買賣是一個雙方互利的過程，雙方通過交換來滿足各自的需求。小編為大家推薦了一些性價比較高的商品，針對不同需求給出了不同的購物建議，一起來看看吧。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇一

范本合同指所有法律部門中確定權利、義務關系的協議。以下是“長沙二手房買賣合同范本”希望能夠幫助的到您！出售方（以下簡稱甲方）買受方（以下簡稱乙方）根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國____市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲乙雙方經友好協商，就甲方向乙方轉讓甲方房產一事達成一致，訂立本合同：

第一條甲方聲明，甲方所售房屋已經依法取得____市區（縣）的房屋所有權證書，證書證號為字第號，房屋結構為，建筑面積為平方米（以產權證上登記的建筑面積為準），甲方保證房屋產權無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜。甲方保證所售房屋符合國家及____市房屋上市交易的政策規定。甲方對違反國家及____市關于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。

第二條乙方聲明，乙方購買本合同。

第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的`各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

第三條甲乙雙方同意上述房產的交易價格為人民幣（大寫）佰拾萬仟佰拾__元整（）。

第四條付款。

3、乙方經審批所獲貸款數額不足申請額，乙方應于銀行審批貸款額度通過之日起三個工作日內，補足購房首付款；乙方所申請的貸款未獲批準，乙方應于銀行不予批準貸款申請之日起十個工作日內補足剩余房款。

4、甲乙雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》或補充協議約定為準。

第六條房屋交付。

1、房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續之日起七個工作日內完成；甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、煤氣、物業、供暖、戶口遷移等相關事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產生的水、電、煤氣、供暖、物業等各項費用由甲方承擔；房屋交付后所產生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署《物業交驗單》。

3、甲方保證所售房屋建筑面積同產權證記載相符；并提供齊全辦理權屬變更的全部手續；

4、甲方存有公共維修基金的，根據____市規定，在房產過戶之后公共維修基金歸乙方繼續使用。

第七條甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區（縣）房地產交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申領房屋所有權證。辦理上述手續時產生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規定繳納。

第八條乙方交付甲方定金后，雙方依據合同法定金規定承擔違約責任，甲方悔約應當雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時，甲乙雙方如未按照約定履行義務的，導致合同履行遲延或無法履行，違約方應承擔違約責任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務，違約方每逾期____日應賠償相當于成交價格的萬分之二的違約金。

第九條因履行本合同所產生的爭議，雙方應協商解決。協商不成的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇二

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇三

訴訟請求。

1.判令被告繼續履行雙方共同簽訂的《房屋買賣合同》，并于判決生效的5個工作日內，配合辦理房貸手續（因原告自身原因導致無法放貸或貸款不足部分，原告會以現金方式補齊）、并在20個工作日以內配合辦理過戶手續。原告會在辦理過戶手續當日(含)之前，將剩余首付款支付給被告。

2.本案訴訟費以及其他相關費用由被告承擔。

3.如被告在事實上無法履行合同，需承擔以下違約責任：在判決生效5日以內，支付原告所付定金的二倍共計10萬元給原告、同時退換首付款5萬元，承擔中介費1萬元；并針對賠償違約金低于造成損失部分，請求法院予以增加：包括履行合同后可以獲得的房租受益共計2300元、以及因房價上漲對原告造成的機會損失共計30萬元。

事實和理由。

原告、被告以及第三方中介xxxx年x月x日簽訂一。

式三份的《市房屋買賣合同》；被告xx房屋出售給原告；成交總價100萬元整，

但是，因市房價暴漲，被告便產生違約意向，通過電話、以及委托中介轉達等方式，表示拒絕出售此套房屋，企圖惡意違約，但又不承認其違約行為。

原告認為，由于目前房價同x月份簽訂合同時相比，房價暴漲，相同區域內的新房售價、二手房掛牌價均漲幅超過30%；現在原告如購買相同房產，需比簽訂合同時多付出的.錢已超過xx萬；從而導致作為守約方的原告，已經從事實上無法再以簽合同時的價格購買相似的房屋。

如被告違背誠信、惡意違約而不履行合同，會導致作為守約方的原告蒙受重大的機會損失，導致原告用永遠喪失在昆山購房的機會。

綜上所述，請法官維護我守約方的利益，支持我的訴訟請求。

此致

人民法院。

原告：

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇四

根據國家有關房產的規定，甲乙雙方經協商一致，簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條乙方購買甲方坐落在_______________市__________街__________巷_________號的房屋__________棟_______間，建筑面積為______________平方米。

第二條上述房產的交易價格：______________元。

第三條付款時間與辦法。

1、乙方應于________年______月_______日前向甲方付清房產款項(交款日期以匯款時間為準)。

2、乙方面交給甲方現金______________元;其余______________元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。

第四條甲方應于________年_______月________日前將交易的房產全部交付給乙方使用。

第五條稅費分擔。

1、甲方承擔房產交易中房產局應征收甲方的交易額____________%的交易費;承擔公證費、協議公證費。

2、乙方承擔房產交易中房產局應征收乙方的交易額____________%的交易費，承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。

第六條違約責任。

1、乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款____________%的違約金。

2、甲方必須按期將房產交付乙方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款______________%的違約金。

第七條本合同主體。

1、甲方是______________、______________、______________、______________，共__________人，委托代理人____________即甲方代表人。

2、乙方是______________單位，代表人是______________。

第八條本合同經國家公證機關______________公證處公證。

第九條本合同一式______________份，甲方產權人各一份，乙方一份，______________房產管理局、______________公證處各一份。

甲方：______________乙方：______________。

日期：______________日期：______________

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇五

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在(建筑面積120平方米，儲藏室40平方米，產權證號st)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。

二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整;即人民幣小寫100__________元。

三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元。

四、乙方支付定金之日起2個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。

五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。

六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由甲方承擔。

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。

八、甲方應在1個月前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付五十萬元的違約金;一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

甲方：___________。

乙方：___________。

____年_____月_____日。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇六

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇七

案情簡介：年6月21日，朱向陽的父親由陳荊松做為中介方，以朱向陽的名義與王慧海簽訂了一份房地產經紀合同，購買位于沈陽市某區的商品房一套，朱向陽的父親并按合同約定交付給王慧海定金0元。合同簽訂后，朱向陽發現該合同上賣方(房主)寫的是邱木真，而在賣方(房主)上面簽名的卻是王慧海，經到沈陽市房產局咨詢和核實后，朱向陽找到王慧海，要求退還定金20000元。得知該房屋系劉菁珊購買的邱木真的，但尚未辦理產權過戶手續。朱向陽的父親所交的20000元定金實際上在劉菁珊手中，朱向陽的父親找到劉菁珊，經交涉，劉菁珊同意退回17000元。朱向陽的父親于2001年6月29日在收到17000元后，出具了收條，并在收條上注明“另外補償叁仟元整房主”。后朱向陽在向劉菁珊索要3000元未果的情況下，于2001年12月7日訴訟至人民法院，要求劉菁珊返還3000元定金，王慧海對劉菁珊的返還義務負連帶責任。

法院判決：法院認為，朱向陽與王慧海、陳荊松簽訂的房地產經紀合同，因王慧海并非房屋的所有權人，而劉菁珊亦未依法登記領取該房屋的權屬證書，故該房地產經紀合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第(六)項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定，系無效合同。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”的規定，因此劉菁珊應當返還全部定金20000元;被告王慧海與朱向陽簽訂了房地產經紀合同，并收取了定金，應承擔連帶清償責任。依法判決：“一、于本判決生效之日起10日內，劉菁珊應返還朱向陽3000元定金款;二、被告王慧海對上述款項承擔連帶清償責任。”

律師點評：司法實踐中，法院對賣方未取得房屋所有權證而出售房屋，有關房屋買賣合同效力認定問題上，做法很不一致，有的認定有效，有的認定無效。但是近年來，法院日漸趨向于認定有效。本律師認為，判斷民事合同的效力，其法律依據是民事法律法規，是《民法通則》、《合同法》，而不應該是行政法律法規《城市房地產管理法》。

本案中當事人簽訂的《房地產經紀合同》應當認定為無效合同，合同簽訂人王慧海既不是房主本人，其甚至與房主沒有任何聯系。王慧海明知劉菁珊不是房主，自己既沒有房主的委托手續，也沒有劉菁珊的委托手續，而以自己的名義簽訂合同并收取定金，其主觀存在過錯。并且王慧海將定金轉交給劉菁珊也是沒有任何法律和合同依據的，該轉交行為也存在過錯，因此王慧海對《房地產經紀合同》無效和定金的轉交均存在過錯，其應承擔連帶返還責任。依據《合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

2.拒絕賣房雙倍賠償定金案。

案情簡介：年6月30日原告高素琴與被告孫和平經房地產中介公司介紹，被告孫和平將一套房屋出售給原告高素琴，雙方協商，原告高素琴向被告孫和平先交納定金人民幣5,000元。之后，高素琴向被告孫和平交納定金5,000元，被告孫和平為此給高素琴出具收條一份，收條中寫明，該房屋系私有產權，總價額73,000元;孫和平在2003年7月12日應搬出此房，屋內設施不動;若孫和平不賣此房需賠償高素琴10,000元，若高素琴不買此房則定金不退。收條還注明在未辦理產權過戶前高素琴向孫和平押3,000元，辦理產權過戶后一次性付清全部房款。并且，交付定金時孫和平正在辦理自己名下房屋產權證，雙方亦未簽訂房屋買賣協議。2003年9月高素琴以孫和平未能與其辦理房屋過戶手續，要求孫和平返還定金未果，特起訴至人民法院，要求孫和平雙倍返還定金10,000元。

法院判決：法院認為，原告高素琴與被告孫和平之間的房屋買賣雖然經房屋中介所介紹，雙方雖未簽訂房屋買賣協議，但雙方之間有收條為憑，從該收條記載的內容，對雙方當事人均有約束力，應當認定有效孫和平取得房屋產權證后，未將該房出售給高素琴應當承擔違約責任，對于原告高素琴要求雙倍返還定金的訴訟請求，法院予以支持。依法判決：孫和平應于本判決書生效后十日內向高素琴雙倍返還定金10,000元。

律師點評：定金合同是實踐性合同，從當事人實際交付定金時生效。本案中，根據定金收條中記載的內容，高素琴交付的屬于履約定金。若房主孫和平收受定金后不履行約定的交付房屋并辦理產權過戶的合同義務時，則高素琴有權要求其雙倍返還定金。定金具有懲罰性，目的是為了約束當事人履行約定義務，在當事人違反約定時給對方合理補償，因此也具有補償性。本案中，孫和平違反約定拒絕為高素琴辦理產權過戶手續，導致高素琴獲得房屋所有權的合同目的無法實現，高素琴可以要求孫和平雙倍賠償定金。《擔保法》第九十條規定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效。最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第一百二十條規定：因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。

《擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，買賣雙方在合同中已經明確約定交付的10000元是購房定金，并約定了定金的懲罰性質，即收受定金的一方違約的，須雙倍返還定金;交付定金的一方違約的，對方有權沒收定金。需要說明的是：若合同已經寫明“定金”，即使沒有注明定金的性質，也具有擔保法上定金的法律效力;若合同中沒有寫明“定金”，而寫明的是“保證金”、“押金”等其他名稱，但同時規定了定金的性質，那么也具有擔保法上定金的法律效力。

雙方約定的定金數額不應超過合同標的物總價款的20%，否則超過的部分無效。而且定金合同是實踐性合同，以定金的實際交付為生效要件。

3.協議收回定金則無權要求雙倍返還定金案。

案情簡介：原告李耀鵬與被告嚴樹英雙方于年5月18日簽訂一份房屋買賣合同書，約定嚴樹英將房屋一套以49500元的價格賣給李耀鵬，李耀鵬在簽訂合同時給付定金4000元。合同簽訂后，李耀鵬支付了全部的購房款。2002年5月29日雙方去房產交易所辦理過戶手續。由于當時嚴樹英所帶證件不齊備，故產權過戶手續未能辦成。之后，嚴樹英通知李耀鵬再等幾天，后又告訴李耀鵬說，她的房子不能賣了。后雙方重新在該房屋買賣合同書上約定：“由于嚴樹英違約，嚴樹英于2002年6月6日將購房定金4000元還給李耀鵬，甲、乙雙方同意該協議終止。”被告于2002年6月6日將全部房款及定金4000元全部退還給李耀鵬。但是李耀鵬認為嚴樹英違反約定應當雙倍返還定金，還應支付4000元違約金。雙方在協商無果的情況下，李耀鵬向法院提出訴訟，要求嚴樹英支付違約金4000元，并負擔訴訟費用。

法院判決：法院認為，原、被告雙方于2002年5月18日所簽的合同書及以后所補充的協議內容，均為雙方的真實意思表示，雙方均應嚴格履行。原告在該合同書中的明確表示在被告退還定金后同意該協議終止，并未要求雙倍返還定金，應視為雙方當事人新的約定。雙方應按此約定履行，而且雙方已經實際履行。原告起訴要求雙倍返還定金沒有法律依據，本院不予支持。故依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題解釋》第一百二十條之規定，判決如下：駁回原告李耀鵬的訴訟請求。

律師點評：定金合同是實踐性合同，雙方當事人不能約定定金合同生效的時間，定金合同生效的時間是法律明確規定的，即定金實際交付時定金合同生效。為此，雙方之間是否存在定金合同法律關系，一切以是否實際支付定金為準。《擔保法》第九十條規定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。本案中，由于嚴樹英違約不辦理產權過戶手續，李耀鵬依法有權要求其雙倍返還定金。但是當李耀鵬收回全部定金，不管雙方是否補充約定權利義務關系終止，雙方的定金合同關系都一律隨即終止，李耀鵬再要求雙倍返還定金則無法律依據，因此其訴求也不會被法院所支持。

案情簡介：甲在年3月13日購買一套商品房，6月1日入住，11月30日開發商做產權作登記，甲12月20日取得房屋所有權證。在同年11月20日，甲與宋某在中介公司的介紹下，簽訂了《房屋買賣合同》。合同中約定甲將建筑面積129.70平方米的房屋，以158萬元價格轉讓給宋某。在約定了付款期限后，雙方又在補充條款中約定了兩項內容：一是該房屋目前尚未取得房屋所有權證，待賣方房屋所有權證辦理完畢后雙方再辦理過戶手續。二是買賣合同自雙方簽訂之日生效，雙方對此買賣行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房價款的10%支付違約金。在雙方約定的首期付款期限到來后，宋某就一直沒有再履行過合同。年3月9日，甲起訴到法院，要求宋某以總房價款的10%支付違約金15.8萬元。在庭審中宋某辯稱，是甲在沒有取得房產證之前，就與宋某簽訂房屋買賣合同，該行為違反了相關法律規定屬無效合同。

法院判決：法院認為，宋某與甲簽訂的房屋買賣合同中，明確約定雙方在取得房地產權證后辦理過戶手續，還明確了不交易的違約責任承擔。因宋某的違約行為造成合同不能履行，于是法院判決宋某按合同約定支付甲10%的違約金15.8萬元。一審判決后宋某提出上訴，認為法院適用法律錯誤，我國的房地產管理法明確規定未取得房地產權屬證書的房屋不得轉讓，宋某與甲的買賣房屋的行為違反了法律的強制性規定，按照合同法第五十二條的規定應屬于無效。但最后二審法院維持了一審法院的判決。

律師點評：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條以及相關的北京市房地產轉讓的有關規定，的確規定未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。但是，法律法規并沒有規定在沒有取得房屋產權證時，簽訂的房地產買賣合同為無效。《城市房地產管理法》第三十七條的規定未取得權屬證書不得轉讓是行政管理的規定，即要求行政機關對未取得房屋權屬證書的房屋不辦理過戶手續，但買賣雙方簽訂合同時在合同中注明了雙方對這一規定完全知曉，也知道只有取得房屋所有權證才能辦理過戶，是雙方真實意思的表示，因此認定雙方簽訂的合同合法有效，這是符合合同法精神的。因此法院的判決是正確的。但目前對于未取得產權證出售房屋的情況，法院的處理方式也不一樣，有的法院認為雙方簽訂的合同是無效的，因此請讀者注意訴訟當中的風險。

案情簡介：甲2002年買的房子，2004年8月1日取得房產證，但甲是通過貸款買的房屋，銀行貸款還未還清，房屋做了抵押。2004年12月21日，甲與王某簽訂了買賣合同，王某交付了首付款并入住了該房屋。房子賣完不久，房價就漲了將近20%。于是，甲起訴到法院，以房子在轉讓時已抵押給銀行為由，要求法院確認這起房屋買賣行為無效，以達到收回房子的目的。

法院判決：法院經審理認為，甲的請求不符合公平原則，為維護交易安全及市場交易的流轉，駁回了甲的訴訟請求。

律師點評：因甲對房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所購房屋不能辦理過戶手續，甲所購房屋在所有權行使上是受到一定限制的。但甲與王某簽訂的合同是雙方真實意思的表示。雖然涉訴房屋已在銀行抵押，現合同已實際履行，王某給付了部分房款，目的在于讓甲將所欠銀行貸款還清，解除抵押，以利于辦理過戶手續，因此甲應及時還清銀行貸款。況且甲已將房屋交付給王某，王某也實際入住該房屋，因此從維護市場交易的秩序及公平公正的原則以及甲要求確認合同無效的真實目的，法院的判決是正確的。

案情簡介：2002年4月15日,何某與某房地產開發公司簽訂商品房買賣合同,約定貸款購買開發商開發的一套房子。何某2003年2月28日辦理了入住手續，但未實際入住。2005年3月2日，在北京xx房地產經紀有限責任公司參與下,劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》,合同約定,劉某購買何某的房子，價款40萬元。合同簽訂后,劉某支付中介公司首付款20萬元，其中含定金2萬元,中介公司將其中1萬元留作自己的中介費，其余19萬給付了何某。劉某在等待開發商給何某辦理房產證，以便于盡快過戶，但是該項目的開發商已被撤銷了房地產開發資質，且房地產公司已是人去樓空，該項目無法辦理初始產權登記，所購項目的所有購房人均不能取得房屋所有權證。于是劉某狀告中介公司,要求確認三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效,并要求返還購房款。

法院判決：法院經審理后認為，因開發商已不存在，買方最終無法取得房屋所有權證，其合同目的已不能實現，應認定買賣合同無效，賣方返還房款。

律師點評：目前法院對于沒有產權證即簽訂買賣合同并約定產權證辦理下來后辦理過戶手續的二手房買賣案件傾向于認定合同有效，現在也有越來越多的案例按此處理，但是對于簽訂合同時沒有房產證，賣方最終也不可能取得房產證的情況下，導致買方無法取得房產證，買方的合法權益無法得到法律保護,一般認定買賣合同無效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇八

房屋對于我國公民來說是非常重要的財產，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家帶來的最高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。

答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規對商品房預售實行行政許可的監管制度。《城市房地產管理法》第45條、《城市房地產開發經營管理條例》第23條均明確規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規定。

而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。

索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。

2、開發商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據業主支付的銀行按揭貸款利息來判決。

答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發商和業主的對待給付義務。業主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失。”《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。

而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業主遲延付款給開發商所帶來的損失是開發商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業主遲延支付價款造成開發商利用資金成本的損失實際。而對于開發商延期交房，其導致業主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業主居住房屋的利益損失規定為業主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業主實際損失的實際。

至于業主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規定的處理原則并無邏輯關系。假定開發商依約按期交房，業主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業主也需自行承擔。

綜上，《司法解釋》所確定的開發商與業主需依據不同標準承擔不同違約責任的區分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發商逾期交房時，業主請求依據其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據，人民法院不應予以支持。

答：根據合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。

如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十八條的規定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)第三條規定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規定的情況下，根據合同法第一百七十四條確立的“沒有規定的，參照買賣合同的有關規定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。

如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。

4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇九

代理人就華南有限公司(以下簡稱原告)2006年6月30日人民法院訴我公司(以下簡稱被告)買賣合同糾紛一案，作如下答辯：

一、根據原被告雙方訂立的《鋼材購銷合同》第十條約定的結算方式，墊資單價與不墊資單價有顯著的差別，墊資單價為網上價+248元/噸(合理利潤+墊資利息)，非墊資單價為網上價+176元/噸(合理利潤)，兩者每噸相差72元。這說明，墊資行為不是免費的午餐，原告通過墊資獲取到了超額的利潤，這種利潤，遠遠高于同期同貨中國人民銀行公布的基準利率。按照通常情況簽訂合同，應當對墊資款與非墊資款這兩種行為作出區分，即墊資部分為利潤+墊資利息，非墊資部分僅存在利潤就可以了，這最為公平合理。但是，令人遺憾的是，雙方在訂立合同時，沒有作這樣的區分，把兩者完全混同起來，不僅兩個月的墊資款按網上價+248元/噸結算，而且未墊資部分也按網上價+248元/噸結算，明顯有悖于公平和誠信原則。這說明原告在合同簽訂之初，就有利用被告資金緊張或困難的處境，有乘人之危之嫌。

二、一個違約行為，只能承擔一個違約責任，即一事不兩罰，這是一般的違約責任承擔原則。但是，本合同中，原告不僅通過墊資行為獲取了超額利潤，而且通過兩個違約條款，即第十條第五款和第十一條第二款，重復計算了對被告違約行為的賠償數額，這明顯違反了民事責任填補損失功能的原則。而反觀該合同對原告的違約責任約定，僅在第十一條第一款中作出了約定，這個約定，正好與對被告違約行為的約定(第十一條第二款)相對應，即原告的權利是被告的義務，反之也然。這從另一個方面說明，該合同重復對被告的違約行為進行了約定，原告通過這種方法，將獲得不當得利，明顯不當，不應受到法律的保護。

三、更為重要的是，法律責任的形式不是當事人可以任意確定的。不同的法律部門有不同的調整對象和調整方法，一個法律部門的調整對象和調整方法的特殊性決定了該部門法律責任的特殊性。而同一法律部門的種種責任形式又各有其特定的適用范圍。

而該合同對滯納金的約定，明顯有悖于法律的規定。從《民法通則》(第一百三十四條承擔民事責任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨礙;(三)消除危險;(四)返還財產;(五)恢復原狀;(六)修理、重作、更換;(七)賠償損失;(八)支付違約金;(九)消除影響、恢復名譽;(十)賠禮道歉。以上承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。)到《合同法》(第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。)，從未見到有哪個條款，將滯納金規定為一種責任方式，因此，這種當事人自已任意創設的責任，有違法律規定，根本無效。這就好比當事人雙方約定，一方違約，需將手指剁給另一方一樣，決無一點合法性，理應不受法律的保護。

事實上，滯納金是因逾期向國家繳納各種費用而需額外繳納的金錢。它是一種行政責任形式，只能對逾期向國家繳納費用的行為適用，因而只是違反行政行為的責任形式。違約金則是指按照當事人的.約定或法律規定，一方當事人違約，應向另一方支付金錢。它是一種重要的民事責任形式，只能對于違約行為適用，因而只是違約的責任形式。滯納金與違約金有著本質的區別，是根本不同的兩個概念。違約金、滯納金分別規定在不同的部門法中。違約金是平等主體間的一種民事責任形式;滯納金則是在行政管理中對行政相對人違反行政管理的規定而承擔的行政責任形式。正是由于滯納金不是民事責任形式，在調整民事法律關系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根據。因此原告要求滯納金這一主張不能支持，法院理應駁回起無理要求。

四、被告認為，拋開該合同中對滯納金的無效約定不說，單就對未付款5%的違約金約定也過高，明顯不妥。主要理由是，原告在未墊資的合同單價中已獲得了超額利潤，因此，在違約部分中，不應再獲取額外利益。按照合同法第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此，被告請求人民法院依法削減。

綜上所述，被告請求人民法院依法確認該合同的滯納金約定條款無效，并且按未付款金額的3%計算違約金數額支付原告。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十

房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關系的沖突與協調、有關包銷的糾紛等。

同名圖書《房屋買賣合同糾紛》兩部，分別由法律出版社和中國法制出版社出版。

相關合同。

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二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十一

按揭一詞是香港地區學者對英文mortgage的漢澤（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度，系指債務人或第三人將標的物的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償的擔保形式，本質上與大陸法系中的讓與擔保制度相同。事先轉讓財產的所有權是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的最大區別。我國內地的現行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實踐中已得到了廣泛的運用。從實質上看，無論是“樓花”按揭還是房屋按揭，我國內地商品房按揭合同中均不要求債務人事先將標的物的所有權轉移給債權人，購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔保物時并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下，不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中，購房者其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同。因此，我國內地在使用按揭這一概念時，其內涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔保制度是不同的。我國內地的按揭貸款合同本質上仍為抵押貸款合同。近幾年來，隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩步推進，商品房按揭制度受到開發商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實踐中得到廣泛的運用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。

作為新類型的房地產案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。

在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個基本合同關系，即購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現樓為抵押物的抵押合同關系、開發商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。

在這四個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為，這種觀點值得商榷。

根據民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同，叫做從合同。

雖然借款合同與購房合同存在密切的聯系，借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據《合同法》第91條的規定，合同的權利義務關系因合同債務已經按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發商，開發商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產權證等合同義務以后，購房合同的權利義務歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到20、30年后購房者（借款人）還清貸款時才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化，并不因此導致銀行依法向購房者發放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導致抵押擔保不能實現，但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯系但也相互獨立的合同。

二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。

司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院是否應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨立請求權的第三人，法院應追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效，則由開發商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系，但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現行法律規定不符，也缺乏民事訴訟理論依據。根據《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規定，有獨立請求權第三人與無獨立請求權第三人的區別，在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權”。有獨立請求權第三人有權向法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人。而獨立請求權第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔民事責任時才有權提出上訴，且其在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為，無獨立請求權第三人參加訴訟，是參加到當事人一方進行訴訟，與所參加的當事人一方有法律上的利害關系，案件處理結果涉及他的合法權益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護自己的合法權益。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權益，以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中，當購房者起訴開發商，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，按揭銀行對于開發商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，按揭銀行對于該標的物享有優先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。

在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨立請求權第三人的情形。

根據《城市房地產管理法》第44條第3款和《城市商品房預售管理辦法》第11條的規定，開發商進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。該規定的目的是為了防止開發商將商品房預售款挪作他用，導致房地產項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監督開發商能夠切實履行該項法定義務，實踐中都要求開發商在銀行設立商品房預售款專用帳戶。《廣東省商品房預售管理等比例》明確規定，開發商使用商品房預售款時，銀行應當根據房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。如果按揭。

銀行同時也是開發商預售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經房地產交易登記機構核準同意，擅自向開發商支付商品房預售款致使樓盤爛尾為由，要求開發商、銀行承擔責任的，應將開發商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發商，而未起訴銀行，當事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。

三、購房合同解除或認定無效后的處理。

在購房者起訴開發商要求解除購房合同或確認購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實質上是要求處理抵押物。根據《擔保法》第49條的規定，抵押人地抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發商要求解除購房合同時，應依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權以獨立請求權第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時，可一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，即購房者將房屋或樓花退還開發商，開發商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔相應民事責任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權，并可要求開發商承擔連帶保證責任，由開發商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權和開發商的保證作為擔保，其參加訴訟又需預繳案件受理費，而且，購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結后才能確定。因此，為了防止浪費人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發商的購房合同關系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發商退款給購房者，購房者退房給開發商。目前司法實踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發商的房屋或樓花上已設有抵押權，且開發商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔連帶保證責任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權行使抵押權或要求開發商承擔連帶保證責任。因此，開發商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔退還購房者所欠銀行借款本息的責任。雖然開發商在承擔責任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發商取得的款項，又要開發商通過另外的`訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當事人的訟累。也浪費了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉移或攜款隱匿，致使開發商無法追償，則顯然對開發商不公平。

為了解決上述問題，我們認為，可參照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》。

第35條關于當理人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與法院根據案件事實作出的認定不一致的，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求的規定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，因為在購房合同解除或認定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認定合同無效，其享有優先受償權的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權利，應視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權的追及權，無權對該抵押物主張優先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權，即要求購房者將開發商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。

開發商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔連帶保證責任，但根據《擔保法》第28條第1款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國提保法若干問題的解釋》第38條的規定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。在借款合同中，債務人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔保的，因此，開發商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。由于實踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔保70%以下購房款的債權，按揭銀行的債權本來可以通過物的擔保全部得以實現，如果按揭銀行放棄物的擔保，開發商無須再承擔保證責任。因此，在這種情況下，開發商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔保證責任。當然購房者與開發商在訴訟過程中，如果達成解除購房合同的協議，也可根據最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條第1款的規定，由取得抵押物所有權的開發商行使滌除權，代替債務人（購房者）清償其所欠按揭銀行全部債務，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關系。

四、按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突與保護。

按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突，是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權：按揭銀行的抵押權、建筑商的法定抵押權和開發商的其他債權人的一般抵押權。

（一）購房者與按揭銀行的權益沖突與保護。

為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內地各商業銀行從事按揭貸款業務時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經驗和恰當的手段，因而各商業銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優勢地位，側重強調按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。

房地產權屬登記之前，按揭房產因不可擴力而毀損、滅失、停建的，則開發商和購房者均不需承擔責任。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權。（3）在開發商將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產權屬登記之后，按揭房產毀損、滅失的，風險責任則由購房者承擔。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權。

2、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規定：購房者不得將按揭抵押房產全部或部分出租。有些按揭按揭合同規定；購房者將按揭抵押房產全部或部分出租的，應經按銀行書面同意。我們認為，購房者將按揭房產出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產僅享有優先受償權而并不具有直接支配的權能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優受償權的情況下，按揭銀行不應對其進行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據《合同法》第40條的規定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。

3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負擔。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因為不按揭合同中的許多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導致當事人雙方權益嚴重失衡。

（二）購房者與建筑商的權益沖突與保護。

我國《合同法》第286條規定，建筑商于發包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款享有優先受償權。對于該種權利的性質，學者有不同的觀點。第一種觀點認為建筑商的優先受償權為留置權。第二種觀點認為建筑商的優先受償權的性質就是優先權。第三種觀點認為建筑商的優先受償權是法定抵押權。第四種觀點認為將建筑商的優先受償權理解為法定抵押權或優先權均可以，但從實踐分析理解為優先權更合適。我們認為，建筑商的優先受償權符合抵押權的特征，它從屬于建筑商的主債權即工程價款取得權，不以建筑商占有該建筑物為享有優先受償權的要件，即使建筑物已竣工交付發包人，建筑商仍享有優先受償權，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質上應為法定抵押權。當開發商未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設的商品房行使法定抵押權。但此時開發商可能已依法將商品房預售給購房者，因而建筑商的法定抵押權便與購房者的權益發生了沖突。理論界和實踐部門對于此種情形應如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》公布施行后，這個問題在一定程度上得到解決，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復》只解決了購房者為消費者的情形，對于不是消費者的購房者如購買寫字樓的單位的權益與建筑商的優先受償權發生沖突時應如何處理則沒有作出規定。二是該《批復》對于已交付全部或大部分購房款的消費者，并沒有辦理產權登記或預售登記作為對抗建筑商的優先受償權的條件。這一規定有利于保護作為消費者的購房者的合法權益，但一些開發商也可能利用此條規定惡意逃避債務，因為在建筑商主張法定抵押權時，開發商可能臨時找一些“消費者”簽訂假合同寫出假收據，以對抗建筑的優先受償權。為了解決上述問題，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，明確法定抵押的起始時間。同時明確包括購房者的優先權在內的各種權利的行使條件，應以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權后，開發商在預售部分商品房時，需經建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入開發商與建筑商共同管理的帳戶，以保障建筑商對該部分購房款行使物上代位權。

（三）購房者與其他抵押權人的權益沖突與保護。

購房者所購房產除了存在按揭銀行的抵押權和建筑商的法定抵押權外，還可能存在其他抵押權。這些抵押權的產生有兩種不同的情形：一是開發商在預售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權人設定抵押進行融資；二是開發商在預售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權人。根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，建筑商的優先受償權優于一般抵押和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益優于建筑商的優先受償權。由此可見，在銀行或其他債權人的一般抵押權與購房者的權益發生沖突時，應優先保護已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益。該規定在保護作為消費者的利益的同時，存在如下問題：一是也只能解決了購房者為消費者的情形，對于不是作為消費者的購房者的權益與銀行或其他債權人的一般抵押權發生沖突時應如何處理沒有作出規定。二是該規定沒有區分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在商品房預售以前還是預售以后的情形，也沒有以購房者辦理產權登記或預售登記對抗銀行或其他債權人的一般抵押權的要件。即使購房者在購買商品房時明知銀行或其他債權人已在該商品房上登記設立了抵押權，購房者仍然可以熟視無睹，因為他的權益始終優先于銀行或其他債權人的一般抵押權。如果這樣處理可能會動搖包括抵押登記在內的不動產物權的基本制度-不動產登記制度，損害依法履行了登記手續的抵押權人的合法利益，使問題變得更難把握。為了解決上述問題，我國應堅持不動產登記制度和“登記在先，成立在先，權利優先”的原則，區分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在購房者辦理產權登記或預售登記以前是以后的不同情形，分別處理。對于購房者已辦理產權登記或預售登記以后，開發商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押無效。對于購房者辦理產權登記或預售登記以前，開發商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押權應受保護，但是，在購房者已支付購房款尚未辦理產權登記或預售登記期間，抵押權人知道或應當知道該商品房已出售給購房者仍在其上設立抵押權的，因開發商與抵押人均屬惡意，法律對其不予保護，抵押應視為無效。對于已設立抵押權的商品房項目，開發商在預售該部分商品房時，須經抵押權人的同意，購房者亦須將購房款付入開發商與抵押權人的共同管理的帳戶，以保障抵押權人對該部分購房款行使物上代位權。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十二

最近有人咨詢小編關于最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內容，以下是小編為大家帶來的最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力。

第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移。

第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

第六條根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;。

(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔。

第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗。

第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

第十七條人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任。

第二十一條買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

第二十二條買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規定，予以支持。

第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

第二十七條買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

第二十九條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。

第三十三條買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

六、所有權保留。

第三十四條買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。

第三十五條當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

(一)未按約定支付價款的;。

(二)未按約定完成特定條件的;。

(三)將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。

取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。

第三十六條買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

第三十七條出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。

買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。

出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣。

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

第四十條合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準;外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。

第四十一條試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

(一)約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;。

(二)約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;。

(三)約定買受人在一定期間內可以調換標的物;。

(四)約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

第四十三條試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題。

第四十四條出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

(二)買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。

第四十五條法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。

權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十三

最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規定。針對消費者的合法權益，人民法院應當如何進一步為其保護合法權益，已成為近年來日益關切的話題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責任，從而結束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭論，確保各級人民法院的審理做到法制統一適用。

商品房一個是預售，一個是現售。這里面有幾點比較重要，第一個就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺以后對于銷售合同所產生的影響，就是說建筑工程的承包方依法行使優先權對開發商就會形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業的抵押權，然后開發商又拿這個工程去銀行去抵押貸款，第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預售房，現在開發商欠了施工企業錢，施工企業去法院打官司，把這個建筑工程賣了，然后把錢給施工企業，那我買房人怎么辦？我已經和開發商簽了合同了，這個商品房銷售合同肯定不能履行，就是說我買房人可以認定銷售方構成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。

第二個問題是涉及到抵押。假如房地產開發商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去，最后購買方的權利沒辦法實現的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。

第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同，假如說開發商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同，人民法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款，那么法院也應當通知銀行作為第三人參加訴訟。

第四個就是對于辦理房屋產權證至今沒有作出明確的規定，現在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產證，原因就是房地產開發商不給資料。假如因為銷售方的原因，購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產權證或者在預售商品房90天內，購買方還不能辦理房屋產權證，銷售方是否要承擔違約責任。

根據以上在審判中所遇到的問題，依據最高司法解釋，筆者根據審判實踐經驗，應從以下幾個方面予以解決：

一、銷售廣告應當作為合同內容，買房人應提供相關資料。

《解釋》明確規定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請，只要具備以下條件，就應當視為要約：1、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明與允諾；2、此說明和允諾應當具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，即應當承擔違約責任。

目前開發商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”，依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中所規定的要約條件，開發商違反時，仍應當承擔違約責任。

二、因雙方意思不一致導致簽約失敗，買房人交納的定金應如數退還按《解釋》的規定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金如數返還買受人，這樣有利于充分地保護消費者的合法權益。

買房時常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同，基于誠實信用原則進行公正談判，但因對合同的某些條款意見不一致，最終導致簽約失敗。對于這種情況，不能歸責于當事人的任何一方，此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應當將定金如數返還買受人。

三、房屋質量不合格消費者可要求退房和要求開發商予以賠償《解釋》明確規定因房屋質量不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持，開發商交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者無合同期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。

這里，應當注意的是，在法院審理中，買受人應當提供自己自行或者委托他人修復的證據，以及出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據。

四、開發商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償。

《解釋》明確規定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房預售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，損害買受人權益的事件屢有發生，按《解釋》的規定，開發商將為此承擔賠償責任最高不超過已付購買房屋款的一倍，這一規定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。

五、不能如期取得房產證可要求出賣人予以賠償。

《解釋》規定由于出賣人的原因，在一定期限內，買受人不能如期辦理房產證，出賣人應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權解除合同和賠償損失。

因開發商的原因不能如期辦理房產證引發的糾紛屢見不鮮，如利用集體所有土地開發的項目，未經立項批準的項目，未取得規劃審批的項目，沒有銷售許可證的房屋，未經驗收或驗收不合格的項目，土地或房屋未解除抵押的，開發商未繳納相關稅費等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產證。當然，不能如期辦理房產證，還可能有其它一些原因，這有待于進一步探。

討，以便合理解決。

但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點：第一，買受人不能任何過錯，應及時將辦理產權證要求的證件先進提供給開發商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責任；第二，根據《合同法》第15條關于產權登記的約定，應及時向有關部門查詢開發商是否按照合同約定或法律規定履行了“產權登記備案”的義務；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關部門查詢抵押，是否已經解除。

六、開發商“交鑰匙”就算房屋交付使用。

《解釋》明確規定，對房屋的轉移、占有，即“交鑰匙”應視為對該房屋的交付使用，但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉移占有，而且要同時轉移房屋所有權的，從其約定。

關于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認為，房屋所有權轉移才是房屋的交付使用，由此引發的糾紛不斷。

《解釋》有了明確規定，對買賣雙方來說都很重要，有了法律依據，雙方操作起來更踏實。

《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規定，如出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前開發商取得商品房預售合同證明的，可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定，辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持等。

《解釋》的這些內容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認無效，從而有利于交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，也有利于商品房市場的健康發展。

八、支持拆遷戶優先取得補償安置房。

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的應予支持。

此規定體現了被拆遷人合法權益的.保護，即法院支持被拆遷人優先取得補償安排房屋，如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

我國傳統上，不法行為所導致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過實際所受的損失。《合同法》第一百一十三條關于欺詐適用消法的規定，突破了傳統民法理論中合同賠償責任只在于填補損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發，是否意味著對消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長黃松有已明確地予以否定問答，兩者在適用前提和結果上有區別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規定了五種情形；在結果上，消法的標準是“雙倍”，而司法解釋是“不超過已付購房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個案中把握出賣人的情節斟酬衡量賠償數額的空間，不是機械地一律適用“一倍”的標準。

懲罰性賠償責任時適用，在司法上產生多種優勢。它一方面保護了受害方的合法權益，而且額外的賠償給予其相應程度的獎勵；另一方面使加害者受到應有的懲罰，還可以阻止將來出現同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進方向。即便如此，懲罰性賠償責任有無限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因為美國實際陪審制，民眾的感情或偏見很難通過陪審團帶入審判中，懲罰性賠償會帶來諸多不利因素，因此許多州規定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過規定適用懲罰性賠償的限制條件和將賠償數額控制在合理的范圍以內，使懲罰性賠償的不利因素得到有效的調控。

另一方面是說商品房的所有權轉移消費者的時候，承包人的優先受償權不得對抗消費者的問題。我們大家都會知道，擔保物權按照目前的情況來講是跟物的所有權的變更沒有關系的。這是因為我們根據《合同法》第286條規定承包人的優先受償權是先于工程折價的價款，就是說當商品房所有權已經轉移的時候，就存在一個承包人的優先受償權是否存在的問題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對于消費者的特殊保護就是我們所有的工作當中一項不可缺少的原則，也就是說任何一項工作即正當有利于維護社會穩定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會秩序問題的需要。

我國的法律及其司法解釋在參考外國立法和實踐的基礎上，結合房地產開發的實際情況，具體而詳細地規定了各項基本原則，以在于充分地保護消費者的合法權益，既保護了作為弱勢群體的消費者，又使不良開發商受到了應有的懲罰，從而在受害人和不良房產商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個合理限度內，無疑會促進社會誠信和房地產市場的相對健康發展。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十四

被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。

原審第三人：福州市xxx房產代理有限公司，略。

上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現提起上訴。

上訴請求。

一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。

二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。

事實和理由。

一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。

一審法院依據國務院xxx5年5月11日轉發的建設部等七部委《關于穩定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續”的規定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。

庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發商福州xxx房地產開發有限公司辦理了訴爭房的交房手續，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。

即使適用七部委《關于穩定住房價格工作意見》第七條之規定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，并未違反法律的強制性規定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。

二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規定及事實不相符。

所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發生或不發生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。

即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。

該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。

三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據。”與法律規定及事實不相符。

上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關法律規定所確認的實際定金數額1萬元。

依據合同法第一百一十三條之規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實際交付定金數額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。

一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規定及給當事人造成的實際損失。

依照雙方買賣經紀合同中二十條之規定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。

為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。

上訴人：

xxx1年月日。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十五

根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：

(一)一般性審查

1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業執照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發生后發生變更的，應以變更登記資料為依據。

3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。

4、向被告送達起訴狀副本前，發現原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發現上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。

5、經審查發現，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應注意的問題

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。

經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。

（一）舉證要點

1、證明當事人訴訟主體資格的證據：

（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（3）當事人在訟爭的法律事實發生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據：

（1）買賣合同；

（2）訂（定）貨單；

（3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）

（4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實際履行憑證等；

（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據：

（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；

（2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發票等；

（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。

4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。

（二）舉證責任分配：

買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。

1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題

被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可，因原告已經提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。

2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配

如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。

如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業務關系，也存在欠款關系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。

通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：

1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。

2、買賣合同標的物質量對于付款的影響。

3、買賣合同標的物的所有權情況：

（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財產所有關系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關系發生后當事人對標的物的占有使用情況。

4、買賣關系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協議。

（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之危或重大誤解等違背當事人真實意思的行為。

（3）買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。

（4）有無規避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續的，是否按規定辦理了所有權轉移登記。

5、債務人履行債務的情況：

（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。

（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。

（4）當事人有無繼續履約的能力。

合同無效的情況應在合同法第五十二條規定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。

（一）買賣合同中職務行為的認定

經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：

1、只有業務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業務員有證據證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業務員個人承擔責任。

2、長期買賣業務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。

3、長期買賣業務中的負責人或采購人未離開公司，只是調離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。

4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。

5.其他職務行為的認定。

（二）被告帳面記載和發票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題

實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業務往來時的發票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發票上記載的單位發生的業務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。

在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。

（三）發票能否作為付款憑證的問題

根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三條：本辦法所稱發票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發票應作為付款憑證。

現實生活中，發票與付款脫節的情況經常存在。對收到發票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進行認定。

如發票收到條上注明“收到發票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。

（四）債權轉讓的認定與處理

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”債權轉讓行為中需注意兩個問題：

一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。

互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉讓給了第三方，第三方現向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經瀕臨破產，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。

二是債權轉讓的通知義務問題

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規定，轉讓應當通知。未經通知，轉讓對債務人不發生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執即可。

3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。

(五)違約責任

違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。

當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。

當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經濟損失，標準可參照中國人民銀行規定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據情況調整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調整；其他情形需要調整時，不應高于人民法院規定的金融機構逾期貸款利率的四倍。

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。

《舊機動車交易管理辦法》規定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規章，不屬于行政法規。目前，法律和行政法規并未對未辦理轉籍過戶登記手續買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據。

（二）當事人將自己所購但還未辦理產權登記手續的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款。《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而認定其無效。

2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。

(一)支持原告訴訟請求時的表述：

一、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。

二、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。

(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。

(三)當事人請求確認買賣合同無效時的表述：

一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

(四)當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述：

一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十六

[提要]近幾年來，由于法律規定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規定，“……可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續下來的福利性質狀態下，在法規亦有明文規定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的。現實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的`訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。

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二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十七

203月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。

學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫頭，腳痛醫腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現的新動向的。

我個人認為，近幾年出現的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產生的商品房合同糾紛，往往表現為出現“爛尾樓”，辦不出“小產證”，開發商不接受小業主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發商同意退房而小業主不同意退房。

針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。

一、無證預售，合同是否有效。

對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規定，認為開發商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規強制規定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”

但實務中，出現了這種情況，開發商為盡早獲得建設資金，違規在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發商利用“無證預售合同無效”這一法律規定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩定角度出發，也可以認定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規定購房者可以要求將開發商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規定：“……但是出賣人就商品房開發規劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據，二是房價上漲，只要一向開發商投訴，開發商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規定的“商品房規劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規劃許可證》確定的用地范圍，在開發商大產證上體現的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執行，理解會發生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發生符合第二條規定的廣告允諾未兌現，則購房者可以要求開發商承擔違約責任，而不用擔心開發商說可以退房。

三、如何界定認購書的`法律性質。

實踐中也有這種情況，開發商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。

從傳統法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

那么是不是真的會發生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規定，應獲全額退訂。

內容。對于這種認購書，在出賣人已經按照約定收受購房款的情況下，第五條規定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發商。

當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產交易管理部門申請產權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題。

商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。

對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

這一規定，也是針對了實踐中出現的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優先權。在房價上漲的情況下，出現了開發商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發商。

段和段律師事務所?游炯。

二手房買賣合同糾紛案件（專業18篇）篇十八

「提要」近幾年來，由于法律規定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統一。

關鍵詞：物業管理。

一、“出租人指定”是否應作為前置程序。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規定，“……可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人;協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續下來的福利性質狀態下，在法規亦有明文規定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區別情況予以處理。

2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。

現行《租賃條例》第五條規定，“上海市房地產管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區、縣房地產管理部門是本轄區內房屋租賃的行政管理部門，業務上受市房地產管理部門領導。”第六條規定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人可以是房屋出租人。”《關于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人”。《關于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規定“各區縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執行。”

目前管理公房租賃事項的部門主要是區縣房地局、房地集團公司及房產物業管理部門。筆者認為根據《租賃條例》及其貫徹意見的相關規定來看，出租人的主體應該是區縣房地集團公司。物業公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產進行修繕、管理、改善環境，進行物業等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區縣房地局主要負責本區域內公有房屋產權、產籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區縣房地局的授權及明確的法規、規章規定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業公司中的具體經辦人員作為委托代理人參加訴訟。