調查報告可以為相關領域的研究提供新的思路和創新的觀點。以下是一份關于XX問題的調查報告，希望能夠為大家解答一些關于該問題的疑問。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇一

我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。

為了了解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批準、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

該小區物業存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。

9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對于其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民愿意增加物業管理費。

由于小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

然后簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。

中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。

總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：

第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規范。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。

第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。

第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。

（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。

（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關系。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。

（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然后，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。

通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們了解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇二

1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。

企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。

如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。

因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。

1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認為物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯后，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。

2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險。

“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對于某一產品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

3.“低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途。

當一個“低收費、零收費”物業管理進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業管理行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈，“低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構筑的物業管理服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則。

從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。

但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由于物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。

而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。

2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

物業管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神。

《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

1.完善法制建設。

法制建設是物業管理行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業管理各主體在物業管理活動中的行為。

2.強化行業自律。

行業自律是市場經濟中企業誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。

3.加強理論研究。

物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。

4.創新制度設計。

創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。

在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。

5.正確引導輿論。

人是教育的產物，物業管理作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇三

為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的.迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所。

有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議。

1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇四

隨著我國經濟的不斷發展，我國人民的生活水平進一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因為我國的乳制品消費市場廣闊，更多的乳制品企業在我國得到了不同程度的發展，其中包括不少外來乳制品企業。乳制品行業已經成為我國食品行業中增長最大的行業，為我國經濟的發展作出了巨大的貢獻。但是，中國乳制品行業也面臨著產品生產結構性過剩，生產大規模擴張，產品結構不適應消費者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團的產品進行市場調查。調查時間是20xx年11月，調查方式為問卷式訪問調查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項調查工作結束后，我們將調查內容予以總結，調查報告如下。

二、調查對象的基本情況。

（一）性別構成比例（問卷問題1）。

根據調查數據顯示，在我們所調查的消費者中，有90人曾經購買過伊利產品，其中男性為60人，占伊利消費者人數的67%；女性為30人，占伊利消費者人數的33%。

（二）年齡構成（問卷問題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費者人數的15%，18至24歲38人，占伊利消費者人數的42%，25至30歲13人，占伊利消費者人數的14%，31至40歲8人，占伊利消費者人數的8%，41至50歲13人，占伊利消費者人數的14%，50歲以上4人，占伊利消費者人數的7%。

三、專門調查部分。

（一）消費需求調查。

1、根據調查顯示消費者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質仍然占申通快遞客戶滿意滴調研報告最大比重。

其中品質占34%，接下來是口味25%，價格占到22%，品牌13%，其他6%。經過數據分析我們能夠了解到，消費者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質，口味和價格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強品牌宣傳力度，更要注重產品的品質，運用國際水平的工藝技術，為消費者提供天然無污染的綠色產品，不斷生產出適合消費者口味的產品。同時，運用強大的資金運作實力發揮價格優勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導者。

2、價格是消費者考慮購買商品的重要因素，商品價格的高低對消費者是否購買這一商品產生最直接的影響。因此，我們對伊利產品價格展開了調查。

經過調查，60%的人認為伊利產品價格偏貴，另外，36%的人認為伊利產品價格一般，只有4%的人認為伊利產品價格便宜。這說明伊利產品在價格方面還應做出適當的調整，減輕消費者的消費壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項調查，結果如下：

軟包裝比較收到消費者的青睞，占到總數的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經過數據分析我們能夠了解到，在消費者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據一定比例，所以，企業在保持原有優勢的基礎上，繼續尋求新穎，備受消費者青睞的包裝。

4、消費者青睞的伊利產品。

90名伊利產品的消費者中有85人表示喜歡液態奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產品的有32人。

消費者比較青睞伊利的液態奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態奶和冰淇淋的生產。

文檔為doc格式。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇五

為了對***小區的客戶有一個大體的了解，掌握有關***小區客戶的第一手材料，以便日后做好***小區的物業管理工作，近期我們對***小區的客戶進行了物業方面的調查。調查情況如下：

一、所有的客戶出于安全著想都希望小區能進行嚴格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：

1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。

2、能否做成統一，并且方便攜帶的標志;。

3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務以外，對于合理性收費的項目，客戶們認為桶裝水配送、代訂代送奶等服務，相關公司已提供了免費報務，如果物業公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設置;洗衣、清潔、看護老人等項目，大多數客戶認為沒有必要設置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區內成立一些小診所，以方便小區住戶。

三、對于會所的項目設置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔心如果建游泳池，池水的質量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔心太亂而影響到住戶的休息。

四、60%的客戶對物業服務中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔心組織此類的活動會影響小區的居住環境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團次之;少數老年人對秧歌感興趣(此次調查客戶中，老年人數量較少)，腰鼓一項無人選擇。

五、關于對聊城物業管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務，他就會出什么水平的錢;大部人認為物業公司只要提供，如：保安、衛生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業費盡可能少收。

結果表明，絕大部分用戶可以接受的物業管理費在3-4毛之間。

六、在對住戶所在小區調查過程中發現以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內)：

1、大部分小區的車輛管理比較混亂;。

2、維修不及時;。

3、社區文化沒有或者陳舊;。

4、對于物業管理的在態度和衛生大部分人表示還算滿意。

七、在問及***小區客戶關于對公司物業管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯系;在根據我們的提示進行的調查方面，大家都著重強調安全;另外有客戶強烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進行一次類似的調查，以便他們能在住的過程中發現問題，進行及時反映情況和信息反饋。

綜合以上情況，我們發現，住戶對安全的要求遠遠大于其它各項，其次是環境、維修等，對于社區文化，真正關心的住戶不是很多。

鑒于以上結果，現提出以下建議，以供參考：

1、在業主入住時，可以就業主的興趣愛好等方面進行一次調查，以方便以后管理;。

3、重點做好小區業主的安全工作，加強對小區的車輛管理;。

4、強調維修員進行及時維修和服務人員良好的服務態度，這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區文化;。

6、重點做好物業管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對小區消防等各項配套設施進行巡查，做到防患于未然。

8、物業雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業主看得見的成績，有質量(無形的)，也要求形象(有形的)。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇六

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部操作部行政部財務部物業部人事培訓部而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。

一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。

“以人為本”才是正道。

在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。

“創意”考驗用心程度。

創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。

必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、

詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。

員工實際技能決定公司專業性。

里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。

綠化管理要因地制宜。

小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

做好物業維護最重要。

物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”

“顧客第一，服務第一，行動第一”

高科技設施呼喚高素質人才。

早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇七

到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。

原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。

以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。

傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的`產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。

而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。

到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。

我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇八

方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。

到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。

經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：

3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇九

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。

責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購。

買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況。

為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況。

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況。

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因。

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十一

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的.導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區和次。

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十二

無菌檢驗是無菌藥品出廠檢驗項目中關鍵項目之一，無菌檢驗方法的應用可全面掌握測定方法，準確檢測方法的有效性，并適用于試驗樣品的檢驗，有利于企業對藥品的質量控制，確保藥品安全。

而檢驗涉及的操作人員、設施、設備、菌種、培養基等因素會直接影響無菌檢驗結果的可靠性。系統的、大范圍的對制藥企業的無菌檢驗實驗室進行調研，旨在了解制藥企業無菌檢驗實驗室的日常運行情況和當前存在的實際問題，對于促進制藥企業加強質量管理、改進質量檢驗工作、降低被污染產品投放市場的風險、確保公眾用藥安全具有十分重要的現實意義。調研結果對于管理部門制定相關法規、起草檢查指南以及檢查員的現場檢查等也具有參考意義。

國家食品藥品監督管理總局食品藥品審核查驗中心于2014年組織上海市食品藥品監督管理局認證審評中心、北京市藥品監督管理局藥品認證管理中心、河北省食品藥品監督管理局藥品審評認證中心、遼寧省藥品認證中心、江蘇省食品藥品監督管理局認證審評中心、安徽省食品藥品審評認證中心、河南省藥品審評認證中心、廣東省食品藥品監督管理局審評認證中心8個省級藥品認證檢查機構，對轄區內95家無菌藥品生產企業的無菌檢驗實驗室運行情況進行調研。調研的牽頭單位為上海市食品藥品監督管理局認證審評中心，調研內容涉及人員和培訓、培養基的管理、菌種的管理、實驗室的布局和運行、主要設備、文件、實驗操作等7個方面，全面了解企業無菌檢查用實驗室的實際工作情況和運行現狀。

北京、河北、遼寧、上海、江蘇、河南省(市）認證中心按照企業的生產規模各選取10家企業；安徽省認證中心對省內26家無菌藥品生產企業全部進行了調研；廣東省認證中心是通過隨機抽取的方式從廣州、深圳、珠海三市的藥品生產企業數據庫中抽取9家參研企業。95家無菌藥品生產企業的企業性質包括國有、民營、外商獨資、合資、股份制等，覆蓋生物制品、疫苗、粉針劑、凍干粉針劑、小容量注射劑、大容量注射劑、無菌原料藥、滴眼劑。調研采取現場檢查配合書面匯總的形式，各調研參加單位抽調富有經驗的藥品gmp檢查員13名和微生物學專家組成調研小組，對每家企業調研12天。現場檢查采用事先通知或不通知的方式進行，采集的數據真實可信，調研結果能夠反映我國無菌藥品生產企業無菌檢驗實驗室日常運行的現狀。

2.1人員和培訓。

95家參研企業中各企業的實驗室人員總數占其所有直接從事藥品生產人員總數（含生產、質保、物流等非銷售崗位）的比例為0.3%21%，從事無菌檢驗的人員人數為229人，從事無菌檢驗工作0.530年。多數從事無菌檢驗的人員具有大專或本科學歷，并具備微生物學或相近專業的知識背景。

從事無菌檢驗的人員經過相關培訓和考核，包括各地藥品檢驗所、藥監部門、制藥行業相關團體組織、公司內部等舉行的培訓，培訓內容包括微生物檢測技術、無菌檢查法、菌種管理及操作、培養基配制及滅菌、藥典、藥品gmp等內容。檢驗人員、實驗室管理人員和質量保證人員對實驗數據審批分工明確，職責清楚。

調研結果也顯示，個別企業的質量保證人員對于無菌檢測知識掌握不全面，實驗管理人員對于偏差調查分析的能力不夠；部分企業個別上崗時間較短的操作人員檢驗操作不規范；部分企業對培訓效果未進行考核。

2.2培養基的管理。

有93家參研企業無菌檢查用培養基為硫乙醇酸鹽流體培養基和改良馬丁培養基等，符合《中國藥典》要求。有2家外資企業用硫乙醇酸鹽流體培養基檢查細菌，根據《美國藥典》或《歐洲藥典》的要求用大豆酪蛋白消化肉湯或肉湯營養培養液(tsb)檢查霉菌，與我國藥典要求不同，但與《中國藥典》規定方法進行過比較試驗。

95家參研企業中，有3家企業對培養基供應商進行了質量評估，5家企業對培養基供應商的書面材料進行審查或核對培養基檢驗報告。絕大多數參研企業未對培養基供應商進行質量評估。

培養基配制和滅菌能按培養基使用說明書要求進行并有記錄，但只有部分企業對培養基的滅菌程序進行了驗證；近半數企業在培養基配制滅菌后未按藥典要求測ph值；10%的企業每次配制培養基都做靈敏度檢查，半數企業只對脫水培養基做靈敏度檢查，部分企業不做培養基靈敏度檢查；有1家企業未按規定條件貯藏培養基；部分企業配制滅菌后的培養基外包裝的標記信息不全面。

2.3菌種的管理。

參研企業無菌檢驗使用的標準菌株包括金黃色葡萄球菌、大腸埃希桿菌、枯草芽孢桿菌、黑曲霉、白色念珠菌、銅綠假單胞菌、生胞梭菌、大腸桿菌、乙型溶血性鏈球菌，符合《中國藥典》要求[1—2],標準菌株主要來源于認可的國內或國外菌種保藏機構如中國食品藥品檢定研究院、中國醫學細菌菌種保藏管理中心、atcc等。

90%的企業工作菌株的傳代次數和貯存方法、條件（斜面、甘油管等）基本符合要求。每支菌種均標注有名稱、標準號、接種日期、傳代數。有10%的企業在菌種傳代過程中做菌落表面形態特征觀察及革蘭氏染色鏡檢觀察，有1家企業每年用細菌鑒定儀（vitek)對標準菌株進行鑒定。

40%的企業不能提供菌種的來源證明；90%的企業在菌株定期轉種、傳代過程中未對純度、特性等關鍵指標進行確認，也未制定相關程序；20%的企業菌種管理內容不夠全面，無法追溯；1家企業從標準菌株傳代至工作菌株的操作過程未嚴格按照相應標準操作規程（sop)進行操作和記錄，代次劃分不正確；1家生物制品企業無標準菌株。

2.4實驗室的布局和運行。

實驗室包括有檢驗（無菌檢查）用潔凈室或隔離系統及陽性菌實驗室、培養區、培養基及實驗用具準備（包括滅菌）區、樣品接收和儲存區、菌種貯存區。

無菌檢驗實驗室和陽性菌實驗室的設置一般采用3種方式：

（3)無菌檢驗實驗室與微生物限度檢查室二室分開，共用一套空氣凈化系統，在1萬級背景下的超凈臺或生物安全柜中進行相關操作，陽性菌實驗室為在非潔凈區內單獨實驗室的生物安全柜內進行。

1家企業無菌檢驗試驗室單獨用一套隔離器系統，4家企業的無菌檢驗試驗室為b級背景下局部百級，1家企業無菌檢驗試驗室為10萬級背景下局部百級。50%的企業無菌檢查用潔凈區空調凈化系統連續開啟。企業參照生產用潔凈區的要求完成了有關的驗證和確認工作，無菌檢查用潔凈區符合藥品gmp的要求。

90%的企業無菌檢驗室的人流、物流通道能夠嚴格區分，并制定相應控制程序。無菌檢驗人員經二次更衣后進入無菌檢驗實驗室，試驗樣品均經消毒劑擦拭或紫外燈照射或兩者并用后進人無菌檢查實驗室。

少數企業存在無菌實驗室面積偏小、設施不能完全滿足要求、設備擺放不合理等現象。

2.5主要設備。

參研企業無菌培養基的配制、培養等設施與檢驗工作量基本相匹配；均對培養基、器具滅菌設備、培養箱相關的計量器具按規定進行了校準并有標識。80%的企業對培養基的滅菌設備進行確認和驗證，其中，有10%的企業對滅菌設備進行驗證時只使用了生物指示劑，但沒有連續監測溫度。80%的培養基滅菌設備有自動溫度控制探頭但無自動記錄溫度的裝置。80%的企業培養箱（室）有溫度自動控制裝置，近半數企業進行培養箱溫度分布均勻性驗證；90%的企業培養溫度每天定時觀測和記錄，10%的企業培養箱（室）有連續監測溫度的裝置。

2.6文件。

80%的企業能按無菌產品品種的無菌檢驗方法進行驗證，并根據驗證結果制定無菌檢驗的操作規程。80%的企業無菌檢驗記錄內容能包含關鍵的實驗細節，數據基本完整。10%的企業無菌檢驗記錄不及時，無菌檢驗原始記錄未包括偏差記錄、設備編號、檢驗規程的編號、培養基信息、陽性菌的配制等。

文件記錄以及實驗室數據對于無菌檢驗實驗室的質量管理具有重要的意義。通過對實驗室原始數據及實驗規程、方法和設備（包括其維護和校準）以及方法驗證數據的考察，可以對實驗室運作的全面情況、實驗人員的技術能力和全面質量控制的過程有一個整體的評價。

2.7實驗操作。

參研企業均制定了進人無菌檢查實驗室的人員的更衣程序；物料、樣品經擦拭消毒后進人傳遞窗，并在傳遞窗內經紫外消毒后傳人無菌室；無菌檢驗的樣品量符合藥典的要求；部分企業建立了無菌檢查試驗超標結果的調查處理標準操作規程，對無菌檢驗結果若出現陽性后所進行的相關調查、復試的依據、產品的無菌性評價以及成品的放行等均進行了規定。

個別企業上崗時間較短的操作人員，檢驗操作存在不規范之處；1家企業未按品種進行無菌檢驗方法學驗證；1家企業雖進行了產品無菌檢驗方法學驗證，但驗證中的樣品取樣量不正確；3家企業未按藥典要求做陽性菌對照試驗和陰性對照試驗；約10%的企業只做陰性對照而不做陽性對照試驗，這多為生物制品生產企業；約20%的企業對超標結果未進行系統的分析和記錄；個別企業出現陽性結果后未做調查分析就進行復試；近半數企業空氣凈化系統不連續開啟，也未對自凈時間進行確認；個別企業在進行無菌試驗時未對試驗環境進行動態監測，20%的企業只對超凈工作臺或生物安全柜進行動態監測而不對1萬級背景區進行動態監測。

參研企業無菌檢查實驗室的布局與設計充分考慮到了防止微生物污染和生物安全的要求，檢驗用試驗菌來自認可的國內或國外菌種保藏機構的標準菌株，從事無菌檢查的人員基本具備微生物學或相近的專業知識教育背景，能按照藥品gmp及相關法規的要求對無菌藥品進行無菌檢驗，產品的無菌檢驗記錄包含了關鍵的實驗細節。部分被調研企業在人員的專業知識及操作技能、菌種及培養基的管理、設施設備驗證、對無菌檢驗環境監測等方面存在缺陷，個別企業在菌種傳代、無菌試驗復試、陽性對照試驗等方面還存在問題。綜上，提出建議如下：

(1)由于部分參研企業對員工的培訓還流于形式，培訓效果不理想，質量保證人員對無菌檢驗知識掌握不全面，個別管理人員對于偏差調查分析的能力不足。因此，藥品生產企業應組織實驗室全體人員進行理論學習，明確無菌實驗室工作原理、環境要求，設置嚴格的工作流程，明確分工并強化責任技師有效的合作配合意識。同時，應制定不同崗位人員的有針對性的培訓計劃并組織實施和考核，考核不合格者不得上崗。檢查機構在對藥品生產企業進行檢查時，除了核對人員的資質外，應注重對無菌檢查人員的專業知識、實際操作技能及分析和解決問題的能力進行檢查。

(2)針對部分企業在菌種及培養基采購、管理及使用過程中存在不規范之處，大部分企業不知道在菌株定期轉種、傳代過程中對其純度、特性等關鍵指標進行確認的必要性，個別企業甚至出現菌種傳代代次劃分不正確的情況，建議制定藥品無菌檢驗、菌種管理、培養基管理的指導原則，指導制藥企業加強和規范對菌種、培養基的管理，使無菌檢驗更規范。應強化監管力度，盡快實行培養基的準人制度。對生產培養基的廠家進行認證，尤其對生產無菌試驗培養基的廠家實行生產許可證制度，避免市場混亂無序。

(4)不同地區制藥企業無菌檢驗實驗室、微生物限度檢查實驗室、陽性菌實驗室的設置和布局存在較大差異，且對檢測環境監測的頻次、取樣時間、取樣點布置等方面各企業都不盡相同。多數企業只動態檢測沉降菌，對浮游菌、操作人員手指、工作服表面、工作臺面不做監測。企業應根據藥品gmp(2010年修訂）及《中國藥典》（2010年版)的要求，改進無菌實驗室布局，制定適合的環境監測計劃。針對多數生物制品企業在無菌檢驗時沒有進行陽性對照實驗的情況，企業應根據《中國藥典》（2010年版)的要求設置陽性對照實驗室并按要求進行陽性對照實驗。建議在對生物制品企業進行監督檢查時，將陽性對照實驗作為重點檢查的內容。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十三

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關于市區住宅小區物業管理情況的報告作準備，市人大環境資源城鄉建設委員會于9月份對市區住宅小區物業管理情況開展了專題調研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區住宅小區物業管理情況進行了專題視察。在調研視察的基礎上，我們按照監督法的要求，已將調研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應。現將這次調查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。

我市的物業管理工作起步于1994年,經過十多年的發展,物業服務行業規模不斷壯大，企業數量、服務水平、從業人員以及物業服務覆蓋面都有了長足的發展。物業管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在擴大就業、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區和提高城市品味等方面發揮著日益重要的作用。目前市區共有物業管理企業130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業管理示范項目5個，國家優秀項目5個，省級優秀項目23個。

近年來，市政府認真貫徹落實《物業管理條例》，不斷健全物業管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業管理的發展營造有利的社會氛圍；積極培育和規范物業管理市場，對符合條件的新建小區全面實施招投標落實物業服務企業，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業管理市場良好的競爭秩序；積極引導和規范業主委員會組織建設，業主自治意識逐步得到增強；不斷規范物業服務企業經營行為，行業整體素質有所提高；逐步完善物業維修資金管理使用制度，業主合法權益得到保障；努力改善老小區配套設施，積極探索準物業管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區環境面貌不斷改善，物業管理在“五城同創”中發揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質量作出了積極貢獻。

二、市區住宅小區物業管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發展過程中，我市的物業管理與外地許多地方一樣，也出現了許多矛盾和問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）物業服務收費標準低，收繳率低，物業企業經營困難，成為困擾物業服務行業的第一大難題。收費難是我們在調研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業服務的收費標準比較低，沒有建立相應的自然增長機制。目前我市普通住宅區物業管理費指導價執行的仍然是的標準，根據小區類別、服務標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當）。隨著用人工資和各種生產資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業企業增加了很大的壓力，但是物業管理收費標準一直沒有隨著經濟社會的發展作相應調整。另一方面物業管理費收繳率低。市區平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區）物業管理費收繳率不足10%，導致物業公司無法正常運轉，更無法提供高質量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業主不滿意—更加收不到費的惡性循環。物業管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業公司認為劃不來。因此物業公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區提供物業服務的物業公司幾乎全部虧損，去年春節前市區有近三十家物業企業由于經營不下去紛紛退出所在小區。

（二）物業管理體制不健全，相關責任主體沒有發揮應有的作用，使得物業管理矛盾重重。隨著小區數量的不斷增加，物業管理的市場不斷擴大，物業規模和企業數量不斷增加，行業管理的工作量也越來越大。目前我市的物業管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業直管，物業管理行政管理體制缺乏市、區、街道、社區條塊結合、層層節制的行業監管網絡，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。業主大會、業主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業主自治只能是良好的愿望而已。據統計，能有效發揮作用的業主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發揮作用不大。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。

（三）住宅小區基礎設施不配套，成為物業服務品質無法提升的硬傷。主要表現在有的開發企業擅自變更規劃設計，不能按照原有規劃要求將小區交付給物業公司，如物業管理用房、社區活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區中，包括新建商品房小區的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題，這在老舊小區表現得尤為突出。

（四）城市綜合管理執法不到位，市民對居住環境不滿意，物業管理企業左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區居民飼養鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結構、違章搭建等等，這些違法行為都應該有相關的行政管理執法部門進行監管、執法，物業服務企業只有在發現后及時勸阻、舉報的權力，而沒有執法權，但是居民都把這些帳算到物業公司頭上，并以此為理由拒繳物業管理費。由于城市綜合管理協調機制不夠完善，一些政策、法規在小區中出現梗阻現象，導致居民對居住環境不滿意。

（五）物業服務企業資質偏低，從業人員普遍素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。市區130家物業公司中一級資質1家，二級資質8家，二級以上資質物業企業僅占總數的7%。市區物業管理從業人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發企業的富余人員或外來務工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。

三、對加強市區住宅小區物業管理的幾點建議。

針對我市住宅小區物業管理中存在的現實問題，市政府及相關職能部門要切實加強研究，從完善物業管理的體制、機制入手，積極探索，創新舉措，推動這一社會關注、百姓關心的熱點問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構建和諧社會的高度出發，不斷加強組織領導，建立健全管理網絡。住宅小區物業管理是一項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，也反映了一個城市經濟、社會的發展水平。市政府要從以人為本、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區物業管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網絡，構建高效的物業管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結合、以區為主”的原則，明確市、區兩級職責分工，落實行政監管和公共服務責任，建立“市行政主管部門監督管理、各區政府屬地管理、街道（鄉鎮）具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯動、齊抓共管”的工作機制。區級政府要明確物業管理監管部門，充實街道（鄉鎮）和社區工作力量，健全管理網絡，落實工作經費，為推進物業管理工作提供組織保障。社區黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口，要充分發揮社區的一線作用，強化居委會的職責，在業主委員會與物業企業之間充當組織者、監督者和協調者的角色，強化其在發動業主委員會的設立、指導業主委員會工作、協調解決業主與物業的矛盾方面的作用。同時物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的`協作配合，提高行政執法的效率，依法對小區內各類違法、違規行為及時、從嚴查處，為物業管理營造良好的外部環境。

（二）要從轉變廣大市民物業服務消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導。導致物業管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業主、業主委員會、物業管理企業三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權力和義務。一方面要強化物業服務企業的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質量；另一方面要強化業主的共同參與意識，以主人翁的姿態自覺維護全體業主的共同權益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發展物業管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業管理條例》、《物權法》等法律法規，解析物業管理有償服務的道理，引導廣大市民樹立正確的物業服務消費理念，分清職責，正確對待小區管理中存在的現實問題，自覺履行繳費義務，依法維權。

（三）要從物業管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區整治力度。要加大老舊住宅小區環境整治的資金投入，將老小區改造工作列入市、區兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區基礎設施配套方面的突出問題，為推行物業管理創造基礎條件。二是要加強物業維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發建設單位的監管，確保其按規定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規定的保修期限和范圍承擔相應的物業保修責任，同時負責處理在開發建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，為長期物業管理提供保障，切實維護廣大業主的權益。三是要強化新建小區公建配套設施的監管和驗收制度。加強對小區配套設施建設標準的前置把關，嚴格小區竣工綜合驗收工作，加強對房屋質量、配套設施設備以及環境的驗收，明確屬于全體業主產權的物業管理用房、非經營性配套用房等由產權部門驗收確認，并監督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業管理創造有利條件。四是實事求是，合理確定小區物業管理模式。要實行等級性和基礎性服務并舉，針對不同類型的小區采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區，要全面推行市場化等級物業管理；對老舊小區在改造后具備物業管理基礎條件的，積極推行物業管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉鎮）和社區建立物業服務組織，落實保潔、保安、保綠等基礎性管理，并探索與水、電等其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業管理正常運行，維護小區公共秩序和環境衛生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業的扶持力度，讓朝陽產業煥發勃勃生機。首先，市政府及相關職能部門要完善物業服務定價成本審核制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業企業收費行為。要強化合同約束，在物業服務合同中明確服務內容、收費標準和各自的權利、義務和責任。要充分發揮公職人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立、完善機關事業單位工作人員拖欠物業管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況作為機關作風建設的考核內容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區、低價位商品房等，政府要出臺相應的政策，解決小區管理的資金問題。可以在實施拆遷時就提前對今后小區的管理費用進行考慮，在村級集體經濟中作出安排，設立小區管理專項資金；或者在小區規劃建設中考慮一定比例的經營性用房，作為今后小區基礎性物業服務的經費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業服務費進行減免或補助。第三，針對物業管理這一帶有準公共服務性質的行業，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區的物業企業，建議政府對其經營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區、次新小區提供服務的企業，建議對其稅收給予適當的優惠，以減輕企業的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區的企業則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業管理行業的良性運作、健康發展。

（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業服務的品質。

市政府要規范物業管理市場準入制度，加強物業企業資質管理，規范企業服務標準。要進一步完善物業服務招投標管理辦法，規范物業企業退出機制，健全區物管部門及街道（鄉鎮）參與對物業企業的監督管理的實施機制，進一步加強對物業服務企業的考核、監管。要充分發揮物業管理協會的作用，建立物業服務企業信用評估報告制度，促進行業自律和企業有序健康發展。繼續完善優秀物業項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業人員職業道德、服務技能培訓，不斷提升從業人員素質，從而提升物業服務的水平，提高廣大居民對物業服務的滿意度、認可度。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十四

集團公司領導：

鑒于貿易部提出擬與a發展有限公司以預付貨款的形式開展白糖采購業務，根據公司客戶信用管理制度的要求，20xx年10月20日到25日，財務部會同我司總經理助理、貿易部一行六人，對位于湛江的a發展有限公司（以下簡稱a公司）進行了實地走訪、資料查閱和人員交淡，現將獲得的客戶資信情況，客觀匯報如下：

一、基本情況

a發展有限公司位于湛江市0201房-02房，公司成立于20xx年3月8日，企業類型為有限責任公司，注冊資本人民幣20xx萬元，實收資本20xx萬元，法定代表人發。

二、經營范圍

銷售：化肥、農藥（不含殺鼠劑及危險化學品）、農膜（以上兩項限于農墾系統內經營），農畜產品（除煙葉、蠶繭、糧食、棉花、種子、種苗），飼料，蔗渣，桔水，紙，制糖機械，農業機械，金屬材料，建筑材料（除化學危險品），礦產品（除鎢、銻、錫、離子型稀土礦倉儲（除化學危險品及危險廢物的倉儲）；貨物及技術進出口；農資招標代理。

三、資格證照

1、企業法人營業執照。湛江市工商行政管理局核發，注冊號為：，

已通過20xx年度檢驗。

2、組織機構代碼證。湛江市質量技術監督局核發，登記號為：。

3、國稅稅務登記證。廣東省湛江市國家稅務局核發，編號為：。

4、食品流通許可證。湛江市工商行政管理局核發，許可范圍：批發兼零售。

四、投資者情況

1、a農業生產資料有限公司

認繳出資額400萬元人民幣，足額繳納，占總股本90%。

2、a集團公司

認繳出資額50萬元人民幣，足額繳納，占總股本10%。

五、重大糾紛

經查，a公司沒有正在被強制執行案件記錄。

六、考察、查證與座談情況

1、a公司為a（局）集團公司屬下企業。農墾系統為條條管理，其上級為2（集團公司），是部兩大直屬企業之一。

2、該公司位于湛江市的辦公區，辦公室為向湛江市農墾集團公司租用，干凈整潔，證照齊全，經營正常。

3、蔗糖為a（局）集團公司兩大支柱產業之一，其擁有的”牌白糖為中國名牌產品。湛江生產商之一。

4、考察組實地考察了a集團屬下位于雷州半島的豐收糖廠，時值糖廠榨季，廠區運輸甘蔗的卡車絡繹不絕，生產線運轉正常，并有新鮮白糖產出運走，日產白糖約500噸。

5、據a公司營銷部經理d介紹，白糖銷售占a公司業務量的百分之九十以上，為主營業務，每年有銷售考核任務。該公司希望發展采購量穩定的大客戶，年提白糖量超兩萬噸就可成為該公司的重點客戶，有良好合作意愿。

七、綜合評價

a公司為大型集團國企成員，實力較強，管理嚴格，經營正常，符合a級客戶信用等級要求。根據廣業及我司客戶信用管理制度標準要求，建議評為a級信用。

專此報告。

附件：1、a公司工商局機讀檔案登記資料；

2、a公司企業法人營業執照；

3、a公司組織機構代碼證；

4、a公司國家稅務登記證。

資信調查小組

二〇**年十月二十六日

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十五

營業稅改增值稅（簡稱營改增，下同）試點改革是繼1994年分稅制改革以來，又一次重大的稅制改革，也是結構性減稅的一項重要措施，它有利于促進經濟發展方式的加速轉變和經濟結構戰略性調整，改革試點意義重大。廈門市作為改革試點城市于20xx年11月1日啟動“營改增”試點工作，涉及范圍是交通運輸業、研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。所對應的國民經濟門類包括交通運輸倉儲和郵政業、信息傳輸軟件和信息技術服務業、租賃商務服務業、科學研究和專業技術服務業、文化體育和娛樂業等。為了解“營改增”后企業稅負情況，近期廈門市統計局組織開展了企業走訪活動，現將調研情況報告如下：

（一）促進服務業的加速發展。發展服務業尤其現代服務業目前已經成為國民經濟新的增長點，也是向結構調整要動力，促進經濟穩定增長的重要舉措。“營改增”試點首先從交通運輸業和部分現代服務業開始，這就為發展服務業尤其是是現代服務業提供了有利的契機。

（二）提升企業綜合競爭力。“營改增”的實施，可以實現最大限度地減少重復征稅。拓展了試點行業和企業的市場空間。同時增值稅的“抵扣機制”會讓一些制造業企業在獲取服務的同時，也獲得了進項增值稅抵扣，降低了稅負。因此“營改增”的實施有利于企業提升綜合競爭力。

（三）有助于深化產業分工。營業稅是按照交易額征稅，由于無法抵扣上一環節的進項稅額，按收入全額繳納營業稅，而且還實際承擔了外購固定資產價款等增值稅進項稅額，因此不利于專業化分工的推行。而增值稅實行“抵扣法”。克服了重復征稅問題，有助于改變過去多數企業將原來應該獨立經營的服務業企業被迫并入制造業企業中的現象，促進了產業分工的細化。

（一）“營改增”后企業稅負總體下降。

20xx年1-11月，我市規模以上服務業（年營業收入1000萬元或從業人員達50人以上，下同）“營改增”涉及的行業實現稅金總額（包括應交增值稅和營業稅金及附加）14.2億元，比20xx年1-11月（改革前）減少7.8億元，下降35.4%；實現單位稅金（每萬元營業收入所包含的稅金）0.022萬元，下降35.8%。其中交通運輸、倉儲和郵政業單位稅金比20xx年1-11月下降64.6%，降幅較大。

（二）近四成企業稅負減輕。

20xx年1-11月，我市規模以上服務業實行“營改增”的行業有企業637家，單位稅金比20xx年1-11月（改革前）減少的企業數為250家，企業稅負減輕面為39.2%。其中，研究和試驗發展業企業稅負減輕面最大，為66.7%；電信廣播電視和衛星傳輸服務業為63.6%；；廣播電視電影和影視錄音制作業為62.5%；商務服務業為49.3%；互聯網和相關服務業為40.0%。

（三）行業稅負差距拉大。

“營改增”后試點行業稅負拉大。20xx年1-11月我市規模以上服務業實行“營改增”的行業中行業稅負最高的是娛樂業，單位稅金為每萬元0.166萬元，行業稅負最低的是航空運輸業，單位稅金為每萬元0.008萬元，行業稅負差距為每萬元0.158萬元，比“營改增”前的差距多0.022萬元。

由于增值稅與營業稅的計稅依據與計算方法不同，因此“營改增”對不同行業有不同程度的影響。部分行業稅負下降，同時部分行業稅負增加。稅負增加的行業有：

（一）租賃和商務服務業。20xx年1-11月，租賃和商務服務業單位稅金比20xx年1-11月增長1.1%，其中，廣告業增長56.7%，旅游社及相關服務業增長9.2%。

（二）科學研究和專業技術服務業。20xx年1-11月科學研究和專業技術服務業單位稅金比20xx年1-11月增長15.2%。

（三）裝卸搬運和運輸代理業。20xx年1-11月裝卸搬運和運輸代理業單位稅金比20xx年1-11月增長60.5%。

（四）道路運輸業。20xx年1-11月道路運輸業單位稅金比20xx年1-11月增長117.6%。

（一）營業稅改增值稅后稅率提高。

“營改增”后，試點行業的稅率均有上升，如廣告、會展行業“營改增”之前，營業稅稅率為5%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；廣播、電視、電影和影視錄音制作業“營改增”之前，營業稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；交通運輸業“營改增”之前，營業稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為11%；互聯網和相關服務業、軟件和信息技術服務業“營改增”之前，營業稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；文化、體育和娛樂業“營改增”之前，營業稅稅率為5%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%。

（二）進項抵扣不充分。

已進入發展平穩期的企業自身可抵扣項目有限，部分企業購進固定資產、生產材料等允許進項稅額抵扣的項目偏少，造成“營改增”后企業抵扣的銷項金額少于因稅率提高而增加的稅金，導致稅負增長。如福建兆翔雅仕維聯合廣告有限公司由于可抵扣的固定資產較少，且占企業運營成本較大的廣告牌租賃費無法抵扣等原因，造成企業稅負增加。城市規劃設計研究院由于營業成本主要是設計人員的工資及培訓費用，可抵扣的項目僅有辦公用品耗材、車輛保養、油費等占營業成本比重較小的費用，可抵扣的費用小于因稅率提高而產生的稅金，導致企業稅負增加，經營壓力增大。廈門博坦倉儲有限公司早期購入大量碼頭裝卸設備、輸油設備等固定資產，“營改增”期間并無購入固定資產的計劃，且土地攤銷的費用也不在可抵扣的范圍內，僅有占企業成本比重較小的設備維修費可作為銷項抵扣，抵扣金額小于由于稅率提高而增多的稅金，企業稅負增加。廈門嘉裕金逸電影城有限公司“營改增”后稅率提高一倍，而占成本比重較大的電影片租、場地租金、水電費無法抵扣，稅負明顯增多，企業稅負壓力增大。

（三）增值稅發票難以獲得。

會展中心、機場等機構尚未納入“營改增”范圍，部分與企業合作的政府部門也沒有開具增值稅發票的資質，造成展位租金、廣告牌租賃等成本無法作為進項抵扣，導致企業應納稅金額大幅增加，稅負增幅顯著。如廈門飛馳商務有限公司長期與會展局合作，但“營改增”后無法取得與會展局合作項目的增值稅發票，導致企業應納稅金額增多，稅負增加。

（一）發揮稅收導向作用，提高服務業發展層次和發展水平。“營改增”是優化產業結構、轉變經濟增長方式的宏觀調控政策，其結構性減稅政策導向性明顯。推行“營改增”有利于支持服務業發展，同時也能帶動工業的技術升級，所以應充分發揮稅收導向作用，積極采取措施，進一步促進產業優化升級。一是適當降低現代服務業增值稅稅率，減輕企業稅負。如適當降低科學研究和專業技術服務業、廣播電視電影和影視錄音制作業等可抵扣項目較少行業的增值稅稅率，緩解企業的稅負增長壓力。二是完善稅收優惠或補貼。根據行業盈利現狀，發展前景以及在競爭中所處的地位的不同，有針對性地制定不同的增資獎勵、技改貼息、人才補貼等政策，以促進產業結構優化，提高服務業的發展層次和發展水平。如進一步加大對軟件和信息服務業的稅收優惠，對無形資產的轉讓設置補貼政策，逐步促進技術專利等無形資產的轉讓和開發，推動互聯網和相關服務業、軟件和信息技術服務業、科學研究和專業技術服務等高新技術產業的發展。

（二）加快“營改增”的步伐，擴大增值稅適用范圍。“營改增”是一次從“道道征收、全額征稅”向“環環征收、層層抵扣”轉變的稅收改革，目的是避免重復征稅，減輕企業稅負，但由于目前增值稅的抵扣鏈條尚未完全打通，行業間尚未實現層層抵扣，依然存在企業抵扣項目少，稅負增加的問題。如房地產行業、餐飲行業尚未納入“營改增”范圍，房屋租金、餐飲發票等無法抵扣，影響企業的抵扣金額，增加企業稅收負擔。“營改增”試點范圍越廣，行業越全，將越有利于減輕企業稅負，結構調整的效果也將越好，因此建議加快改革步伐，逐步擴大增值稅適用范圍，將稅收改革引導產業升級的能量全部釋放出來。

（三）推動企業主輔分離，鼓勵企業做強做大。一是鼓勵工業企業將研發設計、物流、采購、貿易營銷、有形動產租賃等生產性服務業從生產制造中分離出來，設立獨立的法人企業，或將企業非核心業務外包給專業化的服務業企業。不斷推動企業專業化生產的同時促進第三方服務承包商的發展。二是加強政策宣傳力度，完善征管服務，鼓勵和引導企業積極籌劃重整業務，在不同增值稅率和適用范圍既定的條件下，用好用活相關優惠政策。鼓勵企業抓住“營改增”試點機遇，實施技術改造，深挖內部潛力，提高企業的管理水平和經營能力，增強企業做強做大的后勁實力，從而提升行業的整體水平。

（四）扶持龍頭企業，促進產業發展。要密切跟蹤龍頭企業的稅負情況，對“營改增”后稅負增加的龍頭企業給予關注和適當的扶持，以支持龍頭企業的發展。鼓勵現代服務業企業積極申請高新技術企業的認定，以享受優惠稅率。鼓勵文化企業積極申報市重點文化企業的認定，以享受扶持政策和扶持獎金。通過扶持龍頭企業，充分發揮龍頭企業的引領帶動作用，促進產業的快速發展。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十六

近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十七

建筑業是國民經濟的主要支柱產業之一，同時作為一個勞動密集型的行業，它毫無疑問地能夠容納龐大的就業隊伍。對加快城市化進程，轉移農村富裕勞動力有著重要的作用。為了摸清*市建筑行業的情況，針對不同調查對象的特點，*市統計局根據建筑行業大類、抽取了部分大型建筑企業，組織開展了20*年建筑企業經營情況典型調查，現將調研情況報告如下：

本次調查我們抽取了10家公司，有河南省一建、省火電二公司、省建總公司、河南省路橋集團、*市自來水工程公司、奧龍基礎有限公司、昊鼎裝飾公司、中鐵七局等，10家公司20*年的產值達到49億元，占全市建筑業的22%。按類型分：土建3家、電力安裝1家、公路橋梁2家、水利工程1家、裝飾裝修1家。

為能夠掌握實際情況，采取的調查方式是到企業座談、并同時填報調查表，座談的人員要求建筑公司統計部門、財務部門、人力資源部門、項目經理必須參加，內容涉及企業的內部管理機制、財務核算方法、人員調配、企業的經營環境和困難等等。

我市建筑行業伴隨著經濟建設和社會進步快速發展，企業的活力和競爭力大幅提升，作為國民經濟支柱產業的作用日益增強，建筑業對國民經濟健康發展的支持作用進—步增強，對增加就業，特別是轉移農村富余勞動力，統籌城鄉發展發揮了重要的作用。但從調查中我們了解到，目前建筑業存在一些突出的問題：

1、企業經營管理中存在著缺陷。企業歷史包袱過重，削弱了企業參與市場競爭的能力。調查的10戶企業，有5戶選擇了企業歷史包袱過重是企業經營管理中的主要難題，占50%。有一個企業目前仍有3000人賦閑在家，企業每月發放一定的生活費用，由于人員負擔較重，養老保險、醫療費用等企業負擔過重，已成為制約企業發展的一個重要因素。

2、建筑市場對建設方（業主）管理很弱，業主的行為缺少約束和調控。

調查的10戶企業，均提出目前雖然建筑市場比較紅火，但建筑行業的利益無人維護，建設方的行為缺少約束，在合同執行中甲方隨意性大，施工單位應有的權益得不到保障。調查了解這類現象表現在建設方不懂建設程序、法規和有關知識，忽視標準、規范，缺乏等價有償、協商一致、平等互利的市場意識，盲目壓價、殺價，不合理地壓縮工期，任意拖欠工程款，合同意識差，不嚴格履約，私下交易，明招暗送，吃拿回扣，現象嚴重。

3、政策執行難度較大。

20*年3月*市政府出臺了的《關于農村勞動力轉移就業后參加我市社會養老保險工作的實施意見》，首次對農民工繳納養老保險金作了明確規定，凡在*市行政區域內的各類用人企業、實行企業化管理的事業單位和個體工商戶等用人單位招（聘）用農村勞動力的，都應按照*市企業職工有關社會養老保險政策，為農民工繳納養老保險金，農民工與同類型城鎮企業職工享有同等的社會養老保險待遇。

這個政策維護了農民工的權益，但從企業反映的情況來看，存在一些問題：一是因為對農民工來說現在首要任務是增加即期收入而非養老等社會保障問題，民工仍希望按工作量全額結算工資，如果扣一定比例的統籌，民工也不愿意干；二農民工加入社會保障體系增加了大型建筑企業成本。以目前建筑市場的中標價來看，大型建筑公司都是原來的國有企業，歷史包袱較重，如果按照政策交納20%的養老保險，難以負擔。

4、拖欠工程款的現象仍然嚴重。

雖然臨近年終，省市有關部門清欠力度很大，但被調查的建筑公司反映：建設方拖欠工程款的現象仍有發生。建設方位于總包、分包這座債權金字塔的頂端，他一旦拖欠，以下的各個環節將無一幸免。而施工單位也往往不敢貿然討要，得罪建設方以致永絕財路。他們只能在錯綜復雜的關系網絡與利益旋渦中一點點去摳、去磨。

1、用法律手段徹底解決建設方拖欠問題。

目前我國建筑行業亟需規范，也需要運用強有力的行業法律對建設、施工單位進行制約。應根據行業自身發展中出現的弊端盡快完善相關的法律法規。

2、要加強對政府投資工程的監管。

要建立健全政府投資工程建設實施階段的資金撥付、招標發包、質量安全監督、竣工驗收、保修維護等法規制度，實現政府投資工程的建設管理程序化、規范化，依法進行，杜絕隨意性和人為因素，切實提高政府投資工程的綜合效益。

3、建議加強資質管理和對建筑隊伍總量控制。

由于近年來*市投資力度較大，對建設廳提供的建筑企業名單核實后發現，各種資質不實的“四無”公司（無資金，無固定施工隊伍，無固定技術人員，無固定施工設備），靠關系經營的公司，以各種渠道進入建筑業，在近一、二年中為數不少。眾多小建筑公司以相同的組織形式、相近的管理方式、相似的生產水平開展競爭，造成企業無序競爭，生產能力相對過剩以及產品的無差別化。

4、對大型企業實行政策傾斜，提高產業集中度。

要鼓勵傳統大型骨干施工企業和設計企業把產權制度改革同做大做強、培育具有國際競爭力的大集團的目標結合起來，通過自我功能改造或重組整合，成為資金雄厚、人才密集、技術先進，具有科研、設計、采購、施工一體化優勢的大型建筑業企業集團，既立足于國內需求，面向“大業主、大工程、大項目”等高端市場，又大力開拓國際市場，率領我市建筑業企業實現“走出去”的戰略目標。

企業物業管理調查報告（優質18篇）篇十八

應當如何處理傳統會計與財務會計之間的關系,使得兩者能夠在財務信息的生成和披露中起到相輔相成的作用呢?作者以為應當理兩者的邊界,讓它們各司其職、各擅勝場。

(二)使傳統會計學回歸原本獨立學科的地位在使得財務會計學回復其邊緣學科的同時,理應讓傳統會計學回歸其應有的地位,成為會計學的學科分支之一。傳統會計學負責處理已符合會計確認標準和會計計量條件的經濟業務的核算(反映),生成最為基礎性的會計信息,為此,作者呼吁,加強對傳統會計學進行深入的理論研究和實務處理方法、程序等方面的規范化研究,使其能夠更好地為財務信息提供服務。

(一)重新劃分三大學科分支。

而就會計的職能來看,雖然有諸多主張,但其中有幾項職能是共同認可的,如反映(核算)、監督(控制)及預測(評價和決策)職能,作者在此以會計學的這三項基本職能,將其三大分支劃分為:傳統會計學、財務會計學和管理會計學,對應的會計基本職能是反映、預測(包含計劃、評價和決策等職能)和監督(包含考核、評價和決策等職能)。將此三個學科理解為會計學的三大分支或許更容易被接受,并不難發現現今的財務會計學為何面對信息使用者的需求時力不從心卻又不得不持續疲于應對的原因。傳統會計學是反映過去的經濟業務的,以歷史成本為最主要的計量方法,生成的會計信息最主要解決的就是可靠性問題;財務會計學是重在計劃、預測和決策,生成的財務信息主要解決的是相關性問題;管理會計學解決的是內部提供信息的問題,側重是相關性。這三個會計各司其職、各擅其事,“大分工而小合作”,共同支撐起在會計學指導下所構建的信息大廈,并與其他會計學科如稅務會計、環境會計、人力資源會計、行為會計等一起構成會計學。

(二)三大分支各司所職、各行所道。

1、傳統會計學司職基礎會計信息的生成傳統會計學指導下從事核算的會計人員按照“會計核算”概念的界財會研究定范疇和方法,開展會計工作,直到最終生成會計信息。該會計信息以歷史成本計量為主,只在很少的情況下使用其他會計計量屬性(如某項經濟業務的不確定性很小或不重要,像期末存貨計量,某種材料的市場價格下跌造成庫存該材料的價值減損,因市場上有明確的該材料銷售單價,此情況下確定其可變現凈值時的不確定性很小,便可以使用以可變現凈值對其賬面價值進行調整),因此,稱此階段的會計信息為基礎會計信息,原因有二:其一是正如前述其生成過程是最基礎的,可靠性是最高的;其二是該會計信息是財務會計和管理會計利用以生成財務信息和管理信息的基礎。此外,還可能會有些項目需要說明(如商業票據的貼現、資產抵押等),列作表外說明,形成會計報表的附注。會計報表與其附注構成會計報告。這樣得到的會計信息和會計報告,以“可靠性”為依重,能夠保障會計信息的真實,從而達到解除或延遲受托責任,同時,它也是第二部分財務會計生成財務信息和管理會計生成管理信息的信息源頭。因此,傳統會計學解決了一套表(財會報告)的第一層面(會計報告)和履行了第一司職(反映)。

2、財務會計學司職財務信息的生成財務會計學指導下的財務人員或會計人員使用傳統會計生成的基礎會計信息,運用專門的處理方法,以除歷史成本外的會計計量屬性,對經濟業務按照“相關性”為重的原則對基礎會計信息予以具體分析并進行二次加工處理,同時對基礎會計信息中未能包含的經濟業務中的不確定性予以適當的削減后進行會計處理,兩部分結合生成基于不同會計計量屬性的財務信息和財務報表,并將依舊無法進入財務信息的信息列作表外附注或補充資料、輔助報表、其他財務報告,而后共同構成財務報告。這里的財務信息和財務報告是完全對外提供并以“相關性”為重,保障其決策有用性,使其能夠更好地滿足信息使用者對決策有用的信息的不同層次的需求,助推信息使用者從財務報告中“各取所需”而做出科學、合理的決策,并輔助基礎會計信息對企業管理層受托責任的解除和延遲。財務會計生成的財務信息包含對傳統會計生成的基礎會計信息二次加工而生成的財務信息和傳統會計未予確認和計量而財務會計進行確認和計量而生成的財務信息兩部分,這兩部分與基礎會計信息在數量關系上的差異和非貨幣形式表現的數量關系部分,正是“相關性”的最好體現,雖然對基礎會計信息的再加工會增加一些工作量,但采用計算機技術進行處理將不會是大問題。因此,財務會計學解決了一套表(財會報告)的第二層面(財務報表及其附注等)和履行了第二司職(預測、決策等)。

3、管理會計學司職管理信息的生成管理會計學指導下的會計人員(也可能不是會計人員)利用基礎會計信息和財務信息,結合管理會計的方法,具體、詳細地進行針對性剖析各個環節、各個項目、各個作業,生成管理信息和管理報告,該管理報告主要是向企業內部各層次提供,為企業經營過程提供決策所需信息或直接參與到決策中去,通常不必對外披露,即使有適合和應當對外披露的,也只是其中的一小部分內容,披露時應當列入“企業信息披露體系”(見下圖2)中“其他與財務、會計相關的報告”之內。因此,管理會計學解決了一套表(財會報告)的第二層面(管理報告)和第三司職(監督、分析、評價、決策等)。

(三)三大分支共構的財務信息體系。

財務會計學是傳統會計學與企業理財學相互借鑒融合而形成的邊緣學科。讓財務會計學回復其邊緣學科之本位,與同為邊緣學科的管理會計學構成“一主外一主內”的格局和架構,同時重新回歸傳統會計學,三者共同構建起現代會計學的主體框架,形成倒“金字塔”骨架,使會計信息簡明可靠、財務信息邊界清晰相關、管理信息(這里專指管理會計學指導下生成的信息)解析分明。三大學科各司其職,共同發揮效用,走出現代會計學指導下科學、合理的財務信息生成和披露系統之路。企業的會計模式應當由原來的財務會計模式修正為如下圖2所示的模式。如果將整個企業信息系統比喻成一駕馬車,而企業財務信息系統是車輛部分的話,那么企業財務信息生成和披露系統將分別是其中的兩只車輪。企業財務信息生成系統的具體骨架簡述如下圖3所示:綜上所述,企業財務信息生成系統可簡約概括為:“一套報表,二個層面,三方司職,多種屬性,總體滿足,各取所需”。