在租賃合同到期前，雙方應提前進行續租或解除合同的協商。要寫好租賃合同，可以參考以下一些范文，以增加對合同內容的豐富度。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇一

2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設監理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號“萬福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設備安裝、室內裝飾工程委托給某某公司實行監理，監理期限為12個月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監理費為18萬元;若合同中任一方嚴重不按合同履行責任和義務，則另一方應提前28日以書面形式，明確通知對方合同終止日期;倘若合同終止是某某公司以外的原因所導致的，xx公司對某某公司至終止日期前提供的服務應付給酬金。此后，該工程非因某某公司的原因而停工，2007年該工程被拍賣。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監理費18萬元。

某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設監理合同》是雙方當事人的真實意思表示，該協議的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。訴訟中，某某公司認為其按合同約定實施了監理行為，xx公司應向其支付監理費。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關于“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條關于“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”的規定，某某公司在舉證期限內提交的監理日記不能證明其提供了服務，故對某某公司要求xx公司支付監理費18萬元的請求不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條，《中華人民共和國民法通則》第五條之規定，判決如下：駁回某某公司的訴訟請求。案件受理費1950元，由某某公司負擔。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇二

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇三

尊敬的審判長、人民陪審員：

依照法律規定，受原告委托和xx律師事務所的指派，我們擔任原告l等人的代理人，參與本案訴訟活動。開庭前，我們收集了相關證據，進行了必要的調查，今天又參與了本案的庭審，對本案有一個全面清楚的認識和了解，我們認為：本案中《商鋪委托經營協議》實際為租賃合同，依法應受保護。被告一應當支付第二、三年租金給原告，并且依照租賃合同承擔違約責任;被告二提供的擔保合法有效，應當承擔連帶責任。下面就本案的相關事實和適用法律問題發表代理意見:。

1、原告和被告二簽訂的《商品房買賣合同》為原告和被告二雙方真實意思表示，不違法法律強制性規定，買賣合同成立并且生效，因此在原告和原告一的租賃合同中，原告提供的鋪面是合格的租賃標的物。

2、《商鋪委托經營協議》實際性質為租賃合同，依法應保護。

委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同(《合同法》396條)，而租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同(《合同法》212條)。

租賃合同和委托合同法律性質區分：租賃合同是轉讓財產使用權的合同，承租人使用、收益租賃物為直接目的。而委托合同是一種典型的以一方特定的社會技能提供勞務一完成一定任務的合同，目的是處理或者管理委托人的事務。

本案中原告和被告一在《商鋪委托經營協議》中對于租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款都有詳細的約定，符合《合同法》第213條關于租賃合同的內容規定，因此該《商鋪委托經營協議》實際上就是《商鋪租賃合同》。

3、本案中原告作為守約方要求被告一繼續履行合同，被告一作為違約方，被告一無權行使法定解除權，亦無約定解除權約定，被告一應當按照《合同法》第60條第1款：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。

合同法規定合同解除分為三類：協商解除、不可抗力致使合同目的不能實現、違約行為。前兩種本案不存在，本案中被告一乙方違約，解除權歸守約方即本案原告享有。所以在租賃期間，被告一具有支付租金的義務。

4、被告一已經實際完整使用了第二年租期，租賃合同合法且生效，應當支付第二年租金(約定支付日期20xx年5月20日至30日)。

5、20xx年8月份開始被告一經營不善，鋪面店鋪陸續關閉屬于商業風險，不適用情事變更原則，應當由被告一完全承擔此風險。

不可抗力是在發生情事變更原則中，因不可歸責雙方的原因發生了不可預見致使合同履行非常困難時適用，不能是不影響到或者影響到了卻致使合同不能實現，而是只有在致使合同履行非常困難時適用。

而本案中被告一作為一個專業的商業營運公司，具有充分考慮到各種風險的能力，在20xx年商鋪陸續經營不善搬離后，被告一也具有能力和財力重新招商、出租，營運該商場，減少損失乃至盈利，但被告一沒有這樣做，而是不再管理該商場、開始躲避，故不符合不可抗力的含義(第一、這種商業風險是可以預見的，第二這種商業風險是可以由被告一重新招商、出租進行挽回的)，故屬于正常的商業風險。

6、第三年租期租金約定支付日期20xx年5月20日至30日，現在被告一行為已經表明不履行支付租金義務，為逾期違約，原告依法要求被告一預先支付第三年租金。

首先，本案中被告一第二年的租金還沒有支付，第三年租金被告具有充分的理由相信被告也不會主動支付，其次，本案開庭時間是20xx年5月12日也已經到了被告一應當支付第三年租金的時候，現在被告一直躲避，原告找不到被告一，已臨近第三年租金支付的截止時間即20xx年5月30日。依照《合同法》108條規定：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。原告有充分依據主張被告一預先支付第三年租金。

7、被告二作為租賃合同中被告一的擔保人，應當對被告一的債務承擔連帶責任。

本案中被告二在原告和被告一的《商鋪租賃協議》上蓋章作為擔保人，該擔保行為合法有效，依照《擔保法》19條：當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。現在被告一出現違約情況，被告二應當依法承擔擔保責任。

8、部分訴訟請求的約定依據。

第一項訴訟請求租金：原被告簽訂的《商鋪委托經營協議》第五條第一款。

利息：利息作為租金的法定孳息，兩被告沒有依約定支付租金，造成原告的損失，應當賠償。

第二項訴訟請求免租期租金損失：(原被告簽訂的《商鋪委托經營協議》第七條第10款)。

第三項律師費、誤工費、差旅費：因兩被告違約造成原告的損失，其中誤工費和差旅費屬于不可避免必然產生的費用，由法院酌情考慮。

第四項違約金：原被告簽訂的《商鋪委托經營協議》第八條第一款第二項約定超過30天不支付租金，甲方“有權”而不是“必須”解除合同，同時乙方承擔違約金5000元，故現原告要求繼續履行合同且要求被告承擔違約金5000元，符合該約定。

以上代理意見供法庭參考并予采納。

xx律師事務所律師。

20xx年xx月xx日。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇四

____________證券信息有限公司受______證券交易所授權，負責運營_________證券交易所身份認證系統并發放________證券交易所數字證書。為明確_________證券信息有限公司與用戶的權利和義務，規范雙方業務行為，_________證券信息有限公司本著平等互利的原則，就數字證書服務相關事宜與用戶達成《__________證券交易所數字證書服務協議》。

一、定義。

如無特別說明，下列用語在《_________證券交易所數字證書服務協議》中的含義為：

1.“信息公司”、“甲方”：指______證券信息有限公司。

2.“數字證書服務”：指________證券信息有限公司借助互聯網技術為用戶提供的使用數字證書的網絡業務等服務。

3.“用戶”、“乙方”：指自愿使用________證券交易所數字證書的機構和個人。

4.“本協議”：指《________證券交易所數字證書服務協議》。

二、用戶權利及義務。

1.在申請數字證書時，須向信息公司提供真實、準確的用戶資料，當用戶資料變更時應及時辦理用戶資料更新手續否則應對未及時更新用戶資料造成的損失承擔全部法律責任。

2.合法登錄信息公司網站及使用其各項服務，不得利用信息公司網上服務系統進行任何不利于交所、信息公司或違反國家有關法律法規的行為。

3.妥善保管申請的數字證書、密碼，保證無論是將之提供給他人使用，或因遺失、泄密等原因而被他人使用，均視為本人使用，并對使用所申請的數字證書產生的一切后果承擔全部法律責任。

4.如發現交所或信息公司網上服務系統出現安全漏洞，應立即通知交所或信息公司。

5.不以與其他第三人發生糾紛為理由拒絕支付應付給信息公司網上服務款項。

6.應在信息公司規定時間內交納數字證書服務的費用。

7.應配合信息公司實施的數字證書服務變更。

8.有權享受本協議約定的數字證書服務，有權在信息公司提供的數字證書服務項目中選擇和變更自己所需要的服務。

9.有權對信息公司的數字證書服務質量進行監督和投訴。

10.理解交所和信息公司已采取了有效措施保護用戶資料和網上服務業務的安全，但網上服務存在且不限于下列風險，并愿意承擔該風險和由此帶來的一切可能損失：

(4)在互聯網上的數據傳輸可能因通信繁忙出現延遲，或因其它原因出現中斷、停頓或數據錯誤，從而使得網上服務出現延遲、停頓或中斷。

三、信息公司權利及義務。

1.按照國家許可的資費標準，向用戶收取本服務協議提供的數字證書服務的費用。保留在國家許可的資費政策范圍內調整資費的權利。

2.保留對數字證書服務的服務功能作出調整的權利，以確保數字證書的服務質量。

3.本協議終止后，___________證券信息有限公司有權終止用戶數字證書的使用權。

4.應依法保護數字證書用戶的用戶信息和數字證書使用權，但下列情況除外：

(1)事先獲得用戶的明確授權;。

(2)根據有關的法律法規要求;。

(3)按照相關政府主管部門的要求;。

(4)為維護社會公眾的利益;。

(5)為維護交所和信息公司的合法權益。

5.應向用戶公布數字證書的服務項目及資費標準，并以多種方式為用戶交費提供方便。

6.應向用戶提供業務咨詢、查詢和障礙申告等服務。應采取多種方式認真受理用戶投訴。從接到用戶投訴之日起，應在______日內答復用戶。

7.應建立與用戶溝通的渠道，進行用戶滿意程度測評，聽取用戶的意見和建議，自覺改善服務工作。

8.因數字證書發展或數字證書技術的需要，實施數字證書服務變更時應及時通知用戶。

9.因數字證書發展或數字證書技術的需要，必須變更已發放給用戶使用的數字證書時，應提前______日通知用戶。

10.在用戶申請并拿到數字證書后，按照網上服務系統所提供的功能向用戶提供服務。

11.如因系統維護或升級等主觀原因需暫停網上服務，應當事先通告。

12.將用戶在交所、信息公司網上服務系統的數字證書視作用戶進入交所、信息公司網上服務系統辦理相關業務時確認用戶身份的有效依據。

13.有權增加、減少、中止或撤消網上服務種類，并提前公告。但由于增加、減少、中止或撤消網上服務種類對用戶或任何第三方造成直接和間接損失不承擔任何法律責任。

14.如發生下列任何一種情形，有權隨時中斷或終止向用戶提供本協議項下的網上服務而無需通知用戶：

(1)用戶提供的注冊資料不真實;。

(2)用戶違反本協議的有關規定。

15.交所、信息公司不擔保網上服務一定能滿足用戶的要求，也不擔保網上服務不會中斷。

四、協議修改。

如遇有關法律、法規、規章或主管部門相關政策調整，信息公司有權根據該法律、法規、規章修改本協議的相關條款，一旦條款內容發生變動，信息公司應當在相關的網頁履行提示或公告義務。

五、法律管轄。

1.網上服務同樣受相關法律法規和深交所、信息公司有關業務規定約束。如有未盡事宜，應依照交所、信息公司有關業務規則、指南辦理。

2.雙方在履行本協議的過程中，如發生爭議，應首先協商解決。協商不成的，任何一方均可向當地仲裁委員會提請仲裁。

3.與本協議有關的爭議應適用中華人民共和國法律。

六、違約責任。

在本協議生效后，雙方應全面履行本協議約定的義務，任何一方不履行或不完全履行約定義務，應承擔相應的違約責任，并賠償因此給對方造成的損失。

七、通知和送達。

本協議項下所有的通知均可通過重要頁面公告、電子郵件或常規的信件傳送等方式進行;該等通知于發送之日視為已送達收件人。

八、可分性。

若本協議其中任何條款被認定為無效后，該條款不影響本協議其它條款的法律效力。

本協議一式兩份，用戶與信息公司雙方各保留一份，雙方簽字或蓋章后生效。

甲方：_____________證券信息有限公司。

法定代表人或授權委托人：_______________。

簽署日期：_____________________________

乙方：_________________________________。

法定代表人或授權委托人：_______________。

簽署日期：_____________________________

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇五

近期以來，校園民事糾紛案頻繁發生，為了積極預防和妥善處理這類糾紛，依法維護學生和學校的合法權益，降低糾紛呈送率。北京市朝陽區法院雙橋法庭在對近期審結的20多起這類案件進行重點分析的基礎上，提出了解決對策，并在北京教育（－雪風網絡xfhttp教育網）學院朝陽分院，對朝陽區130多名中小學學區校長和教師骨干舉辦了專題講座，收到了良好的社會效果。

姜春玲：（北京市朝陽區法院雙橋法庭法官）。

學校或者幼兒園這些單位與臨時監護人都有著不可分割的關系，所以發生刑事糾紛以后，學校或幼兒園在這里面有的成為民事訴訟當事人，成為被告，被要求承擔民事責任；有的雖不承擔民事責任，但在這里邊還是起一定的作用。所以在未成年人發生民事糾紛的過程中，學校或幼兒園應該怎么正確認識和處理這個問題，如何預防這個糾紛，我們這次就主要講一講校園民事糾紛中的基本法律問題。

糾紛案的預防，就是說要依法施教，要有一個法律的普及問題。一方面從學校、從幼兒園、從家長、從社會各個方面都有一個法律的普及；另一個對學生開展廣泛的法律教育（－雪風網絡xfhttp教育網），讓他們明白基本的法律規定，什么是違法的，什么是合法的，這樣依法施教，就能夠避免糾紛。

都有哪些法律和依法施教更密切相關呢？第一類就是《未成年人保護法》，另外《民法通則》、《司法解釋》、《教育（－雪風網絡xfhttp教育網）法》，還有幼兒園、學校的一些教育（－雪風網絡xfhttp教育網）管理的條例，還有預防未成年人犯罪的一些法律法規、學生傷害事故處理辦法，這都是最直接的、最有實際價值的。要運用法律，要樹立正確的觀念，要改變過去“一日為師，終身為父”那種觀念，樹立平等的觀念。第三，出現問題要正確處理，要避免糾紛成訴訟，訴訟上法院，避免更多訴訟資源的浪費。

張文：（北京市朝陽區法院雙橋法庭法官）。

從我們的審判實踐過程中，我們覺得在未成年人權利保護方面，這種案子是越來越多，實際上將來會成為社會矛盾的一個凸現點。尤其是涉及到學校和老師施教過程中，能否正常施教、依法施教，將來會變成一個非常敏感的話題。社會轉型過程中，公民的維權意識提升，整個行為都應該有一個納入法制的軌道內實施的過程。原來教育（－雪風網絡xfhttp教育網）就是說教育（－雪風網絡xfhttp教育網）保護，正常是一種教育（－雪風網絡xfhttp教育網）管理思路，現在一定要加入法制的思路。只有這樣，無論是學生還是老師，或者是家長，才能夠第一做到不違法，第二做到受法律保護。對于這個問題，我們覺得是非常有必要去做的，法官必須擔負指導的作用，通過個案的'審判來引領人們的行為規范，符合法律的規定，共同促進社會文明的建設。

徐院長：社會進步表現在什么地方？其實表現在公民，公民不只包括教師。有兩種意識公民是必須要具備的，一個是民主意識，一個是法律意識，這是社會發展在公民本身素質方面表現的一個非常重要的方面，所以教師作為社會的人，他的意識不能不具備，而請法院來講這些事件有更大的可信度和感染力。

另一層，現在在“十五”的時候談到教師專業的問題，這個專業化就是教師實現專業發展的一個過程。這個專業化當中其實有三個條件是需要具備的，一個是資格準入，一個是他需要長期訓練，另外他有專業的選擇權。第一個方面，他受過長期訓練，他有知識方面的、有實踐方面的內容。在知識方面他應該有本體性知識，就是他教什么學科他應該會。另一方面他應該有條件性知識，就是他應該有教育（www.

[1][2]。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇六

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇七

微信等網聊記錄可作民事案件證據。

經過歷時兩年的論證起草和5次審委會討論，最高人民法院有史以來制定條文最多、篇幅最長的司法解釋——《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》2月4日起正式施行。

“2012年8月31日，十一屆全國人大常委會第二十八次會議審議通過了修改民事訴訟法的決定，此后最高法便著手制定新民訴法司法解釋，并確立了‘搞批發，不搞零售’的思路，即對1992年發布實施的民訴法司法解釋進行全面修訂，以便于法官、律師和當事人查閱與適用。”最高法審委會專職委員杜萬華說，《民訴法司法解釋》分23章，共552條，最高法在起草過程中召開各類座談會共150多場，使得這部司法解釋成為內容最為豐富、參加起草部門和人員最多的司法解釋。

保障訴權。

變立案審查制為立案登記制，規范撤訴行為。

為貫徹落實黨的十八屆四中全會決定中關于改革人民法院案件受理制度的要求，依法保護起訴權，建立立案登記制，《民訴法司法解釋》規定，人民法院接到當事人提交的民事起訴狀時，對符合民事訴訟法第一百一十九條規定的起訴條件，且不屬于民事訴訟法第一百二十四條規定情形的，應當登記立案;對當場不能判定是否符合起訴條件的，應當接收起訴材料，并出具注明收到日期的書面憑證。需要補充必要相關材料的，人民法院應當及時告知當事人。在補齊相關材料后，應當在七日內決定是否立案。

“《民訴法司法解釋》還依法保護和規范當事人一審、二審、再審各個階段申請撤訴行為，增加規定反訴構成的要件，明確規定因重復起訴不予受理的判斷標準，對當事人在訴訟中變更或者增加訴訟請求作出細化規定。”杜萬華說。

法庭紀律。

未經許可現場傳播審判信息，法院可強制刪除。

近年來，隨著現代科技和信息網絡的快速發展，案件審理過程中，出現了個別訴訟參與人未經準許進行錄音、錄像、攝影和利用郵件、博客、微博客、微信等方式報道庭審活動現象;出現了個別訴訟參與人、旁聽人員沖擊、哄鬧法庭，在法庭上公然毆打對方當事人，辱罵法官的現象，引發輿論關注。

對此，《民訴法司法解釋》規定，未經準許進行錄音、錄像、攝影的，未經準許以移動通信等方式現場傳播審判活動的，人民法院可以暫扣訴訟參與人或者其他人進行錄音、錄像、攝影、傳播審判活動的`器材，并責令其刪除有關內容;拒不刪除的，人民法院可以采取必要手段強制刪除。

審判公開是實現審判公正的重要保障。《民訴法司法解釋》嚴格執行開庭審理規定，對二審、再審程序可以不開庭審理的情形予以限制，進一步規范裁判文書制作，規定了申請查閱裁判文書的范圍和方式。

“作為與《民訴法司法解釋》配套的成果，我們正在制定人民法院民事訴訟文書樣式，全面梳理、規范民事訴訟涉及的法律文書，制定可操作性規則，以此切實提高裁判文書制作水平和質量。”最高法貫徹實施修改后民事訴訟法領導小組辦公室主任孫佑海說。

電子證據。

明確短信、微博、網聊記錄等可作證據。

證據制度是現代民事訴訟制度的基石。黨的十八屆四中全會《決定》指出，要全面貫徹證據裁判規則的要求，嚴格依法收集、固定、保存、審查、運用證據，完善證人、鑒定人出庭制度，保證庭審在查明事實、認定證據、保護訴權、公正裁判中發揮決定性作用。對此，《民訴法司法解釋》增加舉證證明責任分配原則的規定，合理分配舉證證明責任;對逾期舉證及其后果作出了分層次、分情形予以處罰的規定;增加關于法官組織質證、進行認證的規定，指引和規范法官組織質證、進行認證活動;增加關于法官審查判斷證據的原則的規定，要求法官公開對證據審查判斷的理由和結果。

根據《民訴法司法解釋》，通過電子郵件、電子數據交換、網上聊天記錄、博客、微博客、手機短信、電子簽名、域名等形成或者存儲在電子介質中的信息，也可以作為民事案件的證據。

誠信原則。

被執行人不履行義務的納入“黑名單”

“近年來，民事訴訟中的虛假陳述、偽證、虛假調解、惡意串通損害他人利益、規避執行等現象時有發生，必須予以嚴厲制裁。”杜萬華說，修改后的民事訴訟法在總則部分增加了民事訴訟應當遵循誠實信用原則的規定，在分則部分增加了禁止虛假訴訟、規避執行的規定，并修改提高了對妨害民事訴訟行為的罰款上限，加大了制裁力度。

為促進訴訟誠信，《民訴法司法解釋》規定，負有舉證責任的當事人拒不簽署保證書，待證事實又欠缺其他證據證明的，人民法院對其主張的事實，不予認定。證人拒絕簽署保證書的，不得作證，并自行承擔相關費用。對被執行人不履行法律文書確定的義務的，人民法院除對被執行人予以處罰外，還可以根據情節將其納入失信被執行人名單，將被執行人不履行或者不完全履行義務的信息向其所在單位、征信機構以及其他相關機構通報。

公益訴訟。

提起公益訴訟需有公益受損初步證據。

2012年修改后的民事訴訟法增加了公益訴訟制度，但僅有一個條文規定。該法第五十五條：“對污染環境、侵害眾多消費者合法權益等損害社會公共利益的行為，法律規定機關和有關組織可以向人民法院提起訴訟。”為規范公益訴訟有序進行，《民訴法司法解釋》按照立法原意，結合有關審判實踐，細化規定提起公益訴訟的受理條件。根據《民訴法司法解釋》，有關機關和組織提起公益訴訟的，除了符合民事訴訟法第五十五條規定，還應當同時符合下列條件：有明確的被告;有具體的訴訟請求;有社會公共利益受到損害的初步證據;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

為明確公益訴訟案件的管轄法院，《民訴法司法解釋》規定，公益訴訟案件由侵權行為地或者被告住所地中級人民法院管轄，但法律、司法解釋另有規定的除外。因污染海洋環境提起的公益訴訟，由污染發生地、損害結果地或者采取預防污染措施地海事法院管轄。對同一侵權行為分別向兩個以上人民法院提起公益訴訟的，由最先立案的人民法院管轄，必要時由它們的共同上級人民法院指定管轄。

小額訴訟。

明確物業、電信服務合同等小額訴訟一審終審。

什么是小額訴訟程序?民事訴訟法第一百六十二條規定，基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規定的簡單的民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。根據此規定，我國確立了小額訴訟程序，而本次出臺的司法解釋進行了細化。

《民訴法司法解釋》規定明確，買賣合同、借款合同、租賃合同糾紛，銀行卡糾紛，物業、電信等服務合同糾紛等九類金錢給付的案件，適用小額訴訟程序審理。人身關系、財產確權糾紛，涉外民事糾紛，知識產權糾紛，需要評估、鑒定或者對訴前評估、鑒定結果有異議的糾紛以及其他不宜適用一審終審的糾紛，不適用小額訴訟程序審理。

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租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇八

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇九

案情簡介：

林某是一個下崗在家的普通上海本地人，為維持生計，在路邊商鋪開設一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬元轉讓費從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對飯店進行了裝修。正式開業后飯店每天上午10點開業，一直營業到凌晨3點，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火。可是天有不測風云，春節前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發公司不同意林某在該商鋪經營飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對此，林某堅決不肯搬離，原來在20簽署合同時，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續簽兩年，租金上漲10%。不過在年簽署合同時，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因為其時鄭某正在國外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負責人。林某認為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會投資近17萬元來經營，現在僅兩年時間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個月的時間，該期間內僅收取1個月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對林某的補償。

5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補償金7萬余元。對此雙方未能達成合意。

6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動手，關于合同糾紛可以協商，協商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達現場進行調解。不料到達現場后，情況發生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關，因此無效，現在可以續租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因為與鄭某鬧僵，情緒激動，堅持要求解除合同，并起訴對方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據證明劉某確實有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時安撫林某的情緒，如果現在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補償，還得承擔違約責任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時協商續簽合同的事宜。

6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進行了會談，林某補交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對續租合同條款進行了商議，達成一致。

6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場商鋪租賃糾紛完滿解決。

律師觀點：

本案的案情并不復雜，但是在實際生活中卻有很多類似的案例發生，其根源在于簽訂合同的雙方對于合同法不夠了解，對于合同中應當注意的事項不明確，導致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。

就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點：

1、合同簽訂雙方的主體資格。

很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產權所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉租。

2、合同期限以及續租條款。

這些條款直接關系到合同的有效期限，有效期限內無故解除合同顯屬違約，需要承擔違約責任。

3、解除合同以及違約事項的約定。

合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國強制性法律法規的前提下，應當對解除合同的條件，違約后果等內容詳細約定，越詳細越好。這樣即使在合同履行中產生爭議，也比較容易溝通和解決。

最后，筆者勸告廣大讀者，產生爭議時，不要意氣用事，能夠協商或者通過第三方調解解決的情況下，盡量不要訴至法院。現在法院的案件數量巨大，法官們都在超負荷工作，一旦進入訴訟程序，解決問題的周期可能很長。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十

原告承諾于9月3日開業，且達到90%的開業率，沒有為被告的經營提供條件與氛圍，被告要求更換鋪位也未能得到滿足。故本案是原告違約在先，被告不同意解除合同。

被告未提供證據。

經質證，被告對原告提供的證據無異議。

經審理查明：205月15日，原、被告簽訂《##國際商業廣場進場承包經營合同》一份，約定原告將位于上海市閔行區滬青平公路479號上海##商業廣場內二樓c237號市場營業用房(攤位)出租給被告經營。用途為服裝。租期為年5月28日起至8月29日止，共計兩年三個月。該營業用房總承包金額為58000元整。承包方式為先付款后使用，承包金于本合同簽訂時一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，還應另行向原告交付本合同的保證金1000元整，合同到期歸還被告。合同并約定，承包期間，被告不得隨意關門或停業，故無故拖延開業或關門停業一次/天，原告有權給予被告貳佰元處罰;被告連續或累計十五天不營業，原告有權收回承包攤位，終止合同，承包金不予退回。承包期滿未能續包或合同因解除等原因終止的，被告應當在合同終止將承包的營業用房(攤位)及原告提供的配套設施以正常使用的狀態交還原告并退還保證金，拒不交還的，原告有權采取必要措施予以收回。合同簽訂后，原告告向被告交付了鋪位，但被告在經營了一個月后即未再經營。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。

本院認為：原、被告簽訂的《##國際商業廣場進場承包經營合同》合法有效，雙方當事人均應嚴格履行。合同簽訂后被告未按約進行經營，原告要求解除雙方的經營合同，被告返還原告營業攤位，并要求對被告支付的58000元承包金不予退回，符合合同約定，本院應予支持。被告辯稱的原告未達到承諾的90%的開業率，沒有相應證據證實，本院難以采信。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條的規定，判決如下：

二、被告返還原告承租的c237號市場營業攤位;。

被告支付給原告的58000元承包金不予退回。

負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費625元(已減半)，由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達只日起十五日內，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十一

尊敬的審判長、審判員：

根據我國法律的有關規定，福建溫陵律師事務所依法接受原告的委托，指派我們擔任其訴訟代理人，為了維護委托人的合法權益，代理人現根據本案事實及爭議的焦點，結合我國有關法律，發表如下代理意見：

原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合同內容沒有違反法律的禁止性規定，該合同合法有效，對當事人具有法律約束力，任何一方都應全面履約，否則，將承擔相應的責任，原告基于合同對租賃房屋都作了較為詳細的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手開始布置裝修，但在裝修過程中原告發覺被告拒不履行合同約定，首先沒法提供合同第6條第2款第4項約定的經消防部門驗收合格的消防設備、設施及證件。這些約定都是被告繼續履約的附隨義務，若被告拒不提供或不能提供將導致原告不能按期完成裝修，按期開業，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有提供給原告適合放置備用電設備的場所，在原告裝修過程中，被告更無法提供給原告足夠經營使用的水和電，被告雖主張從未停過原告的水和電，并提供了物業公司的證明，但物業公司的證明不具有客觀真實性，不能對自己實施的行為作出證明，證人剛好證實了停水停電的事實。合同第6條第1款第4、6項雖沒有約定履行期限，但根據合同第2條以及交易習慣，被告應在將租賃物交付給原告時同時履行該項義務，并不是就被告所稱的，應給予必要的準備時間并由原告先行通知，被告提供的工程竣工驗收證明，不足以證明原告所承租的商場在承租時符合消防技術標準，該證明是20xx年7月份對整個新加坡商廈的驗收，但原告承租是20xx年4月份，且是二樓商場，在原告承租時，二樓商場是否還符合消防部門規定的標準不得而知，因此，被告應按合同約定履行提供相關手續的義務。由于被告存在大量的違約事實，導致雙方簽訂的合法有效合同沒法按約履行，上述事實，根據《民事訴訟證據規則》第5條第2項的規定：“對合同是否履行產生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。”所以，被告無法提供已在合同約定的籌建期內履行以上合同義務，應承擔相應違約的責任。

由于被告違約事實是清楚的，證據也是充分的，有合同及證人作證，依據《合同法》第八條的規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保護。”第二十一條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”被告拒不履行合同第六條：“租賃期間甲、乙雙方的職責和義務。第2款：‘甲方保證在租賃期間，乙方使用新加坡商廈二樓商場上述租賃面積的合法性。不得因權屬糾紛。影響乙方的經營活動。’第3款：‘甲方須提供給商場足夠經營使用的水、電。非電廠、水廠因素不得停水停電。’第4款：‘甲方應提供商場經消防部門驗收合格的消防設備、設施及證件。’第6款：‘甲方提供給乙方適合放置備用電設備的場地。’”致使原告至今仍無法使用該租賃物，被告的行為已違約，《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”原告提出的訴訟請求合理、合法，應得到支持，以免造成雙方更大的損失。

xx律師事務所律師。

20xx年xx月xx日。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十二

乙方：

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十八條之規定，甲方委托乙方作為甲方與趙__(橋東__黑馬收貨站，個體工商戶)貨運合同糾紛)一案的訴訟及訴外調解代理人，經協商一致，訂立如下條款：

一、乙方接受甲方的委托，指派黃__、任__律師擔任其訴訟代理人和訴外調解代理人。

二、甲方必須真實地向乙方律師敘述案情，提供有關本案的證據或者證據線索。甲方如提供虛假事實和證據的，乙方有權終止代理，依約所收費用不予退還。

三、甲方委托乙方代理權限：代為談判、和解;提起、放棄、變更訴訟請求等特別授權。

四、乙方律師必須認真完成代理活動中的各項工作，維護甲方的合法權益。

五、根據相關規定，甲乙雙方采用風險收費的方法代理并支付委托費用。具體收取方式為：

1、乙方辦案期間所產生的訴訟費、差旅費由甲方承擔。

2、律師費：甲方向乙方支付索賠額的30%作為律師費。支付方式為：在甲方得到還款后____日內向乙方一次性支付。如甲方分期得到還款，須根據每期的賠付金額，按比例向乙方支付。(例如：兩期付清，每期20萬，甲方向乙方支付律師費的方式也為兩期，每期為20萬215;30%=6萬)。

六、甲方擅自終止委托事項或撤訴等，其預交的費用不予退還，并應向乙方賠償損失。

七、乙方對委托承辦事務中所知悉的涉及甲方的商業秘密及個人隱私等負有保密的義務。

八、本案結案后，甲方需要委托乙方從事進行其他訴訟及非訴訟法律服務的，雙方另行協商。

九、乙方代理本案期間，甲方就本案不得組織越級上訪，不得發生暴力沖突，不得從事任何違法活動。發生上述事件給甲方及其他人造成損失的，乙方不承擔任何責任。

十、本協議自雙方簽字并蓋章之日起生效。?。

十一、因履行本合同發生爭議，由石家莊仲裁委員會裁決。?。

十二、本協議，一式貳份，雙方各持一份，均具有同等效力。?。

甲方：?。

乙方：(公章)。

________年____月____日。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十三

1993年6月26日，原告向上海證券交易所辦理名冊登記，并開設a113121662號碼的股票帳戶。1993年8月初，原告在武漢證券公司上海營業部分別購入富耀股票9000股，哈醫藥股票1.5萬股。同年8月12日、13日、16日，被告在案外人蔣某未出具原告委托書及任何委托手續情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單后，將原告帳戶內的上述股票在上海證券交易所“883”交易席位上全部賣出。在蔣某未出具原告磁卡及身份證情況下，又將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，并根據蔣某的要求，將原告股票的全部售后得款392524.27元轉入蔣某設在被告處的.資金帳戶。同年10月7日，原告至某信托投資公司上海證券業務部申報賣出股票，發覺帳戶內股票已被拋售。與被告交涉無果后，原告遂至法院。

法院認為，本案被告在沒有得到原告委托的情況下，讓蔣某填寫委托單拋售原告名下的股票，成交后違反規定，將交割憑單直接交由蔣某簽收，并將股票交割金轉入蔣某的資金帳戶，其行為直接侵害了原告的合法權益，過錯在于被告，被告應承擔全部責任。

［辦案要點］?本案是一起無權代理引起的股票買賣糾紛，事實比較清楚，處理本案的關鍵是認定被告未經原告委托賣出原告名下的股票是一種無權代理行為。本案原告周某向上海證券交易所辦理了名冊登記，開設了股票帳戶，其對自己依法取得的股票享有所有權，其他人未經其同意或授權均不得處分。證券公司若代理賣其股票，必須取得周某的委托授權，辦理正式的委托手續。但本案被告在案外人蔣某未出具原告委托書及查驗原告身份證、股票帳戶、資金帳戶情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單，將原告帳戶內的上述股票賣出，并將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，全部資金轉入蔣的帳戶。可見，被告實施的這些行為，并未取得代理權，事后也未得到原告追認。根據《民法通則》第66條第1款之規定：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任，”被告因自己的無權代理行為侵犯原告的股票所有權，使原告遭受重大經濟損失，被告應對此承擔全部責任，返還原告股票交割金并賠償銀行利息損失。

另外，由于原告股票實際上是被案外人蔣某賣出，并且所賣股票的全部資金轉入蔣的帳戶，被告在承擔責任后，有權再向蔣追償損失。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十四

基本案情]。

原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從198月1日至12月31日止；年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋；本合同經雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業房，益愛公司同意從7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。

益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔訴訟費。

[裁判要旨]。

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院于2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至201月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元（自197月1日起至年1月31日止）。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規定預交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協議，益樂村將其在租賃合同中的權利義務一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔騰退承租房，與事實和法律規定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協議為辦理營業執照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理。

由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經營，且益樂村還出具授權書，將6幢房屋的出租權授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權的行為合法，且不存在履行合同義務的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規定。請求將案件發回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續使用的權利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經我村同意，屬非法轉租，要求駁回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權書，開辦電子市場招商轉租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據此，為穩定市場經濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權利義務，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應由益樂村與益愛公司結算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。

二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔部分。

三、益愛公司應于本判決送達后30日內，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內付清。

五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應按1996年9月租賃合同確定的月租金數額，于騰退之日據實償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續履行，益愛公司的合同權利義務由益樂村承受。

[法理評析]。

本案法律關系相對復雜，存在出租和轉租兩個法律關系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉租合同的效力，成了本案的關鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的`認定、違約責任的處理、轉租合同權利義務的轉移等諸多法律問題，現擇其要進行分析。

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協議一份，雙方意思表示真實，內容合法，依法應認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協議交回的4幢樓房進行有關費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權利義務以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構成對新合約的根本性違反，益樂村根據合同規定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據《民法通則》第一百一十三條的規定，判令雙方各自承擔相應責任，即益樂村承擔怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原則。

（二）轉租合同的效力及合同主體變更。

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租合同效力的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。

亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物，并且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉租是明確同意的；再者，由次承租人繼續承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。

第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規定，本案當然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……”，并且本案中出租人對轉租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。

第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據此，二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十五

1994年6月14日，王某與證券公司玉龍營業部簽訂指定交易協議書，約定，雙方同意王某選擇玉龍營業部為指定交易地，王某的交易均通過玉龍營業部辦理并按規定履行清算交割義務。雙方對交易范圍、交易期間的違約責任等也依法作了約定。

1994年8月10日，王某委托玉龍營業部以每股3.217元買進“河北華藥”股票1000股，于次日10時22分48秒發出指令，委托玉龍營業部以每股5元賣出該股票。由于玉龍營業部場內交易員操作不慎，將王某賣出指令錯敲成買進，為王某以每股5元買進“河北華藥”

法院認為：王某與證券公司1994年6月14日簽訂的指定交易協議符合有關法律規定，應為有效。在協議指定的交易期內，證券公司對其工作人員過失將賣出指令敲成買進，致王某指令賣出“河北華藥”股票當日未成交，有一定過錯，應承擔相應民事責任。股票交易投資風險大，漲跌波動快，具體交易的諸多因素難以預測。實際交易中，王某在知悉其委托賣出的“河北華藥”當日未成交的情況，已于次日重新委托證券公司賣出，其申報的.委托賣出價及實際成交價均高于王某當日及前一日的委托價，故證券公司雖有過錯但并未給王某造成經濟損失。當證券公司發現操作失誤，即將錯買進的股票收歸自有，系證券公司采取的合法補救措施。最后，法院判決駁回原告的訴訟要求。

1.證券公司將客戶賣出指令誤報為買入是操作失誤行為，還是證券欺詐行為？《上海證券交易所交易市場業務規則》第108條第2款規定：“如買賣申報反向，由證券商在場內自行補正”。本案證券公司場內交易員將王某賣出指令敲成買進，當證券公司發現錯誤后，當日便將誤買進的股票用自己的備付金支付股款收進，并自行承擔該筆股票的漲跌風險，這是證券公司在行使“場內自行補正”的權利（當然這也是其義務），該筆股票權益應歸屬證券公司所有。另外，按照上海證券交易所的現行交易規則，證券公司從王某帳戶誤買，只有通過原帳戶才能處理賣出誤買股票，而且證券公司處理其誤買股票是通過其大戶席位申報賣出，王某重新委托賣出通過其鎖定的212席位申報賣出，這是兩條完全不同的交易通訊跑道，證券公司并未擅自動用客戶帳戶或以客戶名義買賣翻炒股票，而是在依法處理證券商業務差錯，這與證券欺詐行為有本質的區別。

證券欺詐行為是指以獲取利益或減少損失為目。

[1][2]。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十六

一、案件的基本事實某學院以由政府劃撥的用于辦公、教學、住宅中的部分土地，與某房地產公司簽訂《聯建合同》，合同約定：由房地產公司（乙方）在學院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建a、b兩座娛樂樓，甲方協助乙方辦理建設施工土地基建審批手續。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產使用證，期滿后，產權仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用a、b樓，使用權限定為a樓，b樓。乙方除將a樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔總投資5％－10％的違約金，并有權要求違約方繼續履約。某市規劃局等部門為學院及施工單位頒發了建設a樓的《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》。施工期間，某市建設委員會因該工程項目違法建設，向學院發出行政處罰決定，責令立即停止違法建設，待辦完建設手續并得到市建設行政主管部門批準后方可復工。某市城市規劃管理局因a樓的加層屬違法建設，亦向學院房地產公司發出《關于停止違法建設的通知》，要求其立即停止施工，派員持有關資料接受處罰。學院以其是為了配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為、行使其法定權利為由，對施工場地采取停水、停電，致a樓工程停建至今。a樓現已封頂，b樓因未辦到相關手續，尚未施工。某學院訴至法院請求解除合同，由被告承擔違約責任。

二、一審法院審理情況一審法院經審理認為，學院與房地產公司所簽訂的《聯建房地產合同》，該合同約定由房地產公司投資建成后，除將部分房屋產權無償交付學院使用外，每年還向學院交付支助金40萬元，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有。學院雖以聯建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯建，實為投資建房、房屋使用權糾紛。該合同系雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律禁止性規定，故該合同合法有效。學院將所使用的`國有劃撥土地，委托房地產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，故學院在房屋建成投入使用后應將該房屋收益部分上繳國家。學院訴房地產公司違法建設，應向有關行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因為城市規劃管理局關于停止違法建設通知，僅指a樓超建加層部分。學院以其配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為為由，而對房地產全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產公司造成了很大的經濟損失，故學院應按雙方合同約定承擔違約責任。據此判決：1、學院與房地產公司所簽訂的《聯建合同》合法有效，按合同內容繼續履行；2、學院支付房地產公司違約金315萬元；3、駁回學院其它訴訟請求。

三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經審理認為，學院與房地產公司簽訂的《合同》系當事人真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，一審判決認定合同有效是正確的。學院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應按原合同內容繼續履行。至于房屋加層問題，有待政府有關部門依據行政法規進行處理，加之當事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關部門做出所建大樓擅自加層應停工接受處罰的決定，該項工程在政府有關部門責令停工通知下達后就應停止施工，學院應執行政府的決定，如繼續施工則是違法的。學院將停工通知書在告知房地產公司后，采取停水、停電的措施不應視為違約行為。一審判決學院支付房地產公司315萬元違約金不妥，本院應予糾正。

[1][2][3]。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十七

審判員：

依據《中華人民共和國律師法》的規定，重慶合縱律師事務所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結合本案的事實及庭審情況，發表以下代理意見，敬請法庭考慮并予以采納為盼。

關于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對商品房買賣合同及年月日協議的有效成立、合同履行的事實情況等案件事實部分沒有爭議，該案主要爭議在于對年月日協議第三條部分關鍵詞語的理解，即“房屋的產權證”以及“辦理”應當如何理解。

年月日協議第三條約定：“業主李某所購房屋的產權證力爭在兩年內辦理完畢，如果兩年內未辦理，賠償業主李某人民幣伍千元整”。

代理律師認為：

一、“房屋的產權證”應當指房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證，房屋產權證的辦理完畢就應當指辦理完畢房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。只有房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產權證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權證、20__年才辦到土地使用權證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權屬證書的時間范圍，已經構成違約。代理律師將具體的法律依據與理由陳述如下：

1、“房屋的產權證”不是嚴格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關法律規定來解釋，應當指屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。“房屋的產權”指對房屋這一不動產的所有權，這一所有權應當包括對房屋所有權與房屋土地使用權這兩方面的權利，那么“房屋的產權證”應當指房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。

2、我國法律在提到房屋權利或權利證書時，常常是同時提到“房屋所有權和房屋土地使用權”。在理解“房屋的產權證”這一提法時，應當理解為指“房屋屋所有權證和房屋土地使用權證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產權”相近的提法，都是指包括房屋所有權與房屋土地使用權在內的權利，如“土地使用權變更和房屋所有權登記手續”、“房屋權屬”、“房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書”等。

如《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條“房地產轉讓、抵押時，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書”。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。第四十一條：房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。”

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

3、把“房屋的產權證”理解為只包括“房屋所有權證”一項是違背本案當事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權證而沒有房屋土地使用權證的房屋的產權是不完整的。根據我國法律，一項商品房的完整權利包括房屋的所有權和房屋土地的使用權兩項，商品房買賣合同的主要內容也是這兩項權利的買賣。在本合同中，雙方當事人約定的商品房買賣就包括了這兩項權利的買賣，這可以從出賣方已經履行的義務推斷。如果把“房屋的產權證”理解為只包括“房屋所有權證”一項，這違背了當事人合同的真實意思表示，可能造成一方權利的不完整。

4、由于法律沒有直接規定“房屋的產權證”的具體內容，雙方當事人對這一約定的理解產生了爭議，根據《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”按照人們一般對房屋產權的理解，房屋產權手續包括房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對該房屋的權利，包括房屋所有權和房屋土地使用權兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產權”應當理解為包括了房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。

二、“辦理”房產證應理解為辦理完結并由房屋買受人實際取得房產證。

1、被告認為在與原告的約定中所談的“辦理”應理解為過程意義，而非結果意義，即只要被告著手進行了，就算履行了義務，而不管結果如何，也就是說，在履行“辦理房產證”這一義務上，只要被告在兩年內著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務。我們認為被告的這種理解顯然不符合本協議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關規定。從協議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現在“辦理完畢房產證”的義務約定之后，其目的顯然是對該義務的補充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產證的情況而進行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時間內取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個協議的約定兩年期限將沒有任何意義，因為在過程意義上，被告早在本協議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進行，則被告將絕對不可能違約，本合同的目的也就無從實現。從法律規定上看，“辦理”通常也是從結果意義上加以規定的，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限。”根據該司法解釋，商品房的出賣人承擔的辦理兩證的義務應為“在約定的期限內為買受人辦理房產證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權證的時間為20__年12月31日，取得土地使用權證的時間為20__年，均已超過雙方在協議中約定的兩年辦理期限。應按照《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規定承擔違約責任。

2、被告稱在為原告辦理房產證的過程中積極為原告辦理相關手續，即應認為被告遵守了與原告的協議，而沒有構成違約。根據《民法典》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。被告未在約定的期限內為原告辦理完畢產權證，這是一個顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應承擔違約責任。

三、原告預交給被告辦理房屋產權證的稅費及其它費用共計元，而被告給原告的發票總額僅為元。原告多交部分被告理應退還。

被告多收取原告的費用，于法無據，對被告而言屬于不當得利，而造成了原告利益的損失，故應當按照《民法典》的規定返還原告。

綜上所述，代理律師認為：“房屋的產權證”應當指房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證，房屋產權手續的辦妥就應當指辦理完房屋所有權證和房屋土地使用權證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權證、年才辦到土地使用權證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權屬證書的時間范圍，已經構成違約，理應按照年月日協議的約定賠償業主李某元。另，某公司多向原告收取的費用，屬于不當得利，理應退還原告。

律師事務所。

律師：

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十八

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的。

無效。但在一審。

法庭。

辯論。

終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

核心內容：本文是對最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關于審理城鎮。

糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。

本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的。

方法。

或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

【解讀】本條與第十條相對應，規定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;。

(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉規劃法》的相關規定，擴建應辦理建設工程規劃許可證。

本條所規定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續”的過錯，具體包括以下四種情況：

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;。

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。

(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。

(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。

(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇十九

原告：鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無畏、於云霞、戴素素等11人。

被告：黃巖市房屋開發公司。

被告黃巖市房屋開發公司是1988年7月依法成立的房地產開發企業，其經批準的經營范圍是：主營商品房開發、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經原黃巖市（現改為臺州市）計劃經濟委員會、城鄉建設委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關部門批準，在現臺州市路橋鎮解放路開發臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的`營業房各1套，并按照被告預售商品房的有關規定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經所在居委會和路橋土地管理事務所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發公司的派出機構-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業房預付款各4萬元，并出具了收據。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區的陳福增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經濟委員會根據路橋區企業辦公室的書面報告，以黃計經字（1992）第113號文件，指定原路橋區企業辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區的陳福增等11戶廠長、經理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮鎮長、路橋區企業辦副主任及被告經理等人召開了協調會議，決定：（1）路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理；（2）已經繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發公司歸還預付款；（3）由路橋鎮通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據此停止建造，當時該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預購人在向黃巖市有關部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效，并要求被告及時交付房屋。被告黃巖市房屋開發公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預售給原告的商品房。

「審判」。

臺州市路橋區人民法院經公開開庭審理，查明了案情事實和相關證據。認為：被告黃巖市房屋開發公司依法成立，具有開發、銷售商品房的主體資格。被告開發座落路橋鎮解放路第4、5號商品住宅樓，經有關部門批準，手續完備，被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭金兵等11人經有關單位審核同意，與被告簽訂了預售商品房合同，并交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應予準許。但應給被告必要的建房時間。至于該商品房預售過程中受到有關行政部門干預，該工程又被有關部門通知停建，應由被告自行與有關部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項、第一百一十一條的規定，于1995年4月14日判決：原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發公司簽訂的預購預售商品房合同有效，被告應于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋。本案訴訟費用由被告負擔。宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經多方努力，已于1995年7月4日恢復施工。

「評析」。

本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區、鎮6。

[1][2][3]。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇二十

1991年9月11日上午10時30分，原告前往被告處委托賣出5股真空電子a股（每股面值100元），并當場填寫了“代理賣出有價證券委托單”，注明委托有效期限為當天，賣出價格為市價（當時的市場交易價為每股619.80元，起訴時已達每股934.40元）。當天沒有成交。被告在9月13日下午2時09分，在未經原告授權的情況下，擅自以原告名義將其名下的5股真空電子a股賣出，成交價為每股619.70元。11月2日下午，原告與被告辦理了成交過戶交割手續，領取了交割款。嗣后，原告以被告超越代理權，擅自賣出其名下的股票為由，訴至法院，要求被告返還股票。

法院認為，被告接受原告委托，未在代理期限內將股票賣出，雙方的代理關系即行終止。

事后，被告仍以代理人身份擅自賣出原告名下的股票，屬無效代理行為。但原告在得知股票賣出后，并未否認，而與被告直接辦理了交割手續，應視為對被告代理行為的追認。

由此產生的法律后果應由原告承擔。遂判決駁回原告的'訴訟請求。?

［辦案要點］?處理本案的關鍵是如何認定證券公司代理行為的效力。?

對被告的代理行為，本案原告既不否認，也未提出異議，卻與被告辦理了成交過戶交割手續，這無疑是對被告越權代理行為的一種追認，根據《民法通則》第66條第1款的規定：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任，未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。”對本案被告無效代理行為造成的法律后果只能由原告自己承擔。

租賃合同糾紛案代理詞范文（21篇）篇二十一

一、債務信息：

1、債權人姓名：地址：

電話：

2、債務人姓名：地址：

電話：

3、債務憑據：

4、債權人對所欠債務有可異議。

二、債務咨詢代理內容。

1、執行期間：全力追討全部債款。

2、執行后果處理：委托人明示受托人的行為必須依據當局之法律，本合同受托人在執行過程中出現的違法后果自負，委托人不負任何責任。

3、受托人在整個工作過程中，堅持維護受托人權益，如因特殊情況不能收取全額，須與委托人共同商定。

三、費用：

1、前期費用：

2、委托經費：根據債款金額%收取(債款收回當日即付)。

四、協作配合：

合同雙方為了達到合同確定之目的，應相互配合，密切協作。對于案件的需要而應提供的證據材料，受托人應當提供，無正當理由拒不提供致使合同不能履行，受托方得對合同予以解除并不予退還前期費用。

五、合同的解除：

1、根據有關法律法規，任何一方均可單方解除合同，但未主動提出解除的方有損失追償權。委托人無正當理由解除合同的，前期費用不予以退還。

2、案件操作過程中委托方不得再次委托第三方且委托方所提供的債務情況及證據必須全面真實，否則，致使合同無法正常執行，委托方需按合同的20%賠償受托方。

六、合同爭議解決方式：凡因本合同或本合同有關的爭議，由雙方協商解決。此協議一式兩份，雙方各執一份。

委托單位：受托單位：

代表人：代表人：

年月日年月日。