在進行調查報告撰寫時，我們需要事先明確目的，制定合理的調研計劃，確保數據的準確性和有效性。調查報告的寫作是一項重要的技能，以下范文能夠幫助大家提升寫作水平。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇一

通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的'樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

1、該小區存在的主要問題。

2、這些問題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問題。

經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷。

2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患。

3）小區內停車秩序混亂，應加強管理。

4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素。

5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境臟亂，建議加強管理。

6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理。

7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強。

1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

2）該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。

3）小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員。

4）常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。

6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。

3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。

4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

6）在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。

文檔為doc格式。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇二

為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的.迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所。

有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議。

1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇三

為了對***小區的客戶有一個大體的了解，掌握有關***小區客戶的第一手材料，以便日后做好***小區的物業管理工作，近期我們對***小區的客戶進行了物業方面的調查。調查情況如下：

一、所有的客戶出于安全著想都希望小區能進行嚴格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：

1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。

2、能否做成統一，并且方便攜帶的標志;。

3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務以外，對于合理性收費的項目，客戶們認為桶裝水配送、代訂代送奶等服務，相關公司已提供了免費報務，如果物業公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設置;洗衣、清潔、看護老人等項目，大多數客戶認為沒有必要設置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區內成立一些小診所，以方便小區住戶。

三、對于會所的項目設置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔心如果建游泳池，池水的質量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔心太亂而影響到住戶的休息。

四、60%的客戶對物業服務中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔心組織此類的活動會影響小區的居住環境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團次之;少數老年人對秧歌感興趣(此次調查客戶中，老年人數量較少)，腰鼓一項無人選擇。

五、關于對聊城物業管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務，他就會出什么水平的錢;大部人認為物業公司只要提供，如：保安、衛生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業費盡可能少收。

結果表明，絕大部分用戶可以接受的物業管理費在3-4毛之間。

六、在對住戶所在小區調查過程中發現以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內)：

1、大部分小區的車輛管理比較混亂;。

2、維修不及時;。

3、社區文化沒有或者陳舊;。

4、對于物業管理的在態度和衛生大部分人表示還算滿意。

七、在問及***小區客戶關于對公司物業管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯系;在根據我們的提示進行的調查方面，大家都著重強調安全;另外有客戶強烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進行一次類似的調查，以便他們能在住的過程中發現問題，進行及時反映情況和信息反饋。

綜合以上情況，我們發現，住戶對安全的要求遠遠大于其它各項，其次是環境、維修等，對于社區文化，真正關心的住戶不是很多。

鑒于以上結果，現提出以下建議，以供參考：

1、在業主入住時，可以就業主的興趣愛好等方面進行一次調查，以方便以后管理;。

3、重點做好小區業主的安全工作，加強對小區的車輛管理;。

4、強調維修員進行及時維修和服務人員良好的服務態度，這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區文化;。

6、重點做好物業管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對小區消防等各項配套設施進行巡查，做到防患于未然。

8、物業雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業主看得見的成績，有質量(無形的)，也要求形象(有形的)。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇四

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況。

為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況。

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況。

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因。

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇五

為加強住宅小區物業管理，創建文明城市，建設宜居家園，提高人民幸福指數，建設和諧、美麗岳塘，區政協常委會組成了以主席傅博華為組長的調研組，對全區住宅小區物業管理情況開展了專題調研。調研組先后到市房產局、區物管辦、區人民法院以及全區(含高新、昭山兩區)各鄉鎮街、部分社(村)開展了調研，走訪了部分小區業主委員會、物業公司和小區業主代表，還專程赴上海虹口區涼城新村街道進行了學習考察，現將調查情況報告如下：

(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。

(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。

二、物業管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。

(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。

(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。

(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的'門外事務。

三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議。

為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”

1.完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。

2.嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施物業管理條例辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。

3.加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。

1.進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。

2.積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。

3.加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。

4.大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇六

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部操作部行政部財務部物業部人事培訓部而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。

一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。

“以人為本”才是正道。

在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。

“創意”考驗用心程度。

創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。

必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、

詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。

員工實際技能決定公司專業性。

里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。

綠化管理要因地制宜。

小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

做好物業維護最重要。

物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”

“顧客第一，服務第一，行動第一”

高科技設施呼喚高素質人才。

早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇七

根據省局《關于做好2**0年度企業所得稅稅源調查分析預測工作的通知》（贛地稅函〔xx年〕152號）的通知精神，我局高度重視，局長辦公會做了專門研究，進行了工作部署。通過精心組織、合理安排,我局克服了時間緊、任務重等不利因素，圓滿地完成了調查任務，現將調查情況匯報如下：

xx年年度盈利企業情況分析：xx年年度，企業所得稅列管戶為1147戶，其中查帳征收戶為591戶，根據我們的調查測算，盈利企業為260戶，實際繳納所得稅額預計為2535萬元；核定征收企業462戶，預計xx年企業所得稅為4168萬元。

2**0年度預測：2**0年度查帳征收1199戶，盈利企業為306戶，預計所得稅為2731萬元，同比增加196萬元，增長7.7%；核定征收企業482戶，預計所得稅5755萬元，增長1587萬元，增長38%。

2**0年度影響企業所得稅的因素主要有以下幾方面：

（一）經濟的影響。

10年我市建筑安裝、房地產企業仍處于上升發展階段，增勢比較明顯。我市建筑安裝、房地產企業所得稅將是10年在稅率調整下的一個主要增長點。

工業企業所得稅在經濟穩步發展下，雖然稅率調整，但是其經濟發展帶來總的應納稅所得額，即所得稅稅基的增長基本能抵消稅率調整的影響，兩相相抵，應納所得稅稅額略有增長。

（二）政策因素的影響。在新的企業所得稅政策背景下，影響企業所得稅的主要因素還是政策變化方面：

1．稅率變化的影響：主要在兩方面。一是查帳征收企業，由于企業所得稅稅率由33%降為25%，直接降低了8個百分點，因此在查帳征收戶中，預計2**0年度企業所得稅下降663萬元，影響較大的還是制造行業，下降435萬。

2．高新技術企業減按15%的稅率征收企業所得稅對我市稅源無影響。

3．企業工資薪金稅前據實扣除對稅源的影響：由于我市企業職工工資水平不高，因此企業工資薪金稅前據實扣除影響不大，預計減少41萬元。

4．享受企業所得稅減免稅到期恢復征稅對稅源的影響，如民政福利企業優惠政策的變化、享受資源綜合利用、主輔分離企業優惠政策到期恢復征稅對稅源的影響：無影響。

5．文化體制改革企業享受企業所得稅優惠政策對稅源的影響：無影響。

6．實行核定征收企業應稅所得率的調整對稅源的影響：根據總局、省局調整應稅所得率的精神，我市對工業、商業等行業應稅所得率有所下降，對稅收會帶來減收因素。但建筑安裝、房地產業仍是我市重點稅源行業，我市建筑安裝業原按2%附征，房地產業按3%附征企業所得稅，與其他設區市地稅局比，我市附征率相對比較低。我局決定，建筑安裝業擬按12%，房地產業擬按16%的應稅所得率核定征收，附征率比原來預計各提高一個百分點。因此核定征收所得稅不僅不會減少，而且會增加1266萬元。

（三）加強企業所得稅征管對稅源變化的影響：2**0年我局將進一步落實稅收管理員制度，加強精細化管理，促進企業所得稅管理水平的進一步提高。市局將認真組織學習、宣傳《新企業所得稅法》及《實施條例》，充分吃透政策精神，加強所得稅管理，拓寬稅基，涵養稅源。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇八

應當如何處理傳統會計與財務會計之間的關系,使得兩者能夠在財務信息的生成和披露中起到相輔相成的作用呢?作者以為應當理兩者的邊界,讓它們各司其職、各擅勝場。

(二)使傳統會計學回歸原本獨立學科的地位在使得財務會計學回復其邊緣學科的同時,理應讓傳統會計學回歸其應有的地位,成為會計學的學科分支之一。傳統會計學負責處理已符合會計確認標準和會計計量條件的經濟業務的核算(反映),生成最為基礎性的會計信息,為此,作者呼吁,加強對傳統會計學進行深入的理論研究和實務處理方法、程序等方面的規范化研究,使其能夠更好地為財務信息提供服務。

(一)重新劃分三大學科分支。

而就會計的職能來看,雖然有諸多主張,但其中有幾項職能是共同認可的,如反映(核算)、監督(控制)及預測(評價和決策)職能,作者在此以會計學的這三項基本職能,將其三大分支劃分為:傳統會計學、財務會計學和管理會計學,對應的會計基本職能是反映、預測(包含計劃、評價和決策等職能)和監督(包含考核、評價和決策等職能)。將此三個學科理解為會計學的三大分支或許更容易被接受,并不難發現現今的財務會計學為何面對信息使用者的需求時力不從心卻又不得不持續疲于應對的原因。傳統會計學是反映過去的經濟業務的,以歷史成本為最主要的計量方法,生成的會計信息最主要解決的就是可靠性問題;財務會計學是重在計劃、預測和決策,生成的財務信息主要解決的是相關性問題;管理會計學解決的是內部提供信息的問題,側重是相關性。這三個會計各司其職、各擅其事,“大分工而小合作”,共同支撐起在會計學指導下所構建的信息大廈,并與其他會計學科如稅務會計、環境會計、人力資源會計、行為會計等一起構成會計學。

(二)三大分支各司所職、各行所道。

1、傳統會計學司職基礎會計信息的生成傳統會計學指導下從事核算的會計人員按照“會計核算”概念的界財會研究定范疇和方法,開展會計工作,直到最終生成會計信息。該會計信息以歷史成本計量為主,只在很少的情況下使用其他會計計量屬性(如某項經濟業務的不確定性很小或不重要,像期末存貨計量,某種材料的市場價格下跌造成庫存該材料的價值減損,因市場上有明確的該材料銷售單價,此情況下確定其可變現凈值時的不確定性很小,便可以使用以可變現凈值對其賬面價值進行調整),因此,稱此階段的會計信息為基礎會計信息,原因有二:其一是正如前述其生成過程是最基礎的,可靠性是最高的;其二是該會計信息是財務會計和管理會計利用以生成財務信息和管理信息的基礎。此外,還可能會有些項目需要說明(如商業票據的貼現、資產抵押等),列作表外說明,形成會計報表的附注。會計報表與其附注構成會計報告。這樣得到的會計信息和會計報告,以“可靠性”為依重,能夠保障會計信息的真實,從而達到解除或延遲受托責任,同時,它也是第二部分財務會計生成財務信息和管理會計生成管理信息的信息源頭。因此,傳統會計學解決了一套表(財會報告)的第一層面(會計報告)和履行了第一司職(反映)。

2、財務會計學司職財務信息的生成財務會計學指導下的財務人員或會計人員使用傳統會計生成的基礎會計信息,運用專門的處理方法,以除歷史成本外的會計計量屬性,對經濟業務按照“相關性”為重的原則對基礎會計信息予以具體分析并進行二次加工處理,同時對基礎會計信息中未能包含的經濟業務中的不確定性予以適當的削減后進行會計處理,兩部分結合生成基于不同會計計量屬性的財務信息和財務報表,并將依舊無法進入財務信息的信息列作表外附注或補充資料、輔助報表、其他財務報告,而后共同構成財務報告。這里的財務信息和財務報告是完全對外提供并以“相關性”為重,保障其決策有用性,使其能夠更好地滿足信息使用者對決策有用的信息的不同層次的需求,助推信息使用者從財務報告中“各取所需”而做出科學、合理的決策,并輔助基礎會計信息對企業管理層受托責任的解除和延遲。財務會計生成的財務信息包含對傳統會計生成的基礎會計信息二次加工而生成的財務信息和傳統會計未予確認和計量而財務會計進行確認和計量而生成的財務信息兩部分,這兩部分與基礎會計信息在數量關系上的差異和非貨幣形式表現的數量關系部分,正是“相關性”的最好體現,雖然對基礎會計信息的再加工會增加一些工作量,但采用計算機技術進行處理將不會是大問題。因此,財務會計學解決了一套表(財會報告)的第二層面(財務報表及其附注等)和履行了第二司職(預測、決策等)。

3、管理會計學司職管理信息的生成管理會計學指導下的會計人員(也可能不是會計人員)利用基礎會計信息和財務信息,結合管理會計的方法,具體、詳細地進行針對性剖析各個環節、各個項目、各個作業,生成管理信息和管理報告,該管理報告主要是向企業內部各層次提供,為企業經營過程提供決策所需信息或直接參與到決策中去,通常不必對外披露,即使有適合和應當對外披露的,也只是其中的一小部分內容,披露時應當列入“企業信息披露體系”(見下圖2)中“其他與財務、會計相關的報告”之內。因此,管理會計學解決了一套表(財會報告)的第二層面(管理報告)和第三司職(監督、分析、評價、決策等)。

(三)三大分支共構的財務信息體系。

財務會計學是傳統會計學與企業理財學相互借鑒融合而形成的邊緣學科。讓財務會計學回復其邊緣學科之本位,與同為邊緣學科的管理會計學構成“一主外一主內”的格局和架構,同時重新回歸傳統會計學,三者共同構建起現代會計學的主體框架,形成倒“金字塔”骨架,使會計信息簡明可靠、財務信息邊界清晰相關、管理信息(這里專指管理會計學指導下生成的信息)解析分明。三大學科各司其職,共同發揮效用,走出現代會計學指導下科學、合理的財務信息生成和披露系統之路。企業的會計模式應當由原來的財務會計模式修正為如下圖2所示的模式。如果將整個企業信息系統比喻成一駕馬車,而企業財務信息系統是車輛部分的話,那么企業財務信息生成和披露系統將分別是其中的兩只車輪。企業財務信息生成系統的具體骨架簡述如下圖3所示:綜上所述,企業財務信息生成系統可簡約概括為:“一套報表,二個層面,三方司職,多種屬性,總體滿足,各取所需”。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇九

無菌檢驗是無菌藥品出廠檢驗項目中關鍵項目之一，無菌檢驗方法的應用可全面掌握測定方法，準確檢測方法的有效性，并適用于試驗樣品的檢驗，有利于企業對藥品的質量控制，確保藥品安全。

而檢驗涉及的操作人員、設施、設備、菌種、培養基等因素會直接影響無菌檢驗結果的可靠性。系統的、大范圍的對制藥企業的無菌檢驗實驗室進行調研，旨在了解制藥企業無菌檢驗實驗室的日常運行情況和當前存在的實際問題，對于促進制藥企業加強質量管理、改進質量檢驗工作、降低被污染產品投放市場的風險、確保公眾用藥安全具有十分重要的現實意義。調研結果對于管理部門制定相關法規、起草檢查指南以及檢查員的現場檢查等也具有參考意義。

國家食品藥品監督管理總局食品藥品審核查驗中心于2014年組織上海市食品藥品監督管理局認證審評中心、北京市藥品監督管理局藥品認證管理中心、河北省食品藥品監督管理局藥品審評認證中心、遼寧省藥品認證中心、江蘇省食品藥品監督管理局認證審評中心、安徽省食品藥品審評認證中心、河南省藥品審評認證中心、廣東省食品藥品監督管理局審評認證中心8個省級藥品認證檢查機構，對轄區內95家無菌藥品生產企業的無菌檢驗實驗室運行情況進行調研。調研的牽頭單位為上海市食品藥品監督管理局認證審評中心，調研內容涉及人員和培訓、培養基的管理、菌種的管理、實驗室的布局和運行、主要設備、文件、實驗操作等7個方面，全面了解企業無菌檢查用實驗室的實際工作情況和運行現狀。

北京、河北、遼寧、上海、江蘇、河南省(市）認證中心按照企業的生產規模各選取10家企業；安徽省認證中心對省內26家無菌藥品生產企業全部進行了調研；廣東省認證中心是通過隨機抽取的方式從廣州、深圳、珠海三市的藥品生產企業數據庫中抽取9家參研企業。95家無菌藥品生產企業的企業性質包括國有、民營、外商獨資、合資、股份制等，覆蓋生物制品、疫苗、粉針劑、凍干粉針劑、小容量注射劑、大容量注射劑、無菌原料藥、滴眼劑。調研采取現場檢查配合書面匯總的形式，各調研參加單位抽調富有經驗的藥品gmp檢查員13名和微生物學專家組成調研小組，對每家企業調研12天。現場檢查采用事先通知或不通知的方式進行，采集的數據真實可信，調研結果能夠反映我國無菌藥品生產企業無菌檢驗實驗室日常運行的現狀。

2.1人員和培訓。

95家參研企業中各企業的實驗室人員總數占其所有直接從事藥品生產人員總數（含生產、質保、物流等非銷售崗位）的比例為0.3%21%，從事無菌檢驗的人員人數為229人，從事無菌檢驗工作0.530年。多數從事無菌檢驗的人員具有大專或本科學歷，并具備微生物學或相近專業的知識背景。

從事無菌檢驗的人員經過相關培訓和考核，包括各地藥品檢驗所、藥監部門、制藥行業相關團體組織、公司內部等舉行的培訓，培訓內容包括微生物檢測技術、無菌檢查法、菌種管理及操作、培養基配制及滅菌、藥典、藥品gmp等內容。檢驗人員、實驗室管理人員和質量保證人員對實驗數據審批分工明確，職責清楚。

調研結果也顯示，個別企業的質量保證人員對于無菌檢測知識掌握不全面，實驗管理人員對于偏差調查分析的能力不夠；部分企業個別上崗時間較短的操作人員檢驗操作不規范；部分企業對培訓效果未進行考核。

2.2培養基的管理。

有93家參研企業無菌檢查用培養基為硫乙醇酸鹽流體培養基和改良馬丁培養基等，符合《中國藥典》要求。有2家外資企業用硫乙醇酸鹽流體培養基檢查細菌，根據《美國藥典》或《歐洲藥典》的要求用大豆酪蛋白消化肉湯或肉湯營養培養液(tsb)檢查霉菌，與我國藥典要求不同，但與《中國藥典》規定方法進行過比較試驗。

95家參研企業中，有3家企業對培養基供應商進行了質量評估，5家企業對培養基供應商的書面材料進行審查或核對培養基檢驗報告。絕大多數參研企業未對培養基供應商進行質量評估。

培養基配制和滅菌能按培養基使用說明書要求進行并有記錄，但只有部分企業對培養基的滅菌程序進行了驗證；近半數企業在培養基配制滅菌后未按藥典要求測ph值；10%的企業每次配制培養基都做靈敏度檢查，半數企業只對脫水培養基做靈敏度檢查，部分企業不做培養基靈敏度檢查；有1家企業未按規定條件貯藏培養基；部分企業配制滅菌后的培養基外包裝的標記信息不全面。

2.3菌種的管理。

參研企業無菌檢驗使用的標準菌株包括金黃色葡萄球菌、大腸埃希桿菌、枯草芽孢桿菌、黑曲霉、白色念珠菌、銅綠假單胞菌、生胞梭菌、大腸桿菌、乙型溶血性鏈球菌，符合《中國藥典》要求[1—2],標準菌株主要來源于認可的國內或國外菌種保藏機構如中國食品藥品檢定研究院、中國醫學細菌菌種保藏管理中心、atcc等。

90%的企業工作菌株的傳代次數和貯存方法、條件（斜面、甘油管等）基本符合要求。每支菌種均標注有名稱、標準號、接種日期、傳代數。有10%的企業在菌種傳代過程中做菌落表面形態特征觀察及革蘭氏染色鏡檢觀察，有1家企業每年用細菌鑒定儀（vitek)對標準菌株進行鑒定。

40%的企業不能提供菌種的來源證明；90%的企業在菌株定期轉種、傳代過程中未對純度、特性等關鍵指標進行確認，也未制定相關程序；20%的企業菌種管理內容不夠全面，無法追溯；1家企業從標準菌株傳代至工作菌株的操作過程未嚴格按照相應標準操作規程（sop)進行操作和記錄，代次劃分不正確；1家生物制品企業無標準菌株。

2.4實驗室的布局和運行。

實驗室包括有檢驗（無菌檢查）用潔凈室或隔離系統及陽性菌實驗室、培養區、培養基及實驗用具準備（包括滅菌）區、樣品接收和儲存區、菌種貯存區。

無菌檢驗實驗室和陽性菌實驗室的設置一般采用3種方式：

（3)無菌檢驗實驗室與微生物限度檢查室二室分開，共用一套空氣凈化系統，在1萬級背景下的超凈臺或生物安全柜中進行相關操作，陽性菌實驗室為在非潔凈區內單獨實驗室的生物安全柜內進行。

1家企業無菌檢驗試驗室單獨用一套隔離器系統，4家企業的無菌檢驗試驗室為b級背景下局部百級，1家企業無菌檢驗試驗室為10萬級背景下局部百級。50%的企業無菌檢查用潔凈區空調凈化系統連續開啟。企業參照生產用潔凈區的要求完成了有關的驗證和確認工作，無菌檢查用潔凈區符合藥品gmp的要求。

90%的企業無菌檢驗室的人流、物流通道能夠嚴格區分，并制定相應控制程序。無菌檢驗人員經二次更衣后進入無菌檢驗實驗室，試驗樣品均經消毒劑擦拭或紫外燈照射或兩者并用后進人無菌檢查實驗室。

少數企業存在無菌實驗室面積偏小、設施不能完全滿足要求、設備擺放不合理等現象。

2.5主要設備。

參研企業無菌培養基的配制、培養等設施與檢驗工作量基本相匹配；均對培養基、器具滅菌設備、培養箱相關的計量器具按規定進行了校準并有標識。80%的企業對培養基的滅菌設備進行確認和驗證，其中，有10%的企業對滅菌設備進行驗證時只使用了生物指示劑，但沒有連續監測溫度。80%的培養基滅菌設備有自動溫度控制探頭但無自動記錄溫度的裝置。80%的企業培養箱（室）有溫度自動控制裝置，近半數企業進行培養箱溫度分布均勻性驗證；90%的企業培養溫度每天定時觀測和記錄，10%的企業培養箱（室）有連續監測溫度的裝置。

2.6文件。

80%的企業能按無菌產品品種的無菌檢驗方法進行驗證，并根據驗證結果制定無菌檢驗的操作規程。80%的企業無菌檢驗記錄內容能包含關鍵的實驗細節，數據基本完整。10%的企業無菌檢驗記錄不及時，無菌檢驗原始記錄未包括偏差記錄、設備編號、檢驗規程的編號、培養基信息、陽性菌的配制等。

文件記錄以及實驗室數據對于無菌檢驗實驗室的質量管理具有重要的意義。通過對實驗室原始數據及實驗規程、方法和設備（包括其維護和校準）以及方法驗證數據的考察，可以對實驗室運作的全面情況、實驗人員的技術能力和全面質量控制的過程有一個整體的評價。

2.7實驗操作。

參研企業均制定了進人無菌檢查實驗室的人員的更衣程序；物料、樣品經擦拭消毒后進人傳遞窗，并在傳遞窗內經紫外消毒后傳人無菌室；無菌檢驗的樣品量符合藥典的要求；部分企業建立了無菌檢查試驗超標結果的調查處理標準操作規程，對無菌檢驗結果若出現陽性后所進行的相關調查、復試的依據、產品的無菌性評價以及成品的放行等均進行了規定。

個別企業上崗時間較短的操作人員，檢驗操作存在不規范之處；1家企業未按品種進行無菌檢驗方法學驗證；1家企業雖進行了產品無菌檢驗方法學驗證，但驗證中的樣品取樣量不正確；3家企業未按藥典要求做陽性菌對照試驗和陰性對照試驗；約10%的企業只做陰性對照而不做陽性對照試驗，這多為生物制品生產企業；約20%的企業對超標結果未進行系統的分析和記錄；個別企業出現陽性結果后未做調查分析就進行復試；近半數企業空氣凈化系統不連續開啟，也未對自凈時間進行確認；個別企業在進行無菌試驗時未對試驗環境進行動態監測，20%的企業只對超凈工作臺或生物安全柜進行動態監測而不對1萬級背景區進行動態監測。

參研企業無菌檢查實驗室的布局與設計充分考慮到了防止微生物污染和生物安全的要求，檢驗用試驗菌來自認可的國內或國外菌種保藏機構的標準菌株，從事無菌檢查的人員基本具備微生物學或相近的專業知識教育背景，能按照藥品gmp及相關法規的要求對無菌藥品進行無菌檢驗，產品的無菌檢驗記錄包含了關鍵的實驗細節。部分被調研企業在人員的專業知識及操作技能、菌種及培養基的管理、設施設備驗證、對無菌檢驗環境監測等方面存在缺陷，個別企業在菌種傳代、無菌試驗復試、陽性對照試驗等方面還存在問題。綜上，提出建議如下：

(1)由于部分參研企業對員工的培訓還流于形式，培訓效果不理想，質量保證人員對無菌檢驗知識掌握不全面，個別管理人員對于偏差調查分析的能力不足。因此，藥品生產企業應組織實驗室全體人員進行理論學習，明確無菌實驗室工作原理、環境要求，設置嚴格的工作流程，明確分工并強化責任技師有效的合作配合意識。同時，應制定不同崗位人員的有針對性的培訓計劃并組織實施和考核，考核不合格者不得上崗。檢查機構在對藥品生產企業進行檢查時，除了核對人員的資質外，應注重對無菌檢查人員的專業知識、實際操作技能及分析和解決問題的能力進行檢查。

(2)針對部分企業在菌種及培養基采購、管理及使用過程中存在不規范之處，大部分企業不知道在菌株定期轉種、傳代過程中對其純度、特性等關鍵指標進行確認的必要性，個別企業甚至出現菌種傳代代次劃分不正確的情況，建議制定藥品無菌檢驗、菌種管理、培養基管理的指導原則，指導制藥企業加強和規范對菌種、培養基的管理，使無菌檢驗更規范。應強化監管力度，盡快實行培養基的準人制度。對生產培養基的廠家進行認證，尤其對生產無菌試驗培養基的廠家實行生產許可證制度，避免市場混亂無序。

(4)不同地區制藥企業無菌檢驗實驗室、微生物限度檢查實驗室、陽性菌實驗室的設置和布局存在較大差異，且對檢測環境監測的頻次、取樣時間、取樣點布置等方面各企業都不盡相同。多數企業只動態檢測沉降菌，對浮游菌、操作人員手指、工作服表面、工作臺面不做監測。企業應根據藥品gmp(2010年修訂）及《中國藥典》（2010年版)的要求，改進無菌實驗室布局，制定適合的環境監測計劃。針對多數生物制品企業在無菌檢驗時沒有進行陽性對照實驗的情況，企業應根據《中國藥典》（2010年版)的要求設置陽性對照實驗室并按要求進行陽性對照實驗。建議在對生物制品企業進行監督檢查時，將陽性對照實驗作為重點檢查的內容。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十

二、產權清晰，責權明確；三、建立健全了激勵機制和約束機制；四、建立了規范的法人治理結構；五、建立了和諧的外部環境；六、掌握了一批具有競爭實力的勞務分承包方。下面談談山東建工集團的基本情況和改制的具體作法：

一、抓住第一次改革機遇，實行“項目法”施工，實現企業經營機制的轉換和施工管理體制的徹底改革，為企業發展奠定了堅實的基礎。

山東建工由于受計劃經濟的影響，至1990年企業已陷入難以為繼的虧損邊緣，在這種情況下，企業為求生存、求發展，在沒有任何上級部門指示和安排情況下，打破了傳統的生產經營模式，自覺在省內率先推行“項目法”施工改革，并且一舉獲得成功。從一九九一年開始企業發展一年一個新臺階，一年向前邁出一大步，不僅扭轉了企業陷入虧損邊緣的被動局面，而且經濟效益逐年較大幅度的增長。例如：施工產值1990年僅完成2600多萬元，到20xx年已達到12億元，增長了462倍；實現利潤1990年虧損84萬元，到20xx年實現利潤6255萬元；竣工工程質量1990年優良品率為25%，20xx年提高到81.88%，同時加強配套改革，建立了企業技術、質量、安全、文明施工、財務、勞資、材料、設備、經營和預決算的十大業務系統并組建勞務及人才、材料供應、設備租賃、資金和生活服務等五大模擬市場。并進行了用工、人事和分配制度等三項制度改革，按月度對二級單位進行跟蹤考核，建立健全了企業監督檢查、審計考核體系，確保了企業穩步發展，為后來建立現代企業制度奠定了堅實的基礎。

二、抓住第二次改革機遇，在實行集團化經營的同時建立現代企業制度。

現代企業制度作為一種微觀經濟，涉及到企業內外部機制的各方面，主要是建立和完善以下幾個方面的制度。

1、建立健全企業法人財產制度。山東建工集團按照國家的規定，對企業資產、債權債務由國資局和會計師事務所進行了資產評估、產權界定，核實企業法人財產占有量，進行國有資產登記，確定企業法人財產權。使企業資產、企業資本金的股權結構均做到了產權清晰。

2、建立健全法人治理結構。山東建工集團在建立有限責任的改制過程中，始終把建立新型的領導體制放在重要地位。依法建立和完善了股東會、董事會、監事會和經理層的領導管理體制。使權力機構、決策機構、審計機構和執行層既相互分離，又相互制衡，并做到責權明確，各司其職，依法依規行使職權。

3、建立健全企業財務會計制度。山東建工集團按照有關規定，建立健全了企業財務會計制度，主要是成本預測、計劃、核算，企業資金管理（包括資金使用、回收、清欠）等制度，進一步完善了企業財務管理，確保了企業效益的穩步增長。

這兩項指標的完成是改制前十年完成總和的近20倍。山東建工集團發展如此之快，就是得益于項目法施工和企業股份制改造。

三、抓住第三次改革機遇，進行企業內部股份制改造，建立母子公司投資主體。

山東建工集團在企業制度上進行再創新，實施國退民進企業改造。具體作法是：

調整國有股權結構，進一步理順國有股與企業的關系。主要是將48%的國有股，變現退出28.88%，國有股權實際參股19.12%。國有股所得的紅利，主要用于對企業經營者的獎勵。

他們把國有股變現退出的股份，全部轉讓給企業經營者、經營者群體和技術業務骨干。調整后的股權結構是，經營者持股120萬元，經營者群體每人持股48～96萬元。中層領導每人持股8～24萬元。從而加大了企業骨干的經營風險，也進一步規范完善了企業激勵機制和約束機制。

四、進行企業戰略性調整，實施企業戰略管理。

1、切實搞好企業組織結構調整：

一是企業管理組織結構的調整，堅持企業管理制度創新原則，建立適應市場環境的管理機制，突出管理機構精干高效，減少管理層次，減少扯皮，明確崗位責任目標，解決多頭管理的問題。從總公司到子公司甩掉傳統的直線職能式管理模式，實行扁平化的矩陣式管理模式，突出業務系統化管理。集團總公司機關共77人，設五部一室即：市場經營管理部、企業戰略管理部、工程項目管理部、財務融資管理部、質量技術監督管理部辦公室等部室制管理，保留黨群系統。實行部室制改革，不單純是為了精簡幾個機構、裁減幾個冗員，而是突出精干高效、做到減機構，不減職能，不削弱職能，減人不減工作效率、不減崗位責任。做到人人有事做，人人能做事，事事有人做，責任有人負。

二是生產組織結構的調整，就是在堅持制度創新，機制創新的前提下，進一步規范改制子公司運作，突出解決機制不活、發展不均衡的問題，對發展緩慢、施工任務少、產值效益差、無大發展前途的子公司，實行內部兼并、重組方式調整。扶持發展快的骨干子公司，切實建立優勝劣汰機制，提高總公司經營管理的集中度。

三是勞務分承包的調整，在過去眾多的勞務承包單位中，經過嚴格的考核篩選確定了69家具有一定實力的勞務承包單位。每年對勞務承包單位進行考評，淘汰后5名，同時引進5家新的勞務承包單位，通過優勝劣汰保證勞務承包單位的素質。

2、實施企業五大創新，全面提高企業市場競爭能力。

一是企業制度創新。兩級公司建立了經營者決策失誤、造成損失責任追究制度，以提高。

經營決策者在進行重大事項決策時科學性，最大限度的減少失誤。

二是企業管理創新。關鍵是搞好項目管理，加強項目經理部的建設。。其次是強化企業基礎管理，明確職能劃分，突出崗位責任到位、高效服務到位和戰略管理到位。

三是經營方式創新。首先是經營者、經營者群體及經營系統人員要認真學習wto的基本規則和原則。特別要學會和運用菲迪克條款。其次要運用現代管理手段完善投標網絡，實行網上信息發布，建立標書評價、分析和統一審查制度，最大限度的提高中標率。三是經營方式加快向集約型轉變。正確處理產值與經濟效益的關系，對規模大、墊資多、取費低的工程要進行前期評估，決定是否承接。

四是科技人才創新。科技創新的重點是以信息化帶動產業化升級，加大推廣應用新技術、新材料、新設備、新工藝的力度。投資20xx萬元建設工業園研發中心，引進5名博士生，建立新型建材科研基地。加大微機開發利用，對大型新開工程全面實行微機管理和施工現場遠程監控。人才創新的重點是加快培養造就一支適應入世環境的、與國際慣例接軌的高素質復合型人才隊伍，以滿足企業發展需要，山東建工集團現在擁有博士生5名，碩士研究生20余名，大本以上學歷管理人員600人。

五是企業文化創新。創建企業品牌，樹立企業形象，著力建設好企業的精神文化、物質文化和制度文化，使企業文化建設逐步向企業文化管理過渡。得益于領導集團能審時度勢，正確領會和執行黨的企業改革的方針政策，積極爭取地方政府的支持，抓住每一次機遇，不斷深化企業改革。

1、認清形勢，理清思路，提高認識，轉變觀念。

我們建筑行業是屬于競爭性行業，是最早進入市場的行業之一。企業的經營機制、組織結構是否適應市場經濟的要求，是提高企業市場競爭能力和市場占有率的重要一環。我們公司雖然也實行了改制，但改革的步子不大，仍殘留著濃厚的計劃經濟痕跡。內部經營機制不活、組織結構不合理、企業管理不完善等與企業改革發展和市場經濟要求不相適應的情況還相當嚴重。企業粗放經營有余，集約經營不足，產權關系不明晰，企業發展后勁不足等問題也比較突出。這些問題的存在，嚴重影響乃至削弱了企業整體優勢，阻礙了企業發展。為此，公司領導層要深入學習黨的一系列改革開放的路線、方針、政策，深入探討市場經濟的發展規律和建筑市場的前景，從而認清建筑業的形勢，理清企業發展思路，提高認識，統一思想，領導班子的思想觀念應由計劃經濟向市場經濟轉變，經濟增長方式應從粗放型向集約型轉變，我們認為領導班子解放思想、轉變觀念，提高認識、理清思路是企業改革改制的首要條件。

2、必須建立規范的法人治理結構。

十五屆四中全會指出：“公司法人治理結構是公司制的核心。要明確股東會、董事會、監事會和經理層的職責，形成各負其責、協調運轉、有效制衡的公司法人治理結構。”山東建工集團改革的成功經驗已證明在進行股份制改造中，通過經營者持大股、管理業務骨干多持股，不僅實現了投資主體多元化、股權結構多元化，而且是建立有效制衡法人治理結構的基本前提，由于股東會、董事會和監事會組成人員代表不同的所有者利益，所以才能形成相互約束、有效制衡的法人治理結構，才能保證對企業經營決策的正確性，最大限度地減少決策失誤。

3、必須建立行之有效的風險機制。

實踐證明，經營者持大股、技術業務骨干多持股明顯優于人人持股。特別是經營者持大股是確保股份制改造成功的重要保證，只有經營者持大股才能形成較強的`風險機制，才能充分發揮經營者的創造力。經營者出資越多，思想壓力越大，壓力越大，工作動力越大，工作積極性和主觀能動性就越高，其智慧和潛能更能淋漓盡致的發揮。技術業務骨干多持股，能促進他們關心企業發展，增強企業的凝聚力。通過經營者持大股、技術業務骨干多持股，較好的把職工切身利益與企業命運緊密聯系在一起，形成了以資產為核心的有效激勵約束機制。

4、必須統一全體員工的思想認識，加強企業凝聚力。

5、必須發揮黨組織的政治核心作用，加強和改善黨的領導是加快國有企業改革和發展的根本保證。

總之，黨的十五屆四中和五中全會，為國有企業改革和發展進一步指明了方向，只要我們進一步解放思想、抓住機遇、轉變觀念，勇于改革，以敢闖、敢試、敢干的膽略進行制度創新，就能開拓企業發展的新篇章。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十一

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關于市區住宅小區物業管理情況的報告作準備，市人大環境資源城鄉建設委員會于9月份對市區住宅小區物業管理情況開展了專題調研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區住宅小區物業管理情況進行了專題視察。在調研視察的基礎上，我們按照監督法的要求，已將調研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應。現將這次調查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。

我市的物業管理工作起步于1994年,經過十多年的發展,物業服務行業規模不斷壯大，企業數量、服務水平、從業人員以及物業服務覆蓋面都有了長足的發展。物業管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在擴大就業、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區和提高城市品味等方面發揮著日益重要的作用。目前市區共有物業管理企業130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業管理示范項目5個，國家優秀項目5個，省級優秀項目23個。

近年來，市政府認真貫徹落實《物業管理條例》，不斷健全物業管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業管理的發展營造有利的社會氛圍；積極培育和規范物業管理市場，對符合條件的新建小區全面實施招投標落實物業服務企業，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業管理市場良好的競爭秩序；積極引導和規范業主委員會組織建設，業主自治意識逐步得到增強；不斷規范物業服務企業經營行為，行業整體素質有所提高；逐步完善物業維修資金管理使用制度，業主合法權益得到保障；努力改善老小區配套設施，積極探索準物業管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區環境面貌不斷改善，物業管理在“五城同創”中發揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質量作出了積極貢獻。

二、市區住宅小區物業管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發展過程中，我市的物業管理與外地許多地方一樣，也出現了許多矛盾和問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）物業服務收費標準低，收繳率低，物業企業經營困難，成為困擾物業服務行業的第一大難題。收費難是我們在調研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業服務的收費標準比較低，沒有建立相應的自然增長機制。目前我市普通住宅區物業管理費指導價執行的仍然是的標準，根據小區類別、服務標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當）。隨著用人工資和各種生產資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業企業增加了很大的壓力，但是物業管理收費標準一直沒有隨著經濟社會的發展作相應調整。另一方面物業管理費收繳率低。市區平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區）物業管理費收繳率不足10%，導致物業公司無法正常運轉，更無法提供高質量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業主不滿意—更加收不到費的惡性循環。物業管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業公司認為劃不來。因此物業公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區提供物業服務的物業公司幾乎全部虧損，去年春節前市區有近三十家物業企業由于經營不下去紛紛退出所在小區。

（二）物業管理體制不健全，相關責任主體沒有發揮應有的作用，使得物業管理矛盾重重。隨著小區數量的不斷增加，物業管理的市場不斷擴大，物業規模和企業數量不斷增加，行業管理的工作量也越來越大。目前我市的物業管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業直管，物業管理行政管理體制缺乏市、區、街道、社區條塊結合、層層節制的行業監管網絡，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。業主大會、業主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業主自治只能是良好的愿望而已。據統計，能有效發揮作用的業主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發揮作用不大。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。

（三）住宅小區基礎設施不配套，成為物業服務品質無法提升的硬傷。主要表現在有的開發企業擅自變更規劃設計，不能按照原有規劃要求將小區交付給物業公司，如物業管理用房、社區活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區中，包括新建商品房小區的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題，這在老舊小區表現得尤為突出。

（四）城市綜合管理執法不到位，市民對居住環境不滿意，物業管理企業左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區居民飼養鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結構、違章搭建等等，這些違法行為都應該有相關的行政管理執法部門進行監管、執法，物業服務企業只有在發現后及時勸阻、舉報的權力，而沒有執法權，但是居民都把這些帳算到物業公司頭上，并以此為理由拒繳物業管理費。由于城市綜合管理協調機制不夠完善，一些政策、法規在小區中出現梗阻現象，導致居民對居住環境不滿意。

（五）物業服務企業資質偏低，從業人員普遍素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。市區130家物業公司中一級資質1家，二級資質8家，二級以上資質物業企業僅占總數的7%。市區物業管理從業人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發企業的富余人員或外來務工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。

三、對加強市區住宅小區物業管理的幾點建議。

針對我市住宅小區物業管理中存在的現實問題，市政府及相關職能部門要切實加強研究，從完善物業管理的體制、機制入手，積極探索，創新舉措，推動這一社會關注、百姓關心的熱點問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構建和諧社會的高度出發，不斷加強組織領導，建立健全管理網絡。住宅小區物業管理是一項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，也反映了一個城市經濟、社會的發展水平。市政府要從以人為本、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區物業管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網絡，構建高效的物業管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結合、以區為主”的原則，明確市、區兩級職責分工，落實行政監管和公共服務責任，建立“市行政主管部門監督管理、各區政府屬地管理、街道（鄉鎮）具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯動、齊抓共管”的工作機制。區級政府要明確物業管理監管部門，充實街道（鄉鎮）和社區工作力量，健全管理網絡，落實工作經費，為推進物業管理工作提供組織保障。社區黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口，要充分發揮社區的一線作用，強化居委會的職責，在業主委員會與物業企業之間充當組織者、監督者和協調者的角色，強化其在發動業主委員會的設立、指導業主委員會工作、協調解決業主與物業的矛盾方面的作用。同時物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的`協作配合，提高行政執法的效率，依法對小區內各類違法、違規行為及時、從嚴查處，為物業管理營造良好的外部環境。

（二）要從轉變廣大市民物業服務消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導。導致物業管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業主、業主委員會、物業管理企業三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權力和義務。一方面要強化物業服務企業的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質量；另一方面要強化業主的共同參與意識，以主人翁的姿態自覺維護全體業主的共同權益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發展物業管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業管理條例》、《物權法》等法律法規，解析物業管理有償服務的道理，引導廣大市民樹立正確的物業服務消費理念，分清職責，正確對待小區管理中存在的現實問題，自覺履行繳費義務，依法維權。

（三）要從物業管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區整治力度。要加大老舊住宅小區環境整治的資金投入，將老小區改造工作列入市、區兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區基礎設施配套方面的突出問題，為推行物業管理創造基礎條件。二是要加強物業維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發建設單位的監管，確保其按規定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規定的保修期限和范圍承擔相應的物業保修責任，同時負責處理在開發建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，為長期物業管理提供保障，切實維護廣大業主的權益。三是要強化新建小區公建配套設施的監管和驗收制度。加強對小區配套設施建設標準的前置把關，嚴格小區竣工綜合驗收工作，加強對房屋質量、配套設施設備以及環境的驗收，明確屬于全體業主產權的物業管理用房、非經營性配套用房等由產權部門驗收確認，并監督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業管理創造有利條件。四是實事求是，合理確定小區物業管理模式。要實行等級性和基礎性服務并舉，針對不同類型的小區采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區，要全面推行市場化等級物業管理；對老舊小區在改造后具備物業管理基礎條件的，積極推行物業管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉鎮）和社區建立物業服務組織，落實保潔、保安、保綠等基礎性管理，并探索與水、電等其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業管理正常運行，維護小區公共秩序和環境衛生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業的扶持力度，讓朝陽產業煥發勃勃生機。首先，市政府及相關職能部門要完善物業服務定價成本審核制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業企業收費行為。要強化合同約束，在物業服務合同中明確服務內容、收費標準和各自的權利、義務和責任。要充分發揮公職人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立、完善機關事業單位工作人員拖欠物業管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況作為機關作風建設的考核內容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區、低價位商品房等，政府要出臺相應的政策，解決小區管理的資金問題。可以在實施拆遷時就提前對今后小區的管理費用進行考慮，在村級集體經濟中作出安排，設立小區管理專項資金；或者在小區規劃建設中考慮一定比例的經營性用房，作為今后小區基礎性物業服務的經費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業服務費進行減免或補助。第三，針對物業管理這一帶有準公共服務性質的行業，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區的物業企業，建議政府對其經營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區、次新小區提供服務的企業，建議對其稅收給予適當的優惠，以減輕企業的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區的企業則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業管理行業的良性運作、健康發展。

（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業服務的品質。

市政府要規范物業管理市場準入制度，加強物業企業資質管理，規范企業服務標準。要進一步完善物業服務招投標管理辦法，規范物業企業退出機制，健全區物管部門及街道（鄉鎮）參與對物業企業的監督管理的實施機制，進一步加強對物業服務企業的考核、監管。要充分發揮物業管理協會的作用，建立物業服務企業信用評估報告制度，促進行業自律和企業有序健康發展。繼續完善優秀物業項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業人員職業道德、服務技能培訓，不斷提升從業人員素質，從而提升物業服務的水平，提高廣大居民對物業服務的滿意度、認可度。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十二

近年來，我縣通過深入實施工業強縣戰略和“中小企業成長計劃”，全縣中小微民營企業不斷成長壯大，個數占到全縣民營企業的99%，規模以上中小企業利稅貢獻率占到全部規模以上企業的60%，成為推動全縣經濟發展的重要力量，主要呈現三個特點：一是經濟運行趨勢較好。目前全縣共有中小微民營企業549家，平均生存期7.6年，遠高于全國標準3.7年。企業數量同比穩中有增、達5%。納入中小微民營企業信息庫的504家，其中規模以上152家。1-9月份，這152家企業實現工業總產值、利稅、利潤分別達765.3億元、118.9億元、98.8億元，同比增長16.8%、13%、16.7%。二是部分企業研發機構相繼建立。全縣中小民營企業擁有省級“一企一技術”研發中心2家、創新企業2家，市級“一企一技術”研發中心17家、創新企業7家，省級小企業創業輔導基地1處，省級高端裝備制造產業園區1處。三是園區聚集效應初步顯現。精細化工園中小微民營企業達138家，縣開發區123家，西郊服務區52家。機械制造、石油化工產業向園區集中，擁有精細化工、石油裝備制造兩大省級產業集群。

縣委、縣政府在推進中小微企業發展方面，主要采取了以下有力舉措：一是強化政策扶持。抓住國家重視中小微企業發展的機遇期，認真落實近年來省、市出臺的相關政策，重點推出3000萬元工業轉型升級資金、300萬元發展專項資金等措施，引導扶持中小微民營企業發展。在財稅、金融和涉企審批、服務辦事、收費等方面，給予優惠扶持、減免稅費、簡化手續。二是強化調度指導。設立了中小企業管理辦公室，實行每季調度監測經濟運行，提報重點培育企業名單，進行動態化管理，促進全縣中小微民營企業健康發展。出臺意見辦法，將中小微民營企業發展納入全縣年度考核。三是強化為企服務。通過一站式審批服務、精簡審批事項、并聯審批等措施簡化程序、方便企業辦事，從全縣及部門層面，開展“百名干部聯百企”、管理提升“百千萬”、創新服務“三項行動”等活動，強化部門履職服務意識，提供宣傳政策、培訓業務、提升管理和登記融資、培育品牌等服務，為企業幫困解憂。

我縣中小微民營企業，已初步形成規模，蓄勢發展后勁較足，但仍然存在諸多因素，制約其快速發展、做大做強。

(一)創業能力不足。一是氛圍不濃。盡管就業難、招工難同時并存，但受主客觀因素影響，人們自主創業、主動創業意識薄弱;現有企業滿足現狀、小成即滿、小富即安現象也較普遍，對二次創業熱情不高。二是人才缺乏。有創業激情、能夠領辦企業的優秀人才總量稀缺，鼓勵成才的機制不健全。

(二)創新實力不強。現有中小微民營企業，總體上規模小、實力弱，從事的產業結構較單一，大部分產品技術含量、附加值較低;企業研發投入少，研發能力不強，名牌少、自主知識產權產品少，缺乏核心競爭力。

(三)發展要素受制。市場競爭日益激烈的情況下，有些行業產能相對過剩，原材料、物流、電力和勞動力價格成本不斷上升，融資難、融資貴問題突出，不斷擠壓企業利潤空間。小微企業用地難規劃、難安置情況也不同程度存在。

(四)管理經營粗放。不少企業缺乏長遠發展規劃，不注重管理團隊、營銷隊伍和技術人才的培養;用人機制落后，家族式管理模式明顯，任人唯親、職工晉升渠道窄、機會少，薪酬待遇低、勞動強度大，缺乏用工、留人的吸引力。

(五)環境還需優化。我縣始終堅持工業強縣戰略，大力倡導“二次創業”理念，但在引導扶持服務企業發展方面還存在工作措施待完善、落實力度需加強等問題。辦事審批效率有待再提高，園區公共設施不夠完善，在服務企業職工生產、生活等方面還存有不便。

圍繞中小微民營企業的設立、成長、壯大，政府及有關部門應進一步搞好引導、扶持、服務，力促其不斷進檔升級，打造發展經濟、解決就業的堅實承載平臺。

(一)完善規劃促進發展。在繼續實施《“xx”中小企業成長規劃》的同時，要統籌規劃鼓勵促進中小微民營企業發展，適時出臺全縣中小微民營企業專項發展規劃，以促進中小微民營企業快速健康成長。縣開發區、精細化工園等園區也要科學規劃布局，注意為這些企業發展預留足夠的空間。要根據產業特點規劃小微企業發展園。整體規劃設計園內小微企業布局，統籌建設相關共用生產辦公設施。借鑒外地經驗，引導、培育有能力的投資者興辦多種形式的小微企業“孵化器”，對高科技小規模成長型企業規劃建設“加速器”，在項目立項、審批、信貸、供地等方面提供全方位服務，使小微企業快速孵化成長。要加大公共服務設施投入力度。進一步完善園區生產、生活基礎設施，健全完善企業集聚的園區配套功能，尤其是增大公交出行密度、合理布點自動存取款機分布，增加教育、醫療等公共設施或交通直達線路，方便企業職工生產、生活，提高園區承載企業的服務能力。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十三

a公司坐落于寶山區蘊川路以西盛橋小區內，是一家以生產銷售膠印新聞紙為主的大型企業。該公司成立于1995年，注冊資本為4400萬美元。

公司廠區占地面積24.9萬平方米，現有生產系統方面脫墨紙漿生產線一條，高速彩印新聞紙生產線一條，公用工程方面35千瓦的總降壓站一座，鍋爐房一座（包括燃料碼頭），給水站一座，環保工程方面的廢水處理站一座，廢料焚燒爐一座，同時廠區內已預留了擴建用地。

a公司擁有先進的生產設備和工藝技術。其第一期工程耗資。

1.32億美元，引進了日本三菱重工beloit的高速全自動造紙機，以進口廢紙為原料，采用了國際先進的廢紙脫墨技術。一期工程自98年2月竣工投產后，生產能力達到12萬噸。生產的彩色膠印紙質量上乘，達到國際先進水平，已逐步替代了同類進口產品。公司于1999年通過了iso9002質量認證。

（二）產品介紹。

短缺的產品之一。產品較國內同業產品擁有三大特性：

1、更平滑。公司采用特有的雙面軟壓工藝大大提高了紙張的平滑度，減少了對印板的損傷及紙毛的現象，擁有良好的彩色印刷效果。

2、更白。公司采用先進的脫墨及漂白工藝，使產品的白度達到國際標準，令彩印更鮮明更逼真。

3、更經濟。公司生產重46克和48.8克的新聞紙，由于采用了獨特的工藝先進紙機，令產品更薄且撕裂度高，報社可獲得更高的出報率。

由于其產品綜合質量達到國際先進水平，而其價格定位于國內新聞報業，因此華東地區的大型報社如新聞文匯報業集團、解放新聞報業集團以及全國數十家大型報社均將其產品作為替代進口紙使用，深得用戶的贊譽。

（三）資本結構介紹。

a公司的注冊資本為4400萬美元，成立之初時的資本結構為：

20xx年底，其投資人一方——新加坡***公司要求退出該公司，提出出讓其5%的股權。至20xx年8月經股東內部協商后，由新加坡**公司和美國***公司購買其股權。因此，公司目前的資本結構為：

（四）企業發展前景。

近年來，新聞出版事業發展迅速，報刊發行量的增加和擴版帶來了對新聞紙需求量的大幅增加。同時，由于國內報社相繼更新了印刷設備，對達到國際水平的高速膠（彩）印新聞紙的需求不斷擴大。a公司作為生產該領域產品的大型企業，擁有價格上的優勢，且市場基礎好。但企業現有的生產能力有限，無法滿足巨大的市場缺口，因此公司為擴大生產規模，近期計劃增資擴建高速彩印新聞紙工程，即二期工程，現已報國家計劃委員會立項審批，預計在年內啟動。

二期工程使用的原料與一期相同，同時擬引進較一期更為先進的脫墨裝備，其產品質量將較一期的產品更高。二期工程建成后預計年生產能力將達到24萬噸（目前一期的年生產力為12萬噸），其中40%出口到東南亞以平衡外匯，其余在國內銷售，替代同類進口新聞紙。

綜合來看，二期的建設一方面可以為企業擴大市場，另一方面通過工藝的提高、規模的擴大、原料的多樣化、以及能源的節約、資源的保護等各方面為企業帶來巨大的經濟和社會效益，發展前景不可限量。

a公司一直以來有著良好的經營業績。自1998年開業以來，公司就年年贏利，并且連年被列入上海市銷售收入500強。20xx年企業對一期銀團貸款進行了重組，在我行的積極爭取下，加之與企業多年來的良好合作關系，我行最終成為了企業重組后銀團貸款的主要參貸行，在5280萬美元貸款額中我行占1000萬美元，為所有參加行中占最大份額銀行之一。同期組建的人民幣16600萬元的流動資金銀團貸款中，我行為牽頭行，貸款額為6300萬元。流動資金銀團貸款將于20xx年4月29日到期，企業考慮到未來時間仍然有資金方面的需求，但原流動資金的銀團貸款操作不便，且企業在融資選擇方面有一定的被動，因此決定將原流動資金銀團貸款拆分，而選擇一到兩家銀行單獨申請貸款授信額度。鑒于企業與我行建立了長期的良好合作關系，將我支行作為其首選合作行。并提出了人民幣8000萬元的流動資金額度貸款，期限為一年。

企業近三年來的各項財務指標具體如下：

單位：元。

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十四

近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：

企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十五

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的.導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區和次。

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

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企業物業管理調查報告（精選16篇）篇十六

集團公司領導：

鑒于貿易部提出擬與a發展有限公司以預付貨款的形式開展白糖采購業務，根據公司客戶信用管理制度的要求，20xx年10月20日到25日，財務部會同我司總經理助理、貿易部一行六人，對位于湛江的a發展有限公司（以下簡稱a公司）進行了實地走訪、資料查閱和人員交淡，現將獲得的客戶資信情況，客觀匯報如下：

一、基本情況

a發展有限公司位于湛江市0201房-02房，公司成立于20xx年3月8日，企業類型為有限責任公司，注冊資本人民幣20xx萬元，實收資本20xx萬元，法定代表人發。

二、經營范圍

銷售：化肥、農藥（不含殺鼠劑及危險化學品）、農膜（以上兩項限于農墾系統內經營），農畜產品（除煙葉、蠶繭、糧食、棉花、種子、種苗），飼料，蔗渣，桔水，紙，制糖機械，農業機械，金屬材料，建筑材料（除化學危險品），礦產品（除鎢、銻、錫、離子型稀土礦倉儲（除化學危險品及危險廢物的倉儲）；貨物及技術進出口；農資招標代理。

三、資格證照

1、企業法人營業執照。湛江市工商行政管理局核發，注冊號為：，

已通過20xx年度檢驗。

2、組織機構代碼證。湛江市質量技術監督局核發，登記號為：。

3、國稅稅務登記證。廣東省湛江市國家稅務局核發，編號為：。

4、食品流通許可證。湛江市工商行政管理局核發，許可范圍：批發兼零售。

四、投資者情況

1、a農業生產資料有限公司

認繳出資額400萬元人民幣，足額繳納，占總股本90%。

2、a集團公司

認繳出資額50萬元人民幣，足額繳納，占總股本10%。

五、重大糾紛

經查，a公司沒有正在被強制執行案件記錄。

六、考察、查證與座談情況

1、a公司為a（局）集團公司屬下企業。農墾系統為條條管理，其上級為2（集團公司），是部兩大直屬企業之一。

2、該公司位于湛江市的辦公區，辦公室為向湛江市農墾集團公司租用，干凈整潔，證照齊全，經營正常。

3、蔗糖為a（局）集團公司兩大支柱產業之一，其擁有的”牌白糖為中國名牌產品。湛江生產商之一。

4、考察組實地考察了a集團屬下位于雷州半島的豐收糖廠，時值糖廠榨季，廠區運輸甘蔗的卡車絡繹不絕，生產線運轉正常，并有新鮮白糖產出運走，日產白糖約500噸。

5、據a公司營銷部經理d介紹，白糖銷售占a公司業務量的百分之九十以上，為主營業務，每年有銷售考核任務。該公司希望發展采購量穩定的大客戶，年提白糖量超兩萬噸就可成為該公司的重點客戶，有良好合作意愿。

七、綜合評價

a公司為大型集團國企成員，實力較強，管理嚴格，經營正常，符合a級客戶信用等級要求。根據廣業及我司客戶信用管理制度標準要求，建議評為a級信用。

專此報告。

附件：1、a公司工商局機讀檔案登記資料；

2、a公司企業法人營業執照；

3、a公司組織機構代碼證；

4、a公司國家稅務登記證。

資信調查小組

二〇**年十月二十六日