企業在正常的生產經營過程中，往往與對方簽訂合同，從而約束雙方的權利和義務。但近幾年來，合同詐騙案高發且追贓難度加大。對于合同詐騙被害的風險預防應該抓根本、抓源頭，抓自身，實行綜合治理，從而維護穩定、健康、有序的市場經濟秩序。對于企業如何自身加強管理，以下是個人的幾點心得體會：

一、 注重對經營管理人員的`選任

在市場交易中，能否避免被騙，單位負責人和其他經營人員起著至關重要的作用。選任經營管理人員時，既要考察其經營管理能力，又要考察其道德素質和法律意識。

二、 項目運作的法律論證審查

1. 對主體資格的審查。審查的內容應當包括：對方是否實際存在；對方的經濟狀況，如注冊資本、資產負債、經濟效益、經營內容和經營水平、生產能力和技術設備；對方的商譽情況，如履約能力、以往的履約率、訴訟狀況等。

2. 對法律文件的審查。內容包括：證照、報表、信用證明、契證、假文件、假票據、匯款回單等。

三、 合規、合同的管理 1. 公章、合同專用單日管理

公章、合同專用章要專人、專柜，并負責專人審批蓋章手續，避免帶出單位，絕不允許空白紙加蓋公章及外借公章。

2．建立合同管理職能部門，配備專職合同管理員。

設立合同管理人員，形成統一領導，分口負責的合同管理網絡體系，使合同管理工作更加規范、科學、合理。

3．標準合同文本管理

標準合同文本由相關業務部門起草，經與財務部、信用管理部、法律室等部門共同討確定后，報公司制度管理部門通過執行。如原有標準合同文本不再適用時，由業務部門及時提出，相關部門參改調整。并報公司制度管理部門通過后執行。

4．合同主要條款齊全明確，擔保條款真實，能夠切實履行。

實踐中，故意使合同條款不齊或詞語含糊是合同詐騙的犯罪分子慣用的伎倆，如：質量條款不明確，騙取定金或保證金；履約期限過長，騙取貨物后低價拋售，攜款潛逃；使用偽造的票證或提供虛構的擔保人等。

5．嚴格執行會計制度。

掌握運用法律手段對合同的預付款、定金，實行會計監督，經濟往來堅持錢貨兩清，防止犯罪人騙取預付款、定金。

6．建立企業合同評審制度

合同審批過程由合同經辦人負責合同的催辦，正常合同審批過程要限進完成；合同審批通過后，由法定代表人或其委托人簽字，并由辦公室加蓋公司公章交經辦人。

7. 建立合同審查委員會和法律咨詢機構。

設立專職公司律師或聘請社會律師為常年法律顧問，不僅成功地

保障了合同安全，而且在維護合同權益，追究違約責任方面取得顯著成效。

四、 合同履行抗辯權

雙務合同中的抗辯權，在合同的履行中具有重要作用，包括同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。它們是債權保障的法律制度，在不同的合同中，運用各種抗辯權，有助于維護交易秩序，促進雙方當事人的協作，是誠實信用原則的體現。

總之，為有效預防、減少各種經營風險，企業應當把依法治企與建立現代企業制度，與加強企業管理、提高企業競爭力和維護企業自身合法權益有機的結合起來。加強經濟法制工作，不斷健全法律服務機構，優化人力資源配置；建立、完善重大經營活動法律審查機制，規范法律服務工作程序，提供優質高效的法律服務；強化合同管理，防范合同陷阱，預防、減少企業經營或決策風險，樹立“外講信用、依法經營；內講制度，依法管理”的企業形象，使企業獲得健康、持續、快速的發展。

買賣合同，下面小編給大家整理推薦房產買賣合同糾紛，歡迎閱讀與借鑒!

(一)、偽劣產品替代履行法。在簽訂買賣合同時，欺詐方出示真實的質量較高的樣品，而在履行時卻代以質量低劣的偽次品。

(二)、不履行或不完全履行欺詐法。當事人一方在自身無履約能力或雖有一定履約能力的情況下，自訂立合同起，就根本沒有履行合同的誠意，而是想通過欺詐手段使對方履行合同。在騙取對方履行合同之后，非法占有對方履行的錢或產品，而自己卻不再履行合同，使對方造成重大損失。

(三)、偽造產品的質量鑒定證明或標志法。供方本無產品或產品質量不合格，但為騙取貨款，引誘對方簽訂合同，偽造產品的質量鑒定證明或標志，合對方看過之后信以為真而訂立合同，在對方作出履行之后，供方則不再對等做出履行，溜之大吉。

(四)、假冒注冊商標商品誘簽合同法。一方當事人為了誘使對方簽訂合同，騙取錢財，將自己的偽劣產品假冒為注冊商標商品，對方由于信任注冊商標商品而與之簽訂合同，在履行合同之后，才發現上當受騙。

(五)、專利產品謊稱法。當事人一方(供方)謊稱自己的產品為專利產品或名優產品，利用對方信息不靈，交通閉塞，缺乏經驗，對“專利”或“名優”產品的神秘感或信任感而使用權其陷入錯誤的認識。供方在對方意思表示不真實的情況下，與其簽訂合同，以推銷自己的偽劣產品。

(六)、盜用其他單位名稱法。一方當事人通過非法途徑盜取其他單位的公章或合同專用章或空白合同書，在對方當事人不知自己為無權訂約人的情況下，為了獲取非法利益，而與對方當事人簽訂買賣合同，獲取對方當事人履行的錢或物。

(七)、假單位欺騙詐法。所謂假單位，又稱“皮包公司”，是指根本不存在或未經合法注冊的單位。這樣的單位沒有注冊資金、沒有固定的場所，沒有經營管理設施，甚至連從業人員都有是虛假的。社會上極個別不法分子往往就是利用私刻公章或合同專用章，騙取營業執照成立所謂的“假單位”，然后冒充某單位董事長或業務經理的名義與被欺詐方簽訂合同，待對方做出履行或預付款項后，攜帶錢財逃之夭夭。

(八)、虛假價格欺詐法。供方使需方在陷入錯誤認識的情況下與之訂立合同，從中獲取不法利益。這種欺詐手法一般是通過所謂的“大削價”、“大甩賣”、“大清倉”活動實現的。

一、房屋買賣合同雙方的主體必須合法

在房屋買賣合同糾紛中經常發生的一類糾紛是房屋買賣的雙方主體不合法或者不合格。主要有以下幾種情況：

1、賣房者主體不合法或不合格。所謂賣房者不合法或不合格包括這樣幾層含義：

(1) 賣房者沒有所有權，將租賃、借用、代管、占用或者他人委托辦理房產證照的他人的房屋以自己所有為名出賣。還有的人偽造房證，指鹿為馬，謊稱對某房屋有所有權，意欲賣給他人，以達到騙取定金或購房款的目的，這種情況未達目的的是詐騙未遂;達到目的，數額較大的構成詐騙罪，不應以合同糾紛審理，應該將案件移送公安機關以刑事案件處理。

(2)賣房者只有部分所有權，如夫妻一方或者是兄弟數人的共有房屋，或者是只是家庭成員之一，沒有征得共有人同意私自出賣共有房屋。特別是在夫妻離婚過程中夫妻一方為了獨自得到房款，將共同居住的房屋出賣的情況較多。

(3)沒有取得合法所有權而出賣房屋。主要是在商品房開發中雖然取得了建筑的有關手續，但是還沒有取得商品房預售許可而出賣房屋，或者是在進行了房產的交易后，還沒有辦理房屋產權的轉移手續，沒有取得合法的產權證照又出賣房屋等。

(4)建筑的房屋質量不合格，不可能辦理房產證照的房屋進行出賣。

(5)違法建筑房屋，沒有取得全部合法建筑手續而建設的房屋。

(6)買賣房屋人沒有行為能力，處于精神病的發作期，或者是限制行為能力人。

2、買房主體不合法或不合格

主要是買房人不符合某些規定或者本人行為能力受到某種限制。

(1)在某些城市中規定不具有本市戶口的不得購買商品房;

(2)有的城市規定沒有大陸戶口的不得購買本市商品房;

(3)單位購房以個人名義辦證，意在規避某些稅收。

(4)購房人為無行為能力或限制行為能力人。

(5) 不是單位的法定代表人也沒有被授權而為購買行為或者承諾行為。如某服務公司法定代表人李某與某貿易公司法定代表人姜某簽訂一份購房協議約定貿易公司從服務公司購買一處房屋，價格為6萬元，姜交付了房價款。之后，李某又與貿易公司工作人員閆某簽訂一份協議，約定雙方解除原協議，將房價款改為12萬元，后發生糾紛。該案中，閆某并非貿易公司的法定代表人，又沒有得到法定代表人的授權，無權簽訂購房合同。

二、因買賣房屋的性質發生糾紛

由于我們國家目前正處于市場經濟的初期階段，各種房屋由于其建設的時間、建設的單位不同，是否經過房改和房改的時間不同，加之我國幅員遼闊，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允許自由買賣和是否允許上市上都有不同的規定。因而，因房屋的性質不同，也往往發生糾紛。對于房屋買賣的合同的效力也產生不同的影響。

1、軍隊、鐵路和某些未經過房改的單位的房屋一般不允許買賣，特別是不允許賣給外單位、外系統。

2、某些地方規定公房房改后的一定年限內不允許買賣，如果買賣，必須首先賣給原單位，或者經過原單位的批準。

3、各地對公房使用權的買賣規定不同，有的地區允許買賣，有的地區不允許買賣。

三、因房屋買賣合同的效力發生糾紛

因房屋買賣合同的效力發生糾紛的很多，造成房屋買賣合同無效的情況也比較復雜。其中比較常見的是：

1、房屋買賣合同的主體不合格或不合法而無效，此節前面已有專述不再贅述。

2、買賣房屋的客體即房屋本身的性質決定合同為無效合同。不允許買賣和在一定期限內不允許買賣的房屋不能成為房屋合法買賣的客體。不允許買賣包括房屋從所有權的角度不允許買賣和房屋本身的質量不合格不允許買賣兩種情況。在處理這類買賣合同糾紛時，應該注意的是，有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時，政策不允許對該房屋買賣，但是，在發生糾紛時政策發生了變化，已經允許買賣。在這種情況下，如果房屋已經交付，買房者已經入住多年，為了穩定社會，穩定買賣關系，一般應該認定買賣合同有效。如某市陸某于1996年9月按房改政策以6000余元的成本價從本單位購買一處住房，并與單位簽訂公有住房買賣契約，約定 5年內不得上市轉讓。

1998年陸與吳某簽訂該房轉讓協議，約定以4萬元將該房賣給吳，并約定“在房款付訖，有關房產證卡移交妥當后，雙方在協議簽名畫押，該協議即為雙方認可，生效”雙方在協議上簽字，吳交付了房款。在移交清單上注明“房屋產權證(尚未發放，待發放后委托移交)。陸向吳出具了委托書，委托吳直接向自己單位領產權證。吳入住該房。2001年8月單位發放產權證時，陸到單位領取了產權證，并向法院起訴房屋買賣合同無效，要求吳倒出房屋。吳則起訴法院要求確認房屋轉讓協議有效，判令陸履行合同義務，幫助自己辦理房屋產權證。在此案中，如按買賣當時的政策，該房是不允許買賣的。

但是，在發生糾紛時，一是時間已經將近5年，基本到了可以轉讓的約定，二是，當時在全國對原來規定的房改房上市的`時間已經由原的5年改變為可以不受5年的限制。特別是當時新的合同法已經實施。新合同法的基本精神是發行盡量保護交易安全，縮小了無效合同的范圍，除非是違反法律、法規的強制性規定。最后法院一審判決陸與吳的房屋轉讓協議有效，雙方應該繼續履行，陸應該協助吳辦理房屋產權過戶手續。

3、如何認定和處理買賣房屋的買賣關系是否有效。在一些房屋買賣中有的時候房屋雖然早已交付，房款也基本結清或已經結清，但由于賣房人不配合或購房人拖拉或因需要交納稅費而未及時辦理轉移產籍手續。在這種情況下，由于房價發生變化，買賣一方反悔，企圖以未辦產籍為由主張買賣關系無效。在這種訴訟中，一般是房價上升時，賣房者易反悔，房價下降時，買房者易反悔。按照我國關于房地產買賣的有關規定，不動產買賣的產權變動確實是以產籍的轉移為準。但是，是否沒有辦理產籍轉移的一律視為無效呢?在八九十年代，法院在審理這類案件時，出于僵化的思維，基本上都是“一刀切”，凡是沒有辦理產籍變更的一律視為買賣無效，如發生糾紛一推到底，全部視為無效，不管你是否已經實際占有房屋多長時間。就象對待機動車的買賣一樣，只要沒有辦理轉籍手續，就視為買賣無效。實際上這樣處理往往太機械，也不符合法理。對于這種情況應該區別對待。

(1)房屋已經交付，價款已經結清，產籍已經辦理的，如無主體不合格或不合法的應該認定買賣關系有效。如存在主體不合格或不合法情況，需要認定買賣關系無效返款退房同時，過錯方應該賠償對方損失。

(2)在以上情況下，當事人一方認為買賣合同存在欺詐、顯失公平等情況應在一年內行使撤銷權，但對符合撤銷條件的應認定為可撤銷的合同，也不再認定為無效。

(3) 如不存在前述兩種情況，即應主要審查是否當事人的真實意思表示。如屬真實意思表示，應該首先認定合同是否有效。在合同有效的基礎上再去判斷合同是否已經開始履行，履行到什么程度，應否繼續履行和能否繼續履行以及誰違約。

在確定了合同是否有效的情況下，判斷應否繼續履行和能否繼續履行。如應該繼續履行又能夠繼續履行的，應該判決繼續履行。如已經不能繼續履行，要在確認合同有效的情況下，對違約方應該給予制裁。如果雙方已經開始履行合同，實施了買賣行為，則應該在確認買賣合同是否有效的基礎上再判斷買賣關系的效力。合同無效，當然買賣關系亦無效。買賣合同有效，再進一步判斷買賣行為是否有效。

《最高法院在 1993年2月17日關于李杰與符文海房屋買賣糾紛案如何處理的復函》中指出“從報告材料看，此案雙方當事人買賣房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋買賣內容、收取房屋費的字據，符文海將產權證交給了李杰，由李杰實際管理使用該房屋多年，只是由于“文革”期間，當地房管部門停辦買賣私房買賣登記業務等原因，未能及時辦理產權轉移登記手續。

據此，我們研究認為，依照最高人民法院一九八四年《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條的規定和有關法律規定精神，以認定符文海與李杰的房屋買賣關系有效為宜” 。實際上最高法院的這一批復與后來的《民法通則》解釋第85條“財產所有權合法轉移后，一方反悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方反悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行，如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”及《合同法》的精神是一致的。

(4) 注意區別房屋買賣合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋買賣關系是否成立以及房屋產權是否轉移的區別。以往在審理房屋買賣案件時，只要看到沒有辦理產權轉移手續即沒辦產籍的都認定買賣關系無效，其基本理由就是認為房屋買賣是一種要式行為，而這種要式行為又必須以產權過戶為準。所以，凡沒有辦理產權轉移手續的就認定買賣無效，而且常常和買賣合同無效等同。實際上，這些關系是有區別的。買賣合同是否成立，是指買賣房屋的雙方當事人對于房屋買賣的標的、價款數額、價款交付方式、交付時間、違約責任以及有無附加條件，是否達成了一致意見，如果達成了一致意見，雙方沒有爭議，合同即成立。

如果前述的主要條款沒有達成一致意見，則合同不成立。買賣合同是否有效，主要看合同雙方當事人主體是否合法，買賣的標的-房屋是否有合法所有權，法律上是否允許買賣，是否是雙方的真實意思表示。如果具備了這些因素，則合同有效。而合同的生效則主要是看雙方對合同的生效是否有附加條件，有附加條件的，附加條件實現則合同生效，如有的合同約定合同經公證后生效，那么雙方到公證處對合同進行公證則合同生效。

如果雙方對合同的生效沒有特別的約定，則合同具備基本的條款后雙方簽字或蓋章后即生效。買賣關系的成立是合同履行的進一步延伸，即在合同有效的情況下，雙方履行了合同的主要條款，如交付了大部分價款，交付了房屋或產權證照等。有的時候賣主與一方簽訂了合同，而又將房屋賣予他人且辦理了產權轉移手續。在審理這類案件時，有的就把簽訂的合同認定為無效合同，理由是不能履行，這是不正確的。在這種情況下，實際上是房主的一種違約行為。只有認定了違約才能對其違約行為進行制裁。對于買賣關系成立的糾紛應該盡量判決雙方繼續履行，以穩定社會經濟秩序。

四、因買賣房屋合同的履行發生糾紛的處理

在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：

1、因房屋或房款的交付發生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。

2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。如在一起房屋買賣中a公司向b公司出賣正在開發建設的一棟大廈的四層，雙方約定：總價款900萬元，合同簽訂后先付600萬元，交房前付200萬元，交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔違約責任，逾期一日，違約方向對方支付相當于上述房款價格0.3%的滯納金。合同簽訂后b公司向a公司交付800萬元，a公司向b公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗收合格手續。

b公司向法院起訴要求a公司交付房產相關手續并起訴其承擔違約金;a公司辯稱自己已經完全履行了交付義務，并反訴b公司違約，遲延交付房款，應該立即交付100萬元并承擔違約金。法院審理后認為，a公司與b公司所簽訂的合同合法有效，雙方應該全面履行。但在本案中a公司雖然交付了房產，但法律上規定的房產，是有合法手續的房產，并不是只是作為物的房產。其只交付毛坯房，沒有交付相關峻工及驗收合格的手續，不具備交付條件，不能認定為已經交付了房產，當然也不能認定其全面履行了合同。a公司只是實際履行了合同，并非適當履行地履行合同，屬于違約行為，應承擔違約責任。因為在合同中約定了a公司在交付房產后b公司才交付最后的100萬元，因其履行合同不適當，不能認定為真正交付了房產，因而無權要求對方交付100萬元。

3、因一房二賣發生糾紛的處理。現實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。

(1) 由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：

b、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協商由誰自愿放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。

(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由于這種故意產生的時間不同，故意的內容不同，也應該區別對待。

a、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定，出于違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處于未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照“誠實信用”原則，以時間先后確定哪個合同應該履行。但后一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。

b、賣房人出于占有他人財物的故意，情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數額較大的構成詐騙犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。

(3) 如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記，即已經辦了產權證照，那么，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權。而應該認定該買賣關系已經成立，而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產證照是違法地通過私人辦理的，沒有經過正常的辦照程序，利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請，申請房產部門撤銷錯誤發放的證照，如果行政機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。

五、因房屋質量問題發生糾紛的處理

1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬于保修期內的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對于已經超過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用，應由相應的物業部門進行修理;如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。

2、對于房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失;購房者要求退房的應該允許。如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000余元，但在入住后發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建筑工程質量標準進行修繕，并對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。

遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建筑工程質量標準進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為準，并賠償因裝修房屋造成的損失5000 元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質量監督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內橫墻墻體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬于房屋主體部分之一。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。于是，二審法院判決購房人于判決生效后60日內將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經濟損失5000元;承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。

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一. 租賃合同的概念

二. 租賃合同一般應規定的內容

(一)、租賃物的名稱;

(二)、租賃物的數量;

(三)、用途;

(四)、租賃期限;

(五)、租金及其支付期限和方式;

(六)、租賃物的維修和保養。

(七)、違約責任

除以上主要條款外，當事人還可以另行約定其他條款。如，擔保條款。

三. 租賃合同的漏洞及欺詐

1. 對合同主體資格未進行認真審查，對方無履約能力。

在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進行欺詐的多為出租人。主要因為在訂立合同前未對承租人的主體資格及資信能力進行審查致使租賃物無法收回或無法按期收回租金。

2. 代理人超越代理權限，以被代理人名義簽訂租賃合同。

在租賃合同的簽訂中，經常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權范圍內，代理人所簽訂合同的權利義務應由被代理人承受。但代理人超越代理權或代理權授權期限已屆滿后所訂立的合同，未經被代理人追認，由行為人承擔。 根據《民法通則》有關規定有可能會給合同另一方當事人造成損失。

3.租賃合同內容中易出現的漏洞。

在租賃合同中易出現的漏洞一般有：

a. 對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數量和質量約定不明確導致糾紛;

c. 租賃物的維修和保養約定不明確，根據合同法有關規定，一般應由出租人負責維修和保養，但當事人另有約定的除外。

4.租賃合同履行中出現的欺詐。

履行中常見的欺詐主要有：

a. 出租人不按合同規定交付租賃物。實踐中主要是遲延履行。

b. 出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃物的故障不是因為承租人的過錯所引起為條件。

c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。

d.. 承租人擅自改變租賃物的現狀。

e. 承租人擅自將租賃物轉租他人。

f. 承租人逾期不返還租賃物。

5.出租人利用租賃物套取押金。

在租賃合同欺詐中經常出現出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價值相當的押金，而當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人， 出租人實際已經席卷大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額"購買"了并不想購買的物品。

四. 租賃合同中漏洞及欺詐的防范

1. 訂立租賃合同前應盡可能了解對方當事人的有關信息。

訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營范圍、資信狀況以及履約能力、商業信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向對方當事人所在地的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業或相關企業進行了解。

2. 對代理人簽訂合同應對其代理權進行了解。

對于對方業務員或經營管理人員代表其單位訂立的合同，應注意了解對方的授權情況，包括授權范圍、授權期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經理、副董事長等，應了解其是否具有代表權。

3. 對于租賃合同中的條款，制訂應盡量詳盡明確。

在訂立租賃合同中當事人應注意如下事項：

a. 合同條款應當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現糾紛。

b. 對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模棱兩可，易產生多種解釋的語句出現。

c. 在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養應當予以明確規定，以避免出現糾紛。

d. 在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數額。

e. 為避免合同欺詐，當事人可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。

f. 訂立租賃合同，期限在六個月以上的應采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，我國《合同法》規定，當事人可以隨時解除合同。

4. 對租賃合同履行中欺詐行為的防范。

a. 對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。

b. 對技術要求較高的出租物，出租人應交付有關使用說明、裝配圖紙、操作規程等，這些在制訂租賃合同時就應加以明確約定。

c. 租賃物上存在權利瑕疵，第三人對租賃物主張權利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。

d. 承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。

e. 承租人擅自改變租賃物現狀出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求出租人支付一定開支。

f. 承租人未經出租人同意將租賃物轉租他人的，出租人有權解除合同。

5. 對利用押金進行合同欺詐的防范。

在租賃合同訂立中，合同雙方當事人都盡量避免風險，而主要工作都應在合同訂立前進行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔保并希望金額能與租賃物價值相當，以防止合同欺詐的發生。承租人則希望不交押金或少交押金。對出租人來說除要求承租人提供一定數額押金外，還應對承租人的身份情況、資信能力等方面進行綜合考察以免損失。對承租人來講，則應對租賃物的價值有清楚了解，根據不同情況在租賃物價值范圍內決定押金的多少。