為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案的內(nèi)容多是上級(jí)對(duì)下級(jí)或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？下面是小編收集整理的微信推廣營(yíng)銷策劃方案，歡迎閱讀與收藏。

從哪些方面來(lái)思考呢？筆者認(rèn)為，可以從微信公眾平臺(tái)體現(xiàn)的特色以及中秋節(jié)意蘊(yùn)去做。舉個(gè)例子：消費(fèi)者打開(kāi)企業(yè)微信公眾平臺(tái)，可以飄灑一些孔明燈，點(diǎn)擊孔明燈微信用戶可以進(jìn)行猜燈謎游戲，猜中多少燈謎可以獲得一份精制月餅，將結(jié)果分享到微信朋友圈同樣有機(jī)會(huì)獲得定制月餅。

活動(dòng)推廣時(shí)間通常會(huì)被很多策劃人給忽視，其實(shí)這是一個(gè)非常重要的因素。你在上午7點(diǎn)~9點(diǎn)做活動(dòng)與在晚上7點(diǎn)~9點(diǎn)做活動(dòng)有沒(méi)有什么區(qū)別？或許很多策劃人壓根沒(méi)有考慮過(guò)這樣的問(wèn)題，然而這恰恰是做中秋節(jié)微信營(yíng)銷的重點(diǎn)，試想一下，消費(fèi)者使用微信最頻繁的時(shí)間段是什么？上午7點(diǎn)~9點(diǎn)，上班族們通常在上班路上沒(méi)有心情看微信，而還在過(guò)暑假的學(xué)生估計(jì)還沒(méi)起床。晚上7點(diǎn)~9點(diǎn)，剛好是大家休息娛樂(lè)放松的時(shí)間段，如果玩?zhèn)€即將臨近的中秋節(jié)趣味游戲，很多人都會(huì)樂(lè)意參與其中。

20xx中秋節(jié)微信文案

9月25日——10月25日，特別推出，中秋特色寵物飼料，寵物月餅。讓您的愛(ài)寵也享受這分甜蜜的中秋好禮。

品名；中秋寵物月餅。（綠茶，牛肉，椰茸，巧克力）可以根據(jù)您的寵物的特別喜好自由挑選哦。

寵愛(ài)指數(shù)：+5

生命指數(shù)：+2

生長(zhǎng)速度：哦

單價(jià)：i幣0。5個(gè)

明月幾時(shí)有？把酒問(wèn)青天。

但愿人長(zhǎng)久，千里共嬋娟。

中秋時(shí)節(jié)，我們特別推出套房紀(jì)念版家私。讓您和您的同居密友在這個(gè)團(tuán)圓的日子里，營(yíng)造屬于你們自己的浪漫氛圍。

9月25日—10月25日特別推出限量版甜蜜套房家私

家具類：中秋賞月溫暖雙人沙發(fā)，團(tuán)圓夜甜蜜兩人床，羅曼蒂克雙人吊床，最浪漫的事賞月藤椅（限5000套）

背景類：皎潔明月落地窗，月亮代表我的心雙人小陽(yáng)臺(tái)（限5000套）

生活用品類：月餅禮盒，雙人愛(ài)心靠墊，歐羅巴風(fēng)情壁爐（限10000套）

主題背景類：那一天的月光？今年中秋？嫦娥奔月……（限10000套）

花間一壺酒，獨(dú)酌無(wú)相親。

舉杯邀明月，對(duì)影成三人

也許，在這個(gè)碧空如洗，圓月如盤的夜晚，您依舊只身一人漂泊在外；也許，在這花好月圓人團(tuán)圓的日子，您依舊在期待生命中最美麗的相遇。不要哀嘆，為何孤獨(dú)的只有我一個(gè)，也無(wú)須悲傷，人月難兩圓。寫出您的故事，說(shuō)出您的心情，讓我們來(lái)傾聽(tīng)，讓更多的人來(lái)分享。

單身情書——主題征文活動(dòng)

寫給您心目中的他/她。（對(duì)方可以確有其人，也可以是心目中假想著憧憬著未來(lái)將遇到的某個(gè)人）。大膽地說(shuō)出您的愛(ài)，釋放您的心情。

要求：形式不限，500字以上。ipartment注冊(cè)用戶，目前單身。

一等獎(jiǎng)1名獲得一年特別白金會(huì)員資格（獲得比白金會(huì)員更豐富的權(quán)限）

ipartment紀(jì)念版筆記本電腦一臺(tái)

二等獎(jiǎng)3名獲得半年特別白金會(huì)員資格

ipartment紀(jì)念版ipod一臺(tái)

三等獎(jiǎng)8名獲得半年特別白金會(huì)員資格

ipartment紀(jì)念版手表一塊

凡參加者，都將獲得1個(gè)月的白金會(huì)員資格，并有機(jī)會(huì)受邀請(qǐng)，參加我們的單身派對(duì)。

凡參加投票的會(huì)員，都將獲得20xx/次的獎(jiǎng)勵(lì)。每位注冊(cè)用戶只能為最多3位用戶投票。

還記得他/她第一次向你表白的時(shí)候，你低垂眼簾，臉頰發(fā)燒的欣喜與矜持嗎

還記得他/她曾經(jīng)發(fā)誓要守護(hù)你一輩子的時(shí)候，臉上的堅(jiān)定與真誠(chéng)嗎

還記得他/她曾經(jīng)在你耳邊輕輕呢喃著的甜言蜜語(yǔ)嗎

不需要?jiǎng)勇?tīng)的聲音，不需要華麗的辭藻，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，支字片語(yǔ)，就深深打動(dòng)了你

他/她曾經(jīng)最打動(dòng)你的一句/段情話中秋主題征選

不限制形式，不限字?jǐn)?shù)，只要是真實(shí)的，在您記憶里的。（嚴(yán)禁灌水哦）

所有參加者都將獲得100積分/條，所有“情話”都將會(huì)在心情點(diǎn)播看版內(nèi)滾動(dòng)播放。我們還將在參加者中選出50名人氣的用戶贈(zèng)送一個(gè)月的手機(jī)愛(ài)情公寓功能試用。

5：中秋視頻互動(dòng)，情侶/拍當(dāng)卡拉ok比賽（可行性較低）

比賽由ipartmentgm主持。參加選手控制在30—40對(duì)之間。邀請(qǐng)您的同居密友，或者在ipartment上結(jié)識(shí)的知心朋友，拍當(dāng)參賽，合作一首歌曲。由當(dāng)日到場(chǎng)其他用戶投票。優(yōu)勝者獲得雙人旅游機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)銷售方案以及策劃方案概述：

第一節(jié)：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項(xiàng)目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)銷售方案調(diào)查

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟

一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況：購(gòu)買人群：接受價(jià)位：購(gòu)買理由等。

二、市場(chǎng)銷售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。

三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)銷售方案http://需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷售方案定位的調(diào)整。

五、項(xiàng)目銷售策劃方案思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六、項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等到封頂再開(kāi)始賣；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8：制定合理的銷控表；

9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10：組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；

12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13：其他外部條件也很合適。

（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的.安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤期：強(qiáng)銷期：保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃方案的原則

一、創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓：有獎(jiǎng)銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)銷售方案條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二、資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三、系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段：營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷售方案：熟知市場(chǎng)銷售方案到推廣市場(chǎng)銷售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷售方案的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。

創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買方市場(chǎng)銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)銷售方案：把握市場(chǎng)銷售方案，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃方案的成果

隨著市場(chǎng)銷售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

（一）

一、開(kāi)盤背景

1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。

2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中最佳位置的房源。即項(xiàng)目最佳房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得最佳開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。

4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)（可售房源），則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶。

二、推盤策略

針對(duì)本期開(kāi)盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開(kāi)發(fā)效益。

1、價(jià)位策略

建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得最佳開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對(duì)追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。

2、價(jià)格策略

無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。 這樣提價(jià)幅度的理由如下：

a、大市趨上，影響消費(fèi)心理；

b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿；

c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分；

d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值

3、效益目標(biāo)

二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。

三、開(kāi)盤活動(dòng)方案

1、活動(dòng)目的

為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力；

將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；

以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光；

為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。

2、活動(dòng)意義

吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)

一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。

達(dá)到傳播目的

雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。

成交客戶

通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度；加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。

3、活動(dòng)時(shí)間

20**年8月5日星期日8：00～12：00

4、活動(dòng)地點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)銷售部和銷售門前空地

（二）

一、房地產(chǎn)開(kāi)盤主題：

對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開(kāi)盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

二、開(kāi)盤時(shí)間：20**年11月28日（暫預(yù)定）

三、活動(dòng)地點(diǎn)：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺(tái)、**廣告公司

六、活動(dòng)方案

（一） 前期準(zhǔn)備

1、 到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者

2、 購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。

本站發(fā)布網(wǎng)絡(luò)推廣營(yíng)銷策劃書方案，更多網(wǎng)絡(luò)推廣營(yíng)銷策劃書方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)本站策劃頻道。

策劃內(nèi)容：

一、整合各種網(wǎng)絡(luò)推廣方法結(jié)合社會(huì)熱點(diǎn)和行業(yè)新聞等，持續(xù)加大網(wǎng)絡(luò)宣傳的覆蓋面，增強(qiáng)產(chǎn)品品牌的正面形象為企業(yè)戰(zhàn)略方向提供支持。

二、發(fā)展網(wǎng)絡(luò)媒體免費(fèi)合作平臺(tái)，并充實(shí)完善相關(guān)專欄內(nèi)容。預(yù)期在20個(gè)相關(guān)行業(yè)信息平臺(tái)上完成產(chǎn)品信息的發(fā)布，（具體的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)見(jiàn)附表1），并且要求每天把之前發(fā)布過(guò)的信息進(jìn)行更新；對(duì)于論壇區(qū)平臺(tái)的管理，需每天撰寫帖子并發(fā)布到論壇社區(qū)等，進(jìn)行推廣宣傳。為有需求的客戶提供有用的信息，讓潛在客戶找到并認(rèn)可我司產(chǎn)品。

三、結(jié)合行業(yè)用語(yǔ)來(lái)描述產(chǎn)品信息，以實(shí)現(xiàn)公司主要“關(guān)鍵詞”居于搜索引擎前列。

四、收集潛在客戶、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等信息，對(duì)其進(jìn)行分析整理。

五、每周更新，每月總結(jié)，主要針對(duì)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣效果進(jìn)行分析評(píng)估，并制定相關(guān)優(yōu)化建議方案。

六、對(duì)于客戶在網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上的詢盤，做到及時(shí)回復(fù)并作相關(guān)登記。

七、對(duì)于公司推出的新產(chǎn)品，要做到及時(shí)通知老客戶，并在網(wǎng)上發(fā)布更新。

輔助部門：

銷售部：對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上的產(chǎn)品，每天進(jìn)行更新與查看，及時(shí)回復(fù)客戶詢盤，對(duì)客戶咨詢產(chǎn)品、客戶信息做好相關(guān)記錄，并且每月作匯總報(bào)告表。注：客戶咨詢記錄表見(jiàn)附表2。

財(cái)務(wù)部：一些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)需要提供公司資料，如：公司占地面積，員工人數(shù)，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，納稅號(hào)，法人名稱等，協(xié)助銷售部進(jìn)行。

技術(shù)部：協(xié)助銷售部對(duì)客戶咨詢內(nèi)容進(jìn)行回復(fù)，如某些客戶需要我們產(chǎn)品可以有某種功能的，或技術(shù)參數(shù)，規(guī)格等，技術(shù)部人員能及時(shí)告知并處理問(wèn)題。

倉(cāng)管部：當(dāng)客戶對(duì)于機(jī)臺(tái)設(shè)備零部件有需求時(shí)，能盡快了解到是否有庫(kù)存?zhèn)溆昧慵皶r(shí)反饋給客戶知道。

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。

一、市場(chǎng)背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？

2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：

綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。

3、樓棟售出率分析

分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：

四、已購(gòu)客戶分析

1、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

3、行業(yè)分析：

行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比

天化5830、05%

石化52、59%

個(gè)體及私營(yíng)3618、65%

銀行94、66%

學(xué)校94、66%

醫(yī)院52、59%

鹽場(chǎng)63、11%

稅務(wù)52、59%

規(guī)劃局21、04%

保險(xiǎn)21、04%

其它5629、02%

總計(jì)193

分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4、居住區(qū)域分析：

分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：

xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

六、分析|總結(jié)：

1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：

我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2015年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。 我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

1、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。

（1）物業(yè)的定位；

（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；

（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析；

（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析；

2、市場(chǎng)的調(diào)研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；

（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；

（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析；

（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。 尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；

（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；

（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析；

（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；

（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；

（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；

（7）戶外或其他媒體的分析；

（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的"三套車"縱橫交錯(cuò)，整合傳播。

（1）廣告的重點(diǎn)；

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；

（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；

（5）整合傳播的策略；

（6）媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動(dòng)的策略

促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

（1）促銷活動(dòng)的主題；

（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督；

（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；

（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系的策略

善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放

所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的'壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2015年5月底辦下。

鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是2002年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b、小戶型市場(chǎng)概況。

自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的"市場(chǎng)黑洞"，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

（小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目swot分析

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：2015、4、14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

2015、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足

3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8、作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，"注意力經(jīng)濟(jì)"的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的"大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺(jué)，有"只是兩棟臨街樓"的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。

e）以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒(méi)有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；

3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；

4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；

2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）

3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；

3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。

表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

表8-5 營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高-潮。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1．開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2．開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3．開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商。

微信作為騰訊公司于2011年初推出的一款快速發(fā)送文字和照片、支持多人語(yǔ)音對(duì)講的手機(jī)聊天軟件，一經(jīng)出現(xiàn)便風(fēng)靡于全國(guó)。截止2015年底，微信用戶已達(dá)到5億人，每3.2個(gè)人里便有一個(gè)人使用微信，并且用戶數(shù)量正朝著每天23萬(wàn)人次的速度增長(zhǎng)。

微博與微信用戶的增長(zhǎng)對(duì)比

雖然騰訊宣稱微信并不是一種營(yíng)銷工具，但是其對(duì)年輕人的吸引力及超強(qiáng)的大眾普及度，仍然使它成為一種新興的營(yíng)銷平臺(tái)。

作為繼微博營(yíng)銷之后的另一種網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式，微信營(yíng)銷在具有與微博營(yíng)銷的相似性的同時(shí)，也具有較大的不同，也繼承了微博營(yíng)銷的大眾化高參與度、互動(dòng)性強(qiáng)、操作簡(jiǎn)單、成本低等優(yōu)勢(shì)。通過(guò)微信公眾平臺(tái)、朋友圈、漂流瓶等渠道，來(lái)達(dá)到微信推廣營(yíng)銷的目的。

從節(jié)點(diǎn)式的微信活動(dòng)，到整個(gè)房地產(chǎn)的營(yíng)銷過(guò)程，再到老客戶的維系，微信均能通過(guò)不同渠道進(jìn)行不同程度的參與，來(lái)配合營(yíng)銷推廣工作，而不是單單的產(chǎn)品戶型展示、活動(dòng)消息發(fā)布。

二、 微信營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)與意義

房地產(chǎn)的目標(biāo)客群年齡段在20歲-50歲之間，而微信用戶年齡

段也在18歲-45歲之間。客群上的重合，決定了微信營(yíng)銷推廣將在房地產(chǎn)的銷售推廣中，占有不可或缺的一席之地。

低廉的成本、簡(jiǎn)單的操作、較高的參與度以及較強(qiáng)的互動(dòng)性，也使微信營(yíng)銷這種新興的營(yíng)銷方式，在房地產(chǎn)行業(yè)生根發(fā)芽。

精確的客群定位

針對(duì)性強(qiáng)。以往的短信、電話轟炸往往目標(biāo)分散或者不能概括所有潛在客戶群。微信營(yíng)銷推廣，定位搜索針對(duì)不同潛在客戶群運(yùn)用不同的營(yíng)銷宣傳模式，多管齊下，使產(chǎn)品宣傳不再又冷又硬，達(dá)到更好地宣傳效果。

信息更新快捷及時(shí)

傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，往往由于產(chǎn)品信息、客戶資料更新慢，客戶流失會(huì)比較嚴(yán)重。而微信營(yíng)銷系統(tǒng)不僅可以發(fā)送文字、圖片更能即時(shí)傳送音頻視頻，多角度的對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳推廣，更能及時(shí)和目標(biāo)客戶進(jìn)行一對(duì)一溝通，及時(shí)的將產(chǎn)品、活動(dòng)的信息傳遞出去。

多渠道推廣獲得關(guān)注

微信公眾平臺(tái)可以以二維碼的模式，插入到各個(gè)推廣媒體之中。不論是戶外的平面媒體、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)頁(yè)，還是dm直投、各種紙媒，均可以成為微信推廣的平臺(tái)。

三、如何微信營(yíng)銷

所謂的微信營(yíng)銷，不僅是單一的銷售過(guò)程，而是將微信營(yíng)銷推廣融入于房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣的整個(gè)過(guò)程中，以達(dá)到其最佳效果：

由于目前微信功能尚未完善，微信營(yíng)銷體系也不十分健全，一般來(lái)說(shuō)包含：微信開(kāi)放平臺(tái)、微信公眾平臺(tái)、朋友圈、漂流瓶、功能軟件開(kāi)發(fā)、微信點(diǎn)贊與二維碼傳播。

微信開(kāi)放平臺(tái)

方式：利用微信的信息開(kāi)放特征，將產(chǎn)品的信息進(jìn)行釋放，把產(chǎn)品的內(nèi)容分享到微信，或者把微信的內(nèi)容分享到其他推廣當(dāng)中。

實(shí)質(zhì)：類似于各種分享。

優(yōu)點(diǎn)：微信用戶的重度關(guān)系圈，有效進(jìn)行口碑傳播。

不足：產(chǎn)品大范圍擴(kuò)散比較困難。

微信公眾平臺(tái)

方式：微信認(rèn)證賬號(hào)，類似于qq空間，微信上的品牌主頁(yè)，可以進(jìn)行產(chǎn)品的形象化展示、信息發(fā)布、活動(dòng)參與。

實(shí)質(zhì)：專屬推送信息渠道。

有點(diǎn)：推送的對(duì)象是關(guān)注你的用戶，所以關(guān)系比較親密；到達(dá)率100%。

不足：如果用戶關(guān)注了 20 個(gè)品牌，每個(gè)品牌每天向你推送 3 條信息，那么這些信息就顯得有些擾民了。

朋友圈

方式：可以將手機(jī)應(yīng)用、pc客戶端、網(wǎng)站中的精彩內(nèi)容快速分享到朋友圈中，支持網(wǎng)頁(yè)鏈接方式打開(kāi)。應(yīng)用于信息發(fā)布、活動(dòng)參與、圈內(nèi)分享。

實(shí)質(zhì)：私密社交，信息分享

優(yōu)點(diǎn)：交流比較封閉，口碑營(yíng)銷會(huì)更加具備效果。

不足：開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)比較困難。

微信漂流瓶

方式：將活動(dòng)信息、折扣信息進(jìn)行漂流瓶傳播，接收到的客戶，可以憑此信息參加活動(dòng)或是得到某些價(jià)格優(yōu)惠。

實(shí)質(zhì)：信息的不定向傳播。

優(yōu)點(diǎn)：交流、信息傳播比較開(kāi)放。

不足：傳播方向、范圍無(wú)法確定。

功能軟件開(kāi)發(fā)

方式：通過(guò)微信周邊軟件的開(kāi)發(fā)，使我們的微信主頁(yè)具有某種功能，諸如房貸計(jì)算器、樓盤區(qū)位圖、抽獎(jiǎng)轉(zhuǎn)盤等。

實(shí)質(zhì)：微信周邊功能。

優(yōu)點(diǎn)：增加微信獨(dú)特功能，更能吸引客戶參加微信活動(dòng)。

不足：需要費(fèi)用較高，宣傳推廣較為被動(dòng)。

微信點(diǎn)贊與二維碼傳播

方式：通過(guò)點(diǎn)贊、掃描二維碼進(jìn)行活動(dòng)及傳播。

優(yōu)點(diǎn)：活動(dòng)更加直接，互動(dòng)性更強(qiáng)，二維碼傳播更加簡(jiǎn)潔，可以與其他推廣方式互動(dòng)傳播。

不足：模式較為單一，如果吸引力不足的話，很少有人去掃二維碼。

四、如何提高微信營(yíng)銷參與度

雖然目前微信使用廣泛、普及度較高，但是如果我們的微信營(yíng)銷沒(méi)有較高的吸引力，是不能獲得較高的`參與度的。如此一來(lái)，微信營(yíng)銷就只成為了空談，收效甚微。這也是其他地產(chǎn)公司進(jìn)行微信營(yíng)銷失敗的根本原因：沒(méi)有客戶參與。

要想提高微信營(yíng)銷的參與度與吸引力，必須加強(qiáng)微信營(yíng)銷的互動(dòng)性、活動(dòng)吸引力、加強(qiáng)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠力度。

1. 掃描有禮、點(diǎn)贊有禮要以虛擬物品為主，例如：q幣、話費(fèi)充值卡、qq會(huì)員、黃鉆……這樣便于及時(shí)兌現(xiàn)，方便客戶參與。

話、案場(chǎng)情況、員工生活、哲理名言、購(gòu)房技巧等較為吸引客戶的內(nèi)容，在這些內(nèi)容之中穿插-我們廣告，諸如：logo、slogan等。然后再利用微信進(jìn)行病毒式的傳播。

3. 堅(jiān)持微信上的客服服務(wù)，客戶能及時(shí)找到我們的工作人員解答疑惑，而不是一而再再而三的找不到我們的工作人員。

4. 相冊(cè)內(nèi)的產(chǎn)品展示、信息釋放堅(jiān)持定時(shí)、及時(shí)更新，微信營(yíng)銷的最大優(yōu)勢(shì)就在于能夠抓住信息的時(shí)效性，最快的將客戶想要的信息釋放出去。

五、微信活動(dòng)與現(xiàn)實(shí)活動(dòng)的互相轉(zhuǎn)化

微信營(yíng)銷的意義并不止于虛擬世界的推廣傳播，而且還能有效的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)中的活動(dòng)。

當(dāng)微信的粉絲、意向客戶達(dá)到一定程度的時(shí)候，我們可以組織看房團(tuán)，推出優(yōu)惠折扣。還可以提前釋放活動(dòng)信息，讓更多的微信粉絲配合參與我們的活動(dòng)。

購(gòu)物的現(xiàn)代化，從線下發(fā)展到線上，線上的發(fā)展主題可以分為幾點(diǎn)：

第五次發(fā)展：從智能機(jī)的出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)流量逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)，你可以沒(méi)有電腦，可是你不能手機(jī)，因此現(xiàn)在更多的商家是將目光投上了移動(dòng)端app，這也是現(xiàn)在線上發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)！！！

而我們現(xiàn)在發(fā)展微信的主體目標(biāo)基本分為四點(diǎn)：

1， 結(jié)合實(shí)體店宣傳微信，通過(guò)微信、微博將線下客人定向集合到線上

來(lái)，用定向的方式提供客人更好的服務(wù)。

2， 做好微信的推送內(nèi)容，讓顧客真正感受到內(nèi)容的實(shí)用、受惠，實(shí)時(shí)

的關(guān)注xx-x。（內(nèi)容可以是優(yōu)惠資訊、新品推薦等）

3， 微信是一個(gè)直接面對(duì)顧客的意見(jiàn)箱，有助于投訴、反饋、監(jiān)督，可

以提升公司服務(wù)、形象，更好的服務(wù)于大眾。

4， 運(yùn)營(yíng)可直接運(yùn)用于商用，結(jié)合實(shí)體店來(lái)營(yíng)銷，運(yùn)作得好會(huì)給公司帶

來(lái)利益。

5， 實(shí)現(xiàn)微信電子商務(wù)，即微信平臺(tái)上的o2o模式，案例：深圳天虹百

貨，中國(guó)第一家http://

根據(jù)微信各個(gè)階段微信用戶數(shù)量的不一樣，應(yīng)此，將微信全年推廣方案以季

xxx-x電子商務(wù)有限公司 微信全年?duì)I銷推廣方案 度來(lái)劃分，一共分為四個(gè)階段，而每一階段的目標(biāo)性為：

第一階段

第一階段的推廣方案：

主要以提高用戶對(duì)于微信的粘合度為主，其每日主要工作是：

1、每日發(fā)送最新的推廣信息，根據(jù)微信的屏幕大小，因?yàn)橥茝V信息以四個(gè)層次為最合適。而四個(gè)層次從上而下依次分為：

xx-x最新的活動(dòng)信息，微信微博的活動(dòng)信息；

xx-x商城內(nèi)最新的促銷信息；

每日的天氣信息以及相關(guān)的關(guān)懷性話語(yǔ)；

幽默話語(yǔ)，調(diào)節(jié)用戶的心情。

此推廣信息適宜在下午五點(diǎn)到六點(diǎn)左右期間發(fā)送，此時(shí)間段為下班時(shí)間，無(wú)論是人們以什么樣的方式回家或者出去游玩，都會(huì)刷微信，推送成功率在80%左右。而最后的幽默話語(yǔ)則是為了調(diào)節(jié)用戶一天工作的緊張心情的。

微信參與活動(dòng)：

1月份活動(dòng)：

“元旦活動(dòng)”：

活動(dòng)時(shí)間：12月30日~1月1日

活動(dòng)內(nèi)容： 在微博微信上發(fā)布xx-x內(nèi)某個(gè)商戶店鋪內(nèi)景圖片一張，由用戶來(lái)進(jìn)行競(jìng)猜

“春節(jié)活動(dòng)”：

活動(dòng)時(shí)間：1月15日~1月21日

活動(dòng)內(nèi)容：發(fā)送你最喜歡的一副對(duì)聯(lián)或者對(duì)你親人所說(shuō)的一句祝福語(yǔ)到xx-x公共微信

2月份活動(dòng)：

“元宵活動(dòng)”

3月份活動(dòng)：

“婦女節(jié)活動(dòng)”

活動(dòng)內(nèi)容：人生最快樂(lè)的事之一，就是和一群聊得來(lái)的三八在三八！這個(gè)婦女節(jié)，來(lái)和幸福女人一起“八”出你的幸福！，你可以曬一曬“那些年，我們?cè)?jīng)三八過(guò)的人和事”！這個(gè)婦女節(jié)，一起#三八快樂(lè)#！

參與方式：

活動(dòng)一：發(fā)送#三八快樂(lè)#+你曾經(jīng)三八過(guò)的人和事。

第二階段推廣計(jì)劃

第二階段的推廣在增加用戶的粘合度的同時(shí)，需要添加新的功能已實(shí)現(xiàn)更為編輯的功能。

因此在第二階段，應(yīng)相對(duì)應(yīng)的進(jìn)行微信會(huì)員機(jī)制。所有微信的用戶即可成為xx-x微信會(huì)員，將在xx-x每次購(gòu)物的小票或者發(fā)票等拍照上傳，即可獲得相對(duì)應(yīng)的積分，微信會(huì)員累積到一定的分?jǐn)?shù)即可換取相對(duì)應(yīng)積分的獎(jiǎng)品。

每日發(fā)送最新的推廣信息，根據(jù)微信的屏幕大小，因?yàn)橥茝V信息以四個(gè)層次為最合適。而四個(gè)層次從上而下依次分為：

xx-x最新的活動(dòng)信息，微信微博的活動(dòng)信息；

xx-x商城內(nèi)最新的促銷信息；

每日的天氣信息以及相關(guān)的關(guān)懷性話語(yǔ)；

幽默話語(yǔ)，調(diào)節(jié)用戶的心情。

此推廣信息適宜在下午五點(diǎn)到六點(diǎn)左右期間發(fā)送，此時(shí)間段為下班時(shí)間，無(wú)論是人們以什么樣的方式回家或者出去游玩，都會(huì)刷微信，推送成功率在80%左右。而最后的幽默話語(yǔ)則是為了調(diào)節(jié)用戶一天工作的緊張心情的。

第二階段活動(dòng)：

4月份活動(dòng)

“清明活動(dòng)”

活動(dòng)介紹：清明節(jié)是我國(guó)二十四節(jié)氣之一。《淮南子》載：“春分后十五日，斗指乙為清明。”關(guān)于“清明”兩字的來(lái)歷，《歲時(shí)百問(wèn)》說(shuō)“萬(wàn)物生長(zhǎng)此時(shí)，皆清潔而明凈，故稱“清明”。作為我國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)日，清明承繼著許多約定俗稱的習(xí)慣和活動(dòng)，催發(fā)著無(wú)數(shù)詩(shī)人騷客的詩(shī)情雅興。留下了許多膾炙人口的名篇佳句。

參與方式：征集和上傳古典、現(xiàn)代清明節(jié)古詩(shī)詞句。我們更加歡迎原創(chuàng)佳作！！！（投稿時(shí)間：3月24日~3月30日）

投票時(shí)間：4月1日~4月5日

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：由微博粉絲進(jìn)行評(píng)選，選出最具境界詩(shī)歌、最受歡迎詩(shī)歌、最美詩(shī)歌三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

5月份活動(dòng)

“五一活動(dòng)”：

活動(dòng)一; 五一勞動(dòng)節(jié)就要來(lái)了，你是一個(gè)熱愛(ài)勞動(dòng)的同學(xué)嗎？身為家里乖孩子的你，會(huì)主動(dòng)幫父母分擔(dān)家務(wù)活嗎？身為甜蜜夫婦的你們，會(huì)和對(duì)方一起享受干家務(wù)帶來(lái)的幸福感嗎？快來(lái)參與最愛(ài)/最討厭干的家務(wù)活的活動(dòng)吧！

參與辦法：發(fā)微信 #最愛(ài)/最討厭干的家務(wù)活#+內(nèi)容，參與話題的網(wǎng)友，將有機(jī)會(huì)獲得精美獎(jiǎng)品一份，每天抽出10名幸運(yùn)者。

活動(dòng)二：

在每一個(gè)崗位上都有辛勤勞動(dòng)的一個(gè)人，而每一個(gè)崗位上都會(huì)有一個(gè)最美的勞動(dòng)者。

參與方式：拍攝自己或工友、他人的勞動(dòng)場(chǎng)景，并通過(guò)發(fā)微信到蘇州xx-x官方微信提交參賽的照片以及相關(guān)信息。

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置，分別設(shè)置一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)

“母親節(jié)活動(dòng)”

活動(dòng)一：

2015年微信十大母親評(píng)選開(kāi)始啦！我們尋找各種特色的母親與母愛(ài)，可以簡(jiǎn)述與母親之間的動(dòng)人故事，可以推薦自己媽媽的美麗瞬間，可以推薦自己母親的精湛廚藝，手藝等等均可！如果已為人母，歡迎自薦！參與方式：發(fā)微信#十大母親推薦#+內(nèi)容（配圖配文均可）。豪華母親節(jié)大禮包就等你來(lái)拿啦！

活動(dòng)二：

活動(dòng)內(nèi)容：

在每個(gè)孩子的眼里，母親都是幸福的使者；但每個(gè)母親，其實(shí)也是折翼的天使——她把灼灼韶華獻(xiàn)給了孩子，卻把自己曾經(jīng)的夢(mèng)想埋在了往日如今，已長(zhǎng)大的你，是否理解了那份點(diǎn)點(diǎn)滴滴的愛(ài)。母親節(jié)到了，來(lái)吧，用一句話說(shuō)出你對(duì)母親的愛(ài)，最好是能曬曬你和媽媽的照片哦。

參與方式：

發(fā)微信到蘇州xx-x官方微信表達(dá)你對(duì)媽媽的愛(ài)。

六月份活動(dòng)：

端午節(jié)活動(dòng)

活動(dòng)內(nèi)容：

在微信尚“這個(gè)活動(dòng)我有話說(shuō)”上發(fā)布各地端午節(jié)習(xí)俗（圖文），或是，在自己微博中發(fā)布各地端午節(jié)習(xí)俗（圖文），就有機(jī)會(huì)獲得獎(jiǎng)勵(lì)！

父親節(jié)活動(dòng)

父親節(jié)之際，也許你有很多話想對(duì)父親說(shuō)，但又無(wú)法一口氣說(shuō)完; 也許你對(duì)父親的愛(ài)，不好意思面對(duì)他直白的表達(dá)。那么，請(qǐng)寫一封“情書”給父親，不需要華麗的辭藻，只需真摯、樸實(shí)地寫出你們一路走來(lái)的愛(ài)！

參與方式：關(guān)注@蘇州xx-x官方微博，寫一封“情書”發(fā)送至@蘇州xx-x官方微博

第三階段推廣：

第三階段，在前期預(yù)先與騰訊、天虹等方面了解微信o2o平臺(tái)如何實(shí)現(xiàn)，第三階段主要以這個(gè)為主。

第三階段，微信o2o平臺(tái)的實(shí)現(xiàn)，將微信與網(wǎng)站相連通，實(shí)現(xiàn)商城網(wǎng)絡(luò)化。 每日發(fā)送最新的推廣信息，根據(jù)微信的屏幕大小，因?yàn)橥茝V信息以四個(gè)層次為最合適。而四個(gè)層次從上而下依次分為：

xx-x最新的活動(dòng)信息，微信微博的活動(dòng)信息；

xx-x商城內(nèi)最新的促銷信息；

每日的天氣信息以及相關(guān)的關(guān)懷性話語(yǔ)；

幽默話語(yǔ)，調(diào)節(jié)用戶的心情。

此推廣信息適宜在下午五點(diǎn)到六點(diǎn)左右期間發(fā)送，此時(shí)間段為下班時(shí)間，無(wú)論是人們以什么樣的方式回家或者出去游玩，都會(huì)刷微信，推送成功率在80%左右。而最后的幽默話語(yǔ)則是為了調(diào)節(jié)用戶一天工作的緊張心情的。

第三階段活動(dòng)：

“清涼一夏”

活動(dòng)內(nèi)容：

炎炎夏日中，什么樣的消暑方式才是最有效而又最節(jié)約成本的呢？發(fā)送你認(rèn)為最佳的消暑方式以及相對(duì)應(yīng)的費(fèi)用@蘇州xx-x官方微博。

“七夕活動(dòng)”

活動(dòng)內(nèi)容：

七夕，你要為你的ta做些什么？ 對(duì)你心儀的另一半說(shuō)出你的心里話并@他

獎(jiǎng)品：bvlgari寶格麗花舞輕盈紫晶純香女士淡香水

“教師節(jié)活動(dòng)”

活動(dòng)內(nèi)容：

hold住中秋大場(chǎng)面！這個(gè)中秋，借月光之力，#一秒變xx#！給你一次變身的機(jī)會(huì)，月圓之夜你要變成誰(shuí)？是嫦娥、是月兔、是桂樹、是月餅，還是吳剛？曬出你的變身的圖片、視頻，來(lái)微博hold住全場(chǎng)！

參與方式：

關(guān)注@蘇州xx-x官方微博，參與話題#一秒變xx#+內(nèi)容（照片、文字、視頻等等）發(fā)送至@蘇州xx-x官方微博，并@你的家人和好友。

第四階段推廣

每日發(fā)送最新的推廣信息，根據(jù)微信的屏幕大小，因?yàn)橥茝V信息以四個(gè)層次為最合適。而四個(gè)層次從上而下依次分為：

xx-x最新的活動(dòng)信息，微信微博的活動(dòng)信息；

xx-x商城內(nèi)最新的促銷信息；

每日的天氣信息以及相關(guān)的關(guān)懷性話語(yǔ)；

幽默話語(yǔ)，調(diào)節(jié)用戶的心情。

此推廣信息適宜在下午五點(diǎn)到六點(diǎn)左右期間發(fā)送，此時(shí)間段為下班時(shí)間，無(wú)論是人們以什么樣的方式回家或者出去游玩，都會(huì)刷微信，推送成功率在80%左右。而最后的幽默話語(yǔ)則是為了調(diào)節(jié)用戶一天工作的緊張心情的。

國(guó)慶節(jié)、重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)：

活動(dòng)內(nèi)容：

國(guó)慶、重陽(yáng)雙節(jié)同祝福，往年重陽(yáng)總是因上班而無(wú)法陪伴父母左右，今年國(guó)慶重陽(yáng)在一起了，你是否又陪伴你的父母一起出去游玩呢？@蘇州xx-x官方微博，上傳旅途中的全家福，曬一曬屬于你一家人的幸福吧！

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

將上傳圖片進(jìn)行投票選擇，最終排名出一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)

“雙十一活動(dòng)” “雙十一”瘋狂大搶購(gòu)，貨美價(jià)廉誰(shuí)都喜歡，又或者是無(wú)良商家以次充好，欺騙消費(fèi)者，你是否有過(guò)這樣的經(jīng)歷呢？關(guān)注@蘇州xx-x官方微博，發(fā)送你認(rèn)為最好或者最差的商品，拍照上傳，即有機(jī)會(huì)獲得好禮哦！！！

“圣誕節(jié)活動(dòng)”

活動(dòng)內(nèi)容：

獎(jiǎng)品：diy愛(ài)麗絲夢(mèng)幻古城堡

美的100（ok100）創(chuàng)建于1998年，誕生與“東方之珠”有國(guó)際金融中心之稱的香港.2015年在廣州成立運(yùn)營(yíng)中心為廣州市ok100服裝有限公司。童裝品牌ok100是以0-16歲兒童為主要的目標(biāo)受眾，以健康、舒適為著裝方案，受到廣大小朋友的喜愛(ài)和追捧。兒童是一個(gè)特殊的消費(fèi)的群體，他們不擁有實(shí)際的消費(fèi)能力，也不親自執(zhí)行消費(fèi)行為，但是他們卻蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)能量，并且，兒童具有與成人截然不同的消費(fèi)行為習(xí)慣。

（二）策劃目標(biāo)

1、知名度：

（1）爭(zhēng)取通過(guò)電視廣告、模特大賽等宣傳活動(dòng)，把ok100在湖南市場(chǎng)提高50%；

（2）建立產(chǎn)品銷售買點(diǎn)問(wèn)詢和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知；

（3）通過(guò)突破性的廣告表現(xiàn)建立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好。

2、銷售量：合同數(shù)量增長(zhǎng)率提高10%。

3、市場(chǎng)占有率：市場(chǎng)占有量在原來(lái)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%。

（三）策劃內(nèi)容

通過(guò)我們?yōu)楸敬卧诤系耐茝V營(yíng)銷做了一系列的策劃。包括品牌推廣，媒介推廣，品牌形象建設(shè)，公關(guān)活動(dòng)策劃以及產(chǎn)品的渠道建設(shè)等多個(gè)方面的內(nèi)容。相信在不久的將來(lái)，ok100童裝的推廣策略家將會(huì)滲透到湖南各個(gè)地方。ok100童裝的發(fā)展是大家有目共睹的，但是，ok1oo也面臨著多家童裝品牌的競(jìng)爭(zhēng)，為此做了這次的推廣策劃。

目錄

前言

一、市場(chǎng)分析4

（一）宏觀環(huán)境分析4

（二）微觀環(huán)境分析4

（三）消費(fèi)者分析4

（四）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析4

二、產(chǎn)品核心利益點(diǎn)分析5

三、swot分析5

（一）ok100的swot內(nèi)容5

（二）ok100的swot分析和結(jié)論6

四、產(chǎn)品定位 7

（一）市場(chǎng)細(xì)分 7

（二）目標(biāo)市場(chǎng)選擇 7

（三）市場(chǎng)定位 7

五、推廣目標(biāo) 7

六、推廣策略 7

（一）廣告宣傳 7

（二）公關(guān)活動(dòng) 8

（三）促銷活動(dòng) 8

（四）媒介選擇 8

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算 9

八、效果評(píng)估 9

2

一、市場(chǎng)分析

（一）宏觀環(huán)境

近幾年，我國(guó)童裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境已悄然改變，加入wto亦為我國(guó)童裝業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了更為廣闊的市場(chǎng)空間，童裝市場(chǎng)日趨成熟，目前，我國(guó)童裝產(chǎn)業(yè)正面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（二）微觀環(huán)境

目前，市場(chǎng)上的童裝品牌主要有巴拉巴拉，米奇，西瓜太郎，巴布豆等。針對(duì)這些品牌童裝的競(jìng)爭(zhēng)，我們ok100多年來(lái)以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念和高街時(shí)尚(high street fashion)的設(shè)計(jì)風(fēng)格在童裝時(shí)尚潮流中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。隨著湖南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我公司認(rèn)為ok100童裝在湖南的發(fā)展前景是十分廣大的。因此，我公司決定開(kāi)拓湖南ok100童裝市場(chǎng)。

（三）消費(fèi)者分析

兒童是童裝直接消費(fèi)者，但是父母等出資者往往擁有決定權(quán)。童裝消費(fèi)群體可以分為以下四類，如圖表1所示：

圖表1：童裝消費(fèi)群體分類

綜上所述，不難看出，童裝市場(chǎng)不是單一的，決策者也不是單一的，我 3

-------------------------------------------------------ok100童裝有限公司產(chǎn)品推廣策劃書 們要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)行為制定營(yíng)銷策略，才能出奇制勝。

（四）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析

對(duì)于以批發(fā)市場(chǎng)銷售為主的低檔、無(wú)品牌產(chǎn)品，由于其設(shè)備簡(jiǎn)單，投機(jī)規(guī)模小，使得這個(gè)童裝領(lǐng)域相當(dāng)容易進(jìn)入。而在高端市場(chǎng)品牌各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)都有，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)也較由海外市場(chǎng)小，使之成為投機(jī)的熱點(diǎn)，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者都直接涉足這個(gè)層次的童裝領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。例如：巴拉巴拉、西瓜太郎、安奈兒等等。

二、產(chǎn)品核心利益點(diǎn)分析

（一）產(chǎn)品特色

品牌風(fēng)格：時(shí)尚、優(yōu)雅、經(jīng)典、大氣、個(gè)性。

（二）品牌理念

將個(gè)性、時(shí)尚、自信融入設(shè)計(jì)，把快樂(lè)幸福健康帶給孩子，強(qiáng)調(diào)高品位原創(chuàng)設(shè)計(jì)，將時(shí)尚設(shè)計(jì)及現(xiàn)代休閑理念和健康生活方式相結(jié)合，倡導(dǎo)時(shí)尚環(huán)保； 我們的服裝給孩子不僅僅是一件可以蔽體的衣物，更是一種時(shí)尚，一種舒適，一種健康。讓孩子的童年更加快樂(lè)，更加自信。也讓父母更加放心！給孩子一個(gè)健康快樂(lè)的童年！

三、swot分析

通過(guò)調(diào)查研究，對(duì)ok100進(jìn)行swot分析，了解ok100童裝要進(jìn)入的湖南市場(chǎng)的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，更好的把握和發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)，避免在劣勢(shì)上可能出現(xiàn)的決策上的錯(cuò)誤。分析自身的機(jī)遇和壓力，確定更好的發(fā)展方向。

（一）ok100的swot分析內(nèi)容

如圖表2所示：

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圖表2：swot分析內(nèi)容

（二）swot分析

如圖表3所示：

圖表3：swot分析

（三）swot分析結(jié)論

通過(guò)swot分析看出，我們ok100主要是進(jìn)軍湖南的高端市場(chǎng)，因此我們要

打響ok100的知名和美譽(yù)度，在消費(fèi)者心中留下一個(gè)良好的印象。

（四）產(chǎn)品定位

（一）市場(chǎng)細(xì)分

根據(jù)兒童的體貌特征和對(duì)服裝的設(shè)計(jì)需求和消費(fèi)特點(diǎn)細(xì)分起來(lái)應(yīng)包括：0歲段的嬰兒裝、1-3歲的幼兒裝、4-6歲的小童裝、7-9歲的中童裝、10-12歲的大童裝、13-16歲的少年裝。

（二）目標(biāo)市場(chǎng)選擇

根據(jù)ok100童裝有限公司的主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，我們選擇的是0-16歲的童裝。

（三）市場(chǎng)定位

通過(guò)我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)的分析，我們將產(chǎn)品定位于：個(gè)性，健康，高端，在

我們這里每個(gè)小朋友都可以找到適合自己和自己喜歡的。

五、推廣目標(biāo)

1、知名度： （1）爭(zhēng)取通過(guò)電視廣告、模特大賽等宣傳活動(dòng)，把ok100在湖南市場(chǎng)提高50%； （2）建立產(chǎn)品銷售買點(diǎn)問(wèn)詢和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知； （3）通過(guò)突破性的廣告表現(xiàn)建立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好。 2、銷售量：合同數(shù)量增長(zhǎng)率提高10%。

3、市場(chǎng)占有率：市場(chǎng)占有量在原來(lái)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%。

六、推廣策略

（一）廣告宣傳方案

1、廣告主題：“學(xué)習(xí)篇”

廣告語(yǔ)：不一樣的童裝，不一樣的童年

廣告內(nèi)容：放暑假在家里的孩子們，a孩子坐在家里學(xué)著枯燥的鋼琴，撓著頭垂頭喪氣；b孩子穿著ok100童裝拿著吉他在家里嗨起來(lái)了，說(shuō)著：“不一樣的童裝，不一樣的童年” 2、廣告主題：“夢(mèng)想篇”

廣告語(yǔ)：小王子和小公主的衣櫥

廣告內(nèi)容：和媽媽一起逛街，看到廣場(chǎng)的舞臺(tái)上好開(kāi)心的在唱歌跳舞，我也開(kāi)

心的跟他們一起玩，在結(jié)束的時(shí)候我們一起說(shuō)“穿上它，實(shí)現(xiàn)你的快樂(lè)夢(mèng)想”手指著自己的衣服。 3、廣告主題：“快樂(lè)篇”

廣告語(yǔ)：ok100童裝，孩子的選擇

廣告內(nèi)容：早晨起床了，穿衣服，媽媽拿來(lái)了衣服給寶寶穿，但是寶寶哭了。媽媽一看，轉(zhuǎn)身回去換來(lái)了ok100童裝，寶寶笑了，媽媽也笑了，旁邊出現(xiàn)了“ok100童裝，孩子的選擇” 4、廣告主題：“潮流篇” 廣告語(yǔ)：時(shí)尚，無(wú)所不在。

廣告內(nèi)容：十套不同的服裝對(duì)應(yīng)著十個(gè)不同時(shí)尚畫面，例如：孩子穿休閑服在開(kāi)心的打高爾夫；穿時(shí)尚禮服在參加孩子們的生日派對(duì)。還有時(shí)尚的背景音樂(lè)。

（二） 公關(guān)宣傳方案

1、開(kāi)記者招待會(huì)，提高知名度

（三） 促銷推廣方案

活動(dòng)一：進(jìn)行一次主題為“小童裝，大快樂(lè)”的小模特大賽。

活動(dòng)流程：

1、大賽啟動(dòng)：2011年10月1日

獲得決賽前五名的選手進(jìn)入總決賽。 比賽要求：每個(gè)選手必須穿上ok100童裝。

（四）媒介推廣方案

1、報(bào)紙廣告：在湖南范圍內(nèi)影響較大的兒童報(bào)刊上刊登ok100的童裝廣告

2、雜志廣告：在時(shí)尚服裝雜志上登一頁(yè)版面的廣告。

3、電視廣告：在天天向上插播廣告。 4、廣播廣告：在湖南廣播電臺(tái)，每天播3次。

七 經(jīng)費(fèi)預(yù)算

八、效果評(píng)估

這次活動(dòng)的宣傳主要體現(xiàn)了ok100童裝舒適，時(shí)尚，健康的特點(diǎn)。通過(guò)此次活動(dòng)，讓湖南消費(fèi)者知道了ok1010童裝，為ok100童裝打開(kāi)湖南市場(chǎng)奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

一、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣總體策略闡述：

利用網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、傳播速度快、交互性強(qiáng)、受眾群體多樣等的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)搜索引擎營(yíng)銷、視頻營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷、微博營(yíng)銷、網(wǎng)站建設(shè)與推廣、網(wǎng)絡(luò)外包等百度搜優(yōu)渡網(wǎng)，在各大門戶網(wǎng)站進(jìn)行軟文推廣百度搜古利斯傳媒，在博客、論壇、同時(shí)提問(wèn)網(wǎng)站等關(guān)注高的網(wǎng)民聚集區(qū)進(jìn)行博文宣傳、話題炒作；加之一系列網(wǎng)絡(luò)主題活動(dòng)等系列網(wǎng)絡(luò)推廣形式的開(kāi)展，在最大程度上讓受眾了解到企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，關(guān)注企業(yè)信息，達(dá)到品牌推廣，提升知名度，促進(jìn)銷售的目的。

二、網(wǎng)絡(luò)推廣重點(diǎn)策略分析：

（一）軟文推廣——無(wú)形的營(yíng)銷利劍

軟文具有引導(dǎo)消費(fèi)、品牌宣傳、周期長(zhǎng)，價(jià)格低等優(yōu)點(diǎn)。如果將廣告比作武俠中的招式，那么軟文就是內(nèi)功心法。古利斯傳媒可提供新聞稿策劃及撰寫、企業(yè)新聞發(fā)布、新聞排名優(yōu)化等服務(wù)，百度搜索“古利斯傳媒”，進(jìn)入官網(wǎng)后找在線工作人員便可為您辦理。古利斯傳媒可操作國(guó)內(nèi)各大門戶網(wǎng)站、行業(yè)權(quán)威網(wǎng)站。

軟文可以用較少的投入，吸引潛在消費(fèi)者的眼球，增強(qiáng)產(chǎn)品的銷售力，提高品牌的美譽(yù)度，在軟文的潛移默化下，達(dá)到品牌的策略性戰(zhàn)術(shù)目的，引導(dǎo)消費(fèi)群的關(guān)注及購(gòu)買。

通過(guò)在各大博客發(fā)表博文、在各個(gè)論壇發(fā)精華帖、以及在具有影響力的門戶網(wǎng)站刊登宣傳軟文等一系列軟文宣傳方式，充分發(fā)揮軟文優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者關(guān)注，利用文字的巧妙安排，在無(wú)形當(dāng)品牌推廣出去，并被大眾所接受。

（二）炒作話題——抓住大眾的好奇心

在網(wǎng)絡(luò)這個(gè)無(wú)疆域的浩瀚市場(chǎng)，具有吸引力的話題，才是能吸引無(wú)數(shù)網(wǎng)民的關(guān)鍵。所以，抓住大眾的好奇心理，充分利用網(wǎng)絡(luò)輿-論的宣傳價(jià)值，設(shè)定一系列的炒作話題，通過(guò)在人氣高的各大論壇發(fā)帖、在各個(gè)博客發(fā)表博文等形式，將話題炒熱。從而讓大家主動(dòng)關(guān)注到澳金園，提高品牌知名度。

（三）網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)推廣——拉近品牌與消費(fèi)者之間的'距離

（四）搜索引擎排名——最快速的提升品牌知名度

通過(guò)確定網(wǎng)站關(guān)鍵詞、登陸各大門戶網(wǎng)站搜索引擎、注冊(cè)網(wǎng)絡(luò)實(shí)名、企業(yè)實(shí)名、行業(yè)實(shí)名等方法大范圍的傳播公司信息，參與百度、google、yahoo等著名搜索引擎的搜索排名，利用百度、google等的強(qiáng)大搜索優(yōu)勢(shì)，最快速的傳播品牌信息，提升品牌知名度。

（五）網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換——利用他人名氣借勢(shì)宣傳

鑒于該品牌建立后，至今為止知名度不夠，網(wǎng)站關(guān)注度不高，所以與目標(biāo)網(wǎng)站、媒體的知名度不對(duì)稱，因此廣告置換及鏈接交換可能需要部分資金，以達(dá)到成功與對(duì)方交換鏈接，借勢(shì)宣傳的目的。

（六）網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù)——提升網(wǎng)站質(zhì)量

包括網(wǎng)站代碼優(yōu)化、針對(duì)于搜索引擎的優(yōu)化和調(diào)整。

（七）網(wǎng)站訪問(wèn)量分析——時(shí)刻掌握網(wǎng)站人氣度變化

購(gòu)買專業(yè)的流量、訪問(wèn)分析軟件，統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站流量、用戶訪問(wèn)區(qū)域、時(shí)段、網(wǎng)站被集中訪問(wèn)的欄目等信息，從而有針對(duì)性的調(diào)整網(wǎng)站結(jié)構(gòu)。

（八）主動(dòng)式網(wǎng)站推廣——快速大量的撒網(wǎng)式宣傳

為它能在更大程度上增加網(wǎng)站被受眾點(diǎn)擊的幾率。

（九）水印推廣——以細(xì)節(jié)取勝，無(wú)時(shí)不刻的宣傳

（十）百科類網(wǎng)站推廣——知識(shí)性宣傳，增加受眾好感度

在知道、愛(ài)問(wèn)、知識(shí)堂等網(wǎng)站上回答問(wèn)題，通過(guò)發(fā)布各種專業(yè)性問(wèn)題，解答大家對(duì)企業(yè)的疑惑。并在無(wú)形中留下官網(wǎng)網(wǎng)址，以及企業(yè)相關(guān)信息，利用知識(shí)性宣傳，增加受眾對(duì)品牌的好感度，達(dá)到品牌宣傳的目的。搜索引擎營(yíng)銷、視頻營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷、微博營(yíng)銷、網(wǎng)站建設(shè)與推廣、網(wǎng)絡(luò)外包等，百度搜索優(yōu)渡網(wǎng)，在其官網(wǎng)可以找到聯(lián)系方式。

三、網(wǎng)絡(luò)推廣策略細(xì)節(jié)：

（一）seo優(yōu)化

1. 合理安排網(wǎng)站內(nèi)容發(fā)布日程是seo優(yōu)化的重要技巧之一。

因?yàn)樗阉饕嫦矚g有規(guī)律的網(wǎng)站內(nèi)容更新。

2. 向各大搜索引擎登陸入口提交尚未收錄站點(diǎn)。

在搜索引擎看seo的效果，通過(guò)site:你的域名，知道站點(diǎn)的收錄和更新情況。通過(guò)domain:你的域名或者link:你的域名，知道站點(diǎn)的反向鏈接情況，更好的實(shí)現(xiàn)與搜索引擎對(duì)話。

3. 使用與關(guān)鍵字相關(guān)的文章標(biāo)題

如為企業(yè)品牌寫宣傳軟文的時(shí)候，那么一定要在標(biāo)題企業(yè)品牌名稱設(shè)為關(guān)鍵字，因?yàn)樵骄唧w的關(guān)鍵字，搜索效率越精準(zhǔn)。

4. 在文章正文中使用關(guān)鍵字

一定要在正文開(kāi)始某處使用至少一次目標(biāo)關(guān)鍵字。這將會(huì)把那些仍然鐘愛(ài)于舊式“description元標(biāo)簽”的搜索引擎機(jī)器人吸引過(guò)來(lái)。

5. 在標(biāo)題和粗體字中使用關(guān)鍵字