房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。以下是小編為大家整理的一些房地產(chǎn)投資方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶈l(fā)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇一
工作周期選擇:基本貫穿整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程,派單量最大的時(shí)間應(yīng)選在蓄客期和強(qiáng)銷(xiāo)期。拓客人員選擇:根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際人員和項(xiàng)目體量安排,一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇:項(xiàng)目周邊和全市重點(diǎn)的繁華區(qū)域,人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)。工作目的:廣泛傳遞項(xiàng)目信息和有效收集客戶(hù)信息。
工作安排:
1、制定一個(gè)完整的拓客計(jì)劃。
3、安排拓客周期和時(shí)間節(jié)點(diǎn),選擇節(jié)假日及周末,以及平日里商圈人流量較大的時(shí)段。
4、對(duì)拓客商圈進(jìn)行選取與劃分,并事先進(jìn)行踩點(diǎn)和繪制拓客地圖。
5、拓客人員執(zhí)行拓客計(jì)劃,在商圈進(jìn)行大范圍派單,并竭力留取客戶(hù)信息。
6、統(tǒng)計(jì)每日派單量和留電量,并進(jìn)行拓客人員工作心得和拓客技巧分享,提高團(tuán)隊(duì)士氣審核標(biāo)準(zhǔn):工作審核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)派單量和有效留電量而定,要求每人每日合理派發(fā)單頁(yè)的量應(yīng)達(dá)到200-300張,有效留電量至少達(dá)到20-40組。根據(jù)項(xiàng)目體量、檔次和推廣力度不同,派發(fā)量和有效留點(diǎn)量?jī)身?xiàng)數(shù)據(jù)可以根據(jù)項(xiàng)目自身情況做適當(dāng)調(diào)整。
工作周期選擇:蓄客期和強(qiáng)銷(xiāo)期。
拓客人員選擇:以銷(xiāo)售員和小蜜蜂為主。
拓客范圍選擇:項(xiàng)目周邊各大主干道及路口,目標(biāo)客戶(hù)工作區(qū)域的上下班公交站點(diǎn)和沿途必經(jīng)之路,以及去往日常生活中主要消費(fèi)場(chǎng)所的沿途(如超市、菜場(chǎng)、餐館等)。
工作目的:向主力目標(biāo)客群進(jìn)行項(xiàng)目信息傳遞,捕捉意向客戶(hù)。
工作安排:
1、確定項(xiàng)目主力目標(biāo)客群,分析客群相關(guān)信息點(diǎn)。
4、定期對(duì)工作成效進(jìn)行匯總,分析各廣告宣傳及人員派單等的效果,繼而改進(jìn)。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
1、宣傳覆蓋范圍廣,信息點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播到達(dá)率高。
2、對(duì)真正有購(gòu)買(mǎi)意向的準(zhǔn)客戶(hù)說(shuō)服力很強(qiáng)。
拓客人員選擇:以銷(xiāo)售員和小蜜蜂為主,可配備一名拓客主管。
拓客范圍選擇:項(xiàng)目所在區(qū)域板塊內(nèi)的人員穩(wěn)定聚集社區(qū)。
工作目的:擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度,挖掘周邊潛在地緣性客戶(hù)。
工作安排:
1、將項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人員穩(wěn)定聚集社區(qū)進(jìn)行劃分。
2、安排相關(guān)拓客人員攜帶相關(guān)道具進(jìn)行有計(jì)劃的掃樓和掃街。
3、在社區(qū)居民聚集區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目海報(bào)和廣告的張貼,并設(shè)立固定咨詢(xún)點(diǎn)。
4、在社區(qū)內(nèi)部可安排一定的固定或流動(dòng)拓客人員進(jìn)行客戶(hù)挖掘和維護(hù)。
5、若條件允許,可開(kāi)通社區(qū)看房專(zhuān)車(chē),定期接待客戶(hù)看房。
審核標(biāo)準(zhǔn):每組每天至少完成兩個(gè)社區(qū)的覆蓋工作,可根據(jù)社區(qū)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)增加招式特點(diǎn):
1、在一定區(qū)域內(nèi)覆蓋范圍廣,覆蓋面不做過(guò)細(xì)分析,以基本全覆蓋為主;
2、信息在相對(duì)的區(qū)域內(nèi)做到全面接觸;
3、覆蓋目標(biāo)客源數(shù)量較大,精確性差,以量換質(zhì),用時(shí)間培養(yǎng)客戶(hù)。
適用項(xiàng)目:高端、中高端、中端。
工作時(shí)間選擇:蓄客期和強(qiáng)銷(xiāo)期。
工作人員選擇:精英銷(xiāo)售員。
工作地點(diǎn)選擇:大型展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。
工作目的:通過(guò)展會(huì)向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目情況,并現(xiàn)場(chǎng)拉客。
工作安排:
1、事先與展會(huì)組織方聯(lián)系,爭(zhēng)取有利展位(如果在房展會(huì)上,位置選擇避免與優(yōu)于自身的項(xiàng)目相鄰;如果展會(huì)為車(chē)展或者珠寶類(lèi)展覽則選擇明顯位置,此類(lèi)展會(huì)更加適合高端和中高端的項(xiàng)目參加)。
2、制定出眾的形象設(shè)計(jì),在展會(huì)上區(qū)別于其他同類(lèi)型項(xiàng)目。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
適用項(xiàng)目:主要針對(duì)中高端項(xiàng)目和投資型項(xiàng)目。
工作周期選擇:以蓄客期為主。
工作安排:
1、分析各加油站的到客情況,盡量選擇到客率高的加油站進(jìn)行合作。
3、準(zhǔn)備好各項(xiàng)物料,包括夾報(bào)和小禮品等,定期對(duì)合作的加油站進(jìn)行物料補(bǔ)充。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
的人群,也是構(gòu)成項(xiàng)目消費(fèi)的主體,
2、通過(guò)加油站派送宣傳品,就很容易鎖定這部分高端人群,把產(chǎn)品信息迅速傳達(dá)給高端客戶(hù),中間沒(méi)有任何停留,沒(méi)有任何中間環(huán)節(jié),迅速而有效。
3、直接鎖定有消費(fèi)能力的客戶(hù),廣告浪費(fèi)少,節(jié)省費(fèi)用,有效性高;
4、由加油員一對(duì)一派送,中間不停留,迅速到達(dá)目標(biāo)客戶(hù)手中;
適用項(xiàng)目:所有項(xiàng)目類(lèi)型均可。
工作周期選擇:蓄客期及強(qiáng)銷(xiāo)期。
拓客人員選擇:以銷(xiāo)售和小蜜蜂為主,配備一名拓客主管。
工作目的:廣泛傳遞項(xiàng)目信息,挖掘和收集客戶(hù)信息。
工作安排:
1、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇相應(yīng)的百貨商場(chǎng)或賣(mài)場(chǎng),并聯(lián)系場(chǎng)地以及相關(guān)道具的安排。
2、制定巡展順序和時(shí)間表,按照節(jié)奏展開(kāi)。
4、若條件允許,最好在每個(gè)展點(diǎn)安排看房班車(chē),能夠及時(shí)有效的接送意向客戶(hù)看房審核標(biāo)準(zhǔn):依據(jù)不同賣(mài)場(chǎng)的自身客流情況,制定每日項(xiàng)目單頁(yè)的派發(fā)量和留點(diǎn)量招式特點(diǎn):
1、增加了項(xiàng)目的接待處,擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響和客源的積累。
2、巡展地點(diǎn)進(jìn)而時(shí)間可靈活控制。
3、對(duì)巡展地點(diǎn)的選擇更具針對(duì)性,如高端項(xiàng)目則選擇高端商業(yè)場(chǎng)所。
工作時(shí)間選擇:項(xiàng)目的蓄客期和尾盤(pán)階段。
拓客人員選擇:經(jīng)理級(jí)以上或有特殊關(guān)系的業(yè)務(wù)員。
拓客范圍選擇:項(xiàng)目周邊的學(xué)校、醫(yī)院、工廠園區(qū)等各種企事業(yè)單位。
工作目的:通過(guò)與企業(yè)談團(tuán)購(gòu),以略低的價(jià)格換取項(xiàng)目的快速去化。
工作安排方式:
2、與相關(guān)企業(yè)接觸,了解企業(yè)欲團(tuán)購(gòu)的數(shù)量信息與可接受的價(jià)格范圍。
3、分析決定此企業(yè)是否適合團(tuán)購(gòu)本項(xiàng)目。
4、在得到相關(guān)準(zhǔn)確信息的情況下,與甲方聯(lián)系取得甲方的同意和認(rèn)可。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
1、存在一定機(jī)會(huì)在短期內(nèi)成交大量客戶(hù),對(duì)于快速去化項(xiàng)目有很好的幫助。
2、甲方需要舍棄一定的利潤(rùn),且團(tuán)購(gòu)價(jià)格的.交涉與協(xié)調(diào)存在一定的難度。
適用項(xiàng)目:普通及中高檔住宅項(xiàng)目。
工作周期選擇:營(yíng)銷(xiāo)全程。
拓客人員選擇:以市場(chǎng)部人員及銷(xiāo)售員為主。
拓客范圍選擇:項(xiàng)目同區(qū)域內(nèi)拆遷小區(qū),其它區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)拆遷小區(qū)。
工作目的:傳遞項(xiàng)目信息,鎖定拆遷客戶(hù)。
工作安排:
1、事先搜查項(xiàng)目周邊剛拆遷和待拆遷的區(qū)域。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
1、拓客對(duì)象相對(duì)較集中,客戶(hù)訴求點(diǎn)也相對(duì)統(tǒng)一,比較容易達(dá)成團(tuán)購(gòu)意向;
2、極易形成口碑傳播。
拓客人員選擇:以銷(xiāo)售員和小蜜蜂為主。
工作安排:
1、收集整理規(guī)定區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)的資料,選取目標(biāo)市場(chǎng),并作詳細(xì)的調(diào)研了解。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
1、人群劃分容易,尋找難度小;
2、信息到達(dá)率相對(duì)較高;
3、商戶(hù)聯(lián)系方式等資料收集相對(duì)容易;
4、容易形成擊破一點(diǎn),打到一片的效果。
5、可形成針對(duì)性的拓客說(shuō)辭。
適用項(xiàng)目:高端、中高端、中端及中端以下。
工作周期選擇:項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)全程。
拓客人員選擇:以2人為一組進(jìn)行拜訪,組數(shù)由項(xiàng)目情況而定。
工作目的:通過(guò)針對(duì)性的客源方向挖掘項(xiàng)目的意向客戶(hù)。
工作安排:
1、針對(duì)項(xiàng)目情況,確定項(xiàng)目周邊潛在客戶(hù)所在的各個(gè)企事業(yè)單位、商務(wù)辦公區(qū)域等。
招式特點(diǎn):
1、尋找項(xiàng)目潛在客戶(hù)更具針對(duì)性,能夠更深層的獲得客戶(hù)信息與意向程度。
2、在陌拜過(guò)程中難度較大,容易碰壁,對(duì)拓客人員有一定的能力要求。
適用項(xiàng)目:適合所有的項(xiàng)目,高端住宅類(lèi)項(xiàng)目、投資類(lèi)項(xiàng)目效果會(huì)更好。
工作周期選擇:營(yíng)銷(xiāo)全程。
拓客人員選擇:以銷(xiāo)售員為主。
工作目的:針對(duì)性的截殺項(xiàng)目周邊競(jìng)品的客戶(hù)。
工作安排:
1、詳細(xì)分析區(qū)域市場(chǎng)整體情況,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的剖析來(lái)確定項(xiàng)目周邊的主力競(jìng)品。
2、詳細(xì)了解競(jìng)品項(xiàng)目近期銷(xiāo)售情況,以及與待推廣項(xiàng)目比較的優(yōu)劣勢(shì)。
3、在短時(shí)間內(nèi)弄清客戶(hù)的主要訴求,抓住客戶(hù)的訴求介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。
4、團(tuán)隊(duì)配合將項(xiàng)目盡量帶至項(xiàng)目案場(chǎng)實(shí)地講解。
審核標(biāo)準(zhǔn):無(wú)。
招式特點(diǎn):
1、所攔截客戶(hù)意向性高。
適用項(xiàng)目:適合所有項(xiàng)目,尤其是高端項(xiàng)目。
工作周期選擇:營(yíng)銷(xiāo)全程。
工作人員選擇:以策劃為主。
工作目的:通過(guò)與其它商家進(jìn)行聯(lián)動(dòng),達(dá)到資源共享、互利互益的目的。
工作安排:
主要分為兩種拓客形式。
一、召集類(lèi)活動(dòng)的資源收集拓客。
某些商品的發(fā)布會(huì)、某些產(chǎn)品的推介會(huì)、各種圈層展覽會(huì)等;
此類(lèi)活動(dòng)開(kāi)始前無(wú)法確定客戶(hù)資料,活動(dòng)后有資料整理,拓客可收集此類(lèi)客源資料。
二、有詳細(xì)人員資料的團(tuán)體資料收集拓客。
各種協(xié)會(huì)、組織的人員的詳細(xì)資料收集,拓客。
具體辦法:收集客源資料,陌拜或利用互動(dòng)的活動(dòng)接觸客戶(hù)并促進(jìn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生意向。招式特點(diǎn):
1、部分目標(biāo)客戶(hù)與項(xiàng)目產(chǎn)品的匹配度高;
2、與部分目標(biāo)客戶(hù)的溝通見(jiàn)面相對(duì)容易;
3、客源資料的收集比較容易;
4、可形成針對(duì)性的說(shuō)辭。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇二
即將要進(jìn)入到六月份了,作為一名銷(xiāo)售,我也是要對(duì)于自己的工作去做好一個(gè)計(jì)劃,讓自己一個(gè)月的銷(xiāo)售工作是有規(guī)劃的,清楚自己主要要做些什么,同時(shí)也是更好的去把業(yè)績(jī)目標(biāo)給完成。
六月最主要也是去完成業(yè)績(jī)的目標(biāo),而想要完成,也是自己必須要熟悉自己要銷(xiāo)售的房子情況,清楚客戶(hù)的一個(gè)需求,同時(shí)也是要靈活點(diǎn)的去運(yùn)用銷(xiāo)售的技巧,而六月份的工作目標(biāo)雖然并不是特別的大,但是由于上半年的工作目標(biāo)并沒(méi)有完成,所以累積下來(lái),其實(shí)想要完成的話,六月份也是要更加的努力,去超額完成,把之前落下的彌補(bǔ)上來(lái),并且之前積累的一些潛在客戶(hù)也是要多去聯(lián)系,多去溝通,爭(zhēng)取變成自己的客戶(hù),達(dá)成目標(biāo)。工作之中,我也是要繼續(xù)的努力,以前沒(méi)做好的一些事情爭(zhēng)取在六月做好,而六月也是上半年工作結(jié)尾的一個(gè)月,想要半年的工作做得漂亮,那么這個(gè)尾也是要去收好,同時(shí)也是需要積極的去開(kāi)拓新的客戶(hù),我們房地產(chǎn)的銷(xiāo)售,必須要持續(xù)的,有目的性的去做,讓更多的人了解我們的房子,清楚我們的優(yōu)勢(shì)。
六月是一個(gè)年中的月份,不但是要去總結(jié)上半年的工作,同時(shí)也是要為下半年的銷(xiāo)售工作去做好一個(gè)準(zhǔn)備,所以這個(gè)月也是非常的重要,好多的事情要做好,有一定的壓力,但是既然做銷(xiāo)售,壓力并不可怕,變成動(dòng)力去努力的完成,而且下半年也是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)旺季,上半年也是受到疫情的影響,也是行情沒(méi)有那么的好了,不過(guò)經(jīng)過(guò)努力我想,下半年還是完全有機(jī)會(huì)做出一個(gè)逆襲的,畢竟疫情也是快要過(guò)去了,而且大家對(duì)于擁有自己的一套房子其實(shí)也是有想法的,只是之前還在觀望,而這個(gè)月也是要把下半年工作的計(jì)劃去做好,對(duì)于上半年沒(méi)做好的地方,要去提升,要去改變。
銷(xiāo)售的工作是會(huì)隨著實(shí)際的情況不斷去改變的,大的計(jì)劃也是做好銷(xiāo)售的工作,同時(shí)做好計(jì)劃和總結(jié)的工作,而細(xì)節(jié)方面也是要根據(jù)實(shí)際的一個(gè)情況去調(diào)整,去完善,同時(shí)把每一天的工作都做好了,把目標(biāo)細(xì)化下去,我想六月份的工作也是會(huì)順利的去做好的,同時(shí)我也是要繼續(xù)的去學(xué)習(xí),去提升,讓自己對(duì)于銷(xiāo)售有更多的理解,工作里頭也是只有不斷的去優(yōu)化,自己的效率才能有更多的提升,同時(shí)也是可以更好的去完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇三
成熟優(yōu)質(zhì)房源,直擊價(jià)格底線!
絕版加推,臻品不再
(1)開(kāi)發(fā)商力度空前的清盤(pán)優(yōu)惠策略(開(kāi)發(fā)商制定);
(2)活動(dòng)時(shí)間:二個(gè)月(月日—。
活動(dòng)期內(nèi)只投放嘉魚(yú)電視臺(tái)廣告
(1)體現(xiàn)唯一性,電視臺(tái)清盤(pán)活動(dòng)每期只推一家;
(2)電視臺(tái)前期墊資全方位立體式廣告投放;
(3)開(kāi)發(fā)商預(yù)付宣傳費(fèi)押金2萬(wàn)元;
(5)活動(dòng)期內(nèi)樓盤(pán)無(wú)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)電視臺(tái)不收取任何宣傳費(fèi),并退還宣傳費(fèi)押金2萬(wàn)元。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇四
對(duì)外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實(shí)力。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會(huì)知名度與品牌美譽(yù)度,體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì):公司的`雄厚實(shí)力財(cái)力、“xx第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶(hù)型設(shè)計(jì),展示公司美好發(fā)展前景,促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),樹(shù)立xx房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象,并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)的關(guān)系。
1、開(kāi)盤(pán)時(shí)間:20xx年x月x日(暫預(yù)定)
2、活動(dòng)地點(diǎn):xx房產(chǎn)有限公司
3、剪彩嘉賓:貴公司確定
4、擬邀媒體:xx電視臺(tái)、xx廣告公司
5、活動(dòng)方案
(一)前期準(zhǔn)備
1、到場(chǎng)嘉賓
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶(hù)、各媒體
2、購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品,由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤(pán)和鮮花
4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備
提前印好請(qǐng)柬,非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前xx天寄出,本市提前x天發(fā)出,并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。(請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。)
5、其他準(zhǔn)備工作
提前x天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前x天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
(二)開(kāi)盤(pán)前廣告發(fā)布
在《xx廣告》發(fā)布整版開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)平面廣告,于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。
(三)開(kāi)盤(pán)之日媒體報(bào)道
開(kāi)盤(pán)當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開(kāi)盤(pán)慶典。
6、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)
現(xiàn)場(chǎng)布置
售樓大廳:廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況,頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢(xún)服務(wù)臺(tái),正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶(hù)型的寫(xiě)真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫(huà)面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤(pán)簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位,給客戶(hù)帶來(lái)溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
會(huì)場(chǎng)布置:會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn),按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心,配合媒體廣告宣傳,營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。
主席臺(tái)區(qū):也就是剪彩區(qū),設(shè)在公司或樓盤(pán)門(mén)口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái),右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),臺(tái)面鋪有紅色地毯,臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉賓區(qū):可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇五
全員營(yíng)銷(xiāo)是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段,以推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性,取得更好的.經(jīng)濟(jì)效益,倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè),營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,拼搏進(jìn)取,人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
公司成立全員營(yíng)銷(xiāo)管理小組,具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。
組 長(zhǎng):廖清萍
副組長(zhǎng):陳永紅
組 員:史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
具體分工:
1、廖x:對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)工作全盤(pán)負(fù)責(zé),聯(lián)系方式:15xx;
2、陳x紅:主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理,每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式:1xx5。
3、史x:配合陳x做好全員營(yíng)銷(xiāo)工作,并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行日?qǐng)?bào),及相關(guān)文字記錄和資料整理工作,聯(lián)系方式1x。
4、肖湘暉:主要對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí),按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷(xiāo)售提成工作,保證全員營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行,聯(lián)系方式:1xx。
5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人:郭x(南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人)1xx6、x艷139xx8(金橋茗苑銷(xiāo)售人員)、金x艷136x8(金橋現(xiàn)代城銷(xiāo)售人員)、陶xxx學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人):主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)反應(yīng),提出合理化建議,并保障全員營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施。
6、姜x:主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng),至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況,聯(lián)系方式:1x33。
三、實(shí)施辦法
3、適用范圍:公司所有員工;
四、銷(xiāo)售流程
2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦,介紹給業(yè)務(wù)人員即可,業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)登記工作,并進(jìn)行相關(guān)談判工作,如果確認(rèn)交易,方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。
3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款(定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等);負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作,并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。
5、如需按揭貸款的客戶(hù),由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
6、業(yè)務(wù)人員需與客戶(hù)作好溝通,向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
五、銷(xiāo)售提成
1、按照公司規(guī)定:
(1)住宅:提成比率為3‰,客戶(hù)成交后,公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
(2)商鋪提成比率為3‰,客戶(hù)成交后,公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
2、尾盤(pán)銷(xiāo)售:住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定,公司員工除業(yè)務(wù)員外,其他員工介紹客戶(hù)成交后,并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后,員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
3、銷(xiāo)售工作完畢,當(dāng)月房款到帳,當(dāng)月上報(bào)提成審批,經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
以上情況:客戶(hù)必須是在銷(xiāo)售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成,有信息記錄的不計(jì)提成,(也就是前期到售房部咨詢(xún)過(guò)的客戶(hù)并且做過(guò)登記的不計(jì)提成)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇六
尾盤(pán)一般分為兩種,一種是朝向、采光、樓層、戶(hù)型較差的,主要是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前期沒(méi)有進(jìn)行很好的銷(xiāo)售控制、制定合理的價(jià)差,銷(xiāo)售人員或代理公司為追求業(yè)績(jī),銷(xiāo)售中不管不顧只一味推薦客戶(hù)容易接受的好戶(hù)型,對(duì)一些朝向偏差、戶(hù)型偏大的單位沒(méi)有進(jìn)行很好的引導(dǎo),致使這部分單位被冠上尾盤(pán)的稱(chēng)謂。用一些專(zhuān)業(yè)人士的話來(lái)說(shuō),這種尾盤(pán)除了降價(jià),沒(méi)有更多的辦法。
根據(jù)xxx的民意調(diào)查反映出,目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)尾盤(pán)沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí),甚至還存在一定的排斥心理,常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆,覺(jué)得尾盤(pán)就是非常不好的房子。除了各種自身?xiàng)l件有限以外,其實(shí)尾盤(pán)具有兩大特點(diǎn);一是絕對(duì)的現(xiàn)樓。買(mǎi)家可以直接看到現(xiàn)房,實(shí)地品評(píng)房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、生活配套是否便利等,不必存在像期房那樣的擔(dān)憂。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時(shí)省力。經(jīng)過(guò)前期的入住,實(shí)際生活中的物業(yè)管理問(wèn)題、發(fā)展商與配套部門(mén)之間是否具有良好的合作關(guān)系、樓房質(zhì)量等問(wèn)題都可以提早知道。之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為,尾盤(pán)是別人挑剩下的,是戶(hù)型朝向不佳、設(shè)計(jì)落伍、布局不合理的房子,其原因:一是開(kāi)發(fā)商不愿再出資作宣傳,消費(fèi)者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別;二是開(kāi)發(fā)商選擇中介公司代理時(shí),一級(jí)代理公司大多只考慮代理新盤(pán),尾盤(pán)自然不在他們的注意范圍之內(nèi)。多數(shù)的尾盤(pán)就被分散給小型代理公司或是任其空置,這些小型的代理公司接手后,本著賣(mài)一套收一套錢(qián)的心態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售,沒(méi)有從根本上正視和去尋找解決尾盤(pán)的方法,更沒(méi)有去引導(dǎo)消費(fèi)者正確看待尾盤(pán)。這種做法的結(jié)果就是事實(shí)上尾盤(pán)并不被市場(chǎng)真正消化。
所以尾盤(pán)的問(wèn)題并不完全在項(xiàng)目本身,更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤(pán)的信息來(lái)源匱乏,致使不能正確認(rèn)識(shí)尾盤(pán)。xxx通過(guò)對(duì)尾盤(pán)市場(chǎng)的反復(fù)研究,決定對(duì)尾房信息進(jìn)行整合利用,為尾盤(pán)提供一個(gè)健全的信息發(fā)布渠道,使消費(fèi)者能及時(shí)得到相關(guān)的購(gòu)房信息,加深認(rèn)識(shí),消化尾樓,避免資源浪費(fèi),這就是xxx的現(xiàn)房超市!
尤其對(duì)于一些急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),降價(jià)便成了唯一的方式。但降價(jià)也有許多技巧,如果只一味降低單位售價(jià),有可能會(huì)造成適得其反。例如西南二環(huán)的某物業(yè),熱賣(mài)時(shí)均價(jià)在7000—8000元/平方米左右,因?yàn)閮?nèi)部問(wèn)題,銷(xiāo)售受阻,所剩將近40%的空置房竟以半價(jià)推出。一下讓市場(chǎng)認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,這樣不僅給已購(gòu)的客戶(hù)利益和精神上帶來(lái)沉重打擊,更損害了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象。此開(kāi)發(fā)商的這一壯舉不僅沒(méi)有推動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)度,反而讓該項(xiàng)目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。所以xxx更提倡尾盤(pán)降價(jià)策略要采取更具人情味的方式,就是所謂“隱性降價(jià)”,如降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、送花園、送綠化、為客戶(hù)提供更周到便利的服務(wù)等等。
前面我們說(shuō)到降價(jià)是尾盤(pán)銷(xiāo)售的有效方法,但并不是一劑任何時(shí)間都見(jiàn)效的靈丹妙藥,有些樓盤(pán)價(jià)格降到了最低點(diǎn),廣告也打了不少,依然是無(wú)人理睬,根本無(wú)法收回成本,更談不上利潤(rùn)最大化了。退一步來(lái)說(shuō)降價(jià)雖然能使開(kāi)發(fā)商收回部分資金,但會(huì)讓大部分準(zhǔn)客戶(hù)進(jìn)入觀望階段,期待著樓盤(pán)進(jìn)一步降價(jià),從而影響銷(xiāo)售,因此降價(jià)始終不是尾盤(pán)銷(xiāo)售的上策。
1.重新定義市場(chǎng)。
xxx認(rèn)為尾盤(pán)的處理方式除了降價(jià)之外,重新定義市場(chǎng)、重新界定客戶(hù)群,同時(shí)在可能的情況下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會(huì)成為很好的解決方法,首要工作是找出每一套單元的問(wèn)題點(diǎn),再有針對(duì)性的尋找解決方法,不僅會(huì)起到很好的效果,更能保障利益的最大化。
重新定義市場(chǎng),一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn),但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動(dòng)困難程度很高,雖然復(fù)式可以改為平層,小面積打通可以改大,但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微。所以我們?cè)谥匦露x市場(chǎng)時(shí),要在軟性改進(jìn)上多下工夫。
2.廣告媒體重新定義。
比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶(hù)構(gòu)成,再進(jìn)行針對(duì)性的推廣。現(xiàn)房的目標(biāo)客戶(hù)大多就在項(xiàng)目的周邊,所以我們就沒(méi)有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳,主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶(hù)前來(lái)看房,并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷(xiāo)活動(dòng),這樣可以以最低的廣告費(fèi),取得最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
3.宣傳內(nèi)容重新定義。
一些樓盤(pán)在項(xiàng)目收尾期,仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳,沒(méi)有很好的將現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)表現(xiàn)出來(lái),致使客戶(hù)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)識(shí)仍停留在初始階段,這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶(hù)。xxx在這里提醒開(kāi)發(fā)商,此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫(huà)面來(lái)增強(qiáng)與客戶(hù)溝通的親和力,主題應(yīng)著重表現(xiàn)在“家”上。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容,更多的應(yīng)該是使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū),而不是華而不實(shí)的樓書(shū)。另外一個(gè)不能忽略的重要媒體是我們的老客戶(hù),因?yàn)樗麄兊目诒琼?xiàng)目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶(hù)情感的溝通,經(jīng)常舉辦一些答謝會(huì)、睦鄰活動(dòng)等,會(huì)得到意想不到的收獲。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇七
4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素,8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田,固有。
的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代。
5、外地人居多,他們辛苦拼搏,如果要買(mǎi)房子的話,更喜歡一步到位。
6、商鋪為上下兩層,一般下面做門(mén)面,上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍。
7、附近都市村莊較多,租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月。
8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者,最重要的還是價(jià)格。
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,他們尋求方便、安逸、清凈。
10、相當(dāng)一部分是河南總代理,無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。
轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年-20xx年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng),經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī).
20xx年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年,對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn),機(jī)遇與壓力的開(kāi)始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作,也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,我訂立了以下。
年度工作計(jì)劃。
一、熟悉公司的。
規(guī)章制度。
和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開(kāi)張期.間,部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán),以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶(hù),加緊聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶(hù)群體。
2、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),并且,隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶(hù)就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的廠房推界、客戶(hù)推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶(hù)開(kāi)發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!
二、制訂。
學(xué)習(xí)計(jì)劃。
做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
以上,是我對(duì)20xx年的一些設(shè)想,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車(chē)跑的快還靠車(chē)頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年,我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù),也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶(hù),爭(zhēng)取更多的單,完善廠房部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù),能迎接20xx年新的挑戰(zhàn)。
一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20xx年的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作中,我將加強(qiáng)自己在專(zhuān)業(yè)技能上的訓(xùn)練,為實(shí)現(xiàn)20xx年的銷(xiāo)售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷(xiāo)售技巧為主的技能培訓(xùn),全面提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷(xiāo)售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中,我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,為銷(xiāo)售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策,對(duì)20xx年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響,政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20xx年的銷(xiāo)售任務(wù),是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品,制定銷(xiāo)售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20xx年的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作重點(diǎn)是××*公寓,我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性,挖掘產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的研究,為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷(xiāo)售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
四、針對(duì)不同的銷(xiāo)售產(chǎn)品,確定不同的目標(biāo)客戶(hù)群,研究實(shí)施切實(shí)有效的銷(xiāo)售方法。我將結(jié)合上一年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解,仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶(hù)群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,以總結(jié)歸納出完善高效的銷(xiāo)售方法。
五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求,力保銷(xiāo)售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷(xiāo)售方案,根據(jù)銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃,修正銷(xiāo)售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷(xiāo)售工作進(jìn)行總結(jié),對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況,做好預(yù)案,全力確保完成銷(xiāo)售任務(wù)。
六、針對(duì)銷(xiāo)售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正,不斷提高銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)技能,為完成銷(xiāo)售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大,這就要求我要具更高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)做保障,我將在部門(mén)經(jīng)理與同事的幫助下,進(jìn)行相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn),使銷(xiāo)售工作達(dá)到銷(xiāo)售商鋪的要求,上升到一個(gè)新的高度。
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房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇八
漢沽位于天津東部濱海地區(qū),是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分,轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,已構(gòu)成以海洋化工為主,多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系,全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅僅是一個(gè)工業(yè)重地,并且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng),盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街,其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病,企業(yè)的效益大不如前,也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體,使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段,市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高,應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低,故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較,我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,具體原因我們分列如下:
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右,故此在目標(biāo)人群層面,不與第壹城構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。
項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情景
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,銷(xiāo)售單價(jià)較低,一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米,整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化,銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,五層建筑形態(tài),社區(qū)無(wú)會(huì)所,鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園,價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,戶(hù)型面積控制較好,并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米20xxl型地塊,與第壹城一路之隔,戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看,其中兩室占了絕對(duì)的比例,即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可,所以我們有理由說(shuō),漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室,對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大,我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo),是典型的經(jīng)典戶(hù)型,面積在90—100㎡之間,這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3、樓棟售出率分析
分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出情景的分析中我們能夠看出,很多消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情景一般。出現(xiàn)這種情景的原因,一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因,一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情景也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售,供給有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:
1、付款方式分析:
分析:我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中能夠看出,一次性付款與貸款的比例相差較大,說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)本事上雖有必須的問(wèn)題,但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款本事,且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前,這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析:
分析:我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析,主要能夠得出的確定是我們的客戶(hù)以中年人為主,他們對(duì)新事物的理解本事較強(qiáng),具有必須的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配本事,相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。并且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還能夠得出另外一個(gè)問(wèn)題,即是他們的需求不只存在于房子一方面,在生活當(dāng)中還有更多的需求,比如:子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂,更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析:
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比
天化5830、05%
石化52.59%
個(gè)體及私營(yíng)3618.65%
銀行94.66%
學(xué)校94.66%
醫(yī)院52.59%
鹽場(chǎng)63.11%
稅務(wù)52.59%
規(guī)劃局21.04%
保險(xiǎn)21.04%
其它5629.02%
總計(jì)193
分析:從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看,大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,其收入狀況較穩(wěn)定,收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多,為我們供給了較好的市場(chǎng)承接力,且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析:
分析:從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情景的分析中,我們能夠看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,且以天化宿舍為主,這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中,主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng),主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中,發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位,也即宣傳資料的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系,缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié):
我們?cè)谇皯?yīng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析,經(jīng)過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解,我們?cè)诿魇救缦?
市場(chǎng):在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目,單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上能夠滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求,并且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng),并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品,這樣我們就能夠說(shuō)20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng),將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情景來(lái)看,雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng),雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知,雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格),可是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn),成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者,成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情景下,一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì),一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中,及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座,我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品:在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中,我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的,但我們能夠說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的,雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的,這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高,但那只是表面現(xiàn)象,那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已,只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品,看到我們的產(chǎn)品價(jià)值,我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量,我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者:在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中,主要以工薪收入階層為主,這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,可是卻相對(duì)穩(wěn)定,這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高,這樣對(duì)新鮮事物的理解本事也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng),所以也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體,是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇九
轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年—20**年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng),經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī). 也對(duì)自己制定了房地產(chǎn)銷(xiāo)售部個(gè)人工作計(jì)劃,相信我會(huì)做得更好。
20**年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年,對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn),機(jī)遇與壓力的開(kāi)始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作,也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,我訂立了以下年度工作計(jì)劃:
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、 在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開(kāi)張期.間,部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán),以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶(hù),加緊聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶(hù)群體。
2、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),并且,隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶(hù)就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的廠房推界、客戶(hù)推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶(hù)開(kāi)發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!
二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、 加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
以上,是我對(duì)20**年的工作計(jì)劃,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車(chē)跑的快還靠車(chē)頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20**年,我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù),也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶(hù),爭(zhēng)取更多的單,完善廠房部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù),能迎接20**年新的挑戰(zhàn)。
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū),以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系,是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能,必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中,制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括計(jì)劃概要:對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述,以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀:提供有關(guān)市場(chǎng),產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析:綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo):確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略:提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6.行動(dòng)方案:本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表:綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
8.控制:講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要
計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述,計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容,內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀#from http:// end#環(huán)境有關(guān)的背景資料。
市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料,市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額,并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出,而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì),即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ),找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng),應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩,以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì),與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反,優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素,前者為外在因素,公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
3.問(wèn)題分析
在這里,公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的'研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo),策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)
此時(shí),公司已知道了問(wèn)題所在,并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策,這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。
財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo),企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率,并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如,如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn),且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%,那么,必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo),如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元,則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)
?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述,并有一定的完成期限。
?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
?如果可能的話,目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明,應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要,或者稱(chēng)之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇,每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如,增加10%的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得,也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣,這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后,便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示
目標(biāo)市場(chǎng):高收入家庭,特別注重于男性消費(fèi)者及各公司,注重于外企。
產(chǎn)品定位:質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格:價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。
配銷(xiāo)渠道:主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
服務(wù):提供全面的物業(yè)管理。
廣告:針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng),開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng),著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn),廣告預(yù)算增加30%。
研究與開(kāi)發(fā):增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究:增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解,并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。(面試網(wǎng))
六、行動(dòng)方案
策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答:將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十
1)銷(xiāo)售工作最基本的客戶(hù)訪問(wèn)量太少。新聘團(tuán)隊(duì)是今年5月中旬開(kāi)始工作的,在開(kāi)始工作倒現(xiàn)在有記載的客戶(hù)訪問(wèn)記錄有200個(gè),加上沒(méi)有記錄的概括為270個(gè),總體計(jì)算銷(xiāo)售人員一天拜訪的客戶(hù)量xx個(gè)。從上面的數(shù)字上看我們基本的訪問(wèn)客戶(hù)工作沒(méi)有做好。
2)溝通不夠深入。銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)溝通的過(guò)程中,不能把我們公司產(chǎn)品的情況十分清晰的傳達(dá)給客戶(hù),了解客戶(hù)的真正想法和意圖;對(duì)客戶(hù)提出的某項(xiàng)建議不能做出迅速的反應(yīng)。在傳達(dá)產(chǎn)品信息時(shí)不知道客戶(hù)對(duì)我們的產(chǎn)品有幾分了解或接受的什么程度.
3)工作沒(méi)有一個(gè)明確的目標(biāo)和詳細(xì)的計(jì)劃。銷(xiāo)售人員沒(méi)有養(yǎng)成一個(gè)寫(xiě)工作總結(jié)和計(jì)劃的習(xí)慣,銷(xiāo)售工作處于放任自流的狀態(tài),從而引發(fā)銷(xiāo)售工作沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理,工作時(shí)間沒(méi)有合理的分配,工作局面混亂等各種不良的后果。
4)新業(yè)務(wù)的開(kāi)拓不夠,業(yè)務(wù)增長(zhǎng)小,個(gè)別業(yè)務(wù)員的工作責(zé)任心和工作計(jì)劃性不強(qiáng),業(yè)務(wù)能力還有待提高。
三.市場(chǎng)分析。
現(xiàn)在湘潭市場(chǎng)分紅險(xiǎn)很多,但主要也就是人壽.平安.新華等.公司,現(xiàn)在我們公司的產(chǎn)品從產(chǎn)品質(zhì)量,功能上屬于上等的產(chǎn)品。
市場(chǎng)是良好的,形勢(shì)是嚴(yán)峻的。在湘潭九華市場(chǎng)可以用這一句話來(lái)概括,在技術(shù)發(fā)展飛快地今天,下半是大有作為的半年,假如在下半年內(nèi)沒(méi)有把市場(chǎng)做好,沒(méi)有抓住這個(gè)機(jī)遇,我們很可能失去這個(gè)機(jī)會(huì),永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)在做九華這個(gè)市場(chǎng)。
四.下半年工作計(jì)劃。
在下半年的工作規(guī)劃中下面的幾項(xiàng)工作作為主要的工作來(lái)做:
1)建立一支熟悉業(yè)務(wù),而相對(duì)穩(wěn)定的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。
人才是企業(yè)最寶貴的資源,一切銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷(xiāo)售人員,建立一支具有凝聚力,合作精神的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在下半年的工作中建立一個(gè)和諧,具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來(lái)抓。
2)完善銷(xiāo)售制度,建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。
銷(xiāo)售管理是企業(yè)的老大難問(wèn)題,銷(xiāo)售人員出去拜訪,見(jiàn)客戶(hù)處于放任自流的狀態(tài)。完善銷(xiāo)售管理制度的目的是讓銷(xiāo)售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性,對(duì)工作有高度的責(zé)任心,提高銷(xiāo)售人員的主人翁意識(shí)。
3)培養(yǎng)銷(xiāo)售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,總結(jié)問(wèn)題,不斷自我提高的習(xí)慣。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十一
m作為國(guó)內(nèi)高端裝飾五金品牌,其市場(chǎng)定位限制了市場(chǎng)操作的自主性。目前銷(xiāo)售工作之所以開(kāi)展一般,有如下原因:
1、m品牌進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間較短,由于前期操作手法與市場(chǎng)的結(jié)合度較低,導(dǎo)致目前市場(chǎng)反應(yīng)平淡。像這樣的高端品牌,沒(méi)有一定的市場(chǎng)培育過(guò)程,在目前其他高端品牌在大中城市的市場(chǎng)布局已經(jīng)較密集的情況下,客戶(hù)接受的可能性相對(duì)較低,即便接受了,操作成功的可能性同樣較低。在每個(gè)有銷(xiāo)售潛力的區(qū)域,有那么幾個(gè)高端品牌,就相對(duì)鎖定了高端需求。在m進(jìn)入市場(chǎng)之前,應(yīng)當(dāng)對(duì)所有的高端品牌及其市場(chǎng)操作進(jìn)行深入分析,找準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)的鑰匙,發(fā)現(xiàn)對(duì)手的不足,設(shè)計(jì)細(xì)密、嚴(yán)格的策略,才能取得一定成效。
2、m品牌前期對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的銷(xiāo)售政策可能缺乏針對(duì)性。我們開(kāi)拓市場(chǎng),需要知道誰(shuí)是我們的客戶(hù),這些客戶(hù)在什么情況下會(huì)選擇我們的產(chǎn)品。也就是說(shuō)必須要明白經(jīng)銷(xiāo)商的定位,可能當(dāng)時(shí)在這方面做得比較粗放。任何品牌,沒(méi)有良好的市場(chǎng)切入點(diǎn)很難切入市場(chǎng),就算切入了,也沒(méi)有銷(xiāo)量。怎么確定市場(chǎng)切入點(diǎn)呢?那就必須充分考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)操作情況。對(duì)手是什么價(jià)位,我們是什么價(jià)位,通過(guò)價(jià)格比較、產(chǎn)品系列比較、品牌形象比較、市場(chǎng)政策比較、操作手法比較、銷(xiāo)售的主動(dòng)性比較等工作,確定出我們的市場(chǎng)操作優(yōu)勢(shì)與主要的市場(chǎng)操作著眼點(diǎn),確定我們的目標(biāo)對(duì)手,這樣才能讓經(jīng)銷(xiāo)商明白m究竟好在哪里,怎么在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)斗中取勝。
3、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)可能不到位。像邦派這樣的企業(yè),一直忽視產(chǎn)品培訓(xùn),認(rèn)為品牌化操作與產(chǎn)品或價(jià)格關(guān)系不大,對(duì)品牌認(rèn)識(shí)比較膚淺。m品牌則注重對(duì)產(chǎn)品知識(shí)的培訓(xùn),但培訓(xùn)工作是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題。包括了企業(yè)知識(shí)、行業(yè)知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)、銷(xiāo)售策略、市場(chǎng)分析、銷(xiāo)售技巧、公司銷(xiāo)售政策等內(nèi)容。而且培訓(xùn)完了要考核,考核完了銷(xiāo)售人員要拿出自己的方案。看了方案,我們與銷(xiāo)售人員進(jìn)行有效的探討,就知道他們到底掌握了多少東西,是否能有效地說(shuō)服經(jīng)銷(xiāo)商與我們合作,問(wèn)題在什么地方等等。探討好了,銷(xiāo)售人員表現(xiàn)達(dá)標(biāo)了,才可能讓他們下市場(chǎng)。
4、m品牌系列產(chǎn)品,屬于我們所說(shuō)的即時(shí)性消費(fèi)品。消費(fèi)者可能終生就用那么兩三次。對(duì)于產(chǎn)品的了解,當(dāng)然少之又少。這種情況下,誰(shuí)的作用大呢?當(dāng)然是中間渠道了。所以說(shuō)像m這樣的高檔點(diǎn)的品牌,在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之前,必須有一整套面對(duì)中間商的東西,用它來(lái)說(shuō)服、引導(dǎo)經(jīng)銷(xiāo)商,并幫助經(jīng)銷(xiāo)商引導(dǎo)工程客戶(hù),要求店面導(dǎo)購(gòu)人員,引導(dǎo)木工與設(shè)計(jì)師,引導(dǎo)包工頭,引導(dǎo)并滲透開(kāi)發(fā)商等群體。m品牌在這些方面的工作應(yīng)該做得不夠,所以單純地依靠銷(xiāo)售人員的單純又沒(méi)有任何沖擊力的說(shuō)明,當(dāng)然經(jīng)銷(xiāo)商不買(mǎi)賬。因?yàn)樗麄円涝趺从梦覀兊臇|西賺錢(qián)啊。你這么高的價(jià)錢(qián),又沒(méi)有非常好的市場(chǎng)推動(dòng)策略,怎么能賣(mài)起來(lái)呢?經(jīng)銷(xiāo)商面對(duì)廠家的產(chǎn)品時(shí),第一反應(yīng)就是這個(gè)東西在當(dāng)?shù)啬懿荒苜u(mài)?能賣(mài)多少?如果沒(méi)有一套足夠完善的系統(tǒng),沒(méi)有強(qiáng)大的說(shuō)服性力量,沒(méi)有讓經(jīng)銷(xiāo)商改變自身看法的東西,經(jīng)銷(xiāo)商怎么會(huì)接受產(chǎn)品呢?就算是沖著銷(xiāo)售人員的積極努力勉強(qiáng)做了,如果沒(méi)有銷(xiāo)量,那一切還不是白搭!
二、目前市場(chǎng)操作重點(diǎn)。
上面我們大體分析了一下m前期市場(chǎng)操作的不足。作為高端五金產(chǎn)品,只能靠零售與工程走量,靠對(duì)產(chǎn)品配套屬性的深入挖掘,充分運(yùn)用當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)資源走量。市場(chǎng)操作的重點(diǎn)分別是:形象必須高檔次,有深度,有內(nèi)涵;店面大小合適,足以體現(xiàn)品牌良好形象;店面人員服飾統(tǒng)一而且與店面形象非常協(xié)調(diào);向經(jīng)銷(xiāo)商提供非常有效的《市場(chǎng)操作手冊(cè)》、《專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)手冊(cè)》、《導(dǎo)購(gòu)培訓(xùn)手冊(cè)》、《價(jià)格管理手冊(cè)》等資料;對(duì)經(jīng)銷(xiāo)體系成員進(jìn)行必要的培訓(xùn)引導(dǎo);對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行準(zhǔn)確定位;對(duì)如何與經(jīng)銷(xiāo)商合作建立階段性評(píng)估與支持體系,引導(dǎo)經(jīng)銷(xiāo)商將好尚好作為自己的主推產(chǎn)品;選擇樣板市場(chǎng)與樣板工程進(jìn)行適度支持,先讓部分經(jīng)銷(xiāo)商發(fā)展起來(lái);對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行更多的激勵(lì)、更多的培訓(xùn),更多的交流互動(dòng);定期對(duì)市場(chǎng)操作進(jìn)行精確分析,確定每一階段的工作重點(diǎn);設(shè)計(jì)品牌成長(zhǎng)與區(qū)域銷(xiāo)量增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)曲線,為高端品牌形象的確立打下基礎(chǔ),找到區(qū)域銷(xiāo)量增長(zhǎng)的引擎。
1、形象建立。
目前對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的形象建立應(yīng)當(dāng)有統(tǒng)一要求。并且這一要求應(yīng)當(dāng)具體、規(guī)范、嚴(yán)格。以形象塑造品牌力。
2、網(wǎng)點(diǎn)選擇與布局。
網(wǎng)點(diǎn)的準(zhǔn)確選擇與布局同樣重要。目前最好選取經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)相對(duì)容易的區(qū)域,如山東、江蘇、浙江、湖南、湖北、四川等地的重點(diǎn)城市開(kāi)展市場(chǎng)拓展布局。
3、系列資料不可小視。
經(jīng)銷(xiāo)商各人情況不同。即便很有品牌思路,也需要適應(yīng)m的品牌操作體系。因此作為我們,應(yīng)當(dāng)通過(guò)系列資料的專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、縝密來(lái)打動(dòng)經(jīng)銷(xiāo)商,讓他們看到不一樣的品牌。加上m的造勢(shì)活動(dòng)與銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)性,對(duì)爭(zhēng)取經(jīng)銷(xiāo)商應(yīng)當(dāng)會(huì)有良好的效果。
根據(jù)m的產(chǎn)品與品牌實(shí)際,需要設(shè)計(jì)完善的培訓(xùn)資料。正如我們上面所說(shuō),作為即時(shí)性消費(fèi)品,中間商所知甚多,才能明白怎么引導(dǎo)最終客戶(hù)。而銷(xiāo)售人員的高度專(zhuān)業(yè)性是公司高度專(zhuān)業(yè)的體現(xiàn)。如果m品牌不是以完美的姿態(tài)呈現(xiàn)給經(jīng)銷(xiāo)商,怎么體現(xiàn)品牌高度呢?怎么表現(xiàn)品牌價(jià)值感呢?銷(xiāo)售人員非常專(zhuān)業(yè),足以給經(jīng)銷(xiāo)商充分的信心,足以讓他明白公司將怎樣滲透市場(chǎng),確立品牌,幫他賺錢(qián)。
三、近期銷(xiāo)售工作規(guī)劃。
(a)年度內(nèi)工作目標(biāo)與工作重點(diǎn)。
1、從7月到12月,新銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到35家以上;。
2、對(duì)每一家客戶(hù)的專(zhuān)賣(mài)形象進(jìn)行確認(rèn),必須達(dá)標(biāo);。
3、對(duì)網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售方法進(jìn)行說(shuō)明,引導(dǎo)經(jīng)銷(xiāo)商按照品牌思維銷(xiāo)售產(chǎn)品;。
4、與經(jīng)銷(xiāo)商簽訂合同,規(guī)范合作事宜,說(shuō)明合作愿景;。
5、定期對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)操作進(jìn)行分析,拿出分析結(jié)論;。
6、對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)與嚴(yán)格管理,設(shè)計(jì)各項(xiàng)管理制度,提高工作績(jī)效;。
7、協(xié)助銷(xiāo)售人員確定重要客戶(hù),保證成交;。
8、對(duì)公司銷(xiāo)售政策的市場(chǎng)適應(yīng)性進(jìn)行衡量并在充分探討后及時(shí)調(diào)整。
(b)人員確定與任務(wù)確定。
1、擬保持七名銷(xiāo)售區(qū)域經(jīng)理,對(duì)其每月的工作目標(biāo)與任務(wù)目標(biāo)分別進(jìn)行設(shè)計(jì),務(wù)求在嚴(yán)格管理的情況下,確有成效。
2、銷(xiāo)售人員的報(bào)表管理體系與工作績(jī)效管理體系逐步細(xì)化,管理精細(xì)化,避免工作的盲目性,時(shí)間規(guī)劃的浪漫性,銷(xiāo)售開(kāi)展的無(wú)序性。
(c)完成年度任務(wù)的前提條件。
1、設(shè)計(jì)精確的價(jià)格體系,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格形成一定區(qū)分。利用部分產(chǎn)品來(lái)走量,走量產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)具有一定優(yōu)勢(shì)。對(duì)工程操作與店面零售分別設(shè)計(jì)嚴(yán)格的價(jià)格區(qū)間。
2、建立經(jīng)銷(xiāo)商管理制度與評(píng)估制度,建立并完善銷(xiāo)售人員工作報(bào)表體系與工作衡量體系,建立銷(xiāo)售人員管理制度。
3、對(duì)市場(chǎng)保持足夠敏感,建立與經(jīng)銷(xiāo)商的溝通制度,定期與重要經(jīng)銷(xiāo)商面對(duì)面進(jìn)行探討,使其在受到重視的同時(shí)加強(qiáng)合作并深入了解市場(chǎng)。
4、深入分析行業(yè)內(nèi)高端品牌的成功之處,并加以適當(dāng)參考,訂立我們的游戲規(guī)則前必須確保市場(chǎng)操作的長(zhǎng)遠(yuǎn)性。
5、對(duì)重要工程與重點(diǎn)經(jīng)銷(xiāo)商的扶持要具體化,保證其成功,逐步確立普通經(jīng)銷(xiāo)商的發(fā)展參照系,建立并強(qiáng)化經(jīng)銷(xiāo)信心。
(d)年度內(nèi)工作效果預(yù)估。
由于m品牌今年時(shí)間有限,且各項(xiàng)工作的改良與細(xì)化需逐步進(jìn)行,因此年內(nèi)工作成效的主要體現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是網(wǎng)點(diǎn)的顯著增加。產(chǎn)品銷(xiāo)售額年度內(nèi)不可能有太大突破。假定到年底共有網(wǎng)點(diǎn)50家左右,明年再增加80家就可能比較現(xiàn)實(shí)。本年度的50家,每家月均銷(xiāo)量到今年十月后能達(dá)到5萬(wàn)元就很不錯(cuò)了。因?yàn)槊考页山坏脑缤聿煌瑑H僅裝修可能都要費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間。本年的年度任務(wù)就是建立公司銷(xiāo)售系統(tǒng),擴(kuò)充銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)。明年可將工作重點(diǎn)確定為在深入挖掘網(wǎng)點(diǎn)潛力的基礎(chǔ)上,繼續(xù)開(kāi)發(fā)新網(wǎng)點(diǎn)。相信只要大家下足功夫,盡職盡責(zé),銷(xiāo)售工作必定會(huì)有較大突破。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十二
(一)銷(xiāo)售節(jié)奏的制定原則:推廣銷(xiāo)售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開(kāi)始至產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間,因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小,建議以2個(gè)月左右為好,再結(jié)合以實(shí)際客戶(hù)儲(chǔ)備情況最終確定;另外,由于銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整,一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn),據(jù)此營(yíng)銷(xiāo)策劃部制定銷(xiāo)售計(jì)劃。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí),未與工程部跟進(jìn)。故本銷(xiāo)售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿。待工程節(jié)點(diǎn)確定后,再最終定稿。
1.推廣銷(xiāo)售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn),節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度,并使銷(xiāo)售保持持續(xù)、連貫。
2.鑒于年底臨近過(guò)年的情況,開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期應(yīng)避開(kāi)春節(jié)假期。
3.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開(kāi)放效果。
(二)銷(xiāo)售節(jié)奏安排:
1.10月底—12月,借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目。
2.10月底—11月初,召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì),正式啟動(dòng)某項(xiàng)目,同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底。
3.1月中旬,開(kāi)放樣板房,同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底。
4.1月下旬,春節(jié)之前,開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)。
1.戶(hù)型統(tǒng)計(jì):
由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)部-共同負(fù)責(zé),于xx年12月31日前完成。
鑒于-項(xiàng)目戶(hù)型繁多,因此戶(hù)型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì),包括戶(hù)型、套內(nèi)面積、戶(hù)型編號(hào)、所在位置。
2.銷(xiāo)講資料編寫(xiě):
由營(yíng)銷(xiāo)部-、策劃師負(fù)責(zé),于12月31日前完成。
-項(xiàng)目銷(xiāo)將資料包括以下幾個(gè)部分:
購(gòu)買(mǎi)-的理由:產(chǎn)品稀缺性銷(xiāo)講。
基本數(shù)據(jù):-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶(hù)型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通情況、交房時(shí)間、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的,由其出具銷(xiāo)講材料。12月31日前,由-整理后,統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭。
建筑工藝及材料:需要在xx年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料,新技術(shù)等基本基本資料。12月31日前,由-整理后,作為材料工藝說(shuō)辭。
客戶(hù)問(wèn)題集:以答客問(wèn)形式書(shū)寫(xiě),針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì),做出銷(xiāo)講解決辦法。
不利因素公示。
3.置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn):
2.預(yù)售證。
由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé),于1月10號(hào)前完成。
3.面積測(cè)算。
由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé),于1月10號(hào)前完成。
4.戶(hù)型公示。
由于-項(xiàng)目戶(hù)型種類(lèi)繁多,戶(hù)戶(hù)均不同,所以在銷(xiāo)售前應(yīng)準(zhǔn)備戶(hù)型的公示,方便客戶(hù)選房,避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò)。
由策劃師負(fù)責(zé),于1月10號(hào)前完成。
5.交房配置。
由工程設(shè)計(jì)線蔣總負(fù)責(zé),于1月10號(hào)前完成。
6.一公里外不利因素。
由策劃師負(fù)責(zé),具體調(diào)研后,與銷(xiāo)售經(jīng)理-會(huì)商后,于1月10號(hào)前完成,分析總結(jié)后,作為銷(xiāo)售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性,專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)。
(一)樣板區(qū)。
1.樣板區(qū)范圍:考慮到-項(xiàng)目銷(xiāo)售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛,因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個(gè)大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管,保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長(zhǎng)廊、疊水噴泉、及10#的臨時(shí)景觀區(qū)域。(注:從售樓部至樣板房之間的'參觀瀏覽線路,以下暫定為y區(qū))。
2.樣板區(qū)作用:最大限度的展現(xiàn)溫江宜居,城在林中氛圍、家居水畔的氛圍,體現(xiàn)國(guó)色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見(jiàn)、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念,體現(xiàn)獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格。
3.樣板區(qū)展示安排:
確定對(duì)y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案,燈具選型要求和效果交底;明確樣板區(qū)工程施工、營(yíng)銷(xiāo)包裝整體和分步實(shí)施節(jié)點(diǎn)、任務(wù)分解;具體見(jiàn)附后(參觀園線說(shuō)明)。
(二)樣板房。
1.樣板房選擇:樣板樓選定為1#樓,1#樓一方面靠近售樓部,由于樣板間前10#修建時(shí)間較晚,樣板間會(huì)有較好的景觀視線,另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn),不會(huì)影響后期其他樓幢施工,同時(shí)也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶(hù)參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。
2.樣板房作用:考慮到-項(xiàng)目戶(hù)型面積偏大,通過(guò)樣板房精裝修設(shè)計(jì)可以引導(dǎo)客戶(hù)更好的理解戶(hù)型設(shè)計(jì),同時(shí)也是對(duì)推廣所倡導(dǎo)的享樂(lè)主義生活的一種實(shí)體詮釋。
3.樣板房展示安排:
前期設(shè)計(jì),包裝由項(xiàng)目部同事負(fù)責(zé),-跟進(jìn)協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成,以便于先期推廣時(shí),到訪客戶(hù)時(shí)參觀。樣板房的日常管理工作由營(yíng)銷(xiāo)部-負(fù)責(zé),。
包括沙盤(pán)模型、戶(hù)型模型、戶(hù)型圖的制作:
1.沙盤(pán)模型:-和策劃師協(xié)商后,由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。
2.戶(hù)型模型:-和策劃師協(xié)商后,由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。
3.戶(hù)型圖:-和策劃師協(xié)商后,由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。
均價(jià)確定:包括銷(xiāo)售均價(jià)及贈(zèng)送面積等由策劃師和銷(xiāo)售部職業(yè)顧問(wèn)踩盤(pán)整理數(shù)據(jù),策劃員協(xié)同-寫(xiě)出定價(jià)報(bào)告,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價(jià)格按建筑面積計(jì)算,不包括贈(zèng)送面積。價(jià)格策略包括:銷(xiāo)售均價(jià),銷(xiāo)售起價(jià),銷(xiāo)售實(shí)得單價(jià),套內(nèi)單價(jià)。價(jià)格走勢(shì)分析,節(jié)點(diǎn)價(jià)格初步預(yù)計(jì),職業(yè)顧問(wèn)優(yōu)惠權(quán)限,銷(xiāo)售主管優(yōu)惠權(quán)限,銷(xiāo)售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限,內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限,公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限,一旦確定優(yōu)惠權(quán)限,堅(jiān)決執(zhí)行,防止權(quán)限不明,私放優(yōu)惠,擾亂現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。
時(shí)間安排:營(yíng)銷(xiāo)策劃部于1月10日提出銷(xiāo)售價(jià)格表和銷(xiāo)售政策。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十三
因?yàn)槲脖P(pán)數(shù)量不多,大都是一些銷(xiāo)售較為困難的單元,銷(xiāo)售時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用十分有限,不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳,所以尾盤(pán)一直以來(lái)也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事。
尾盤(pán)一般指樓盤(pán)的銷(xiāo)售率達(dá)到70%左右時(shí),對(duì)所剩單位的稱(chēng)謂。因?yàn)槲脖P(pán)數(shù)量不多,大都是一些銷(xiāo)售較為困難的單元,銷(xiāo)售時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用十分有限,不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳,所以尾盤(pán)一直以來(lái)也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事,尾盤(pán)不僅沉淀了開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn),更壓制了他們前進(jìn)的熱情。
尾盤(pán)一般分為兩種,一種是朝向、采光、樓層、戶(hù)型較差的,主要是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前期沒(méi)有進(jìn)行很好的銷(xiāo)售控制、制定合理的價(jià)差,銷(xiāo)售人員或代理公司為追求業(yè)績(jī),銷(xiāo)售中不管不顧只一味推薦客戶(hù)容易接受的好戶(hù)型,對(duì)一些朝向偏差、戶(hù)型偏大的單位沒(méi)有進(jìn)行很好的引導(dǎo),致使這部分單位被冠上尾盤(pán)的稱(chēng)謂。用一些專(zhuān)業(yè)人士的話來(lái)說(shuō),這種尾盤(pán)除了降價(jià),沒(méi)有更多的辦法。
另外一種是項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品本身出現(xiàn)矛盾,例如某項(xiàng)目?jī)r(jià)位是4900元/平方米,市場(chǎng)定位在普通白領(lǐng)階層,卻將頂層的戶(hù)型均設(shè)計(jì)為面積在200平方米以上的復(fù)式結(jié)構(gòu),其中平層部分戶(hù)型面積也達(dá)到200平米,總樓價(jià)100多萬(wàn)元,它的買(mǎi)家是誰(shuí)很難確定,這類(lèi)項(xiàng)目之所以銷(xiāo)售出現(xiàn)困難是開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位銜接處理失策的典型案例。如何將這部分尾盤(pán)盡快被市場(chǎng)消化掉,如何用少量的宣傳費(fèi)賣(mài)出最難賣(mài)的單位,紅石行針對(duì)各類(lèi)尾盤(pán)進(jìn)行了詳細(xì)的分析、研究,從而找出了解決的最佳方案。
根據(jù)紅石行的民意調(diào)查反映出,目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)尾盤(pán)沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí),甚至還存在一定的排斥心理,常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆,覺(jué)得尾盤(pán)就是非常不好的房子。除了各種自身?xiàng)l件有限以外,其實(shí)尾盤(pán)具有兩大特點(diǎn);一是絕對(duì)的現(xiàn)樓。買(mǎi)家可以直接看到現(xiàn)房,實(shí)地品評(píng)房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、生活配套是否便利等,不必存在像期房那樣的擔(dān)憂。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時(shí)省力。經(jīng)過(guò)前期的入住,實(shí)際生活中的物業(yè)管理問(wèn)題、發(fā)展商與配套部門(mén)之間是否具有良好的合作關(guān)系、樓房質(zhì)量等問(wèn)題都可以提早知道。之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為,尾盤(pán)是別人挑剩下的,是戶(hù)型朝向不佳、設(shè)計(jì)落伍、布局不合理的房子,其原因:一是開(kāi)發(fā)商不愿再出資作宣傳,消費(fèi)者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別;二是開(kāi)發(fā)商選擇中介公司代理時(shí),一級(jí)代理公司大多只考慮代理新盤(pán),尾盤(pán)自然不在他們的注意范圍之內(nèi)。多數(shù)的尾盤(pán)就被分散給小型代理公司或是任其空置,這些小型的代理公司接手后,本著賣(mài)一套收一套錢(qián)的心態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售,沒(méi)有從根本上正視和去尋找解決尾盤(pán)的方法,更沒(méi)有去引導(dǎo)消費(fèi)者正確看待尾盤(pán)。這種做法的結(jié)果就是事實(shí)上尾盤(pán)并不被市場(chǎng)真正消化。
所以尾盤(pán)的問(wèn)題并不完全在項(xiàng)目本身,更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤(pán)的信息來(lái)源匱乏,致使不能正確認(rèn)識(shí)尾盤(pán)。紅石行通過(guò)對(duì)尾盤(pán)市場(chǎng)的反復(fù)研究,決定對(duì)尾房信息進(jìn)行整合利用,為尾盤(pán)提供一個(gè)健全的信息發(fā)布渠道,使消費(fèi)者能及時(shí)得到相關(guān)的購(gòu)房信息,加深認(rèn)識(shí),消化尾樓,避免資源浪費(fèi),這就是紅石行的現(xiàn)房超市!
尤其對(duì)于一些急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),降價(jià)便成了唯一的方式。但降價(jià)也有許多技巧,如果只一味降低單位售價(jià),有可能會(huì)造成適得其反。例如西南二環(huán)的某物業(yè),熱賣(mài)時(shí)均價(jià)在7000—8000元/平方米左右,因?yàn)閮?nèi)部問(wèn)題,銷(xiāo)售受阻,所剩將近40%的空置房竟以半價(jià)推出。一下讓市場(chǎng)認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,這樣不僅給已購(gòu)的客戶(hù)利益和精神上帶來(lái)沉重打擊,更損害了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象。此開(kāi)發(fā)商的這一壯舉不僅沒(méi)有推動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)度,反而讓該項(xiàng)目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。所以紅石行更提倡尾盤(pán)降價(jià)策略要采取更具人情味的方式,就是所謂“隱性降價(jià)”,如降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、送花園、送綠化、為客戶(hù)提供更周到便利的服務(wù)等等。
前面我們說(shuō)到降價(jià)是尾盤(pán)銷(xiāo)售的有效方法,但并不是一劑任何時(shí)間都見(jiàn)效的靈丹妙藥,有些樓盤(pán)價(jià)格降到了最低點(diǎn),廣告也打了不少,依然是無(wú)人理睬,根本無(wú)法收回成本,更談不上利潤(rùn)最大化了。退一步來(lái)說(shuō)降價(jià)雖然能使開(kāi)發(fā)商收回部分資金,但會(huì)讓大部分準(zhǔn)客戶(hù)進(jìn)入觀望階段,期待著樓盤(pán)進(jìn)一步降價(jià),從而影響銷(xiāo)售,因此降價(jià)始終不是尾盤(pán)銷(xiāo)售的上策。
紅石行認(rèn)為尾盤(pán)的處理方式除了降價(jià)之外,重新定義市場(chǎng)、重新界定客戶(hù)群,同時(shí)在可能的情況下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會(huì)成為很好的解決方法,首要工作是找出每一套單元的問(wèn)題點(diǎn),再有針對(duì)性的尋找解決方法,不僅會(huì)起到很好的效果,更能保障利益的最大化。
重新定義市場(chǎng),一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn),但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動(dòng)困難程度很高,雖然復(fù)式可以改為平層,小面積打通可以改大,但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微。所以我們?cè)谥匦露x市場(chǎng)時(shí),要在軟性改進(jìn)上多下工夫。
比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶(hù)構(gòu)成,再進(jìn)行針對(duì)性的推廣。現(xiàn)房的目標(biāo)客戶(hù)大多就在項(xiàng)目的周邊,所以我們就沒(méi)有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳,主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶(hù)前來(lái)看房,并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷(xiāo)活動(dòng),這樣可以以最低的廣告費(fèi),取得最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
一些樓盤(pán)在項(xiàng)目收尾期,仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳,沒(méi)有很好的將現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)表現(xiàn)出來(lái),致使客戶(hù)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)識(shí)仍停留在初始階段,這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶(hù)。紅石行在這里提醒開(kāi)發(fā)商,此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫(huà)面來(lái)增強(qiáng)與客戶(hù)溝通的親和力,主題應(yīng)著重表現(xiàn)在“家”上。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容,更多的應(yīng)該是使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū),而不是華而不實(shí)的樓書(shū)。另外一個(gè)不能忽略的重要媒體是我們的老客戶(hù),因?yàn)樗麄兊目诒琼?xiàng)目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶(hù)情感的溝通,經(jīng)常舉辦一些答謝會(huì)、睦鄰活動(dòng)等,會(huì)得到意想不到的收獲。
紅石行在尾盤(pán)銷(xiāo)售上,還有很多的策略和技巧,希望能和業(yè)內(nèi)人士共同分享、探討,因?yàn)榘婷嬗邢薏荒芤淮瘟性敚窈髮?huì)陸續(xù)刊出。
房地產(chǎn)抵押合同范文錦集八篇。
房地產(chǎn)抵押合同范文錦集六篇。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十四
主標(biāo)語(yǔ):網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄――采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng),突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語(yǔ):
1、商務(wù)英雄聚精之源。
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明。
地點(diǎn):x高爾夫球場(chǎng),x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))。
本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類(lèi)拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。
1、x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))。
2、意向大客戶(hù)(人數(shù))。
3、x灣業(yè)主(人數(shù))。
4、新聞媒介記者(人數(shù))。
5、x公司企業(yè)員工(人數(shù))。
6、代理商工作人員(人數(shù))。
總計(jì):若干人。
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分,即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),下午高爾夫比賽,晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮,建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位,x公司作為承辦單位。
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶(hù)外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行:
a.新聞發(fā)布會(huì):邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭,由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部。
b.高爾夫球賽:高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì),能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,深化友誼,促進(jìn)交流,覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶(hù)都可以報(bào)名參加比賽,此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷(xiāo)售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會(huì):宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng),推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下:
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑,除此之外,補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函。
2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶(hù)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十五
1、在短時(shí)間內(nèi)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),開(kāi)拓視野,采取多樣化形式,把學(xué)業(yè)務(wù)與交流技能相結(jié)合。
2、了解同行及區(qū)域內(nèi)情況和需求,例如分區(qū)分片。我住在遼師附近,可先從沙河口區(qū)開(kāi)始。
3、爭(zhēng)取每周有新客戶(hù)增加,或者潛在客戶(hù)。發(fā)展社會(huì)關(guān)系,利用朋友圈子了解、發(fā)展客戶(hù)。如果運(yùn)氣好的話,相信會(huì)有所收獲。
4、網(wǎng)上收索需求客戶(hù),發(fā)展客源。
5、每周做好周工作小結(jié),每月做好月工作總結(jié)范文,看看有哪些工作上的失誤,及時(shí)改正下次不要再犯。
6、要多了解客戶(hù)的狀態(tài)和需求,做好準(zhǔn)備工作。
7、要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)方面的學(xué)習(xí),多看書(shū),上網(wǎng)查閱相關(guān)資料,與同行們交流,向他們學(xué)習(xí)更好的方式方法。
8、和公司其他員工要有良好的溝通,有團(tuán)隊(duì)意識(shí),多交流,多探討,才能不斷增長(zhǎng)業(yè)務(wù)技能。
產(chǎn)品介紹。
整合企業(yè)資源,加快信息流通,規(guī)范辦公流程,提高辦事效率。
新思創(chuàng)oa融合了當(dāng)前最流行的管理思想,即對(duì)工作流、信息流和知識(shí)管理的規(guī)范管理和增值利用,為用戶(hù)提供了一個(gè)先進(jìn)、高效的信息化工作平臺(tái)。對(duì)管理層而言降低管理成本,提高管理力度;對(duì)員工而言,降低工作內(nèi)耗,提高工作效率。
新思創(chuàng)oa將人從繁瑣、無(wú)序、低端的工作中解放出來(lái)處理更有價(jià)值、更重要的事務(wù),整體提高了企業(yè)辦事效率和對(duì)信息的可控性,使企業(yè)管理趨于完善,提高執(zhí)行力,最終實(shí)現(xiàn)單位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力全面提升的目標(biāo)。
整合企業(yè)資源。
1、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將企業(yè)的人力資源、客戶(hù)資源、知識(shí)資源、經(jīng)驗(yàn)資源、硬件資源、制度資源、文化資源等集成在一個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行管理使用。
2、資源整合,實(shí)現(xiàn)各種資源的互相促進(jìn)和增值,創(chuàng)造企業(yè)發(fā)展的最優(yōu)環(huán)境,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
3、對(duì)人力資源、客戶(hù)資源實(shí)現(xiàn)更加有效地控制和管理,保持穩(wěn)定的工作團(tuán)隊(duì)和客戶(hù)關(guān)系。
4、有效積累公司優(yōu)秀員工的知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)、心得并向所有員工開(kāi)放,使員工互相學(xué)習(xí),快速提高業(yè)務(wù)水平,達(dá)到事半功倍的效果。
5、將企業(yè)的產(chǎn)品、各種辦公用品等硬件資源進(jìn)行分類(lèi)管理,更加方便、可靠、透明,發(fā)揮他們最大的功效。
6、建立正規(guī)、科學(xué)、開(kāi)放的企業(yè)的制度和文化,保持企業(yè)旺盛的生命力,保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
加快信息流通。
1、下達(dá)的文件、通知、任務(wù)可以在幾秒鐘內(nèi)同時(shí)傳達(dá)到相關(guān)人員,無(wú)任何中間環(huán)節(jié)。
2、員工的意見(jiàn)和建議都可以暢通無(wú)阻的直接反饋到最高領(lǐng)導(dǎo)層,便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)過(guò)程和發(fā)現(xiàn)人才。
3、即使是外地的員工或分支機(jī)構(gòu)也可以時(shí)時(shí)保持和公司的溝通,保持緊密的聯(lián)系。
4、所有員工都可以在第一時(shí)間知道公司的最新動(dòng)態(tài)和政策,更加關(guān)注公司發(fā)展。
5、所有員工都能及時(shí)了解公司產(chǎn)品的庫(kù)存、價(jià)格、銷(xiāo)量等信息,及時(shí)調(diào)整工作。
6、下屬可以在第一時(shí)間將工作進(jìn)度和市場(chǎng)信息反映給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),使企業(yè)以快制勝。
7、工們能夠在網(wǎng)上輕松、直接、公平的發(fā)言、交流,建立融洽的團(tuán)隊(duì)關(guān)系和企業(yè)文化。
規(guī)范辦公流程。
1、建立起一個(gè)緊密、協(xié)調(diào)、可靠、簡(jiǎn)單的管理機(jī)制,讓企業(yè)充滿活力,促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2、使員工責(zé)任明確,權(quán)限分明,具體事務(wù)落實(shí)到人,查有所依,杜絕推脫、扯皮現(xiàn)象。
3、公司的辦公流程變得規(guī)范、有序,效率大大提高,執(zhí)行力大大提高。
4、徹底消除信息傳遞中的阻塞、延誤、失真,保證正確、及時(shí)的反應(yīng)。
5、領(lǐng)導(dǎo)層可以清晰、準(zhǔn)確的了解員工對(duì)某一事件的傾向性以做出正確的決策。
6、離職員工無(wú)法帶走自己的客戶(hù)資源,避免人員流動(dòng)給公司帶來(lái)的客戶(hù)流失的風(fēng)險(xiǎn)。
7、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)而不是麻煩的電話來(lái)詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)度,從而節(jié)省大量時(shí)間、精力和電話費(fèi)。
8、領(lǐng)導(dǎo)層可以及時(shí)關(guān)注下屬的工作動(dòng)態(tài),及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,不會(huì)因?yàn)槭杪┒鴣G掉重要的訂單或客戶(hù)。
9、員工們每天都記錄下當(dāng)天的工作內(nèi)容和心得,領(lǐng)導(dǎo)層可以直接查看、指導(dǎo)。
10、企業(yè)可以免去比如諸如打印、分發(fā)、打電話、找人等諸多困擾,節(jié)約紙張、人力等辦公成本,將資源和精力、時(shí)間用于核心業(yè)務(wù)。
11、員工與員工、員工與領(lǐng)導(dǎo)之間可以方便、直接、充分的進(jìn)行交流,通過(guò)正確的手段而不是憑個(gè)人交際能力來(lái)溝通。
提高辦事效率。
1、有效協(xié)調(diào)多部門(mén)之間的協(xié)同工作問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)高效協(xié)作辦公。
2、信息流通速度成倍提高,帶來(lái)員工反應(yīng)速度的成倍提高。
3、可以快捷的同時(shí)給大量客戶(hù)發(fā)送手機(jī)短信,保持密切、融洽、穩(wěn)定的客戶(hù)關(guān)系。
4、領(lǐng)導(dǎo)層能夠方便的隨時(shí)查看分配過(guò)的任務(wù)數(shù)量、領(lǐng)取人及其進(jìn)度情況,跟蹤監(jiān)督以提高執(zhí)行效率和力度。
5、員工能夠清晰的查看到自己當(dāng)前領(lǐng)取的各項(xiàng)任務(wù)狀態(tài)以合理安排時(shí)間。
6、員工之間可以快捷的在線發(fā)送文件、通知和留言,不必打電話甚至親自到處找人,時(shí)時(shí)溝通,節(jié)省時(shí)間,提高效率。
7、消除打印、復(fù)印、分發(fā)等諸多中間環(huán)節(jié),溝通點(diǎn)對(duì)點(diǎn),傳遞一指通。
8、隨時(shí)隨地都能夠在網(wǎng)上快捷的查看各種資料,調(diào)閱并打印出來(lái),省卻了為看一份文件而到處尋找浪費(fèi)掉的大量時(shí)間。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案計(jì)劃書(shū)(通用16篇)篇十六
針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣(mài)場(chǎng)、小商品城20__年需回款3億元的銷(xiāo)售目標(biāo),制定如下市場(chǎng)分析及銷(xiāo)售計(jì)劃。
二、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。
項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景,擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可,這點(diǎn)從第一次開(kāi)盤(pán)能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析。
基于襄陽(yáng)百盟的影響力,棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開(kāi)業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來(lái),棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,帶走了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù),但由于他們的不專(zhuān)業(yè)、不負(fù)責(zé)任,也傷害了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù)。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶(hù)的信心,然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析。
棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng),甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面,并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái)。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目,幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng),無(wú)論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個(gè)多月,103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題,但目前市場(chǎng)的預(yù)熱、形象的出街、沙盤(pán)模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng),要完成3億元回款的目標(biāo),在目前看來(lái),困難是巨大的。
3.問(wèn)題分析。
截止到今天,總共認(rèn)籌112組,離10月28日開(kāi)盤(pán)僅有33天時(shí)間,按現(xiàn)在平均每天3、4組的來(lái)訪量,到10月28日可增加105組新客戶(hù)來(lái)訪。70%成交率,可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌,按照70%的轉(zhuǎn)籌率,可完成實(shí)際成交132組,50萬(wàn)/套,開(kāi)盤(pán)可完成6598萬(wàn)銷(xiāo)售額。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī)。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷(xiāo)售額,3個(gè)億的實(shí)際回款,按目前的來(lái)電及來(lái)訪量顯然是不行的。完成的開(kāi)盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷(xiāo)售未動(dòng),招商先行”的原則,目前已經(jīng)簽訂的`商戶(hù)也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶(hù)信息,不管是對(duì)招商、還是對(duì)銷(xiāo)售,都可以起到積極的推動(dòng)作用。
三、目標(biāo)。
1.財(cái)務(wù)目標(biāo)。
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣(mài)場(chǎng)年內(nèi)完成銷(xiāo)售額5億元,完成回款3億元。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套,全部銷(xiāo)售可完成2.5億元銷(xiāo)售額,可完成實(shí)際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣(mài)場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2.5億元銷(xiāo)售額,完成實(shí)際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶(hù),完成認(rèn)籌1428組,完成來(lái)訪2040組,按103天的周期,平均每天接待新客戶(hù)來(lái)訪20組。分為三個(gè)賣(mài)場(chǎng)同時(shí)接待,每個(gè)賣(mài)場(chǎng)每天接待新客戶(hù)來(lái)訪7組。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
目標(biāo)市場(chǎng):棗陽(yáng)市高收入家庭、個(gè)體戶(hù)、公務(wù)員,年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位:低風(fēng)險(xiǎn)、低投入、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。價(jià)格:價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。
配銷(xiāo)渠道:1、通過(guò)專(zhuān)業(yè)廣告公司,對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶(hù)外廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、樓書(shū)、宣傳單張、折頁(yè)、紙杯、手提袋等等)銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)制作。2、通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃公司,對(duì)項(xiàng)目定位、推廣、營(yíng)銷(xiāo)、各類(lèi)宣傳活動(dòng)的方案的制定。3、成立一支精英的銷(xiāo)售及招商團(tuán)隊(duì),招商與銷(xiāo)售相結(jié)合,客戶(hù)資源利用最大化。4、服務(wù):提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告:1、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開(kāi)盤(pán),設(shè)計(jì)一套新的廣告畫(huà)面及文案,著重宣傳超大的商業(yè)航母,給客戶(hù)提供最大的商業(yè)保障。2、針對(duì)即將面的家居大賣(mài)場(chǎng)和小商品城,設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫(huà)面,在逐步更換主題賣(mài)場(chǎng)、炒作、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等畫(huà)面。
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選。
3、10月18日前完成第一批廣告畫(huà)面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布。
4、10月18日前分別完成家居大賣(mài)場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人,銷(xiāo)售及相關(guān)人員6人,共計(jì)18人。
6、10月30日家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)。
8、12月上旬家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
9、_年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)。
10、11月10日前,一期標(biāo)鋪開(kāi)始誠(chéng)意登記。
11、12月30日前,一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)。
六、控制。
按照以上行動(dòng)計(jì)劃,每個(gè)月都有一次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶(hù)有區(qū)別,但對(duì)于投資戶(hù),幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售任務(wù),且不至于讓客戶(hù)無(wú)所適從,我們只能制造產(chǎn)品的差異化,盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。
(一)供給面。
1、總量與存量。
車(chē)位總量:地下層67個(gè),一層24個(gè),總共91個(gè)。
存量:地下層售2個(gè),余65個(gè),一層售13個(gè),余11個(gè),總余76個(gè)。
存量總額:按車(chē)位6萬(wàn)元/個(gè)計(jì),車(chē)位積壓資金達(dá)450萬(wàn)元左右。
產(chǎn)權(quán)問(wèn)題:據(jù)統(tǒng)計(jì),公司產(chǎn)權(quán)車(chē)位79個(gè),私人產(chǎn)權(quán)車(chē)位12個(gè),所有車(chē)位均已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、歷史銷(xiāo)售。
銷(xiāo)售量:15個(gè),占車(chē)庫(kù)總量的16.8%銷(xiāo)售價(jià)格:一層銷(xiāo)售總額近240余萬(wàn),平均價(jià)格11萬(wàn)左右,屬歷史同期較高價(jià)位。
3、租售現(xiàn)狀。
功能劃分:地下層是公共車(chē)位,主要面向小區(qū)業(yè)主出租,兼停摩托、自行車(chē)等;一層車(chē)位由于大部分出售,為私家車(chē)位,主要面向已購(gòu)車(chē)位業(yè)主開(kāi)放,不做出租。
租金:包月210元/月,零租10元/晚,處于中等水平。
分析:小區(qū)車(chē)位整體供給充分,租賃價(jià)格處于中等水平,租賃活躍,是小區(qū)有車(chē)業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)位缺乏價(jià)值感和積極性的主要誘因。
(二)需求面。
1、小區(qū)規(guī)模。
總戶(hù)數(shù):115戶(hù),以每戶(hù)常住人口3人計(jì),常住人口達(dá)345人。
2、有車(chē)戶(hù)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),達(dá)70余戶(hù),扣除購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的15戶(hù),尚有55戶(hù)左右有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求。
3、居住率。
據(jù)觀察,小區(qū)業(yè)主居住率在95%以上,具備比較高的入住率。值得注意的是,常住小區(qū)人口以老年人為主。
分析:小區(qū)存在一定量的潛在車(chē)位購(gòu)買(mǎi)群體。
總體分析:小區(qū)車(chē)位整體處于供大于求、需求不旺的狀態(tài),但尚存在一定量的潛在需求,如何激發(fā)并利用這些有效需求達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo),并形成擴(kuò)大效應(yīng),是本案車(chē)位能否順利回收資金的關(guān)鍵,一個(gè)基本的判斷是小區(qū)現(xiàn)有車(chē)位具備一定套現(xiàn)的價(jià)值和空間。
二、存在的問(wèn)題和難點(diǎn)。
1、有效需求不清晰。
小區(qū)住戶(hù)以老年人為主,帶來(lái)的直接問(wèn)題是潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)在小區(qū)的實(shí)際居住時(shí)間不多,對(duì)車(chē)位的使用必然以零時(shí)租賃為主,對(duì)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位積極性自然不高,造成車(chē)位的實(shí)際有效需求不清晰、不旺盛,直接影響項(xiàng)目的資金回收。
2、歷史價(jià)格過(guò)高。
歷史上最高銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到14萬(wàn)之多,是歷史同期市場(chǎng)較高水平,平均銷(xiāo)售價(jià)格在11萬(wàn),對(duì)已購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)形成心理價(jià)格指導(dǎo),對(duì)下一階段進(jìn)行大幅度價(jià)格調(diào)整形成制約。
3、車(chē)位存在硬傷。
根據(jù)觀察,車(chē)位面積大多集中在11.5㎡左右,同時(shí)有一定數(shù)量的異形車(chē)位和面積偏小車(chē)位、技術(shù)問(wèn)題車(chē)位,而車(chē)位的出入口同處一道,地下層與一層車(chē)位通道并用,都對(duì)車(chē)位的正常使用形成了影響。
4、銷(xiāo)售缺乏有效組織。
目前銷(xiāo)售上缺乏有效的人員和組織管理,根據(jù)銷(xiāo)售實(shí)際需要進(jìn)行組建。
三、解決之道。
1、社會(huì)效益:務(wù)必讓業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售和銷(xiāo)售價(jià)格并不影響開(kāi)發(fā)商口碑。
東玉花園的開(kāi)發(fā)是成功的,開(kāi)發(fā)商以專(zhuān)業(yè)、負(fù)責(zé)的態(tài)度,高品質(zhì)的產(chǎn)品。
獲得了在業(yè)主中的良好口碑,而以現(xiàn)在的市場(chǎng)觀察來(lái)看,存在對(duì)車(chē)位價(jià)格進(jìn)行大幅度調(diào)整的可能,而這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌和口碑必然有所影響,因此,本次銷(xiāo)售的一個(gè)重要考量標(biāo)準(zhǔn)是如何在不影響開(kāi)發(fā)商口碑的情況下,讓業(yè)主接受車(chē)位再次銷(xiāo)售和車(chē)位價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的現(xiàn)實(shí),這是社會(huì)效益方面的考量,也是基本的要求。
2、經(jīng)濟(jì)效益:務(wù)必激發(fā)有購(gòu)買(mǎi)潛力并具備購(gòu)買(mǎi)力業(yè)主的消費(fèi)欲望,并實(shí)現(xiàn)實(shí)際購(gòu)買(mǎi),達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。
小區(qū)業(yè)主居住率高達(dá)95%以上,但根據(jù)觀察,大部分居住者為老年人、賦閑人士,有購(gòu)買(mǎi)能力的中青年群體實(shí)際居住時(shí)間并不多,同時(shí),有車(chē)業(yè)主多以零時(shí)租賃使用為主,并對(duì)現(xiàn)有不算高的租賃價(jià)格尚存異議,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境不是很理想,因此,如何激發(fā)有購(gòu)買(mǎi)潛力并具備購(gòu)買(mǎi)力業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)需求,并形成實(shí)際購(gòu)買(mǎi),是考慮本次操作的一項(xiàng)基本指標(biāo),是經(jīng)濟(jì)效益方面的要求。
本次車(chē)位銷(xiāo)售的解決之道,就是同時(shí)達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。
四、營(yíng)銷(xiāo)思路。
1、思路一:直銷(xiāo)法。
基本概念:在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上,以銷(xiāo)售專(zhuān)員或物業(yè)管理人員(經(jīng)銷(xiāo)培訓(xùn))直接對(duì)意向客戶(hù)進(jìn)行入戶(hù)拜訪銷(xiāo)售,以期達(dá)成銷(xiāo)售的銷(xiāo)售手法。
銷(xiāo)售參與人員:銷(xiāo)售專(zhuān)員或物業(yè)管理人員。
銷(xiāo)售工具:車(chē)位平面資料、價(jià)格表身份標(biāo)志等。
銷(xiāo)售注意:說(shuō)辭準(zhǔn)備、準(zhǔn)確地銷(xiāo)售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研、關(guān)系戶(hù)介紹等。
優(yōu)點(diǎn):直接面向客戶(hù)銷(xiāo)售、游擊戰(zhàn)、不聲張。
缺點(diǎn):陌生拜訪不利銷(xiāo)售、銷(xiāo)售手續(xù)辦理不便。
2、思路二:傳銷(xiāo)法。
基本概念:招募小區(qū)業(yè)主,以安利傳銷(xiāo)的方式和手法在小區(qū)范圍內(nèi)、業(yè)主之間私下傳播,形成實(shí)際銷(xiāo)售的方法。
銷(xiāo)售參與人員:小區(qū)業(yè)主,能言善辯,熟悉小區(qū)情況,有良好人緣。
銷(xiāo)售工具:價(jià)格、車(chē)位資料等。
銷(xiāo)售注意:說(shuō)辭、銷(xiāo)售身份的合理確定、注意營(yíng)造特權(quán)感、價(jià)值感。
優(yōu)點(diǎn):內(nèi)部傳播,直面客戶(hù),口碑銷(xiāo)售、價(jià)值感、特權(quán)感、不聲張。
缺點(diǎn):尚無(wú)先例、人才難覓、銷(xiāo)售手續(xù)辦理不便。
3、思路三:店銷(xiāo)法。
基本概念:利用物業(yè)管理用房,設(shè)置專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售人員,發(fā)布銷(xiāo)售公告,面對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行直接銷(xiāo)售的手法。
銷(xiāo)售參與人員:銷(xiāo)售專(zhuān)員、物業(yè)管理人員(配合)。
銷(xiāo)售工具:車(chē)位平面資料、價(jià)格表身份標(biāo)志等。
銷(xiāo)售注意:說(shuō)辭準(zhǔn)備、賣(mài)場(chǎng)簡(jiǎn)裝、業(yè)主溝通等。
優(yōu)點(diǎn):正式、正規(guī)、陣地戰(zhàn)。
缺點(diǎn):太聲張、容易流傳開(kāi)去、不利口碑。
基本思路:建議以直銷(xiāo)法或傳銷(xiāo)法進(jìn)行車(chē)位銷(xiāo)售,不事聲張。
五、銷(xiāo)售策略。
1、價(jià)格策略。
基本策略:取消包月(210元/月)制度,實(shí)行10元/晚的零租制度,則實(shí)際300元/月,變相提高租賃價(jià)格,以租壓售。
具體價(jià)格:制定當(dāng)在開(kāi)發(fā)商確定基本的平均價(jià)格之后,另敘!
設(shè)置特價(jià)車(chē)位。
2、產(chǎn)品策略。
車(chē)位改車(chē)庫(kù)(業(yè)主自行操作)。
銷(xiāo)售期,車(chē)位管理、照明、衛(wèi)生、安保等要有改善,與平時(shí)不同.
3、銷(xiāo)售渠道。
主要建立在對(duì)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)方面,不反對(duì)投資客介入。
4、具體策略。
以租壓售:直接或間接提高租金水平,壓迫銷(xiāo)售。
以租代售:以客戶(hù)簽訂中長(zhǎng)期租賃協(xié)議,并約定在租賃若干年后轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)協(xié)議,前期支付租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)車(chē)位款。
優(yōu)惠措施:(需在制定價(jià)格的基礎(chǔ)上按優(yōu)惠比率適當(dāng)上浮)。
銷(xiāo)售激勵(lì)政策。
車(chē)位按揭政策。
5、操作步驟。
步驟一:組織業(yè)主懇談會(huì),進(jìn)行銷(xiāo)售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研,摸清業(yè)主心態(tài)。
步驟二:組織銷(xiāo)售架構(gòu)如銷(xiāo)售專(zhuān)員、銷(xiāo)售說(shuō)辭、銷(xiāo)售政策、交易條件等。
步驟三:具體策略制定如銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售方法、通道選擇等。
步驟四:價(jià)格制定,符合開(kāi)發(fā)商要求的整體價(jià)格體系。
步驟五:行銷(xiāo)組織,組織銷(xiāo)售專(zhuān)員進(jìn)行銷(xiāo)售行為,并進(jìn)行控制。
步驟六:銷(xiāo)售手續(xù)辦理,協(xié)議、合同的簽署等。
步驟七:產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理:進(jìn)行車(chē)位產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移等。
時(shí)間:20__-05——4-08。
地點(diǎn):1、海鹽新天地廣場(chǎng)。
2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處。
活動(dòng)目的:
聚集開(kāi)盤(pán)人氣,重拳出擊,在最短的宣傳期間內(nèi),刺激大眾,創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動(dòng)方式:現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓。
活動(dòng)安排:
一、前期廣告宣傳。
3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳,主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題:未來(lái)城都市居住典范,海鹽首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚,坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5號(hào)日真情放送,豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。
因?yàn)檎湎。哉滟F。
金仕開(kāi)盤(pán)有好禮,驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置。
1、搖號(hào)方式:現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi),即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格,建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%)。
2、地點(diǎn)選定:海鹽新天地廣場(chǎng)。
(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例)。
3、軟環(huán)境布置:
高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);。
樓盤(pán)效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份。
周遍跨街橫幅、燈箱20套。
4、員工統(tǒng)一著裝。
三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)。
1、下午14:00正式開(kāi)始(13:50——14:00禮炮、獎(jiǎng)品展示)。
2、14:00——14:30。
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號(hào)開(kāi)始(14:30——15:00)同時(shí)登記匯總。
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15:00——16:00)。
獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)。
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16:00——17:00)工作人員休息。
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17:10——17:30)。
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17:30——17:50)。
四、搖號(hào)辦法。
五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排,項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走,如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié):銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言,二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,銷(xiāo)售策劃方案則是“目”,“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容:
(二)目標(biāo)客戶(hù)分析。
經(jīng)濟(jì)背景:經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司:家庭。
文化背景:推廣方式:媒體選擇:創(chuàng)意:表達(dá)方式:
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī):入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分:階段性的廣告主題:階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn):廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心:示范單位:圍板等):印刷品(銷(xiāo)售文件:售樓書(shū)等):媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(五)銷(xiāo)售廣告評(píng)估。
(六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)。
第三節(jié):銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究,即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究,詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況:購(gòu)買(mǎi)人群:接受價(jià)位:購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研,對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,所謂“知己知彼:百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析,并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位,根據(jù)以上調(diào)研分析,重新整合所有賣(mài)點(diǎn),根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售需求,做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái),避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,小主題內(nèi)容可以不一樣,但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷:前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略:
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī):我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案,是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班:調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙:倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),一般應(yīng)具備:
1:開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2:你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人;。
3:你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù);。
4:你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn);。
5:已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6:已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7:已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8:制定合理的銷(xiāo)控表;。
9:精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10:組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11:盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12:你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13:其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),采用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源,來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的:降低客戶(hù)成本,一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng),如何把握整體沖擊力:彈性與節(jié)奏:步驟與策略調(diào)整,體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力,同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是:保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期:開(kāi)盤(pán)期:強(qiáng)銷(xiāo)期:保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期:質(zhì)量:配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié):銷(xiāo)售策劃方案的原則。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求,更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看,包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售:先租后買(mǎi):降低利率等各類(lèi)措施,大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈:更快速的反應(yīng),能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的'基礎(chǔ)上,通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道,圍繞具體項(xiàng)目,有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型:互利型的共同組織,并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,形成合力,高效運(yùn)作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制,并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的:市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式,整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式中間強(qiáng)、兩頭弱的缺陷,同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作,其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、系統(tǒng)原則。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性:系統(tǒng)性的工程,需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段:營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案:熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別,注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化,營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起,從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分:客戶(hù)細(xì)分:功能細(xì)分愈趨深入,人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化:增加智能化設(shè)施:集中供熱和供飲用水:建設(shè)底層架空:錯(cuò)層:大采光凸出窗臺(tái):陽(yáng)光客廳:可移動(dòng)透光屋頂:自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng):架設(shè)空中走廊:提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù):營(yíng)造知識(shí)家園……可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場(chǎng)銷(xiāo)售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的賣(mài)點(diǎn)一經(jīng)發(fā)布,就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵,也進(jìn)一步證實(shí)、在買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案下,只有以人的需求為本,深入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案:把握市場(chǎng)銷(xiāo)售方案,制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案,才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則。
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情:民情和民風(fēng),充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難,制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握,同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此,銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于:保持穩(wěn)定,動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn),就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩,也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系,盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
1、產(chǎn)品的調(diào)研。
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研,才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn),審視產(chǎn)品,擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣,我們才能對(duì)癥下藥,才能在理性的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn),策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位;。
(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;。
(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析;。
(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析;。
2、市場(chǎng)的調(diào)研。
或許有人講,搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),但須知,市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息,提升到理性的層次,科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下,閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;。
(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析;。
(3)與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析;。
(4)與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位。
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題,就像一個(gè)圓心,透過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研,制定樓盤(pán)定位,提煉usp(獨(dú)特的銷(xiāo)售主張),提出推廣口號(hào),使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,以此作為廣告的基調(diào),并以藝術(shù)的方式放大,使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思。
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是去到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排,更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí),競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈,則手忙腳亂,怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告務(wù)必以有效、經(jīng)濟(jì)為原則,講究策略性、計(jì)劃性。
5、傳播與媒介策略的分析。
有人說(shuō),廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí),只有發(fā)揮好媒體的效率,才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,廣告公司為客戶(hù)選取、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾,采取全方位的立體傳播,在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象,并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);。
(2)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;。
(3)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;。
(4)不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;。
(5)不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;。
(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析;。
(7)戶(hù)外或其他媒體的分析;。
(8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略。
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是想到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排,更沒(méi)有周期概念,應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),則始終處于被動(dòng)狀態(tài),只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程,根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度,針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,構(gòu)成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳。
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn),以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì),合理運(yùn)用戶(hù)外媒體,印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車(chē)”縱橫交錯(cuò),整合傳播。
(1)廣告的重點(diǎn);。
(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;。
(3)各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng)意與制作;。
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;。
(5)整合傳播的策略;。
(6)媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略。
促銷(xiāo)的最大目的是,在必須時(shí)期內(nèi),以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求,到達(dá)銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
(1)促銷(xiāo)活動(dòng)的主題;。
(2)促銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;。
(3)促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執(zhí)行的引導(dǎo)、推薦;。
(4)促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略。
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭,并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作,使樓盤(pán)得以宣傳,并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋。
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正,以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng),“一條道,走到黑”往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放。
所謂“知已知彼,百戰(zhàn)不貽”。在市場(chǎng)推廣中,要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng),對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向,防范于未然,也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控。
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,不就應(yīng)是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上,而是就應(yīng)貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終,貫穿于廣告周期的縝密安排,貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選取之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤,往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。