買賣可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會(huì)的進(jìn)步。接下來(lái)，我們一起來(lái)看看一些成功的買賣案例，或許對(duì)您有所啟發(fā)。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇一

甲方（賣方）：身份證號(hào)：

乙方（買方）：身份證號(hào)：

關(guān)于乙方向甲方購(gòu)房事宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：

一、甲方將自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的一套商品住房及住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給乙方，房屋具體狀況如下：房屋座落于xx，房屋總層數(shù)層，乙方所購(gòu)買的房屋為第2層南邊套，結(jié)構(gòu)，甲方確認(rèn)面積m，布局三室兩廳一廚兩衛(wèi)。

房屋室內(nèi)為水泥地面，墻面為水泥砂漿找平，室內(nèi)門窗未安裝，入戶門已經(jīng)安裝防盜門。甲方出售該棟其它樓層房屋時(shí)使用的座落：

二、本合同簽定時(shí)，該房屋尚未到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。日后該房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，甲方必須在房地產(chǎn)初始登記之日起30天內(nèi)將相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給乙方。

三、房屋水電等設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)開(kāi)戶。居住用水水開(kāi)戶相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)，不另收取乙方費(fèi)用，甲方必須配合乙方辦理好住宅用水開(kāi)戶。

居住用電電開(kāi)戶費(fèi)用參照鄰里，由乙方支付，該筆費(fèi)用原則上不超過(guò)xx元。甲方承諾xx年內(nèi)為乙方辦理好住宅用電開(kāi)戶。

四、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣（大寫）：xx元整。

自本合同簽訂之日起，乙方分三次將房款付給甲方。

具體時(shí)間：本合同生效之日起十日內(nèi)乙方交付xx元，第二筆xx元在20xx年**月**日以前付清，余款**?元由乙方在供電部門住宅用電開(kāi)戶之后十日內(nèi)交清。

五、甲方應(yīng)及時(shí)將可能影響本合同或該房屋價(jià)值的任何事件（包括但不限于該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭(zhēng)議事件）通知乙方，否則，乙方可隨時(shí)解除本合同，并要求甲方承擔(dān)本合同總價(jià)20%的違約金。由于甲方的過(guò)錯(cuò)造成房屋價(jià)值減少的，甲方應(yīng)立即采取措施防止損失擴(kuò)大，并賠償乙方損失。

六、甲方保證在上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交接后發(fā)生交接前即存在的產(chǎn)權(quán)或財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。并且賠償因此給乙方造成的損失，且乙方可隨時(shí)解除本合同，并要求甲方承擔(dān)本合同總價(jià)20%的違約金。

七、除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方的，應(yīng)支付按日計(jì)算的房款千分之一的違約金給乙方。逾期超過(guò)兩個(gè)月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方需將已收的房款即時(shí)全額退還，另支付購(gòu)房總價(jià)20%違約金作為乙方損失賠償。

八、甲方承諾出售房屋工程質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn)及要求。由于工程質(zhì)量缺陷造成乙方損失或其它傷害，由甲方賠付。甲方將該房屋在本合同簽定之日交付乙方。

九、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)兩個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，甲方將已收房款即時(shí)全額退還乙方，購(gòu)房總價(jià)20%違約金作為甲方損失賠償。

十、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同未盡事宜，在不違反本合同原則的前提下，可訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，甲、乙雙方訂立的補(bǔ)充條款和補(bǔ)充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。

十一、本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，具有完全民事行為能力，對(duì)各自的權(quán)利、義務(wù)清楚明白，并按本合同規(guī)定履行。

十二、本合同適用于中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，依法向人民法院起訴。

十三、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。

甲方：（簽章）乙方：（簽章）。

住址：????住址：

聯(lián)系電話：??聯(lián)系電話：

簽訂日期：?簽訂日期：

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇二

售房人（以下簡(jiǎn)稱為甲方）：姓名：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：

買房人（以下簡(jiǎn)稱為乙方）：姓名：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房產(chǎn)達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方同意將自己在xx*的房產(chǎn)賣給乙方。房屋總價(jià)為人民幣（大寫）xx萬(wàn)元整。

二、甲、乙雙方達(dá)成一致后，并在本協(xié)議簽章時(shí)，乙方應(yīng)支付給甲方人民幣（大寫）xx萬(wàn)元整。（已全部付清）。

三、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費(fèi)用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫助乙方辦下該證及其它證件。

四、乙方支付房款后，房屋所有權(quán)及一切相關(guān)權(quán)利均歸屬乙方享有。該房屋憑買賣合同生效，乙方擁有無(wú)限期所有權(quán)和使用權(quán)，如房屋遇政府或有關(guān)單位拆遷、征用等行為，則拆遷或征用等行為產(chǎn)生的房屋補(bǔ)償費(fèi)用全部歸乙方所有，甲方對(duì)此完全同意，絕無(wú)反悔。

且日后，辦理房屋補(bǔ)償手續(xù)需甲方配合時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方領(lǐng)取應(yīng)得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，甲方不得占有乙方經(jīng)濟(jì)利益。本條約定依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十七條訂立，本協(xié)議的無(wú)效，被撤銷或終止均不影響本條款的繼續(xù)有效執(zhí)行。

五、房屋交付乙方前產(chǎn)生的任何債務(wù)、費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)解決，與乙方無(wú)關(guān)。

六、本合同簽訂后，甲方不得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同。

七、甲方保證對(duì)乙方?jīng)]有任何欺詐行為。本協(xié)議生效后任何一方均不得以房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、買賣行為尚未全部完成作為抗辯理由，否定本協(xié)議的效力。

八、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向人民法院起訴。

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效，任何涂改均無(wú)效。本協(xié)議一式二份。甲乙雙方各一份。本合同以簽名日期起生效，如有一方違約（違反合同），應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。

甲方簽名：甲方子女簽名：

乙方簽名：

公證人簽名：

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇三

賣方：____________（以下簡(jiǎn)稱甲方）。

買方：______________（以下簡(jiǎn)稱乙方）。

甲方將位于渝北區(qū)朝陽(yáng)鎮(zhèn)中和路金盾苑_______單元_______樓_______號(hào)一套房屋賣給乙方。經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：

1、本套房屋建筑面積為平方米（平方米）；房屋售價(jià)共計(jì)人民幣（）。

2、付款方式：合同簽訂之日，乙方一次性將全部購(gòu)房款付。

給甲方。合同簽訂后產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)。

3、甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)；甲方所欠重慶市立仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司肆仟元整（4000。00元）剩余房款由乙方在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)自行支付。

4、甲方負(fù)責(zé)在甲方單位把金盾苑_______單元_______房的集資人姓名改為乙方姓名。如未能更改為乙方姓名，本合同第3條所述肆仟元欠款由甲方負(fù)責(zé)支付。

5、雙方合同簽訂之日前所產(chǎn)生的水電氣費(fèi)和物管費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)結(jié)清，之后產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。

本合同一式兩份，甲乙雙方各一份，均具有同等法律效力。

本合同自雙方簽字蓋章付清全部款項(xiàng)后生效。

甲方__________乙方_______________。

身份證號(hào)碼：____________身份證號(hào)碼：______________。

______年____月____日。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇四

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的原則上，就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議書條款：

一、甲方同意出售甲方所有的位于_____________________的房產(chǎn)給乙方。該房屋戶型為_(kāi)________，建筑面積________平方米，房屋用途為住房，權(quán)屬為私產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________________。未曾裝修。

二、甲乙雙方議定上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣_(tái)__________元整(大寫：___________元整)，按套計(jì)算，包括公共維修金、房屋現(xiàn)有設(shè)施等所有費(fèi)用，甲方不得再以任何形式追加。

三、房屋交付：

在甲乙雙方在場(chǎng)的情況下，甲方對(duì)該房屋以下項(xiàng)目進(jìn)行交接：

1、甲方將上述房屋全部鑰匙、水、電，費(fèi)交清避免乙方在過(guò)后生活中發(fā)生不必要的麻煩。

2、由甲方向乙方說(shuō)明可以正常使用的設(shè)備的基本情況、使用方法及注意事項(xiàng)。

3、對(duì)水、電、暖、煤氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)線路的走線情況、接口位置及計(jì)量?jī)x表的位置、使用方法等進(jìn)行詳細(xì)交接。

乙方現(xiàn)場(chǎng)檢查后，如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處置權(quán)歸乙方行使。

四、甲方須提供該房集資建房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人_________與共有權(quán)人_________身份證并提供復(fù)印件各壹份。

五、甲方承諾保證：甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓前無(wú)其他拖欠費(fèi)用及法律上的障礙，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力無(wú)瑕疵。甲方保證其配偶、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對(duì)該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān)。

六、付款方式分為三次付清：

首付款：乙方提交材料時(shí)將首付款_________元人民幣(大寫_________元人民幣支付給甲方。

余款：于____年____月____日支付甲方_________元人民幣(大寫_________元人民幣支付給甲方。

注：甲方應(yīng)在收到最后一筆款項(xiàng)前交清一切因甲方產(chǎn)生的費(fèi)用。乙方自交納購(gòu)房首付款之日起，就享有該房屋使用權(quán)、居住權(quán)。

銀行轉(zhuǎn)賬憑證即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)即時(shí)起歸乙方行使，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無(wú)任何關(guān)系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關(guān)的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)。甲方應(yīng)于首次付款當(dāng)日將該房屋房產(chǎn)實(shí)物全部鑰匙及所有購(gòu)房資料原件、合同文書等權(quán)力憑證及房屋相關(guān)的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的'情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付。

七、由于現(xiàn)實(shí)原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方對(duì)此情況了解且自愿購(gòu)買該房，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下，由開(kāi)發(fā)商_________為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)甲方應(yīng)直接以乙方名義報(bào)送相關(guān)資料，甲方負(fù)責(zé)配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)，若仍需甲方到場(chǎng)配合辦理，甲方必須在限定時(shí)間范圍內(nèi)到場(chǎng)配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，房地產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。

八、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方，但實(shí)際所有權(quán)歸乙方，房產(chǎn)證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過(guò)戶的第一個(gè)月內(nèi)或乙方要求過(guò)戶的第一時(shí)間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過(guò)戶所需購(gòu)房稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

九、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓，不得以任何形式或借口將房地產(chǎn)權(quán)證寫成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。

十、違約責(zé)任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，即：

1、房款違約金為總房款的30%。(甲乙雙方均適用)。

2、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。

十二、本合同按照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。

十三、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

十四、本“房屋買賣協(xié)議書”永久有效。

十五、本協(xié)議全文共四頁(yè)，為四頁(yè)紙正面打印。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇五

受托人(簡(jiǎn)稱乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)委托出售的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條委托出售房屋基本情況。

1、甲方委托出售的房屋坐落于成都市區(qū)。

2、房屋套型為室廳衛(wèi);總建筑面積___m2;公攤建筑面積___m2;套內(nèi)建筑面積__m2;建筑結(jié)構(gòu)為;樓層位于層(共層);規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為。(住宅、公寓、別墅、辦公、商業(yè))。

3、房屋權(quán)屬情況：房屋所有權(quán)證證號(hào)為：____________，共有權(quán)證證號(hào)為：____________，填發(fā)單位為：________________;該房屋【】未設(shè)定抵押【】已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______________，它項(xiàng)權(quán)利證證號(hào)為_(kāi)______________。

4、一并出售的附屬物包括以現(xiàn)狀為準(zhǔn))。

第二條委托期限與方式。

本協(xié)議委托期限自____________年____月____日至___________年____月____日，此期間受托人為委托人的【】獨(dú)家【】非獨(dú)家委托服務(wù)提供者。

獨(dú)家委托服務(wù)：委托人僅委托受托人為其本次委托銷售房屋的唯一受托人。

非獨(dú)家委托服務(wù)：委托人除可委托受托人為其本次委托銷售房屋的受托人外，還可委托其它房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人代為銷售。

第三條服務(wù)內(nèi)容。

委托人委托受托人提供下列服務(wù)(可多選)：

(一)提供與上述房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情咨詢。【】。

(二)尋找房屋買受人。【】。

(三)在本協(xié)議第二條約定的期限內(nèi)協(xié)助管理上述房屋。【】。

(四)協(xié)助并撮合委托人與買受人簽訂房屋買賣合同。【】。

(五)代辦稅費(fèi)繳納事務(wù)。【】。

(六)代辦上述房屋抵押注銷手續(xù)。【】。

(七)代辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及附屬設(shè)施過(guò)戶手續(xù)。【】。

(八)代理移交房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等。【】。

(九)其他(請(qǐng)注明)。

委托人要求上述房屋的出售總價(jià)不低于人民幣元(大寫金額：___________________元)。

第五條傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。

1、在委托人房屋成功出售(即簽訂《房屋買賣合同》)之前，受托人不收取委托人任何費(fèi)用。

2、委托人在同受托人提供的購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同時(shí)，按國(guó)家及行業(yè)相關(guān)規(guī)定及本協(xié)議約定向受托人支付相關(guān)費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)如下：

第六條甲方義務(wù)。

4、委托人應(yīng)按本協(xié)議約定支付傭金，并不得擅自單方解除和變更本協(xié)議;。

5、委托期限內(nèi)或委托期滿六個(gè)月內(nèi)不得與受托人介紹過(guò)的客戶自行成交;。

6、與乙方介紹的購(gòu)房人串通，撇開(kāi)乙方私下簽訂合同的，仍應(yīng)當(dāng)支付約定的傭金;。

7、甲方如為獨(dú)家委托的，不得將該售房信息委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人代為銷售;。

第七條乙方義務(wù)。

2、乙方應(yīng)積極主動(dòng)為甲方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得擅自單方終止本協(xié)議;。

3、乙方應(yīng)按與甲方約定的委托事項(xiàng)要求開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，委托事項(xiàng)變化須經(jīng)甲方書面同意;。

6、除本協(xié)議約定的費(fèi)用外不以任何方式或理由向甲方收取其他費(fèi)用;。

7、未經(jīng)甲方同意不得將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其它房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人;。

8、乙方同時(shí)接受交易雙方委托的，應(yīng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)說(shuō)明情況;。

9、對(duì)甲方的經(jīng)濟(jì)情況、個(gè)人信息、商業(yè)秘密等保守秘密。

10、不以任何理由扣押甲方移交的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條違約責(zé)任。

一、委托方違約責(zé)任：

二、受托方違約責(zé)任：

第九條協(xié)議變更與解除。

(一)協(xié)議變更。

在本協(xié)議履行期間，任何一方要求變更本協(xié)議條款，應(yīng)書面通知對(duì)方，并經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等效力。

(二)協(xié)議解除。

經(jīng)雙方協(xié)商一致，可解除本協(xié)議。

第十條爭(zhēng)議處理。

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按本合同約定的下列第種方式解決：

1、提交成都市仲裁委員會(huì)仲裁。

2、任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第十一條協(xié)議生效。

本協(xié)議及附件共頁(yè)，一式貳份，具有同等法律效力，其中甲乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

第十二條其它約定。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇六

：對(duì)不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī)則，除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

后來(lái)乙成為a公司的法定代表人，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告a公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書時(shí)，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與a公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無(wú)效，對(duì)此，a公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還a公司，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告a公司，被告a公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無(wú)效。

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性。

1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性。

把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與a公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，a公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個(gè)出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與a公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力。

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類型的'合同，最多是類推適用。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)摹０凑兆⑨屆穹▽W(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

一審民事判決書沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)摹５诙贤倓t中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，別無(wú)其他。可是，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。

3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。

方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)。可見(jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

《售房合同書》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的b號(hào)房屋，被告a公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告a公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因，在中國(guó)，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過(guò)，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告a公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭(zhēng)b號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

售房合同消滅，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見(jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)。〔5〕這種意見(jiàn)值得重視。

在筆者看來(lái)，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還。就是說(shuō)，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告a公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買此類房屋的機(jī)會(huì)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

可見(jiàn)，b號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則，即使丙有過(guò)失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

由此可見(jiàn)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

（六）余論。

1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

其實(shí)，因被告a公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會(huì)，若再買到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購(gòu)買b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告a公司要少賠乃至不賠。

從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī)。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)。

從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住b號(hào)房的規(guī)定分析，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn)，理由在于，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù)，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇七

根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購(gòu)置房產(chǎn)簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行。

1、因甲方的房屋被依法遷，甲方自愿將其回遷的樓房轉(zhuǎn)讓給乙方。

乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。

2、由于上述的房屋尚未施工，開(kāi)發(fā)商出售的房屋處于預(yù)售階段。

甲方同意乙方去開(kāi)發(fā)商處按照房屋的出售的價(jià)格進(jìn)行挑號(hào)，選擇房屋的'樓層及位置。

3、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，乙方自行應(yīng)當(dāng)支付房款（房屋平均價(jià)格為每平方米元，具體房款按所購(gòu)的樓層及位置具體核算）。

除此，作為乙方還應(yīng)當(dāng)按所購(gòu)置的樓房建筑面積另行支付給甲方每平方米元的酬謝金。

4、乙方在挑完號(hào)選擇好房屋的樓層及位置后，支付給甲方酬謝金的三分之一；待房屋主體結(jié)構(gòu)完成后再支付三分之一；基余的待樓房交付后十日內(nèi)支付完畢。

5、上述所指的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的回遷樓房應(yīng)當(dāng)位于。

如果回遷房屋位置不在上述地段，乙方有權(quán)利解除該協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)退還已支付的酬謝金。

6、乙方有權(quán)利在甲方與拆遷辦結(jié)算完補(bǔ)償協(xié)議后直接與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，甲方不得無(wú)故阻攔。

如果需要甲方方面的相關(guān)手續(xù)，甲方有義務(wù)協(xié)助提供。

7、如乙方不能與開(kāi)發(fā)商直接簽訂購(gòu)房協(xié)議或合同，以甲方名義簽訂購(gòu)房協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理過(guò)戶。

乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料。

如因甲方的延誤，致使影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

8、乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

9、本協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)該共同遵守，甲方不得無(wú)故反悔，不得再對(duì)該房屋主張任何的權(quán)利。

如果甲方違約，除了退還乙方交納的所有購(gòu)房款和利息及酬謝金外，還應(yīng)當(dāng)支付元的違約金。

10、本協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)共同執(zhí)行，不得無(wú)故反悔。

任何一方違反本協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)支付對(duì)方元的違約金。

10、在本協(xié)議履行過(guò)程中，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成，任一方均可向人民法院起訴。

11、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。

12、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

甲方____________________________。

乙方____________________________。

_________年_________月_________日。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇八

售房人（下稱甲方）：身份證號(hào)碼：

購(gòu)房人（下稱乙方）：身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)及宜昌市相關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定，就房屋買賣一事，在合法、平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

甲方自愿將坐落于的房屋（一下簡(jiǎn)稱該房屋）出售給乙方。乙方自愿購(gòu)買該房屋。

房屋基本情況：產(chǎn)權(quán)證號(hào)：，所在樓層/總樓層：/，結(jié)構(gòu)：，面積：（此房屋面積為原房產(chǎn)證面積，新產(chǎn)權(quán)證面積以房管實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)）。

甲乙雙方同意該房屋成交價(jià)為人民幣：元整（小寫：，該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)費(fèi)用由過(guò)戶費(fèi)用按照相關(guān)部門核算為準(zhǔn)）。

付款方式：

1、一次性付款：乙方于過(guò)戶當(dāng)日支付房款人民幣_(tái)______元整（小寫：元整）。

2、按揭付款：乙方于簽署按揭合同時(shí)支付首付房款人民幣，貸款人民幣。

甲方承諾于收齊全款將房屋交付給乙方。甲方逾期交付房屋，甲方向乙方支付違約金，違約金數(shù)額為成交總房?jī)r(jià)款的2%，若因不可抗力造成逾期交付房屋，須提供有關(guān)部門出具的確認(rèn)不可抗力的證明方可免除前款責(zé)任。

甲方須保證該房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)屬糾紛或債務(wù)糾紛，有甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。

如甲、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付違約金，違約金數(shù)額為成交總房?jī)r(jià)款的10%。實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，若協(xié)商不成，雙方同意任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第對(duì)于未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，一式六份，甲、乙雙方各持一份，其余四份用作辦理過(guò)戶手續(xù)。各種手續(xù)辦理完畢，本合同終止。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

簽約日期：

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇九

甲方（出售方）：

乙方（購(gòu)買方）：

甲乙雙方及中介方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購(gòu)買甲方房屋事宜達(dá)。

成協(xié)議如下：

第一條、甲方自愿將其座落于區(qū)路號(hào)小區(qū)號(hào)樓號(hào)，建筑面積平方米，結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。

第二條甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣_(tái)_____元整大寫：人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整。本協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方一次性支付甲方______元整，付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議；未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同意。

第四條所有購(gòu)房款付清后本協(xié)議自動(dòng)生效，房屋買賣即成事實(shí)。乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，不得再次轉(zhuǎn)賣他人或用作抵押或用作財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利，如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無(wú)法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán)，即甲方違約。

第五條在政策和法律允許范圍內(nèi)，乙方要求甲方過(guò)戶，甲方或甲方繼承人應(yīng)無(wú)條件積極協(xié)助乙方到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶。過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)全部由乙方負(fù)責(zé)繳納。

第六條物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、電話等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

1、甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日（或____年___月止）。

2、協(xié)議簽定之日后（或___年___月起）由乙方負(fù)責(zé)。

第七條協(xié)議生效當(dāng)日，甲方應(yīng)將購(gòu)買該房產(chǎn)過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證書和購(gòu)房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起，均需遵守本協(xié)議約定，無(wú)論今后房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，甲、乙雙方不得違約。

第九條違約責(zé)任。

如甲方違約：

如乙方違約：

乙方將已支付的購(gòu)房款作為違約金，并無(wú)條件退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料。

第十條本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條甲、乙雙方在履行本協(xié)約中若發(fā)生爭(zhēng)議，可提交沈陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴訟。

第十二條該協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方簽名：

甲方聯(lián)系電話：

甲方身份證號(hào)碼：

______年____月____日。

乙方簽名：

乙方聯(lián)系電話：

乙方身份證號(hào)碼：

______年____月____日。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十

出賣人（甲方）：

買受人（乙方）：

根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條甲乙雙方【未通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間介紹】【通過(guò)上海超原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所公司居間介紹（房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：潘林妹，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號(hào)：）】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)），房地產(chǎn)具體狀況如下：

（二)房地產(chǎn)座落：(部位：3樓）。

（三）房屋建筑面積：平方米，

（五）該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為【國(guó)有】。

（六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備）及裝飾情況見(jiàn)附件二。

（七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系）見(jiàn)附件五。

甲方保證已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)。

第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

價(jià)款為（人民幣）為元，（大寫）：元整。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開(kāi)具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。

第三條甲、乙雙方同意，全款付清騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。

第四條上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第五條本合同生效后，甲、乙雙方在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ刨M(fèi)等其他費(fèi)用，由甲方支付。

第六條乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第1款內(nèi)容辦理。

（一）每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的0.5%的違約金，合同繼續(xù)履行。

（二）乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的`日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款_______%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

第七條甲方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第1款內(nèi)容辦理。(一)每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期已收款0.5%的違約金，合同繼續(xù)履行。

（二)甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書面通知之日起日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按已收款的_______%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。

第八條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

第九條本合同自【甲、乙雙方簽訂】之日起生效。

第十條本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第二項(xiàng)解決。

（一)提交上海仲裁委員會(huì)仲裁；(二）向松江區(qū)人民法院提起訴訟。

第十一條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，中介執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

日期：

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十一

根據(jù)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本房二手房無(wú)房產(chǎn)證買賣合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方購(gòu)買甲方坐落在_______________市__________街__________巷_________號(hào)的房屋__________棟_______間，建筑面積為_(kāi)_____________平方米。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：______________元。

第三條付款時(shí)間與辦法。

1．乙方應(yīng)于________年______月_______日前向甲方付清房產(chǎn)款項(xiàng)(交款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn))。

2．乙方面交給甲方現(xiàn)金______________元；其余______________元均由乙方按甲方提供的匯款地點(diǎn)、收款人匯給甲方。

第四條甲方應(yīng)于________年_______月________日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。

第五條稅費(fèi)分擔(dān)。

1．甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額____________％的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。

2．乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額____________％的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)。

第六條違約責(zé)任。

1．乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____________％的違約金。

2．甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款______________％的違約金。

第七條本房主體。

1．甲方是______________、______________、______________、______________，共__________人，委托代理人____________即甲方代表人。

2．乙方是______________單位，代表人是______________。

第八條本房經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)______________公證處公證。

第九條本房一式______________份，甲方產(chǎn)權(quán)人各一份，乙方一份，______________房產(chǎn)管理局、______________公證處各一份。

甲方：______________乙方：______________。

______年____月____日。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十二

房屋抵押合同是房屋抵押權(quán)人(通常是債權(quán)人)與房屋抵押人(既可以是債務(wù)人，也可以是第三人)簽訂的擔(dān)保性質(zhì)的合同。這里給大家分享一些關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋抵押合同，希望對(duì)大家有所幫助。

抵押人：(以下稱甲方)__________。

住所地：________________電話：________。

法定代表人：______________職務(wù)：________。

甲、乙雙方本著平等互利、誠(chéng)實(shí)信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產(chǎn)抵押事項(xiàng)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定達(dá)成本合同，以資共同遵守：

第一條為了確保甲、乙雙方于____年____月___日已達(dá)成的《合同》(以下簡(jiǎn)稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分并擁有使用權(quán)的位于____市____鎮(zhèn)，面積為_(kāi)____畝的國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱為抵押物)的全部權(quán)利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔(dān)保。該抵押物名稱、數(shù)量和價(jià)值等情況詳見(jiàn)本合同的附件一。

第二條本抵押合同擔(dān)保的范圍為主合同中約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第三條甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨(dú)立于主合同，主合同無(wú)效，不影響本抵押合同的效力。

第四條本合同項(xiàng)下有關(guān)評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第五條在本合同簽訂后日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關(guān)管理部門辦理抵押物的登記手續(xù)。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續(xù)辦妥前，土地使用權(quán)等證明文件可以交由乙方保管。

第六條抵押期間，未經(jīng)乙方的書面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何其他形式處置或轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

第七條甲方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。甲方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)乙方造成的一切損失，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第八條發(fā)生以下情況的，按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定辦理：

(一)甲方違反本合同的第六條;。

(二)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生、可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第九條甲方保證乙方對(duì)主合同約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金的利益有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

第十條處分抵押物的價(jià)款不足清償?shù)模曳接袡?quán)另行追索。

第十一條處分抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，乙方應(yīng)退還甲方。

第十二條甲方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

(一)乙方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;。

(二)甲方在占有抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。

如不履行上述責(zé)任，須賠償乙方因此遭受的損失;。

(三)當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響時(shí)，甲方保證在日內(nèi)以書面形式通知乙方。

第十三條在本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項(xiàng)下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其在合同項(xiàng)下的抵押物。

第十四條抵押權(quán)的撤銷：主合同債務(wù)人已按合同約定的方式和期限清償了債務(wù)或已提前清償了債務(wù)，或甲、乙雙方簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并完成登記后，抵押權(quán)自動(dòng)撤銷。

第十五條出現(xiàn)下列情況之一的，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押物：

(一)主合同約定的主債務(wù)產(chǎn)生后，甲方未依約清償債務(wù)或所延期限已到甲方仍未清償債務(wù)。

(二)甲方被宣告解散或破產(chǎn)。

第十六條違反本協(xié)議的約定，構(gòu)成違約行為。違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對(duì)方一切實(shí)際損失，包括但不限于既得利益、預(yù)期利益和為處理此違約行為而支付的一切費(fèi)用(包括律師費(fèi)用等)。

第十七條本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面的協(xié)議。在未達(dá)成書面的協(xié)議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條雙方在履行本合同時(shí)發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。在雙方協(xié)商后仍未達(dá)成協(xié)議的，任何一方均有權(quán)向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補(bǔ)協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。該補(bǔ)充協(xié)議必須是書面的。

第二十條本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份，均具有同等法律效力。

第二十二條本合同自雙方簽蓋章之日起成立，自在有關(guān)房產(chǎn)管理部門登記之日起生效。

第二十三條本合同附件：

1.抵押物清單。

2.甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開(kāi)戶行、帳號(hào)等。)。

甲方：_____公司(章)。

法定代表人：_________。

或授權(quán)代表(簽)：_____________。

乙方：_________公司(章)。

法定代表人：___________。

或授權(quán)代表(簽)：______________。

______年____月____日。

抵押人(甲方)：

代表人：

抵押權(quán)人(乙方)：

代表人：為確保______年____月____日簽訂的____________(以下稱本合同)的履行，抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房產(chǎn)坐落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號(hào)_____棟_____單元_____層_____戶號(hào)，其房屋建筑面積_______m2，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：______________，土地使用權(quán)證號(hào)：______________。

第二條根據(jù)本合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為_(kāi)__________________;抵押期限為_(kāi)_____，自______年____月_____至_____年____月____止。

第三條利息(年息)______，甲方應(yīng)于每月______日給付乙方，不得拖欠。

第四條在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押房產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。

第五條本合同生效后，甲方如需延長(zhǎng)本合同項(xiàng)下借款期限，或者變更合同其它條款，應(yīng)經(jīng)乙方同意并達(dá)成書面協(xié)議。

第六條出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法處分抵押財(cái)產(chǎn)：

1、本合同約定的還款期限已到，債務(wù)人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。

2、債務(wù)人死亡而無(wú)繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。

3、債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)。

第七條抵押權(quán)的撤銷：本合同債務(wù)人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理注銷抵押登記。

第八條本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第九條違約責(zé)任。

1、按照本合同第四條約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因保管不善，造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)財(cái)產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財(cái)產(chǎn)，或提前收回本合同項(xiàng)下貸款本息。

2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。乙方可視情況要求甲方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀或提前收回本合同項(xiàng)下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬(wàn)分之_______的違約金。

3、甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

4、甲、乙任何一方違反第八條約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤?xiàng)下貸款總額萬(wàn)分之_______的違約金。

5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：

第十條雙方商定的其它事項(xiàng)：

第十一條爭(zhēng)議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第十二條本合同由甲、乙雙方簽字，自簽訂之日起生效。

第十三條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

年月日年月日。

甲方(出借人)。

乙方(借款人)。

乙方因急需資金，現(xiàn)向甲方借款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，共同遵守。

第一條、甲方共計(jì)借給乙方人民幣元整()，借款協(xié)議簽訂后2日內(nèi)支付。

第二條、借款期限自年月日起至年月日止，共計(jì)個(gè)月，利息按。

第三條、乙方為保證到期還款，以自己的房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，房產(chǎn)位于，房產(chǎn)證號(hào)為，土地證為。

第四條、如乙方在借款到期后5日內(nèi)未按合同約定償還借款及本息，除承擔(dān)歸還本金及利息外，還承擔(dān)借款金額10%的違約金。如到期后15日內(nèi)仍不能還款時(shí)，乙方同意甲方有權(quán)處置抵押的房產(chǎn)，房屋作價(jià)元，借款數(shù)額經(jīng)結(jié)算補(bǔ)足差價(jià)后直接抵償給甲方，雙方不再進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，乙方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

第五條、抵押房產(chǎn)如遇拆遷，甲方的權(quán)利在補(bǔ)償款或置換房的范圍內(nèi)按第四條的規(guī)定執(zhí)行。

第六條、房產(chǎn)借款抵押期間，乙方不得將房產(chǎn)出售、贈(zèng)給、轉(zhuǎn)移、再次抵押給他人或以其他方式處分，乙方如違反以上規(guī)定，除承擔(dān)返還本金及利息外，還需承擔(dān)借款金額20%的違約金。

第七條本合同一式兩份，甲、乙方各執(zhí)一份。

第八條本合同自雙方簽字之日起生效，至乙方還清借款時(shí)止。

出借人：

借款人。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十三

：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī)則，除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

后來(lái)乙成為a公司的法定代表人，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告a公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書時(shí)，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與a公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無(wú)效，對(duì)此，a公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還a公司，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告a公司，被告a公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無(wú)效。

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性。

1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性。

把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與a公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，a公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個(gè)出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與a公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力。

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)摹０凑兆⑨屆穹▽W(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

一審民事判決書沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)摹５诙贤倓t中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，別無(wú)其他。可是，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。

3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。

方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的'戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)。可見(jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

《售房合同書》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的b號(hào)房屋，被告a公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告a公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因，在中國(guó)，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過(guò)，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告a公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭(zhēng)b號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

售房合同消滅，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見(jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)。〔5〕這種意見(jiàn)值得重視。

在筆者看來(lái)，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還。就是說(shuō)，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告a公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買此類房屋的機(jī)會(huì)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

可見(jiàn)，b號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則，即使丙有過(guò)失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

由此可見(jiàn)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

（六）余論。

1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

其實(shí)，因被告a公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會(huì)，若再買到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購(gòu)買b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告a公司要少賠乃至不賠。

從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī)。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)。

從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住b號(hào)房的規(guī)定分析，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn)，理由在于，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù)，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。

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無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十四

賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

姓名：____(身份證號(hào)碼)：_______________。

買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

姓名：____(身份證號(hào)碼)：_______________。

根據(jù)《xxx合同法》、《xxx城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有住房，以資共同信守執(zhí)行：

第一條:房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于__________________;位于__棟，第__層，__房，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)______，房屋狀況____，房產(chǎn)證登記面積_____平方米，房屋權(quán)屬證書號(hào)為_(kāi)_______。

第二條:房?jī)r(jià)款與費(fèi)用：

甲乙雙方自愿協(xié)商約定：以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米____元，該房屋售價(jià)款總金額為【人民幣】_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整，小寫___元，【房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn)，如發(fā)證面積與本合同面積有誤差，本合同約定的成交價(jià)格不變。

】此房?jī)r(jià)為凈收價(jià)，甲方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

第三條：付款方式：

1：a.甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整，小寫______元。

b.買賣雙方把相關(guān)資料【賣方的：房產(chǎn)證/夫妻身份證/戶口本/結(jié)婚證復(fù)印件，買方的：身份證/戶口本/婚姻證明/收入證明復(fù)印件】交___銀行，去辦理相關(guān)資料【銀行看原件收復(fù)印件】。

c.銀行預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后。

d.甲方開(kāi)始辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù)。

e.剩余房款人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整，小寫______元整申請(qǐng)銀行按揭，“若乙方改變貸款額度或貸款不足，乙方須于取得該房屋《收件收據(jù)》當(dāng)日，以現(xiàn)金方式支付完畢除貸款額之外的所有房款”【如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在房屋過(guò)戶手續(xù)辦理之前將差額一并支付清給甲方_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整，小寫______元。】并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2：__日內(nèi)乙方保證銀行按揭貸款銀行放款付清給甲方。

3:甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整給甲方，小寫______元。

__日內(nèi)在房屋過(guò)戶辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之前乙方付清全額房款給甲方人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整，小寫______元。

第四條：辦理【兩證】的過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用分擔(dān):。

甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶兩證手續(xù)所需繳納的過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)、經(jīng)雙方協(xié)商，交易所有過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)【保險(xiǎn)費(fèi)-公證費(fèi)-抵押費(fèi)-權(quán)證資料費(fèi)-貸款服務(wù)費(fèi)-登記費(fèi)-交易評(píng)估費(fèi)-交易手續(xù)費(fèi)-交易印花稅-契稅-營(yíng)業(yè)稅】等相關(guān)費(fèi)用由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)一切由______方承擔(dān)。

第五條：關(guān)于返還定金：

1：甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款甲方收取的定金，在甲方收到全額房款【首付款，銀行按揭貸款】之日起____天內(nèi)將定金不計(jì)息退還給乙方。

2：甲乙雙方同意以一次性付款方式付款甲方收取的定金，進(jìn)入交易程序后即轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。

第六條：甲方應(yīng)于收到乙方全額房款【首付款，銀行按揭貸款】之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。

第七條：違約責(zé)任。

1：甲、乙雙方合同簽定后，乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，由乙方按照逾期金額的20%支付違約金給甲方，逾期達(dá)一個(gè)星期【7天】以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方應(yīng)書面通知乙方，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)和其它一切費(fèi)用，由乙方按照購(gòu)房總價(jià)的10%支付違約金給甲方，同時(shí)乙方需將產(chǎn)權(quán)證.土地證返還到甲方名下，返還時(shí)的所有費(fèi)用由乙方支付。

甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付的部分房款不記利息返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。

2：甲方未按本合同第六條。

規(guī)定將房屋及時(shí)交付給乙方使用，每逾期一日，由甲方按照購(gòu)房總價(jià)的10%支付違約金給乙方。

第八條：合同生效時(shí)間：

乙方向甲方付清該房屋售價(jià)總金額【人民幣】_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整，小寫___元之日。

第九條：關(guān)于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的約定：

甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)。

第十條：簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更。

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。

房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、有線等費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

由此引發(fā)的糾紛由甲方自行處理，于乙方無(wú)關(guān)。

第十一條：本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴。

第十三條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。

均具有同等效力。

第十四條：本合同主體：

1:甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2:乙方是____________共______人，代表人是____________。

第十五條：本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)________________公證處公證。

第十六條：本合同一式______份。

甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,岳陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心一份、______________公證處各一份。

第十七條：本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十八條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十九條：雙方約定的其他事項(xiàng)：

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十五

一、甲方自愿將其村證房位于＿＿＿＿市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整（________元）的價(jià)款出售給乙方。（備注：）。

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于----年-----月---日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)1個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣----_元。2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的.損失賠償金。3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。5、如因規(guī)劃部門導(dǎo)致房屋使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，涉及拆遷補(bǔ)償以甲方名義實(shí)施，補(bǔ)償款為乙方所有。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定。

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十六

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人依法享有并行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商）因其原因未在法定或約定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書，使買受人不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)其取得物權(quán)的合同目的，而且使雙方物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。近年來(lái)，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約金責(zé)任，彌補(bǔ)了目前相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的不足，對(duì)審判實(shí)踐具有重大的指導(dǎo)意義。本文擬就司法解釋施行后關(guān)于逾期辦證存在的爭(zhēng)議問(wèn)題作一簡(jiǎn)略探討。

關(guān)于開(kāi)發(fā)商辦證義務(wù)，該問(wèn)題涉及實(shí)務(wù)性內(nèi)容較廣，因此審判實(shí)踐中存在較多不同意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法規(guī)、規(guī)章，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書辦理完畢。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，在法律規(guī)定情形下，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)，如買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開(kāi)發(fā)商可以抗辯免責(zé)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認(rèn)定。

我們認(rèn)為，第三種意見(jiàn)是正確的。理由是：1.根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定，買受人與開(kāi)發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡(jiǎn)單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無(wú)必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。實(shí)務(wù)中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務(wù)。權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買受人分別辦理。初始登記主要系由開(kāi)發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測(cè)繪資料等證明文件，在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測(cè)繪圖紙等）的，開(kāi)發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。2.當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項(xiàng)規(guī)定資料（共約計(jì)13件）備齊交給權(quán)屬登記部門進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無(wú)特別約定時(shí)，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。3.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開(kāi)發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買受人主動(dòng)辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。

如一預(yù)售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交付該商品房之日起60日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件。法院最終認(rèn)定，根據(jù)雙方合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)在交房起60日內(nèi)備齊資料（包括買受人個(gè)人申辦產(chǎn)權(quán)資料）向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商以其已提交應(yīng)當(dāng)提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨(dú)向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)為由主張免責(zé)不成立，故終審判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任至備齊資料，為買受人向權(quán)屬登記部門辦理權(quán)屬登記之日止，另判決如買受人超過(guò)開(kāi)發(fā)商通知期限逾期不繳納相應(yīng)證件的，開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)相應(yīng)辦證義務(wù)。該判例就是關(guān)于辦證義務(wù)的合同特別約定情形。

二、對(duì)“出賣人的原因”的理解。

審判實(shí)踐中對(duì)《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見(jiàn)認(rèn)為，“出賣人的原因”即開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過(guò)錯(cuò)原則，開(kāi)發(fā)商具有過(guò)錯(cuò)才承擔(dān)違約責(zé)任。還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)定“出賣人的原因”不宜簡(jiǎn)單以開(kāi)發(fā)商是否具有過(guò)錯(cuò)作為判斷依據(jù)，它是一個(gè)較為復(fù)雜的問(wèn)題，只要開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開(kāi)發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見(jiàn)。根據(jù)《解釋》、合同法相應(yīng)規(guī)定及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣人原因，即開(kāi)發(fā)商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長(zhǎng)期相對(duì)不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測(cè)繪問(wèn)題，1991年1月1日城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測(cè)繪的'管理制度”，9月1日廈門權(quán)屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進(jìn)行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關(guān)測(cè)繪工作。之后，6月1日商品房銷售管理辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)完成的辦證測(cè)繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺(tái)前實(shí)屬行政主管部門的一項(xiàng)具體行政行為，審理時(shí)如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故我們認(rèn)為，因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開(kāi)發(fā)商。

2.不可抗力原因。審判實(shí)踐中對(duì)不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開(kāi)發(fā)商所能預(yù)見(jiàn)、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_(kāi)發(fā)商履約已造成實(shí)質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

3.買受人原因。當(dāng)買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時(shí)，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時(shí)履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

三、違約責(zé)任訴訟時(shí)效問(wèn)題。

《解釋》第十八條規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。違約金從開(kāi)發(fā)商在合同約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時(shí)效問(wèn)題，我們認(rèn)為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日起計(jì)算。理由是：1.在買受人取得權(quán)屬證書前，買受人并未取得房屋物權(quán)，認(rèn)為買受人不享有物權(quán)而不適用訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。買受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的請(qǐng)求權(quán)，可適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。2.根據(jù)司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期辦證應(yīng)支付相應(yīng)違約金，在合同沒(méi)有約定或損失難于確定時(shí)，按已付購(gòu)房款數(shù)額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息支付相應(yīng)違約金。因此，違約金訴求是買受人基于雙方合同所產(chǎn)生的一項(xiàng)要求開(kāi)發(fā)商相應(yīng)支付義務(wù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日，買受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開(kāi)發(fā)商違約之日起算。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十七

根據(jù)《_____》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的原則上，就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議書條款：

甲方：__________________。

乙方：__________________。

一、甲方同意出售甲方所有的位于__________________________________________的房產(chǎn)給乙方。該房屋戶型為_(kāi)_________________，建筑面積________________平方米，房屋用途為住房，權(quán)屬為私產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)_______________________________________。未曾裝修。

三、房屋交付：

在甲乙雙方在場(chǎng)的情況下，甲方對(duì)該房屋以下項(xiàng)目進(jìn)行交接：

2、由甲方向乙方說(shuō)明可以正常使用的設(shè)備的基本情況、使用方法及注意事項(xiàng)。

3、對(duì)水、電、暖、煤氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)線路的走線情況、接口位置及計(jì)量?jī)x表的位置、使用方法等進(jìn)行詳細(xì)交接。

四、甲方須提供該房集資建房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人__________________與共有權(quán)人__________________身份證并提供復(fù)印件各壹份。

五、甲方承諾保證：甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓前無(wú)其他拖欠費(fèi)用及法律上的障礙，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力無(wú)瑕疵。甲方保證其配偶、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對(duì)該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān)。

六、付款方式分為三次付清：

首付款：乙方提交材料時(shí)將首付款__________________元人民幣（大寫__________________元人民幣支付給甲方。

余款：于________年________月________日支付甲方__________________元人民幣（大寫__________________元人民幣支付給甲方。

注：甲方應(yīng)在收到最后一筆款項(xiàng)前交清一切因甲方產(chǎn)生的費(fèi)用。乙方自交納購(gòu)房首付款之日起，就享有該房屋使用權(quán)、居住權(quán)。

七、由于現(xiàn)實(shí)原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方對(duì)此情況了解且自愿購(gòu)買該房，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下，由開(kāi)發(fā)商__________________為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)甲方應(yīng)直接以乙方名義報(bào)送相關(guān)資料，甲方負(fù)責(zé)配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)，若仍需甲方到場(chǎng)配合辦理，甲方必須在限定時(shí)間范圍內(nèi)到場(chǎng)配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，房地產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。

八、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方，但實(shí)際所有權(quán)歸乙方，房產(chǎn)證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過(guò)戶的第一個(gè)月內(nèi)或乙方要求過(guò)戶的第一時(shí)間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過(guò)戶所需購(gòu)房稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

九、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓，不得以任何形式或借口將房地產(chǎn)權(quán)證寫成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。

十、違約責(zé)任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，即：

1、房款違約金為總房款的30％。（甲乙雙方均適用）。

2、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。

十二、本合同按照《_____》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。

十三、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

十四、本“房屋買賣協(xié)議書”永久有效。

十五、本協(xié)議全文共四頁(yè)，為四頁(yè)紙正面打印。

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同（匯總18篇）篇十八

甲方：

乙方：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在，建筑面積平方米，土地面積平方米，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)，土地產(chǎn)權(quán)證號(hào).房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)同時(shí)交給乙方。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫;即人民幣小寫.

三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金大寫，即小寫.

四、乙方支付定金之日起個(gè)月內(nèi)，向甲方支付全款。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。

六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由方承擔(dān)。

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

八、甲方應(yīng)在日內(nèi)將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，產(chǎn)權(quán)糾紛、無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，如有糾紛甲方負(fù)全部責(zé)任。

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或未按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对P金，逾期日視為毀約。

十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件。

十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

十二、附加條款：

甲方：身份證號(hào)：

住址：電話：

乙方：身份證號(hào)：

住址：電話：