個。江蘇、湖北、安徽、遼寧、江西和山東六省一直占據前六位，在全國總產量中的占比保持在93%左右；其中，江蘇大閘蟹產量占據半壁江山。

圖220xx-20xx年全國六大主產省份大閘蟹養殖產量變化情況（單位：萬噸）。

圖320xx-20xx年全國六大主產省份大閘蟹養殖產量占比情況。

4.養殖模式多樣化，稻蟹共生迎來發展契機。大閘蟹的養殖有池塘生態精養、湖泊圍網養殖、蝦（魚）蟹混養、魚蝦蟹綜合混養、稻蟹共作等模式，不同地區因地制宜，稻蟹共生養殖模式迎來新的發展契機。

（二）消費情況。

1.消費區域遍布全國，重點聚焦經濟發達城市。大閘蟹消費遍布我國各地。從消費區域看，北京、上海、深圳、廣州4個城市名列前茅，其次是南京、杭州、成都等。

3.購買渠道多樣，線上線下協同聯動。我國大閘蟹消費方式主要有餐飲鮮食和加工兩大類。消費購買渠道主要有實體渠道采購生鮮大閘蟹、餐飲實體店食用、電商平臺采購、提貨禮券預售4種類型。

4.各大品牌百花齊放，大力助推大閘蟹消費。各主產區、湖區品牌百花齊放。品牌化趨勢明顯提振了消費者信心，尤其是區域化品牌大閘蟹推動了本地大閘蟹市場消費。

（三）加工流通。

大閘蟹加工量逐步提高，加工方式與產品種類越來越豐富。隨著各大電商平臺紛紛入駐，物流運輸體系也日趨完善。

1.精深加工類型多樣，新盈利點勢頭強勁。市場上的大閘蟹尤其是大規格產品主要以鮮食為主。目前加工開發的產品主要有醉蟹、香辣蟹等即食食品以及蟹黃醬、蟹黃粉等風味佐料，產品頗受歡迎，盈利可觀，拓展了產業鏈的同時，也提升了商品附加值。

2.電商平臺與冷鏈物流齊頭并進，流通體系日趨完善。京東、天貓、蘇寧等電商平臺積極布局，將產地與平臺捆綁，開展大閘蟹市場爭奪戰。另外，近幾年興起的微商、抖音、快手等網絡平臺也紛紛躋身大閘蟹銷售市場。隨著電商平臺競爭升級，大閘蟹物流運輸體系也日趨完善。

（四）進出口情況。

1.出口量遠大于進口量。20xx年我國大閘蟹出口量4376噸，20xx年增至4955噸，但出口價格有所下跌，20xx年每公斤66元，20xx年降至51元。20xx年我國大閘蟹進口量4.83噸，遠低于出口量。

2.大閘蟹內銷轉出口，帶動產業經濟發展。江蘇、湖北和遼寧是我國大閘蟹出口大省。其中，遼寧盤錦擁有國家級大閘蟹出口示范區，20xx年盤錦市大閘蟹出口3234.63噸，出口創匯1293.06萬美元。大閘蟹內銷轉出口，不僅解決了產量過剩滯銷的問題，還帶動了產業經濟外貿產能轉換，擴大了我國大閘蟹優質品牌知名度和影響力。

（五）市場價格趨于平穩，季節性波動明顯。大閘蟹價格季節性波動明顯，規格及公母是影響市場價格的兩個重要因素。總的看，規格越大價格越高，同期價格波動越明顯；同期同規格母蟹價格遠高于公蟹。

（六）不同養殖模式與片區成本收益差異較大。不同養殖戶的養殖經驗與管理水平差異較大，易受極端自然災害、養殖環境、水體條件與疾病等影響，養殖產量不穩定。受銷售價格和成本投入影響，不同大閘蟹養殖地區收益懸殊。

未來大閘蟹養殖產業的發展仍會面臨很多挑戰，但隨著養殖技術日漸成熟、生產銷售環節緊緊相扣、消費市場大步拓展、冷鏈物流完美配備，總體來說發展會較為平穩。

（一）養殖面積增速放緩，產量穩中有升。近幾年政府積極推進圍網清拆、退養還田等工程，各大湖區積極響應號召，縮減大閘蟹湖泊圍網養殖水域面積，改為發展池塘生態養殖模式，預計養殖面積增速將放緩。但隨著池塘生態養殖模式的推廣，養殖技術日趨成熟，產量將有所提升。

（二）消費需求和能力持續增長，消費范圍逐漸擴大。隨著人們收入提高與消費觀念改變，消費范圍逐漸擴大。不同品牌與湖區的大閘蟹紛紛入市，為不同消費層次人群提供更多選擇，預計消費市場將進一步擴大，消費能力持續增長。

（三）精深加工快速發展，有望成為新增長點。隨著大閘蟹養殖產量提高，大閘蟹精深加工將快速發展，產品類型日益豐富，大閘蟹全產業鏈拓展的同時，幫助蟹農規避風險、提高經濟效益。

（四）市場價格趨于平穩。目前大閘蟹已處于價格谷底，利潤空間有限，預測未來幾年價格觸底反彈、波動性上揚，總體逐漸趨于平穩。

（五）電商平臺銷售渠道延伸，占據主導地位。隨著信息技術高速發展與物流體系日趨完善，電商網絡平臺將逐漸占據大閘蟹銷售市場主導地位，助推大閘蟹銷售鏈延伸。

（一）總體情況。

很多地方政府將養殖大閘蟹作為當地脫貧致富的重要抓手，大閘蟹產業成為精準扶貧的優選產業。

（二）主要經驗做法。

1.發揮政府主導作用，帶動貧困戶脫貧致富。政府為大閘蟹養殖戶提供技術指導、資金支持，鼓勵建設養殖基地、創立地方品牌，成立合作社、建立利益聯動機制，搭建電商網絡銷售平臺、支持線上線下同步銷售，對大閘蟹養殖發揮主導作用。

2.依靠經營主體，創新經營機制。大閘蟹養殖及銷售環節出現了地方龍頭企業、農村專業合作社、行業協會等多種經營主體，逐漸從單一養殖擴展到產前、中、后各個環節，大閘蟹產業實現了多環節、多層次增值。企業化、股份制和合作社等經營制度在大閘蟹產業發展中呈現良好勢頭。

3.搭乘電商網絡平臺，拓展大閘蟹銷售渠道。各大電商網絡平臺架起了大閘蟹養殖地與消費終端之間的橋梁，加之冷鏈物流的配備與完善，大閘蟹的銷售市場逐步拓展至全國各地，促進大閘蟹產業產值轉換，帶動偏遠地區經濟發展。

（三）典型案例分析。

案例一：產銷結合，全面延伸產業鏈。20xx年，四川廣安市鄰水縣新鎮鄉借助新鎮基地技術優勢，建立了名優水產品育苗基地、生態水產養殖專用飼料加工基地、現代生態農業產業試驗基地等，建立“直營店+生態餐廳”銷售網絡，創立了“訂單銷售+定制生產”的產品生產、加工、銷售一條龍模式。幫助農民工每年人均增收2萬元以上，帶動當地農民脫貧致富。

案例啟示：將生產、加工和銷售無縫對接，全面延伸產業鏈，是大閘蟹養殖創業成功并帶動村民一起脫貧致富的重要經驗與模式。

案例二：政府支持，發展大閘蟹養殖精準脫貧。20xx年初，山西省黃龍縣白城橋村建立了白城橋大閘蟹養殖基地，其中60畝作為村集體經濟進行養殖，貧困戶、群眾和基地技術員以資金、土地等形式共同入股。在發展大閘蟹生態養殖的同時，黃龍縣將大閘蟹養殖打造成黃龍生態旅游的一張活名片，促進了旅游市場的發展，形成了良性循環。

案例啟示：以政府為主導、企業公司為主體、廣大群眾與貧困戶共同參與的發展模式，建立利益聯動機制，共同促進大閘蟹養殖業的發展，提高養殖戶經濟收入。

案例三：建立專業合作社搭乘電商平臺，助力貧困戶脫貧致富。江西省新余市分宜縣楊橋鎮建陂村成立分宜縣羅坎養殖專業合作社，開展大閘蟹養殖。在養殖規模擴大、收入劇增的同時，村民黃水良主動吸納建陂村17戶56名貧困戶入股合作社，入股資金每戶1萬元，年底每戶都能拿到分紅。

案例啟示：鼓勵貧困戶通過資金入股、土地流轉、提供勞務等形式共同參與大閘蟹養殖，專業合作社成為了大閘蟹養殖業有序推進的重要載體。

（一）主要問題。

1.分散養殖問題突出。大閘蟹養殖仍然以農戶小規模分散養殖模式為主，規?；?、組織化程度較低，跟風養殖、抗風險能力低、貴買賤賣、無序競爭等問題突出。

2.標準化技術推廣難度大。標準化池塘生態養殖技術推廣力度越來越大，但部分養殖戶尤其是分散養殖戶缺乏認識，高密度放養、經驗養殖、過度投喂等習慣難以改變，標準化養殖技術推廣難度較大。

3.產業鏈發展不平衡。大閘蟹產業結構存在嚴重的一二三產失衡現象。大閘蟹消費主要集中在餐飲業，休閑旅游、文化產品開發等十分薄弱。大閘蟹加工業以食品簡單加工為主，甲殼素等精深加工產業剛剛起步，有待進一步發展。

4.品牌誠信仍需長期建設。大閘蟹品牌建設、質量安全監管等意義重大，然而品牌誠信和質量安全監管等問題的解決難度高、困難多，仍需較長時期進行品牌誠信建設。

（二）風險分析。

1.市場價格波動幅度大?！柏S產不豐收”是大閘蟹養殖戶經常面臨的問題。近年來，全國大閘蟹養殖的范圍和規模均呈擴展態勢，加之季節性明顯、產量和品質易受氣候等環境因素影響，大閘蟹的市場價格波動現象常有發生。

2.利潤空間日益壓縮。大閘蟹養殖面臨成本高和價格低的雙向擠壓，利潤空間日益被壓縮。投入品和人工等養殖成本逐年增長，而市場價格呈透明、親民、平穩態勢，大閘蟹養殖利潤空間越來越有限。

3.水草、水質、病害等管理風險高。大閘蟹養殖過程病害、水草和水質問題一旦發生往往會造成毀滅性的損失。如何種好水草、調好水質、防控病害是大閘蟹養殖過程中應時刻警醒的關鍵環節。

4.極端氣候難以預測和應對。長江沿岸的大閘蟹主產區，高溫、悶熱、暴雨、烈日等極端天氣頻發，加之高溫期大閘蟹食量大、排泄多，容易導致水質惡化、病害高發等，成為大閘蟹養殖的高風險所在。

（一）調整產業結構，推動產業可持續發展。促進一、二、三產融合發展，延伸產業鏈、打破季節局限性、提升產業附加值，推動大閘蟹產業可持續發展。一要加大第三產業發展力度，二要鼓勵加強大閘蟹精深加工技術研究與應用。

（二）培植龍頭企業，發揮合作社組織管理優勢。以龍頭企業帶動專業合作社建設，優化組織管理機制，打造規模效應好、抵御市場風險能力強的產業化體系。一是鼓勵和培植優勢龍頭企業；二是支持成立專業合作社、專業協會等組織經營主體，建立健全運行機制。

（三）借助信息技術，推廣養殖標準化工程。加強信息技術研究、集成及應用，助力大閘蟹生態養殖標準化技術推廣應用。一是信息技術與標準化養殖技術相融合，解決人力成本高、人為因素不可控等難題；二是構建大閘蟹全產業鏈大數據，形成以數據驅動標準化養殖新模式。

（四）加強品質監管，優化產品質量安全溯源體系。加強大閘蟹品質監管，重視大閘蟹品牌打造與保護工作，健全產品質量安全溯源體系。一是抓好品質標準與食品安全溯源體系建設，實現“從池塘到餐桌”全過程可追溯、可評估、可監管；二是鼓勵打造優勢品牌，加大宣傳度，加強監管，提升優勢品牌的號召力和可信度；三是完善產品質量與安全監管，降低食品安全風險。

任妮江蘇省農業科學院農業信息研究所副所長、副研究員。

紅君江蘇省農業科學院農業信息研究所副研究員。

陸學文江蘇省農業科學院農業信息研究所所長、正高級會計師。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十四

可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。

房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。

自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。

不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。

(1)市場分析、項目選址及定位。

房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。

(2)經營方式以及租售價格。

經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

(3)經濟財務的可行性。

經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。

(4)環境評價以及節能效益。

在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的`影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。

只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。

(2)可行性研究依據不充分。

開發商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。

為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。

就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。

針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。

三、結語。

總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。

我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。

參考文獻：

[1]馬廣軍，投資項目可行性研究工作中存在的問題及對策探討[j].經濟研究導論，.

[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[j].建筑經濟，.

[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[j].基建優化，.

[4]翟富強，翟瑩芳.房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[j].基建優化，.

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十五

有所幫助。

了當年的預收賬款對于次年的業績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業收入的重要組成部分。

反應成本控制能力。具有較高gm的企業往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環境中獲得更大的收益，在不利經濟環境中抵抗更大的風險。

從資產方面反映了企業的盈利能力，同時是衡量企業競爭實力和發展能力的重要指標。

土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業的變現能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。

合理的債務結構和債務分布有利于企業保持良好的流動性和穩定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業的抗壓能力。

反應企業全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。

反應企業負債的資本化程度，企業負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。

三年平均值可以部分抵消之間的市場波動，使得數據更能反映行業的周/6期變化。同時需要考慮最近一期數據的情況。較小的凈負債率可以增加企業的財務彈性，同時增強其在復雜環境中經營的主動性和回旋余地反映了企業經營活動對于短期債務的覆蓋能力。

住宅市場是一系列的區域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業擴大規模的潛力。

主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業收入規模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強?？紤]已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:。

(1)土地的價格;。

(2)土地款的繳納情況;。

(3)土地的位置及周邊未來發展情況;。

(4)土地的開發時間及周期;。

(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。

不同類型房地產企業的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。

擁有國家或地方政府背景的企業，更容易獲得各種優惠政策，而業務的運營發展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優于一般企業，因此企業的抗風險能力更強。

(2)企業的發展戰略：企業戰略發展方向、市場定位、規模擴張速度、產品結構調整等。

可使用的銀行授信規模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業經營的支持及債務的保障程度。

存貨周轉率=營業收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額。

房地產調查分析報告（優秀16篇）篇十六

為了解我市農民今年的種植結構情況，為各級領導指導農業生產提供依據，我市農調隊對×××戶農民種植意向進行了調查。調查結果顯示，今年農作物總播面積還將有所擴大，糧食、經濟作物、飼料面積均呈增長態勢。預計今年塔城市市農作物總播面積達到×××萬畝，據對農民家庭種植意向調查，×××戶農民全年共計劃播種面積×××畝，比上年增長×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長×××，經濟作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長×××。

小麥20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因為20xx年小麥種植成本持續上漲，農資價格和人工費用漲幅較大，農戶預計20xx年小麥種植成本仍然會大幅增加，而價格、綜合補貼不到位等因素的影響，導致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬畝。

玉米20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購價提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受國際國內市場需求影響，玉米的市場價格漲幅較大。據調查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產品銷路和市場前景看好，從而調動了農戶的種植積極性。20xx年農戶將增加玉米播種面積，預計全市玉米播種面積可達×××萬畝。

甜菜20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少×××。這主要是因為20xx年我市甜菜產量不高、收購價格低，種植成本逐年加大，現在畝成本已經達到×××元左右，收益不佳，農民種植心有余悸，種植風險太大，農民幾乎沒有收入，挫傷了農民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現了找車難、排隊時間長，部分甜菜種植戶出現了棄種現象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。

油料20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，增加×××。這主要是因為20xx年油料收購價瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經上漲到×××元/公斤。因此農民會增加油料種植面積。

另外，由于人民生活水平的提高，人們對蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時我市蔬菜出口創匯基地的建設，蔬菜品種的優化調整，也促進了蔬菜生產的發展。蔬菜業收入在農民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農民增加收入的新途徑。

對我市種植業發展提出的幾點建議。

1、增加對農業基礎設施的投入，改善糧食生產條件，走農業規模化之路。創新農業投入機制，多渠道籌集資金，加大農業投入。從根本上解決農業基礎設施薄弱的問題。對有條件、有能力的農戶實行資金支持與政策傾斜，鼓勵其多種糧，走農業規模化之路。

2、市委政府和有關部門要加強信息服務，向農民提供及時的技術、信息和市場動態，使農民正確適應市場經濟的變化，正確引導農民該種什么，不該種什么，避免農民盲目種植，減輕市場風險帶來的壓力，以適應市場變化。

3、進一步建立健全農資市場監控體系，凈化農資市場環境。建議相關部門20xx年及早成立農資產品監督小組，對農資市場進行定期檢查，加大巡查力度，凈化農資供應市場、監管農資供應價格，加大對農資產品的打假力度，保證農資產品價格穩定，避免坑農現象發生。

4、做好抗災準備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現少雪現象，可能會出現干旱，為此要做到心中有數，提早安排抗旱準備工作，對災害要信其有，不可信其無，保證春耕生產順利進行。