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物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇一

上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。

電話：xxxx。

被上訴人(原審原告)：北京萬科物業服務有限公司，住北京市順義區天竺工業開發區b區內北京萬科城市花園。

法定代表人：謝煒,總經理。

電話：xxxx。

上訴人與被上訴人物業服務糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。

上訴請求：

一、撤銷一審判決;。

二、將本案發回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。

事實與理由：

一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應當依法駁回其起訴。

與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》的主體為北京萬科物業管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業服務有限公司。

被上訴人未向上訴人提供任何證據證明其與北京萬科物業管理有限公司之間是同一家公司。

《合同法》第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

上訴人所在小區有上百家公司，北京萬科物業管理有限公司與北京萬科物業服務有限公司是何種關系，上訴人沒有義務去調查了解，北京萬科物業管理有限公司或北京萬科物業服務有限公司亦從未向上訴人下發任何有效通知。

事實上，北京萬科物業管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。

被上訴人并未將相關名稱變更文件當成證據向法庭提交，導致上訴人無法對該等證據進行質證，一審法院以未經呈堂的證據作為確定本案被上訴人主體資格的依據(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據應當在法庭上出示，并由當事人互相質證”的基本原則。

因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應當被駁回。

二、避開主體資格問題存在的錯誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業服務費用，其中有七年的費用超過了訴訟時效，被上訴人早已失去勝訴權。

上訴人與北京萬科物業管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》第十一條明確規定了物業管理和電梯費的交費時間，即“每季第一個月內交上一季度費用”。

2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業費，時間長達9年。

在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業費。

所謂訴訟時效，是指權利人于一定的期間內不行使請求人民法院保護其民事權利的權利，即喪失該權利，人民法院對其民事權利不再予以保護的法律制度。

物業公司對業主主張的物業費、電梯費為普通債權。

債權請求權以財產利益為內容，不具支配性。

若權利人長期怠于行使權利，會使法律關系處于不確定狀態，不利于維護社會交易秩序穩定，故債權請求權適用訴訟時效的規定，其訴訟時效為兩年。

由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業費，雙方的法律關系已處于穩定狀態，被上訴人已無權再向上訴人主張前七年的物業費。

上訴人在一審庭審中已明確提出訴訟時效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項異議，已嚴重違反了我國民事法律對于訴訟時效的規定。

三、一審判決認為，原被告自愿簽訂的物業管理服務協議，不違反法律的強制性規定，合法有效。

此認定嚴重違背了事實，理由如下：

(一)上訴人在《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》上簽字時，上訴人與北京萬科物業管理有限公司之間并不存在平等協商的交易條件，上訴人簽署協議并非出于自愿，而是迫于無奈。

當時的背景是，開發商利用廣大業主無地容身、急于收房的現實困境，強迫廣大業主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續。

廣大業主無權對合同文本提出任何修正意見，唯有接受對方在合同中設定的全部條件。

此等所謂“平等”協議，有如帝國主義強迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對廣大業主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!

(二)從協議內容上分析，《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》全面限制業主應有的合法權利，規避物業公司自身應當承擔的義務。

例如，協議書第七條明確規定：甲方(業主)及其使用人與物業管理人在本物業內不存在人身安全財產保管或保險關系。

維護業主人身與財產安全是任何一個合法存在的服務公司應盡的責任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責任。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條明確規定：符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持:……(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

因此，《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》應當歸于無效。

(三)《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》是一個前期物業管理協議，并非永久性協議。

荒誕的是，該臨時協議卻被一審法院認定為一個永久性協議。

廣大業主傾其所有、負債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要歸還所欠銀行貸款，還要變成物業公司終身不變的債奴。

銀行貸款終有還清之日，而物業公司的債務卻會永久存續。

為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續，被上訴人多次惡意阻撓廣大業主成立業主大會或業主委員會，拒不提供辦公用房和相關資料，導致業主委員會不能正常開展工作，法律賦予業主委員會選聘物業服務企業的合法權利亦無法行使。

(四)被上訴人北京萬科物業管理有限公司未提供證據證明其已經向上訴人提供任何服業服務，無權收取上訴人物業服務費用。

(五)被上訴人所收取之物業費用未依法公示，也未用于小區公共事業。

1月，北京市實施《北京市住宅物業服務檢查規范》，明確規定：利用小區共用部位、共用設施設備開展有償服務的，要有相關業主、業主大會同意意見或協議。

被上訴人自接管小區物業以來，從未向廣大業主提交年度工作報告，也從未公示其利用業主公共部位、公共設施獲利的基本情況。

被上訴人未提供任何證據證明“物業管理服務費是乙方(被上訴人)用于花園日常運作之費用”，事實上，該費用大部分被被上訴人私吞。

四、一審判決質量低劣，法理不明，系司法之恥。

(一)一審判決語言失范，邏輯混亂。

一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業服務費……”，到第3頁又變成了“現萬科物業公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業服務費(包括電梯費)。

”其一，一審判決的描述前后時間相差三年多，起止時間均不一，令上訴人無所適從。

其二，被上訴人到底是要物業服務費還是電梯費呢?一審判決始終沒有交代清楚。

被上訴人在一審中僅提出物業服務費的訴訟請求，在計算時將電梯費包含在內，顯然犯了邏輯錯誤。

根據原《北京萬科城市花園物業管理服務協議書》第十一條之規定，物業服務費和電梯費是兩項并列的費用。

被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構成的，一審法院在這個問題上顯然也跟著犯了糊涂。

(二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定的是提起民事訴訟四個條件，不能作為認定當事人權利義務的實體法依據。

一審法院判決本案的依據居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。

(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費用，于上訴人不公。

在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。

在判決上訴人部分敗訴的情形下，對雙方當事人應交納的訴訟費應當采取按比例分攤的原則，而一審法院將全部訴訟費都判決由上訴人承擔，顯然違反了《訴訟費用交納辦法》第二十九條的規定。

綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協議的背景，事實認定不清，法律適用錯誤;此判決質量低劣，社會影響惡劣，應予糾正。

上訴人懇請二審法院將此案依法發回重審，或在查明事實的基礎上予以改判!

此致

北京市第二中級人民法院。

上訴人：賈銘志。

二oxx年五月二十九日。

物業服務糾紛案——民事上訴狀范文[2]。

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民事上訴狀。

法定代表人:吳某某,董事長。

法定代表人:唐某某,董事長。

上訴人因與深圳市xx物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案,不服深圳市福田區人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.

上訴請求:。

一、撤銷深圳市福田區人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;。

二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;。

三、本案訴訟費由被上訴人承擔.

事實與理由:。

一、原審判決認定事實不清、適用法律不當,應予撤銷.

(一)、按照物業管理公司的要求交納物業管理費用并不是業主法定義務,而是基于合同的約定,是一種合同義務.

原審法院僅以《物業管理條例》規定交納物業管理費和本體維修基金是業主的法定義務為由判決上訴人對訟爭房產在2008年6月至2008年9月的物業管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的,《物業管理條例》雖然規定了業主應當按時交納物業服務費用,但同時也在第三十五條規定了,業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同.物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定.第三十六條又規定,物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務.

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇二

法定代表人：職務：

聯系電話：

被告：年齡：性別：

家庭住址：北京市區區幢號。

聯系電話：

訴訟請求。

1、依法判令被告繳納物業服務等各項費用元。

2、由被告承擔訴訟費用。

事實及理由。

被告購買了區區幢號房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續，并入住。

被告在領受房屋并入住后也就享受到了原告對名佳花園的物業管理服務，而被告自年以來，一直拖欠物業費達年之久，被告非但不主動履行繳納物業費的義務，且經原告多次催繳被告均置之不理。

被告的行為嚴重的阻礙了原告的管理服務工作，影響了小區物業管理工作的資金運轉和小區的建設，損害了原告及其他眾多業主的利益。

為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護原告的合法權益和小區的物業管理的正常工作秩序和經營秩序。

此致

北京市區人民法院。

具狀人：

附：

1、起訴書副本一份。

2、證據材料五份。

證據目錄。

證據一：

名稱：北京物業管理有限責任公司營業執照及資質證明。

證明內容：北京管理有限責任公司有資格管理園小區。

時間：年月日。

證據二：

證明內容：北京物業管理有限責任公司根據合同的約定對小區進行物業管理。

時間：

證據三：

名稱：協議書。

證明內容：雙方的協議約定由北京物業管理有限責任公司對進行物業管理服務及雙方約定的物業收費價格。

時間：

證據四：

名稱：住戶登記表。

證明內容：在小區居住。

時間：

證據五：

名稱：名佳花園區號樓室欠費明細表。

證明內容：欠費金額。

時間：

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇三

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。?

2.注意審查物業管理承包合同的效力。?

3.注意審查物業委托管理合同的效力。?

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?

綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

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物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇四

上訴人因物業服務合同糾紛一案，不服瑤海區人民法院xxxx年10月10日做出的(xxxx)瑤民二初字第01601號民事判決，現提起上訴。

上訴請求。

2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。

上訴理由。

一、被上訴人并未通過法定程序來主張拖欠的物業費。

1、國務院《物業管理條例》第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。根據上述條款，只有在業主委員會督促欠費業主限期交納;逾期仍不交納的情況下，物業管理企業才可以向人民法院起訴。本案一審中，被上訴人并未提供任何證據證明業主委員會督促上訴人限期繳納物業費，同時也并沒有任何證據證明上訴人在收到業委會的督促通知后仍然拒絕繳納相應物業費用。

2、此外，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條也明確規定：經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍末交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，法院應予支持。根據上述條款，除了業委會應當履行相關催繳義務，物業公司也應該履行法定的通知繳納義務，且送達方式正常應為直接送達或郵寄送達，只有在上訴送達方式均無法有效聯系到上訴人的前提下，方可適用通過小區公示牌等公告送達等方式。本案在一審訴訟過程，被上訴人也沒有證據證明通過直接送達等方式向上訴人書面催繳了物業管理費用。

二、被上訴人并沒有完全履行相關維修、養護、管理、維護義務，應承擔相應的賠償責任。

依據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！本唧w如下：

1、被上訴人并未盡到相應維修義務。上訴人自xxxx年7月份裝修時，就發現廚房煙感裝置無法正常工作，給自己的生活帶來了很大的安全隱患。為此，一審原告多次找到被上訴人，要求對方承擔相應的維修義務。但物業方一直未予以修復。

2、被上訴人并未盡到相應安全防范義務。xxxx年夏季，上訴人的一輛電動車放在物業規劃的停車位被偷，事后物業公司也一直未予以正面處理。

3、被上訴人并未盡到相應職權范圍內的其他管理維護義務。xxxx年夏季，上訴人的機動車放在小區地面停車位被撞壞，保險公司要求物業出具相關證明才可以保修，然而上訴人多次找到物業，對方均不提供職權范圍內應當提供的證明文件。同時，xxxx年6月，上訴人樓上房主因為下水管道堵塞問題，通過物業協調修理。該修理過程前后持續一年之久，致使上訴人家中長期漏水、吊頂變形并砸壞淋浴房，并對家人的生活產生了極大的影響并造成了相關物品的損失，但多次找到物業要求處理，對方也是一直推脫，沒有積極予以處理。

綜上，一審法院認定事實不清，證據不足，請求二審法院依法查明事實，從而維護上訴人的合法權益。

此致

xx市中級人民法院。

上訴人：

xxxx年10月29日。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇五

引言。

1四川文理學院物業管理專業人才培養水平發展現狀。

2四川文理學院物業管理專業人才培養模式現狀。

3四川文理學院物業管理專業人才培養模式存在問題。

3．1專業教育存在與企業需求和職員發展脫節的現象。

3．2專業教育存在教學落后現象。

3．3實踐教學存在瓶頸。

4四川文理學院物業管理專業人才培養模式探索。

4．1制定產學結合的教學大綱和配套教材。

4．2強化實踐教學。

4．3加強“雙師型“教學團隊的建設。

5結論。

參考文獻：

[物業管理畢業論文模板]。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇六

古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的。

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人(又稱業主)、使用人與物業的受托管理人(物業管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區和商廈)，各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的。

合同。

公約或法律規范，使業主與物業管理者行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

(二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議;三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇七

上訴人因與被上訴人物業服務合同糾紛一案，不服沈北新區人民法院民事判決書北新民初字第883號判決，特提請上訴。

上訴請求：

1、依法撤銷沈陽市沈北新區人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。

2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

事實與理由：

一、適用法律錯誤。

在一審庭審中，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區內存在以下問題：1、停車位與業主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業主自行安裝穩壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產生的費用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費200元，以上費用合計7945元。

以上事實，有《帝景嘉園物業服務合同》、照片、證人、證言以及當事人陳訴等證據，經庭審質證，原審一審法院予以確認，在卷為憑。

對于以上證明帝景嘉園小區內存在問題的事實，原審一審法院予以確認，但對這一事實是否系被上訴人責任且對上訴人造成財務損失，被上訴人是否違約并承擔賠償責任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認為“原告起訴被告因管理園區公共區域部分不善給原告造成損害，現有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。此判決“對現有證據不足以證明上訴人的損失系被告管理不當造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。

事實上，帝景嘉園小區內存在問題的事實，既是被上訴人對本園區公共區域部分管理不當的事實，原審一審法院有意規避這一說法，為被上訴人規避違約事實。按照《帝景嘉園物業服務合同》，帝景嘉園小區內存在問題的事實均在物業合同委托管理事項之內，以上事實分別對應違反本園區第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊);事項1之(門廳);事項2(配電系統);事項1之(外墻面);事項2之(落水管)規定，已構成違約事實。按照《合同法》，如果合同中沒有規定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。

構成對《帝景嘉園物業服務合同》的部分違約，理應承擔違約責任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業違約事實免責的證據，所以原審一審法院的判決缺乏事實依據，與情與法均無法自圓其說。

關于賠償金在原審一審庭審中，上訴人已經說明《帝景嘉園物業服務合同》是物業方提供的格式條款，單方約定業主逾期不交物業費承擔違約責任既繳納滯納金，卻沒有約定物業方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規定，原審一審法院應按照《合同法》、《民法》的規定要求物業承擔違約責任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業主使用，業主又怎么會與物業簽訂《帝景嘉園物業服務合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區業主委員會與被告簽訂的物業服務合同系雙方當事人真實意思表示”，是錯誤的，到底是誰的真實意思表示?209月的業主委員會又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據此不存在的“雙方當事人真實意思表示”的理由而免責。

具體抗辯如下：

1、法理上，物業管理公司依據《帝景嘉園物業服務合同》對小區內配套服務設施進行維修、養護和管理，對小區內配套服務設施負有安全保障義務。物業管理公司對業主承擔用水、用電、供暖、人身安全保障職責是物業管理公司承擔的首要職責，物業管理公司必須采取對小區內配套服務設施進行維修、養護和管理等有效安全保障措施，保障業主在用水、用電、供暖、人身和財產方面的安全，防止侵權行為的發生，否則，即應對業主因為第三人實施的侵權行為而遭受的損失承擔賠償責任。在第三人介入侵權的情況下，經營者違反安全保障義務，使本可以避免或降低的損害發生或者擴大，因此其應為受害人向直接責任人求償不能的后果承擔一種風險責任，這種責任的性質屬于補充賠償責任。實施加害行為的侵權人是損害后果的直接責任人，安全保障義務違反人是補充責任人，兩者構成責任競合，在直接責任人無法確定或無資力賠償的時候，安全保障義務人應當承擔賠償責任。安全保障責任大致可分為兩類，即物的安全保障責任和人的安全保障責任。物的安全保障責任要求物業管理公司采取措施確保被管理小區內的設施安全、設備安全，否則，因設施、設備不安全使業主遭受損害，即應承擔損害賠償責任，人的安全保障責任要求物業公司采取措施確保小區的安全，防止不法分子在小區實施侵權行為，否則即應承擔法律責任，對此，物業管理公司不得預先免責?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

本案中，物業方沒有按照相關規定采取措施，保障業主單元對講門公共設施安全，并對業主造成侵權;沒有對小區配電系統進行安全維護管理，造成業主損失;沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業主休息、學習安全權利;沒有對公共外墻及落水管進行安全維護，造成業主損失。物業方雖不是直接侵害人，但作為補充責任人應承擔賠償責任。

2、按照《民事證據規則》的規定，下列情形可以申請法院調查取證：第十七條符合下列條件之一的，當事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調查收集證據;(三)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

在庭審前，業主將一份請求沈北新區人民法院《調查證據申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調取保存在物業手中的7月-業主的報修記錄，此記錄本可以證明業主就以上損害事實多次向物業申報維修，但物業現在拒不交出此記錄本，還謊稱業主從未報修過，借以推脫責任。業主詢問原審一審法官調查取證結果時，沈北新區人民法院說：物業方無法提供業主報修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，以業主不能提供足以證明當事人的事實主張的證據為由判決業主證據不足，此判決為適用法律錯誤。業主因客觀原因不能收集與本案相關聯的重要證據，經當事人申請，人民法院應調查取證。原審一審法院以物業方無法提供業主報修記錄本，進而推斷業主沒有報修，明顯是在偏袒物業方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。

二、在認定法律事實方面，原審一審法院犯有有證不認、無證妄認，對事實認定不準的錯誤。

原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區公共區域部分不善給原告自身造成損害，現有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成。故對原告要求被告賠付違約金及財務損失費7945元的訴訟請求，本院不予支持。”既然原審一審法院認為“現有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現有證據不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據才能證實原告的損失系被告管理不當造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據什么判定“現有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。上訴人認為原審一審判決缺乏事實依據，對上訴人提交的并以確認的證據及損害事實不去認定是被上訴人違約所致，認定事實不準。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當造成的證據，但原審一審卻認定被上訴人不承擔賠償及違約責任。而上訴人依據《帝景嘉園物業服務合同》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要求物業承擔賠償及違約責任，原審一審法院卻不予認定。

1、停車位與業主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費1000元。物業公司違規私劃車位且違反《物權法》相鄰權原則，造成對業主休息權及身體健康的侵權。

在此事件中，首先確認造成對業主侵權的是第三方機動車擁有者，是機動車的噪音和尾氣對業主生活和身體健康造成危害，而這一危害發生的直接原因是因為物業公司違法在業主窗下不足三米處私化車位，對小區車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任，盡管實施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業服務合同》、《物權法》、《物業管理法》、《合同法》、《民法》、《消費者權益保護法》中規定的相關權利職責對等原則及合同違約規定，按照《帝景嘉園物業服務合同》第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業公司作為管理小區車輛行駛及停泊的'第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片和03月24日《沈陽晚報》及證人證言。

2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。

對講門自20開始就不能使用，春秋樓道內灌風灌土，經常有雜物吹進樓道內，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內拐角處小便。冬天灌風灌雪，衛生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時有發生。夏天蚊蟲爬滿進戶門，業主一開門，蚊蟲跟隨進入，半夜經常被蚊子叮醒，嚴重影響睡眠以致神經衰弱。對講門已嚴重喪失保護業主人身財產安全及保持樓道衛生清潔功能。業主自家門口如此臟、亂、差環境，已嚴重影響業主正常生活。業主在此種環境下無法安心舒適居住，現已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。

在此事件中，首先確認惡化業主外圍居住環境、造成對業主侵權的是第三方大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發生的直接原因是因為物業公司未盡到對園區公共區域部分既單元對講門的維修維護職責，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態，致使大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴重影響樓道內業主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達標，以上事實致使此房屋以低于本園區其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。

本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區公共部位及公共設施既單元門管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業服務合同》、《物權法》、《物業管理法》、《合同法》、《民法》中規定的相關權利職責對等原則及合同違約規定，按照《帝景嘉園物業服務合同》第二項委托管理事項1之(門廳)約定，物業公司作為管理本園區公共部位及公共設施既單元對講門的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言及在一審庭審中物業方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業處保存的維修記錄薄。

3、電壓過高，業主自行安裝穩壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認造成對業主侵權且造成財產損失的是第三方電壓，而這一危害發生的直接原因是因為物業公司未盡到對園區公共設施配電系統既小區自維配電箱的維修維護職責，年7-8月，業主多次向物業反應電壓高造成業主家電器損壞，要求物業及時維修維護，物業也曾派人測過電壓，電壓表指針瞬間達到最高值270v，物業方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴重超過國家標準。在與物業長期協商要求供給合格電壓未果后，為保護業主用電安全及防止火災發生，業主自行安裝了穩壓器，這是業主自救的合理行為。

本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區公共部位及公共設施既配電系統管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既電壓實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業服務合同》、《物權法》、《物業管理法》、《合同法》、《民法》中規定的相關權利職責對等原則及合同違約規定，按照《帝景嘉園物業服務合同》第二項委托管理事項2之(配電系統)約定，物業公司作為管理本園區公共部位及公共設施既配電系統的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言、保存在物業手中的2008年7-8月業主報修記錄薄、電話錄音、沈北新區社會管理服務網96129“3月28日關于編號c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復。

4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產生的費用800元;在此事件中，首先確認造成對業主侵權且造成財產損失的是第三方是外墻，而這一危害發生的直接原因是因為物業公司未盡到對園區公共部位既外墻的維修維護職責，2008年-20業主就此外墻滲水的問題多次向物業反映，物業也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進行維修，滲水現象不再發生，但目前仍有裂縫，這是合理的業主自我救濟行為。

本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區公共部位既外墻管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業服務合同》、《物權法》、《物業管理法》、《合同法》、《民法》中規定的相關權利職責對等原則及合同違約規定，按照《帝景嘉園物業服務合同》第二項委托管理事項1之(外墻面)約定，物業公司作為管理本園區公共部位既外墻的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業主維修費用明細、保存在物業手中的2008年-2010年業主報修記錄薄。

5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費200元。在此事件中，首先確認造成對業主侵權且造成財產損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發生的直接原因是因為物業公司未盡到對園區公共部位既室外落水管的維修維護職責，業主要求物業更換，物業推脫說沒有原材料，換不了，因業主心力交瘁，無力再與物業抗爭，遂業主自己買了落水管自行更換。這是合理的業主自我救濟行為。

本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區公共部位既外墻落水管管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻落水管實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業服務合同》、《物權法》、《物業管理法》、《合同法》、《民法》中規定的相關權利職責對等原則及合同違約規定，按照《帝景嘉園物業服務合同》第二項委托管理事項2之(落水管)約定，物業公司作為管理本園區公共部位既外墻落水管的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業主維修費用明細。

綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關法律法規規定的保護業主財產不受非法侵害的安全保障職責及公共設施設備及公共區域部位的管理維修維護職責，導致了上訴人財產受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應急不力的行為符合承擔侵權責任的四要素：具有過錯、行為違法、上訴人具有受損害事實，損害事實與被上訴人的違法行為具有因果關系。同時，上訴人自身并沒有過錯(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業費，損害事實從2008年7月開始發生，繳費期間業主多次要求物業解決，但物業方至今也沒有徹底解決損害事實，故自2008年12月1日起，業主拒絕繳納物業費，依法行使抗辯權)。因而被上訴人應對其過錯承擔全部民事賠償責任。

原審一審法院的判決存在適用法律不當、認證事實不清的錯誤，嚴重侵犯上訴人的合法權益，上訴人不能妄想其中關系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據事實，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。

此致

沈陽市中級人民法院。

上訴人：張新萍。

204月8日。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇八

住所：南京市鼓樓區水佐崗*號。

法定代表人：谷**，職務：董事長，

委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務所律師，

電話：15951988780。

被告一：謝**，男，19**年04月**日生，

身份證號：32052419**20414***，

地址：南京秦淮區大明路*號。

聯系電話：1318295****。

被告二：胡*(系南京市秦淮區**茶座業主)，女，19**年12月**日生，

身份證號：36031119**751215**，

經營場所：南京秦淮區大明路**號二樓。

聯系電話：13813380****。

被告三：鄧**(系南京市秦淮區**賓館業主)，男，19**年**月24日生，

身份證號：3319**112495**，

經營場所：南京秦淮區大明路**號。

聯系電話：1380516****。

訴訟請求。

3、判令三被告支付物業服務費用的滯納金：227元;。

4、判令三被告承擔本案的全部訴訟費用。

事實與理由。

3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區業主委員會簽訂了物業委托服務合同。

被告二是南京秦淮區大明路136號的南京市秦淮區**茶座業主，被告三與被告二(共同經營或者被告三借用被告二的南京市秦淮區**茶座個體工商戶營業執照)在原告的物業服務區域內經營藍灣咖啡和賓館等業務，被告二、被告三享受了原告的物業管理服務。

自2012年1月以來，被告二、被告三拖欠物業服務等相關費用，被告二、被告三非但不主動履行繳納物業服務費等費用的義務，且經原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。

被告一是被告二、被告三經營場所的房屋的所有權人，被告一作為小區業主，依法負有與被告二、被告三連帶交納物業服務費的責任。

三被告的行為嚴重阻礙了原告的物業管理服務工作，影響了小區物業管理工作的資金運轉和小區的建設，損害了原告及其他眾多業主的利益。

依據《中華人民共和國合同法》第八條，《物業管理條例》第四十二條，《江蘇省物業管理條例》第四十八條等法律法規的有關規定，原告為了維護自身的合法權益和小區物業管理的正常工作秩序和經營秩序，特向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決，支持原告的訴訟請求!

此致

南京市秦淮區人民法院。

起訴人：南京**物業發展服務有限公司。

20xx年月日。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇九

答辯人就本案答辯如下：

一、本案是物業合同糾紛不是物業費糾紛。

根據最高人民法院關于印發《民事案件案由規定》的通知(法發。

[]11號)108、(15)規定本案案由應為物業服務合同糾紛。

最高人民法院通知中并沒有物業費糾紛這樣的案由。

二、被告所在小區業主大會沒有授權青島市小區業主委員會和原告簽訂本案的物業合同，所以該合同沒有法律效力。

首先，本案物業合同簽訂于，所以應該適應9月1日起生效的國務院《物業管理條例》而不能適應10月1日生效的國務院修改的《物業管理條例》。

其次，業主委員會超出職責和權限簽訂本案合同。

被告所在小區業主大會沒有作出在20到聘用原告的決定。

根據20《物業管理條例》第15條第2項規定：業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

青島市嘉禾路業主委員會在業主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業合同，業主委員會的這一決定超出了其法定職責和權限，該合同沒有法律效力。

三、本小區業主大會沒有決定續聘原告為本小區提供物業服務，原告向被告索要物業費缺乏法律支持。

原告在本小區的物業合同已經到期，本案的物業合同為續聘合同。

根據《青島市物業管理條例》第29條規定物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。

四、原告計算物業費的標準沒有法律依據。

被告所在小區業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。

年，本小區業主大會就原告提出的物業費標準作出了業主大會決定，業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。

根據《物業管理條例》規定業主必須執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會的決定。

被告作為業主必須執行業主大會的決定。

五、本案應該追加青島市小區業主委員會為本案第三人。

業主委員會代表業主監督物業公司履行物業合同、根據業主大會的決定是否續聘物業公司。

本案是物業合同糾紛，業主委員會參加本案審理，對于案件法律關系和事實的查清有著至關重要的作用，本案的審理結果直接和本小區的業主委員會有法律上的利害關系，所以應當追加本小區業主委員會為本案第三人。

綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。

答辯人：

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十

答辯人：南充市順慶區城市印象業主委員會。

地址：南充市順慶區金魚嶺街42號。

業主委員會負責人：李正光。

被答辯人：四川泰合房地產開發有限公司。

地址：四川省南充市順慶區楊家巷16號2樓。

法定代表人：王仁果。

20xx年5月29日，答辯人因收到南充市順慶區人民法院轉來——四川泰合房地產開發有限公司關于“判令被反訴人支付因違法阻攔反訴人鋪設天然氣管道導致反訴人改變原設計方案而造成的損失0元”一案，現依法提出如下答辯意見：

答辯事項：答辯人請求人民法院依法駁回四川泰合房地產開發有限公司不合理且不合法的反訴請求。

事實和理由：

二、“城市印象”小區六百多戶住戶，天然氣管道已按照小區戶數計算輸氣管徑，并已定型管徑。

天然氣等能源利用配套設施在業主購置商品房時已向天然氣公司(其費用已由四川泰合房地產開發有限公司代收)購買天然氣使用權。

“城市印象”小區規劃區域內的用天然氣等附屬設施自然屬于業主共有。

三、如果1000多戶的“城市首座”小區要到我小區開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道，小區生活用天然氣壓力必定有影響(因定型管徑輸送的天然氣未增壓)。

這與《物權法》第九十二條(不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

)的規定相違背。

“城市首座”小區最終借道“城市印象”小區23幢旁在市政主天然氣管開接口分流或接生活用天然氣管道，對我小區的用氣質量影響相比較小，答辯人并給予方便。

這符合《物權法》第八十八條(不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

)的規定。

四、在社區居委會和答辯人建議下，要求南充天然氣公司負責人書面承諾公示于我小區：“城市首座”小區要到“城市印象”小區開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道后，承諾確保今后“城市印象”小區天然氣用戶每天高峰用氣壓力無影響或正常使用，答辯人的合理訴求，南充天然氣公司一直不發布承諾書公示于小區。

五、依據《物權法》第七十六條和《物業管理條例》第十一條規定的事項由業主共同決定。

其中，決定第(七)項有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

事實上，過十分之一的業主民意同意都沒有，更不用說書面表決過半業主同意“城市首座小區要到城市印象小區開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道”。

綜上所述，答辯人認為：城市印象小區業委會或業主大會對此事不但未違法，而且是維護了法律的尊嚴，更不用說承擔什么損失費用或訴訟費用。

此致

南充市順慶區人民法院。

答辯人：南充市順慶區城市印象業主委員會。

二oxx年六月一日。

物業糾紛民事訴訟答辯狀【2】。

答辯人：，漢族，自由職業，。

現答辯人就與被答辯人物業服務合同糾紛一案，為澄清事實，分清責任，特提出以下答辯意見供審判庭參考：

一、答辯人對被答辯人在起訴狀中所陳述的購房時間，接房時間事實部分基本沒有異議，其余事項均與事實不符，并對被答辯人與本案第三方所簽訂的《前期物業服務合同》表示知曉并了解。

但在委托人與被答辯人之間未簽訂任何正式合同的情況下無故成為《前期物業服務合同》的被告存在疑問，雙方無法律效力的約可簽，哪來違約，希望被答辯人給出合理解釋，以期讓人信服，法庭明鑒;中華人民共和國國務院《物業管理條例》第六十七條規定“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。

第67條其實已明確了“物業可以直接起訴小區欠費業主”的前提要件是：

1、小區已成立了業委會;。

4、業委會督促業主時所明確的交納期限已屆滿，但業主“逾期仍不交納”。

按照合同法及民事訴訟法，物業公司有權起訴委托其管理小區的開發商或業委會代表的業主大會，但無權起訴與自已并無合同關系的單個業主。

根據國務院《物業管理條例》第六十七條，在業委會還沒能成立起來之前，前期物業公司在業主委員會還沒成立之前直接起訴單個業主，沒有法律依據。

前期物業管理合同是物業公司與開發商所簽，前期物業公司的直接起訴對象也應是開發商。

開發商承擔責任后可依其與業主所簽商品房買賣合同中相關約定要求業主分攤物業管理費用;但開發商也必須“對物業公司是否已按合同提供符合合同要求的服務進行驗收審核工作”!

二、該案委托人是20xx年7月20日通過預售購買的該房屋，此時被答辯人公司都還沒成立，現在作為已經改頭換面的新來的物業公司，由于我們共同的甲方(融僑長江重慶房地產開發有限責任公司)之前在建設施工等方面的違約(附件優盤中的文件作證)，造成委托人對之前知曉并了解的《前期物業服務合同》及相關物業服務內容的理解都發生了巨大改變，被答辯人可以認為這些證據與你無關，但我可以提醒你，在你決定冒然去與你的甲方簽訂《前期物業服務合同》時，是否考慮過其中的風險，因為在物業收費單價問題上、配套設施的完整性問題上、小區綠化標準達標等問題上，委托人都是認為有問題的(附件優盤中的文件作證及其他業主作證)，但這些都是被答辯人你將來提供服務的平臺，當許多平臺都缺失、滯后或不完整，你提供給我的物業服務就不能達標就成為自然了。

當然，也感謝你們在有些問題上也積極的幫我們去我們共同的甲方那里去反映過，但事后都不了了之，這就是我和大多數業主現在不愿意冒失的把物業費交給你們的原因。

當然，你起訴狀中所陳述的“按《前期物業服務合同》約定全面履行了合同”可以向你的合同方匯報，那與我無關。

三、被答辯人物業單價虛高，與所提供的服務嚴重不匹配。

被答辯人在起訴狀中所陳述的委托人至20xx年2月累計欠費5760元，是按照2.20元/平米(建筑面積)進行計算的，該房屋在預售簽訂當年，市場上獨棟別墅的物業費單價才3元左右，我們都期望著住進一個優雅舒適的物業服務的小區，貴點也是物有所值，但事實是完全相反。

從委托人住進那天開始，就有不分白天黑夜的噪音、灰塵、偷盜等時刻伴隨在32棟2-2周圍，簡直就是住進了一個巨大的建筑工地，由于融僑二期現場施工緊靠陽臺及臥室窗戶(零距離)，為此還多次與現場施工工人發生爭吵辱罵，最后小區保安出面協調，但保持不了多久又持續依然，無奈只好晚上打110、白天就電話向有關部門電話反映情況，一直持續到2012年上半年，二期施工結束為止。

這樣的環境誰會相信能夠提供2.20元/平米(建筑面積)標準的服務。

后來又發生了融僑城a區大門口有一名保安多次對夜歸的女業主無故的語言騷擾，多次后，在物業公司所謂協調下也不了了之。

被答辯人和開發商一起將小區公共綠化帶擅自改成停車場收費、小區公共區域的廣告收費等都收益，本是委托人及廣大業主的共同利益，現在也有被被答辯人非法侵占的嫌疑。

總之，對于被答辯人提供的低標準高價格的物業服務，由于處于前期物業管理階段，沒有簽訂任何有效的合同，答辯人保留辯論、質疑、緩繳并提供其他業主作證的權利。

目前絕大多數的所謂欠費業主，都并不是不想交物業費的老賴，只是不甘心如此不明不白地按高標準交費給前期物業公司。

任何服務合同的提供服務方，都是只有“自已確實已按合同要求提供了完全到位的服務”后，才有資格向合同對方“全額索要合同約定的相應服務報酬”的。

單個業主無力驗收物業公司的服務質量;業主委員會作為物業服務合同的簽約主體，才有“驗收物業公司的工作質量、審查物業管理費用的實際支付情況是否符合合同約定”的能力和責任。

所以，67條才會“在特別授予物業公司對單個業主直接訴權的同時，又給物業公司的這一特定訴權”加上“物業公司所述業主欠費金額，必須經過業主委員會確認無誤，并已經業主委員會督促限期交納”這樣一個適用的前提條件。

四、為維護被答辯人及我的委托人的利益，我有幾點意見。

首先，被答辯人自動撤銷起訴。

其次，盡快和開發商一道支持包括開發商在內的業主們按政府的規定及時成立業主委員會，與業主代表大會簽訂物業服務合同，由業委會督促業主，讓自已的起訴符合67條所限定的前提要件，徹底解決物業費難收的問題。

綜上所述，答辯人對被答辯人因物業糾紛所產生的各種問題，只能在公平、公正、對等的前提下進行討論，并嚴格按照中華人民共和國國務院《物業管理條例》及其他法律法規承擔各自的責任。

在此，請求人民法院依法駁回被答辯人不合理的訴訟請求。

此致

重慶市南岸區人民法院。

答辯人：

二xxx年六月十七日。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十一

古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業畢業論文。

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人(又稱業主)、使用人與物業的受托管理人(物業管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區和商廈)，各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

(二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議;三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十二

摘要：近年來，頻繁發生的物業管理糾紛已經對和諧社區建設和物業管理行業的健康發展帶來了負面影響，因此需要對物業糾紛產生的原因進行系統分析，從而找出解決當前物業糾紛的可行性辦法，使物業管理走向標準化、規范化、制度化，為建立良好的人居環境，構建和諧社會打下基礎。

隨著我國經濟的快速發展，房地產業得到了迅猛發展，物業管理也因此進入了發展機遇期，但是由于相關法規尚未健全、物業服務水準整體不高、部分業主缺乏公德意識等，導致了物業服務企業與業主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區的建設，因此妥善解決物業管理糾紛對落實科學發展觀具有極大的現實意義。

在現有的物業糾紛中，有很大一部分是由于開發商遺留下來的問題造成的。

房屋質量一直是人們買房時關心和關注的一個大問題，房子質量好，品質有保證，人們才會放心的購買，但是有些開發商在初期建設時期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質量得不到保證，在業主交房入住以后，房屋質量問題開始逐步出現，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現，而在這個時候，業主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業主往往容易將矛頭對向物業服務企業，于是糾紛不可避免了。

開發商擅自改變建設規劃或規劃不合理也是引發糾紛的一個主要原因，諸如房地產公司在規劃初期，未能考慮未來業主的停車需求，停車位設置無法滿足業主的需求，車位配給率低，也會為日后的物業管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發新的糾紛。

此外，開發商在售樓期間越權承諾或承諾無法兌現也是造成糾紛的一個主要原因。

一些開發商為了獲得更好的銷售業績，口頭承諾為業主免除日后的物業服務費、延長物業保修期等，但是當房屋銷售結束后卻拒不兌現當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。

隨著《物權法》的頒布和新《物業管理條例》的實施，我國物業管理的發展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業管理法律關系的復雜性和社會經濟的迅速發展，與物業管理有關的法律法規仍不完善，對物業管理主體的責、權、利還缺乏清晰的規定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務的處理容易產生分歧。

特別是一些法規形成年代久遠，部分條文已與時代脫節，已無法適應經濟社會的發展和時代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規范，使得物業管理有關法規可以發揮的效力大打折扣，這必然容易引發物業管理糾紛。

此外，在物業管理糾紛的處理過程中，由于相關政策的缺失或不健全，往往會遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時有發生，使得物業管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發揮。

物業管理行業準入門檻比較低，部分物業服務企業不僅沒有管理能力和經驗，多采用低價策略占領市場，低價往往是以犧牲服務質量為代價的，必然會引發業主的不滿，于是投訴不斷。

部分物業服務企業缺乏正確的服務理念，注重管理而弱化服務，以管理者自居，無法找準自身定位，部分素質低下的物業管理人員不僅缺乏法律知識和服務意識，而且缺乏職業道德，與業主發生矛盾時，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。

部分物業服務企業缺乏優良的企業文化和從業人員行為規范，員工素質良莠不齊，服務意識淡薄，缺乏對物業管理行業內在規律的認識和把握，思想上也跟不上行業的發展，工作中缺乏主動性，責任心不強，服務態度缺乏禮儀規范，容易造成業主和物業管理人員之間的不融洽。

因此，服務水平供需間的不平衡，就容易產生物業管理糾紛。

部分涉及業主團體自治事務的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權利，人為地在業主團體內部制造派別引起糾紛。

有些糾紛當事人素質低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業共用部位和附屬用地以及物業管理范圍內的道路和附屬設施，并違章私搭亂建，訂了業主公約、服務合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權益，從而引起糾紛;甚至有些業主參與小區公共管理的意識不強，主觀上缺乏公德，個人的素質較低，在遇到問題時先想到個人的利益等，缺乏自律意識，過多強調自身的權益，忽視自身應承擔的義務，缺乏責任感和團結意識，也是引發物業管理糾紛的一個主要原因[2]。

優秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業服務企業應注重對員工的培訓工作，強化專業技術水平，遇到糾紛時能夠采用適當的應對策略。

通過采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專業技能;通過開展不定期的專題培訓，設定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進而為妥善解決糾紛打下基礎;此外還要開展各類禮儀規范的培訓，使員工的服務態度、服務水準、服務規范都能得到有效的提高，物業管理糾紛中，很多都是因為物業服務人員不能注意自身的態度引起的，因此，注重規范各類禮儀的培訓是提高員工素質的關鍵，也是合理解決物業管理糾紛的基礎。

政府部門應當積極發揮自身職能，強化對行業的監管和指導，明確相關糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設置專門的機構，負責對物業服務企業日常工作的監管，設置完善的資格準入體系，對那些業主意見大、投訴多的物業服務企業，降低或撤銷其企業資質，實行末位淘汰，保證那些服務優良、管理過硬的物業服務企業能夠有更大的發展空間，促進良好行業風氣的形成。

政府職能部門對業主的投訴要及時的響應，制止違規行為的發生，責令違規企業限期整改。

同時，物業服務企業也要強化自身監督，細化工作內容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務水平無法達到合同規定的標準而引發的各類糾紛。

特別是在收費問題上，及時公示，完善收費條款，避免由于自身財務管理混亂而產生的糾紛。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十三

摘要：高校物業管理工作在維持學校的正常運行過程中發揮重要作用。相較于社會物業管理，呈現出兼具教育性的特點。文章分析了高校物業管理的特點及現狀并就其育人功能的強化提出建議，以期提高高校后勤管理與服務水平，并拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。

關鍵詞：后勤服務;物業管理;育人功能。

一、高校物業管理服務工作的重要性。

高校物業管理工作在維持學校的正常運行過程中發揮重要作用。從硬件維護角度方面說，完成學校水、電、氣、暖、動力供應及基礎設施設備的正常運轉與保養維修工作，確保教學、生活正常有序進行;從完成教學任務進行角度說，保障教室、多媒體設施、學生公寓、會議中心等處正常有效運行，確保教學任務與各項管理工作順利完成;從環境建設的角度說，對校內教學區、家屬區公共區域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養護護及管理，是優化校園環境的基礎條件;從提升后勤管理服務水平的角度說，是推進后勤管理的社會化、專業化、規范化、科學化發展的必由之路。

二、高校物業管理的特點及現狀。

作為招收培養對象，實施高等教育的事業單位，以高校為業主的高校物業管理與社會物業管理相比較，呈現出顯著特點，尤其表現在教育功能上。

(一)服務對象的不同。

高校物業管理的服務對象主要是在學校工作的高層次學歷的教職工、家屬及就讀的各專業、各學歷層次的學生，尤其以學生為主。因此，高校的后勤物業管理工作除了按照市場經濟規律運營，還要針對高等教育的特點，運用教育管理法則，實現育人功能。

(二)運行模式比較復雜。

高校物業管理多采用內部甲乙方體制，甲乙方體制是學校把后勤一分為二。一方是代表學校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學校教學、科研和師生生活提供后勤服務和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責和任務。

(三)管理經費來源不同。

高校物業多采用單純性的住宅樓物業或辦公樓宇物業，住宅樓物業管理帶有福利性質，其收費按照社會最低收費標準，僅維持基本運轉;辦公樓宇物業管理主要靠行政撥款來支撐運行。因此高校物業管理往往會受到學校行政指令的限制與束縛，在實際的管理過程中出現與市場化、專業化管理要求不一致的地方，應用企業化的管理方法有困難。

(四)人員構成與服務意識不同。

后勤物業管理起步較晚，職業化隊伍尚未形成，物業管理人員相當一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學歷層次較教師偏低且年齡結構偏大，不易接受專業的服務和知識培訓。而且，長期在事業單位工作的優越感及工作作風，遠遠達不到現代管理服務的服務水平和服務理念。

(五)高校自身的品牌和管理模式影響物業管理。

高校建立已有很長時間，在近百年的發展過程中，無形的校風、學風、校園文化、人際環境等已經成為傳統，不能輕易變革。不同地域、不同專業，不同類別的高校均有獨特的管理模式，這些內容都影響物業管理服務的定位。

三、高校物業管理育人功能的強化策略。

高校物業管理法規不完善，缺乏完整的考核、監督制度，目前，國家沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理，高校各行其是，管理不規范，內部物業管理制度也不健全，對企業的考核、監督尚不完備。應盡快深入分析和研究高校物業的個性化特點，構建和完善一套適應高校環境的、完整的、科學的、規范的管理制度和服務程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學在物業管理與服務過程中，各個崗位的崗位職責、工作標準及各個工作班組的作業指導書及相關工作的記錄表格均落實在物業服務合同中，在物業管理運作中，根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環節”的原則，確定直線職能式的管理架構，根據工作項目的需求特點，提出合理的人員配置，采用首數晉升、尾數淘汰的原則管理，確立“全員培訓、梯級培訓、全過程考核”的培訓方針，努力造就“思想合格、素質優良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。并不斷創新管理模式，把物業管理工作推向市場，真正轉換機制，根據服務項目、服務標準的要求以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。

(二)提高物業管理人員的整體素質，形成優秀的高校物業管理隊伍。

大學生個性化發展明顯，對于物業管理服務的需求也更多樣化，在平等意識和現實需求的推動下，對于物業管理服務的認同沖突也更激烈，一方面要求物業為自己的生活提供規則保障，一方面希望這些規則不約束自己的行動;一方面參與相關規則制定的愿望強烈，一方面對遵守規則的自覺性卻在削弱。傳統的教育者管理模式顯然不適應這種現實要求，這就要求工作中必須要提高物業管理人員的綜合素質，通過專業教育、崗位培訓、競爭上崗、量化考核等機制提高管理人員的專業水平和服務意識。物業管理人員必須把自己置于與學生平等的地位，尊重學生人格，建立民主平等的管理服務關系，由監督者角色轉變為促進學生自主發展的引導者角色，使學生在這種良好的互動關系中，在潛移默化的熏陶中領悟出生活的價值和真諦，端正學習、工作和生活態度。物業管理人員的管理方式、服務態度、處理與學生的人際關系能力方面要不斷提高，才能實現高校物業教育性與服務性的統一。物業管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調、行為舉止、待人接物的風范是學生社會化角色認同的重要標準，物業管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風貌來感染學生，能無形地推動學生奮發向上。西安石油大學物業管理過程中試行的“首問負責制(業主的任何需要應做到事事有交代、件件有落實)、零干擾管理(不進入私人隱秘區、不干擾的情況下服務)、人性化管理(為學生補衣、為學生熬中藥、雨天收衣被)、親情化管理(像照顧自己兒女一樣照顧學生)、全心管理(認真到不能再認真的程度;細致到不能再細致的程度)、一分鐘管理(無論何時接到何任務，在一分鐘內行動)、品牌服務(讓師生舒心、安心、放心、稱心)、溝通零距離(最大限度與學生溝通、深入了解學生的狀態)”的八大管理要求，在實際與學生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實施“管理、服務、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎。

(三)優化校園環境，構建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情。

優化校園環境，構建陶冶式教育模式是指營造一個健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構建陶冶式教育模式的關鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發起學生對美的情感體驗，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進人的發展。高校物業管理對環境的維護美化是間接的、側面的、滲透式的教育，它的教育內容沒有明確規定，是通過校園環境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學生的管理與服務過程中，潛移默化地影響學生，進而達到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態，看似對學生無所要求，實則是激發受教育者的主體意識，把外界機械作用力變成內在的自覺動力，要求學生全面、嚴格的要求自己，由他管變為自管，由他律變為自律。總的來說，對高校物業管理的育人功能進行探索與善開發，不僅可以有效利用學校教育資源更好的為教學、科研、師生生活服務，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十四

法定代表人：李xx。

被告：李xx（又名李xx），男，漢族，1974年4月3日出生，住阜陽市潁州區xx一期x號樓xx戶，電話：xxxxxxxx。

原告不服阜陽市勞動爭議仲裁委員會阜勞仲裁字（2011）第x號裁決書，現向貴院提起訴訟。訴訟請求：

1、請求法院不支持原告向被告支付2011年6月份工資800元。

2、請求法院不支持原告為被告補發從工資中扣發的風險金100元。

3、請求法院不支持原告向被告支付二個月的雙倍工資1600元。

4、請求法院不支持原告向被告支付經濟補償金400元。

5、請求法院不支持原告為被告補辦2011年4月至2011年6月的各項社會保險。

事實與理由。

被告xxx年4月10日到原告阜陽市xx物業管理有限責任公司作秩序維護員工作，在職期間疏于職守、不服管理，給原告造成嚴重經濟損失和聲譽損失，被告于2011年6月30日擅自離職，于2011年8月申請勞動仲裁，2011年12月底阜陽市勞動爭議仲裁委員會作出阜勞仲裁字（2011）第40號裁決書。但該裁決出現了較多的事實錯誤和法律適用錯誤。理由如下：

一、原告六月份未領取的工資是720元，但勞動仲裁結果竟支持其800元，這是不符合客觀實際的。

二、該仲裁裁決不應該支持原告向被告補發風險金100元。入職時，被告曾填寫應聘人員登記表：“我愿在貴公司服務至少一年，期間如本人提出辭職，應提前一個月辦理相關手續，其風險金和績效工資作為違約金和培訓費用不再領取”。期間對他們進行了培訓。另外，由于其糾集他人于6月30日擾亂正常的辦公秩序，被公司罰扣。因此不應該支持原告向被告補發該風險金。

三、原告不應該向被告支付經濟補償金。被告自2011年6月30日起，沒有辦理任何交接手續，拒不上崗執勤，經領導多次勸說，通知其到工作崗位，被告拒不理睬，擅自離職。被告的行為不僅嚴重違反了原告的規章制度，違背其在應聘人員登記表中“……辭職，應提前一個月辦理相關手續”的承諾，同時也違反了《勞動合同法》第三十七條：“勞動者提前三十日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動合同”的規定。被告的行為不符合《勞動合同法》第四十六條規定的支付經濟補償金的情形。但阜陽市勞動爭議仲裁委卻支持了被告的仲裁請求，支持了李xx半個月的經濟補償金，顯然是不合法的。

四、原告不應該向向被告支付未簽勞動合同的雙倍工資1600元。原被告的招工表、應聘人員登記表等把雙方的權利義務約定的非常明確。原告已經和被告簽訂了勞動合同，不存在支付雙倍工資問題。但勞動仲裁裁決卻支持了被告雙倍工資1600元。法律規定的雙倍工資即便適用于本案被告，雙倍工資的賠償也應按照不高于實發工資的標準。被告工作期限是兩個多月，四月份工資443元，五月份723元，六月份720元，合計1886元。勞動仲裁裁決竟支持原告向被告支付2400元（六月份工資800元，雙倍工資1600元）?？梢姴脹Q的結果于理不通、于法不容。

五、入職后被告不按原告的要求填寫社會保險參保申請，承擔個人應繳納的部分，因此，未能辦理的責任在被告。

綜上所述，xx市勞動爭議仲裁委員會沒有查明本案事實，裁決結果有諸多不合法、不公正之處。為此向貴院訴訟，請求依法維護原告的合法權利。

此致

阜陽市xx區人民法院。

阜陽市xx物業管理有限責任公司。

文檔為doc格式。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十五

今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業麗都花園城進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業麗都花園城進行了物業管理實習工作。

在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的蜀信物業管理有限公司，隸屬于成都置信(實業)集團有限公司。目前，該公司擁有員工近2000人，在上海、重慶等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、等物業?；▓@城是其所管轄的物業管理項目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成，小區面積約23萬平方米，居住1550戶，居住人口近1107千人，管理處員工148人，其中：管理人員10人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對**花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。蜀信物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照ls09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

蜀信物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2010年蜀信重點開展了“顧客互動年”活動。成立了蜀信俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動;十月份，組織小區業主觀看露天電影;十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物??通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

通過實習，我發現蜀信物業無論是在管理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業管理行業中的一位后起之秀，它的發展前景非常廣闊。但在深圳，蜀信物業的品牌不太響亮，若蜀信物業挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那么，將在物業管理行業新的規范調整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優質滿意的服務。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十六

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中,住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現,在物業產權人(又稱業主)、使用人與物業的受托管理人(物業管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系,行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題,因物業管理發生的糾紛隨之出現,并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面,除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外,我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規,使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的,該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至上升為20件,這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前海口市所受理的物業管理糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下,?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的,業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛,但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。

審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的.將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同的效力,以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的,應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的,應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物業管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務,據此所簽訂的物業委托管理合同,實質上是屬于前述物業管理服務合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同,而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的,由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同,這種類型的物業委托管理合同,其性質與物業管理承包合同相似,都是未經業主同意,將取得的委托管理權轉讓給他人,由他人對業主的物業進行管理,所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理,是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任,物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓,也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且,根據民法理論,轉委托成立的前提必須是經委托人(即業主)同意,接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使,所簽訂的物業委托管理合同,侵犯了業主的利益,實施了無權轉委托的行為,應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時,應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來,后者依《辦法》及物業管理的需要,是允許的。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十七

新舊物業管理公司在交接時容易出現很多糾紛，除了會對物業區域內所有業主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業管理公司的企業形象受損，在很大程度上減緩了我國物業管理行業的發展步伐。因此在出新舊物業管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時、有效的進行解決，這樣不僅能夠保證全體業主的利益，還能促進物業管理公司的健康、穩定和長遠發展。

在新舊物業管理公司交接過程中，若是處理不當將極易產生各種糾紛。主要表現為：業主大會對現有物業管理公司提供的服務不滿意，所以提前將物業服務合同解除，而物業管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對交接手續進行辦理（如公共設施、物業資料和其他欠費處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當前我國在業主大會公開選聘物業管理公司負責本物業區域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業區域的物業管理公司均由開放商確定，業主缺乏自主選擇的權利。這樣物業管理公司競爭意識與危機意識通常比較薄弱，不重視做好服務工作，很少積極和業主加強溝通，兩者之間缺少良性互動。我國在實行《物業管理條例》以后，業主大會可以公開選聘和解聘物業管理公司，大多數小區業主大會都重視使用這項權利，用服務質量不高的理由，對原物業管理公司進行解聘。現階段出現的新舊物業管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區物業移交中，業主通常會用收費較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業管理公司解聘，同時選聘新的物業管理公司。不過由于原物業管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。

1.當事人雙方協商解決。

業主委員會、原物業管理公司和新聘物業管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協商物業管理交接涉及到的事項，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協商解決問題的.措施，可以將當事人意思自治的原則體現出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對各方帶來經濟損失，同時也維護了社會聲譽，保證小區所有業主的正常生活秩序。可見這種方法對三方來說都是有利的，只要出現新舊物業管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費、結算物管公司代收代繳的水電費、回收物管公司在小區公共建設上的額外投入等方面出現糾紛，需要主動進行協商，今早解決問題。

2.提交仲裁委員會裁決。

若是雙方在物業服務合同內明確規定出現爭議要提交仲裁委員會仲裁解決，以及出現交接糾紛后雙方達成仲裁協議的情況，雙方都能夠把爭議事項向約定的仲裁委員會提交，之后仲裁委員會給出具備法律約束力的裁決。因為仲裁委員會是中立的一方，裁決具備很強的社會公信力，同時仲裁是當事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現的矛盾得到消除。當業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。此時可以提交仲裁委員會裁決，確保糾紛順利得到解決。

3.向人民法院提起訴訟。

現階段我國還未將業主大會和業主委員會的法律地位確定下來，不過從司法實踐來看，為讓業主合法權益得到保障，很多地方大多將業主委員會的訴訟主體地位確定了下來[2]。業委會與物業服務企業簽訂的物業服務合同未明確約定服務期限，或雙方未簽訂物業服務合同造成糾紛，或者是因協商無效，引起新、老物業因交接問題發生嚴重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業主委員會要直接到法院處起訴物業管理公司，法院根據相關法律將判決作出來。當然，物業管理公司也能夠起訴業主委員會，或執行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。

三、成功案例分析。

某社區業主不滿意物業管理公司提供的服務，希望采取合法途徑重新選擇物業管理公司。該社區業主采取了以下措施，順利改選了物業管理公司，同時原有物業管理公司也收回了業主所欠費用，將所有物業管理資料移交出來，實現了三方共贏。一是根據相關法律法規，該社區業主成立了業主委員會，建立了健全的機構。自以來，就開始籌備成立業主委員會，在候選人報名中確定人選為業主委員會成員，并特聘了全職秘書。同時還成立了相應的財務組、督察組和宣傳組，廣泛發動小區內各專業人士參與進來。二是業主委員會成員認真開展各項工作，在網上討論《業主公約》、《業主大會議事規則》，合理制定了20的主要工作計劃。學習并掌握了物業條例，吃透各種法律條文，探究物業管理條例。三是公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請了專業審計公司負責財務審計工作，在和新物業公司簽訂協議的過程中，社區中法律方面人員嚴格把關各項條款。將5家物業公司選擇出來以后，集中進行投票，逐個考察每個物業公司提供的管理項目。并進行了公開招標，保證招標過程的透明度，最終確定了新的物業管理公司。四是業主和舊物業公司、開發商做好了溝通工作。在新舊物業管理公司交接過程中，未發生業主和物業公司正面沖突的現象，通過業主委員會的宣傳，業主將所欠費用交給了舊物業管理公司。在各個環節的工作中，開放商也支持業主委員會，讓新舊物業管理公司交接順利進行，未出現糾紛與矛盾。

四、結語。

在新舊物業管理公司交接的時候，因為存在前期遺留問題、物業欠費問題和業主委員會操作問題等，將讓物業新舊交接期間出現糾紛，出現舊物業不走和新物業進不來的情況。對此要采取各種有效措施，解決新舊物業管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業管理公司利益以外，還能夠讓物業管理行業更加規范，為小區居民的穩定生活提供可靠保障，并維護了小區的和諧與安寧。

參考文獻。

[2]蘇浩寧.物業管理公司應收賬款的控制與管理[j].財會學習，2016，（13）：111.

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十八

作者簡介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡陽人，畢業于長沙理工大學，碩士，武漢商貿職業學院經濟管理學院，講師。

中國民政部副部長竇玉沛在國新辦新聞發布會上透露，截至2014年2月，中國60歲以上老年人數量已超過2個億，占總人口的14.9%。

中國人口老齡化正在“跑步前進”。

隨著我國老齡化的加快，老人如何養老已經成為一個急需解決的社會問題。

在我國，當前的主要養老服務供給基本模式有三種：家庭養老、機構養老和居家養老。

家庭養老是我國的傳統養老形式，但由于獨生子女政策，我國家庭結構日益小型化，城市中“四二一”家庭結構形式日趨普遍，家庭成員間的養老服務功能逐漸弱化。

社會福利的機構養老一般適合孤寡老人或喪偶的老年人，但相對老人的自由度不高，并且難以保證安全狀況和健康狀況，大多數老人不愿意去機構養老。

居家養老兼有上面兩種養老模式的優點，適合于絕大多數家庭和老人，使老人不用離開熟悉的家庭去陌生的環境，可以在享受天倫之樂的同時，又避免子女無暇或無力照顧帶來的困擾，還能享受到專業的多元化服務，當前越來越多的老年人熱衷居家養老。

我國政府從上世紀80年代開始探索居家養老模，到2011年9月，《中國老齡事業發展“十二五”規劃》指出，要“重點發展居家養老服務。

”我國對居家養老服務的要求已經提上日程。

我國物業服務公司經過三十年的快速發展，現已遍布全國大中小城市，成為一支強有力的小區服務隊伍，對于還處于初創期，同時又有巨大發展潛力的居家養老服務行業，物業服務企業的參與，不但有其得天獨厚的條件，而且能帶來巨大的`經濟效益和社會效益。

1.1居家養老市場需求潛力大通過相關數據顯示，我國養老問題主要由政府和市場來解決，其中政府能解決的所占比例不足3%，其余97%都將由市場來解決。

居家養老服務主體的基數是巨大的，而當前越來越多的老年人熱衷居家養老的同時，消費水平也在不斷提高，這也給物業服務企業參與居家養老奠定了一個很好的買方市場。

1.2老人對當前居家養老服務的滿意度較低居家養老在我國還算是比較新的事物，成熟的居家養老體系還未形成，在發展中還存在很多問題。

當前的居家養老主要以社區為依托，社區居家養老提供的服務較簡單，主要是一般的日常生活料理，多體現在滿足老人的衣、食、住、行等方面，對于老人的精神層面的需求比較缺乏。

目前政府財政對養老投入不足，社區居家養老服務中設施也不夠完善。

1.3物業服務企業參與居家養老擁有先天條件我國物業服務企業近年來迅速發展，作為城市中的小區“管家”，已經遍布全國各大中小城市。

物業服務企業的參與將是一種多方共贏行為。

另外，小區由物業服務公司接管后，物業服務企業在小區服務中就擁有主動權。

物業服務企業不但掌握各業主家庭的詳細信息，而且還擁有對小區中的場地、公共區域及設備設施具有一定的管理權，這對于物業服務公司參與居家養老提供先天條件。

物業服務公司可以利用這些現成的資源替老人服務，及時解決老人的需求。

物業服務企業在不斷發展壯大過程中，隨著管理難度的增加，人力管理風險的擴大，企業也在不斷地摸索新的發展路徑。

物業服務企業參與居家養老服務，對企業本身既是機遇又是挑戰。

1.5物業服務企業參與居家養老一定程度上減輕政府負擔居家養老服務在一定程度上具有公共產品的特性，目前還是由政府所主導。

政府主要通過財政補貼或直接購買服務來履行責任，服務對象多為經濟困難的獨居、孤寡、高齡老人。

物業管理企業參與居家養老，提供給個人或其家庭需要的服務，給企業帶來的同時，還可以有效地緩解家庭養老面臨的人力、財力等困難，解決政府在機構養老方面的資金投入不足，減輕政府負擔。

要解決居家養老服務難題，必須積極引入社會資金，吸引更多企業參與居家養老。

居家養老的市場需求是巨大的，面對一個如此巨大的服務市場，物業服務企業應積極探尋企業如何在居家養老服務中發揮作用，同時，抓住這一機遇對整個物業管理行業都有著至關重要的意義。

2.1有效利用物業服務領域的要素資源老人的需求一般包括生活方面需求、醫療保健需求、精神文化需求等，這些都應該成為居家養老服務內容。

物業服務企業可以利用服務領域內的要素資源積極為老人服務。

2.2加強物業小區養老服務硬件設施的建設物業服務企業基于滿足老人居家養老的客戶需求，應積極進行前期介入活動。

對于開發的住宅產品，物業服務企業應根據居家養老的要求設立相應的前期物業管理組織以及介入標準。

這樣不但可使后期的物業管理服務跟上要求，也能與地產商保持利益的一致。

對于已建成的老社區，可根據社區區位、規模、老齡化程度等因素，在社區原有的公共設施上進行適當改造或擴建。

2.3融合社區現有配套服務體系，加快外部資源整合物業服務企業應積極融合社區現有的配套服務體系和養老資源，發揮橋梁作用，給業主提供養老服務供給平臺。

還可以溝通協調小區的商戶，輸出各種養老服務。

在資源整合方面，物業服務企業還可以對部分養老服務實行外包，隨著客戶需求的多元化，通過與社會資源的合作，在居家養老上提供更專業化服務。

對參與居家養老的物業服務企業上繳的所得稅實施“先征后返”;對營利性養老機構在能源、稅費、床位補貼、保險補貼、人員培訓補貼等方面，逐步享受民辦非營利性養老機構的政策等。

另外，居家養老專業機構在規劃、資質辦理、運營過程中，物業服務企業也希望相關政府部門給予專業指導。

2.5政府給予物業服務企業的居家養老服務一定補貼居家養老服務經費應納入政府財政預算，國家在加大財政支出的同時，還應增加政府補貼。

居家養老服務由于資金渠道單一，經費短缺，發展中舉步維艱。

要解決養老經費短缺問題，應積極拓寬資金籌措渠道，通過接受國內外企業捐款等途徑，吸納更多社會資本，設立居家養老服務專項基金，轉款用于居家養老服務機構補貼。

由政府向物業服務企業購買養老服務成果，給予居家養老服務企業一定補貼。

物業服務企業參與居家養老，對社會、社區、企業、業主來說都是共贏。

對于社會，能緩解社會壓力，促進社會和諧;對社區，融洽社區人際管理，拉近物業與業主的感情;對企業，是整個物業行業的發展契機，能實現企業社會效益和經濟效益雙贏。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇十九

3.注意審查物業委托管理合同的效力。?

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?

綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇二十

10月29日，煙臺市民張春昌、徐強二人以在轉播的電視節目上擅自加載廣告的行為違約為由將煙臺市廣播電視局、煙臺市有線廣播電視信息網絡中心告上法院，要求被告立即停止在其轉播的電視畫面上加載廣告，公開賠禮道歉，返還原告交納的電視接收費,賠償相應的精神損失。1月18日，山東省煙臺市芝罘區人民法院下達了民事判決書，以《有線電視用戶證》上未載有在電視節目中插播廣告及如何插播廣告事項為由，認為雙方當事人之間對此并無約定，故原告提出停止插播廣告的要求與約與法無據，駁回原先的訴訟請求。201月28日，兩原告不服一審判決，分別提起上訴。年6月3日，山東省煙臺市中級人民法院以不為民事糾紛為由裁定駁回上訴人市民張春昌、徐強因不服一審法院對因當地廣播電視部門在其轉播的電視節目上擅自加載廣告構成違約一案的判決而提起的上訴。據悉，7月21日，王忠勤一紙訴狀將西安有線電視臺告上法庭。這是全國首例此類案件，該案在西安市碑林區法院宣判，代表用戶討說法的西安市民王忠勤一審勝訴。然而幾個月后，西安市中級人民法院二審宣判王忠勤最終敗訴。20月21日，福鼎市有線電視用戶包崇雄便以福鼎有線電視臺任意插播電視節目為由，一紙訴狀將該臺告上法庭。目前該案結果未知。

該類案件有以下幾個特點：

一是涉案當事人一方為普通公民，一方具有政府支持的壟斷行業，力量對比玄虛。另外，由于該種行為社會影響大，電視收視的用戶太多，由于侵害對象多，在實踐中，有的人沒有意識到被侵權而沒有提起訴訟，有的人可能因損失不大而沒有提起，也有的因不知如何索賠或考慮到訴訟費用等原因也未提起訴訟?；跍p少訴累，提高效率考慮，有的學者提出了可根據我國《民事訴訟法》第五十五條規定的在當事人不確定時引用代表人訴訟制度，即集團訴訟制度。但實踐中，這種訴訟很難進行，原因一是我國公民法制觀念和意識尚未達到該水平，全體受害人共同提出索賠的可能性較小。二是集團訴訟本身存在著弊端，因為如果僅有一部分人提起訴訟且成功，未參加訴訟的人照樣可以依別人的判決而從中獲利。

二是被告的行為不僅違反了行政法規，并且構成違約，同時也侵犯了消費者的合法權益，在法律適用存在著爭議，因此，當事人是選擇民事合同糾紛、民事侵權為由提起民事訴訟還是提起行政訴訟達到制止被告的違法行為的目的，值得探討和深思。筆者認為，有線電視接收用戶根據規定繳納收視費后，與有線電視單位的有線電視服務合同就依法成立。而本案，二審法院以爭議不屬于民事糾紛為由駁回上訴，更值得深思。用戶已按約繳納收視費，就應該接受保質保量的電視訊號，而有線電視單位任意在其轉播的電視節目上加載廣告，擋住了原有節目上的部分內容，已破壞了原有電視節目的完整性，因此，認為有線電視單位未在公平的原則上履行其義務。并且，對于該種電視轉播服務應理解為保質保量、完整全面的服務，而不應理解為存在著瑕毗的服務。而實際上目前有線電視單位所提供的'服務既不符合相應標準，甚至是違反了行業管理法規所確立的通常標準，也不符合雙方當事人關于提供和接受完整、全面的收視服務這一合同目的的特定標準。

三、筆者認為，對于典型的案件嚴肅執法，就會給同行業以一個極好的警醒，提醒該行業的從業人員要把用戶的利益放在自己的心頭，而不是將“錢”和“利潤”建立在用戶的利益之上。也只有這樣才能真正達到保護消費者的目的。法律如果對違約者，尤其是將用戶的利益放在一邊，只追求自己的利潤的違約者放任自流，無疑就是對侵害消費者利益的行為人的鼓勵和縱容。

物業畢業論文物業管理糾紛（優質21篇）篇二十一

訴訟請求：

1、請求法院判令被告繳納物業費用共計xxx元。

2、本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：

原告系物業服務公司，被告系天津市河西區香水園業主，原告與被告為物業服務與被服務的關系。原告自6月1日與香水園小區的開發商天津市黑牛城房地產開發有限公司簽訂了《天津市前期物業管理服務合同》，開始進駐香水園并為小區提供物業服務，物業費按建筑面積每月每平方米0.8元的'標準收取，在香水園小區成立了業主會后，由于大多數業主對原告前期為小區提供的物業服務比較滿意，而且原告收取物業費的標準相對較低，小區業主會同意繼續聘用原告為小區提供物業服務，并于21月1日與原告簽訂了《天津市物業管理服務合同》，合同期限為三年，至年12月31日終止，物業費仍然按建筑面積每月每平方米0.8元的標準收取。被告于月1日正式入住香水園小區xxx室，其居住面積為xxxx平方米，根據物業服務合同的約定，其每月應繳納的物業費為xxx元。在合同履行過程中，原告本著誠實信用的原則，多年來為該小區提供了完善的物業服務，并得到了大多數業主的認可，而被告在入住該小區后，自200x年x月x日起至209月30日長達xx月期間一直拒絕向原告繳納物業費，共計欠繳金額為人民幣xxxx元，雖經原告多次催繳，被告仍未按合同的約定履行繳納物業費的義務，故此，根據民事訴訟法的相關規定，特訴至貴院，望判如所請。

此致

天津市河西區人民法院。